23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[35251: 住民板ユーザーさん3]

>>35248 評判気になるさん
東京都の転出超過は外国人特に留学生が多いことが一つの要因じゃないかという指摘であって、これだけで今後のトレンドはわからない。
コロナの影響でテレワークできる層が郊外に住宅を購入する流れは確かにあるだろうけどそれが全体の割合として多いかどうか。
個人的に東京の人口は以前よりも鈍るけど今後も増えてくんじゃないかと思う。

[35252: 匿名さん]

東京都の人口移動、4カ月連続で転出超過　10月
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO66677790W0A121C2L83000/

10月の転出者数が前年同月比で増えたのは都道府県で東京だけだった。
コロナ禍でテレワークなどが普及し、都心から郊外へ転居する動きが続いている。
周辺の埼玉、千葉、神奈川の3県は転入超過だった。

[35253: 匿名さん]

コロナで職失い、東京で家賃払えず、埼玉・千葉・神奈川の実家へ戻る

[35254: 匿名さん]

しかし、家賃は安くならず
普通に値上げ報告も続出
オフィス賃料も雀の涙しか下がらず
下がるのは大手のみで中小は取り合って貰えず

不動産持ってるのは強いな

[35255: 住民板ユーザーさん3]

東京都の人口統計見てきたら10月は前年同月比で3万人プラスだった。
外国人は-3万人なのに。
日本人だけだとプラス6万人てとこか。

[35256: 匿名さん]

>>35254 匿名さん
そんな焦って結論出さなくてもｗ
10年かけて上がって来たんだから
10年位かけてゆっくり確実に下げるでしょうから。

[35257: 匿名さん]

マンション価格だけオリンピックが来たようなもんだな。
より遠く、より高く、より狭く...何を競っているのか、マンションを必要としている人にとってははた迷惑な話だ。

[35258: 匿名さん]

千葉や埼玉に住んで週２-３回東京のオフィス行きましょう。週４-５日自宅で楽しんでください。

[35259: 匿名さん]

>>35240 マンション検討中さん

北海道の人口は減るが札幌は増える論理ならあり得る
ただ、駅前の三越潰してマンション（）にしちゃった物件
喜んで買ったら確実に高値掴み。まあ養分になりたい羽虫も多いんだろうぬ

[35260: 匿名さん]

東京都の10月の推計人口、前月比で3カ月連続減（日経新聞より）
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO65617750Z21C20A0L83000/

東京都の人口（推計）
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/10/29/09.htm...

前年比ではまだプラスだけど、すでに減少始まっている。6月くらいから減少へトレンド転換したみたい。
今後要注目。

[35261: 匿名さん]

不動産下がってお願い派の人達は、株も落ちデフレが続くと信じてるのと一緒、それを信じてるのならいいけど、まずそこのつながりを整理しよう。

[35262: 評判気になるさん]

>>35250

中古戸建て成約件数の前年同期比（2020年7～9月）
埼玉県　 　＋7.4％
東京区部 　＋1.0％
多摩地区　＋12.3％
神奈川県　＋13.6％
横浜・川崎　＋8.1％
千葉県　　＋10.7％

中古マンション成約件数の前年同期比（2020年7～9月）
埼玉県　 　＋8.2％
東京区部 　－1.5％
多摩地区　＋0.5％
神奈川県　＋2.9％
横浜・川崎　＋2.6％
千葉県　　＋3.7％

[35263: 評判気になるさん]

>>35261
不動産上がってお願い派の人達は、株も上げ続けインフレになると信じてるのと一緒、それを信じてるのならいいけど、まずそこのつながりを整理しよう。

[35264: 匿名さん]

>>35262
テレワーク普及じゃない？
首都圏が伸びるのは長期的に東京にいい影響与えると思う少なくともマイナスじゃない
今でも東京勤務通学者の半分弱は周辺の県から来てるし

[35265: 匿名さん]

35261 匿名さん
不動産下がってお願い派の人達は、株も落ちデフレが続くと信じてるのと一緒、それを信じてるのならいいけど、まずそこのつながりを整理しよう。

↓
35263 評判気になるさん
>>35261
不動産上がってお願い派の人達は、株も上げ続けインフレになると信じてるのと一緒、それを信じてるのならいいけど、まずそこのつながりを整理しよう。


この手の即レスオウム返しはネットではよくあることではあり他スレなら何も言いませんがこのスレだけは、
もう一捻り加えるなりして笑わせるなり、唸らせるなりを目指してもらいたいものです。

[35266: 匿名さん]

いよいよ利上げ来そうですねー
タイミング的に2021年初頭がクラッシュの時かな

[35267: 匿名さん]

利上げ？どこの国の話だろう、、、トルコとか？

[35268: 匿名さん]

>>35265 匿名さん　いまいち返しだけど、不動産、株、インフレが連鎖するのはあってますね。

[35269: 匿名さん]

>いまいち返しだけど

ですよね。

[35270: 評判気になるさん]

>>35265
オウム返しされてそんな悔しかった？
それならもう少し>>35263のような妄想ではなく、データと理屈で返してくれや。

[35271: 匿名さん]

>不動産、株、インフレが連鎖するのはあってますね。

よく勘違いされますがそれは非常に大きな括りでの話なので、
個人がマンション1戸２戸購入するには全く影響しないと考えてもらって結構です。
無視していいレベルです。

もしこれに一喜一憂してビクビクするのならとても家なんて買えませんから。

[35272: 匿名さん]

>>35270 評判気になるさん

なんのこっちや

[35273: 匿名さん]

>35270 評判気になるさん
>オウム返しされてそんな悔しかった？

俺じゃないしｗ
そういうとこやぞ、菊池！

[35274: 匿名さん]

なんのこっちゃWWW

[35275: 匿名さん]

空にSAY YES ←桃子

[35276: マンション検討中さん]

>>35271 匿名さん　確かに、ただ去年や一昨年に買わなかった人が今年や来年買う気になったトリガーはいったいなんだろうと思ってしまいます。千差万別ですが。

[35277: 匿名さん]

利上げはアメリカか。
株価があがれば、まあ当然ちゃ当然。
日本にも波及するのは間違いないだろうね。
今回のバブル、最高値掴みは 2019年あたりかなあ。

[35278: 匿名さん]

アメリカが最も利上げしにくいけど、、、、ググろうぜ！

[35279: 匿名さん]

まずはググって知識を仕込んでそれから議論しようぜ

[35280: 匿名さん]

>>35262　評判気になるさん
東京区部の人口減少、転出超過の影響が中古不動産の売れ行きにはっきり出るんですね。
興味深いです。

[35281: 匿名さん]

>～50歳。駄目だ。1回だけじゃ説明聞いても分からん。ググっても意味が分からん。興味ないことは調べる気にもならん。全然集中出来ん。家族の会話もねえ。

[35282: 匿名さん]

>東京区部の人口減少、転出超過の影響が中古不動産の売れ行きにはっきり出るんですね。

それでも中古戸建ての成約価格は23区は前年比5.7％アップ。都下10.1％アップ。
埼玉1.4％、千葉1.4％のアップ、神奈川▼1.1％ってところも同時に押さえておくといいかも。

[35283: 評判気になるさん]

人口減少しても東京区部の中古在庫が減少して過去最高値になるのも興味深い
https://asai-kantei.jp/news/mansion/
https://colal.net/index.php?%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A3%B2%E8%B2...
84%E6%9C%881%E5%9B%9E%E6%9B%B4%E6%96%B0%EF%BC%89
日銀はまだまだ金融緩和続ける予定らしいしそれも注目だな
https://www.daily.co.jp/society/economics/2020/11/16/0013869003.shtml

[35284: 評判気になるさん]

東京は今が最後の売り時。

[35285: 匿名さん]

今の状況、昭和バブル崩壊の前夜とよく似てますね

[35286: 匿名さん]

そのこころは？

[35287: マンション検討中さん]

2012年あたりから確かに銀行の融資が甘めになってリバレッジの大きなメガだのギガ大家をつくってしまった経緯はあるね、ただ乱脈融資とまでは言わないかな。スルガ銀行問題以降銀行は脇を締めてる感じだ。

[35288: 匿名さん]

>>35285 匿名さん

昭和？

[35289: マンション検討中さん]

>>35285 匿名さん
崩壊は平成だよ
君のバブルは何年なのかな

[35290: 匿名さん]

>>35285 匿名さん
この知ったかは恥ずかしいな。
そのレベルではこのマンションすら買えんのだろう。
身の丈にあった豊洲でも買いなよ。

[35291: 匿名さん]

昭和といえばオイルショックでコストプッシュインフレの形で悪いインフレ、スタグフレーションが進んでなあ、狂乱物価と怨嗟の声が新聞紙面を賑わしていたよ。でもバブルとは誰も言わなかったし、その後の石油市況の好転などで日本は再び好景気に沸く様になった。

[35292: 匿名さん]

土地代の高騰や建設コストの上昇などのコストプッシュインフレの要素があることと、経済理論の進歩によって政府が金融緩和をためらわなくなったなどの要因があって買い手の購買力が上昇したことや、同様の不動産であっても戸建ての価格の上昇は限定的でありながら需要のある駅近の集合住宅の価格が上昇している点から見て、根拠のないパニック的な買いによって起こるバブル市況とは全く異なる局面であることは冷静に考えればわかるはず。

[35293: 匿名さん]

建築材の価格は下落していますね。
地価もキープしているのは再開発エリアくらいです。
と言っても例えば再開発している小石川は地価が下落していますし、結局は伝統的な東京の価値ある土地が重要なのでしょうね。

[35294: 匿名さん]

建築材の価格が今どれぐらい下落しているかデータを示してもらえるとありがたいが、コロナの影響による一過性の状況の様にも思えるし、少なくともコロナ以前の状況は >>35292　の通りだと思う。ただ、需要＞＞供給の状況が続く限り、少々建築材の価格が下がっても、価格を改訂する動機には多分ならないだろうな、むしろ利潤が増えてラッキーみたいなもんだろう。

[35295: 匿名さん]

マンション価格を語る時に、やはりマンションの需要と供給のバランスが最も大きいと思う。金融緩和や未曾有の株高などによって購買力を増した買い手が容易に高くなったマンションを買える状況が続く限りマンション市況は高騰し続けるだろう。原材料コストが安くなっても、だからといってあなたは高くても売れる製品価格を馬鹿正直に下げるのか？そんなことはないだろう。

[35296: 匿名さん]

価格が下がるには、まず供給が需要を満たすに十分大きくなければいけない。さらに、複数の供給者による競争が起きている状況が望ましい。例えば肌着の場合、デザインとか機能の付加価値の余地はあまりない。供給するプレーヤーは多く、消費者は価格や手に入りやすさで選ぶケースが多い、こういう製品では仕入れコストが下がれば、ライバルより一円でも安くする競争が働いているので速やかに価格に反映される。

しかし、不動産の場合には最も需要のある駅近でマンションが建てられるまとまった土地の供給が非常に少ないのに、こうした立地には高い需要が常に存在している。ここがボトルネックとなって価格が上がっているので、建築資材コストは下がっても価格を下げる動機にはならない。むしろこうした立地を莫大なプレミアムを支払って手に入れて建てたものが勝ちという競争が働いていて、それがまた価格に反映されて高騰するという構造ができていると言えるだろう。だからこそマンションは安くはならない。遠くて不便でも、そこしか買えない人がそれなりの買い板を形成するのでその場所なりに高い値段となる。

[35297: 匿名さん]

ドヤ顔で材料費がとかえらそうに言ってるけど、建築費は労務費に左右されることを知らないキッズかな？

[35298: 匿名さん]

長文が増えてきましたね。笑
ネットで三行以上の熱弁は読み飛ばされますよ。笑

[35299: 匿名さん]

そもそもデベが資材等を全部用意して職人さ～ん、毎日手ぶらで来て下さ～いって訳じゃないからね。

は～い、次の物件用に建築期間15ヶ月分の足場材２％、生コン３％、鋼材-1％、セメント0.5％、骨材-3％、あれやこれやトータル▼1.5％安でまとめて仕入れ成功しました～。
よって、次の物件は材料費1.5％分お安く提供出来ま～すってことでもないしね。

[35300: 匿名さん]

35297 匿名さん
>ドヤ顔で材料費がとかえらそうに言ってるけど、建築費は労務費に左右されることを知らないキッズかな？

建築材のワードは出てるけど、労務費に言及する以前にそこはマンション価格に影響しないってスタンスで皆さん語られてますよ。

[35301: 匿名さん]

マンション価格上昇の最大要因の一つとしては、やはり売り手の利益率の上昇。
バブルピークの2019年辺りの時期から、デベロッパーもゼネコンも、利益率をさらに 5%程度引き上げたみたいです。
どのデベロッパーもおそらく2019年は過去最高益。

購入者の負担はこれだけでも何千万か上がっているのでは。
養分、と表現すると怒られそうですが。

[35302: 匿名さん]

>>35301 匿名さん
日本全体が高利益率、高配当を求められるようになってきましたよねえ。
大手デベの場合はマンション専業じゃないので
商業系事業、海外事業等との社内間バトルもありますしね。

[35303: 評判気になるさん]

地価もキープしているのは再開発エリアくらいです。ってソースあるの？
7月の公地価格では23区ほぼすべて上がってるんだが

あと不動産が最高益になったのは決算書見ればわかると思うけどほとんどのデべが
２０２０だし
てか営業利益率は２０００年からずっと高いんだよなあと大手の分譲の売り上げって全体の30パー前後だし何でそんなことも知らないの？決算書も見れねえのかｗｗｗｗ

[35304: 匿名さん]

>>35303 評判気になるさん

兄貴、どうしたんだよ、兄貴！
せっかくいい感じでスタートしてるのに
最後の一行で台無しじゃねえかよ。

酔っ払いすぎだろ
なにやってんだよ兄貴！

[35305: 匿名さん]

>>35301 匿名さん
販売関係者の方ですね。

[35306: 匿名さん]

>>35296 匿名さん
じゃあ、晴海や有明のようなそこじゃないといけない人はおらず、駅からも遠い立地のマンションはヤバイってことじゃないですか。

[35307: 匿名さん]

晴海とか有明みたいなタワマン銀座が都会っぽくていいという人もいるだろうし、価格的にその辺が妥当と考える人もいるので、それは人それぞれじゃない？

昔からバス便の駅遠マンションは値下がりしやすかったし、通勤とか買い物の便利さを考えたら需要的にもあまり好まれないので、そりゃ駅遠マンションは常にヤバイっしょ。ただしそこに住んで不幸かというとそれはまた別な話ではないかと思う。

[35308: 匿名さん]

>>35307 匿名さん

高いのが良い、安いのが悪い。
車と同じで、何を重視するかでしょ。

[35309: 匿名さん]

それを言ってる

[35310: 匿名さん]

国土交通省のデータをみると、建築工事費(建設資材費40%＋工事関連ｻｰﾋﾞｽ20%＋人件費40% のウエイト)は下がり始めたようだね。

https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112....

国土交通省発表の　2020年8月の建設工事費デフレーターの住宅建築指数によると、住宅建築費は今年の3月ごろから低下傾向。
6カ月移動平均で、前年比ではまだ少し上がっているが、前月比は5カ月連続下落中。
今後どうなるか見てみよう。

[35311: マンション検討中さん]

なんとなく、値上がりが著しい＝流石に下がるっしょ！？＝いまはバブル！

短絡的過ぎるわ。
そんなんだから、優良マンション買えずに賃貸のままで与信に使えばナンボかマシだった年齢という平等なファクターすらドブに捨てて賃貸暮らしなんだよ。

[35312: 匿名さん]

2016契約、2019引き渡しの物件を賃貸運用してるんだが、しばらくそうしてたほうがいいかな、相場が下がらないのであれば。
今売れば25%程度の利益は出そうなんだが税金も高いんだよね。
ローン金利もけっこう低かったんで残債がすいすい減っててなんか嬉しい。

[35313: 匿名さん]

確かに2019年の売り上げは、過去最高益でしたね。

今年は新築マンションがどこも安くなってきているので（白金台 坪500、勝どき 坪400）、2019年のボッタクリ利益を超えるのは難しいのでは。

[35314: 通りがかりさん]

>>35313 匿名さん
2020の方が上がってるよ。
周りの人に合うようにレベル上げて。

[35315: 匿名さん]

白金台も勝どきもそんなに安いんですね。
体感的には2017年くらいの相場です。

[35316: 匿名さん]

そんな感じだよねえ。
今年は新築が随分買い安くなった節目の年。
デベロッパーもボッタクってた利益率を正常に戻したんじゃないかな。

[35317: 匿名さん]

そうかい　東池袋坪５２０　豊洲坪400万円　大塚坪４５０安いなあ

[35318: 匿名さん]

その辺りは遅れて上がってきた感じだね。
東京の不動産の常識。ある意味パターン化されてると言って良いから、引き際もわかりやすい。

例えば、中央線北側は局地バブル的に坪500まで上がることも過去にあったけど、実はそこを超えたことは一度もないんだよね。
天井価格が見え見えなところは仕込みやすいから、僕も好きだよ。

[35319: 匿名さん]

池袋は600ぐらいまでは行きそうだけどね。

[35320: 匿名さん]

坪600超えると港区千代田区がレンジに入ってくるから正直キツいよね。
池袋から上野にかけての中央線北側エリア一帯は、常に頭が低く抑えられ続けるのが、東京の良いところ（つまり引き際がわかりやすい）。

白金台坪500だし、論理的にもうバブル終了って言っていいんじゃないかな。

[35321: 匿名さん]

東池袋の物件ですら５２０で普通に売れちゃうんだから
池袋近5分以内または直結タワマンなら坪６００は越えるでしょ

[35322: 匿名さん]

自分もそう思う、坪500以上出すなら高輪や白金選ぶってね。
でも現実に東池袋ですら坪520で大変売れ行きがいい。
後発の南池袋は600でも売れてしまうのではないか？と思う。

[35323: 匿名さん]

中国人や韓国人が湾岸を脱出して中央線北側を買っているという話を聞いたことがありますね。

港区は英語圏の方々以外には敷居が高いですし、割と辻褄が合う話だとは思いますが。

[35324: 匿名さん]

白金台の500って相場と言うにはさすがに安すぎないか？
半地下＆駐車場なしでがんばったグランドメゾンとか？ちょっと特殊例のような気がするが。

[35325: 匿名]

白金台の駅直結と、池袋駅の直結で、もし同じ価格なら迷わず池袋買います。多少高くても池袋買います。

[35326: 購入経験者さん]

池袋再開発は変身を残してる。
例えるならフリーザ第二形態ぐらいだ。
西口目の前に高層ビル３棟
東池袋四丁目にビル
南池袋に50階以上のビル3つ
東京国際大学 池袋国際キャンパス
更に東池袋乗車数5万人超えると丸の内線入れると約束
まだまだ都電の道を広く整備。大塚方面の再開発と目白押し。

[35327: 匿名さん]

天井ド高めを掴まされる人が、いつかは必ず出てくるけど、今の時期に新築買う人はその素質あるよね。マンション買うことにまったく興味なかった知人までもが最近買ったw

[35328: 匿名さん]

>>35327 匿名さん

貧乏な人？
マンションの価格とか気にする人いるの？
欲しかったら買うんじゃね。

[35329: 検討板ユーザーさん]

バブルだと煽る人多いけど，考えたら平成初期のバブル崩壊をほぼ全員が認識しるわけで、皆さん冷静沈着にこの不動産市場を見てる。健全です。全くバブってない、上昇中なだけ。

[35330: 匿名さん]

前回のバブルも、末期に参入した人達は似たようなことを言って慰め合っていましたね。

[35331: 購入経験者さん]

バブルって言ってるけど、今23区10年で底値からたった40パーしか上がってない。
一番上がってる中央区ですら2倍、本物のバブルは23区全体で700パー比べ物にならない。
まず、破裂するほど膨れてない。底値圏に戻ったとしても30パーダウン。
1億の物件が１０年で7000万になるだけでしょ。住む分には別に
前回のバブル崩壊でも底値まで戻すのに１０年かかった。　
賃料値下がり考慮して利回り３パーで計算すれば１０年で３０００万賃料でかかる計算になるから、自分が住む分には下落してもたいして変わらんよ。

[35332: 匿名さん]

人生、一般人が家族のために自宅購入を検討出来る期間なんて長くて10-15年くらい。

投資する人は買い時あーだこーだ重要かもしれんが、自分の住居として住むなら自分が納得できる立地、間取りに対し無理ないローンであるならば、それに対して損も得も無い。

ここ最近でもオリンピックが終わったら下がる、コロナで下がるなど下げ下げキャンペーンが繰り広げられたが未来の予測など出来ん。

だから自分で納得出来る物件が予算に合えば買えば良いだけ。
今買うとか天井とかそんなのはどーでも良い。
懐事情は人それぞれ。

[35333: 匿名さん]

ポジは最後はいつも、精神論ですよね。
申し訳ありませんが、ここはマンション価格動向を議論する掲示板です。
傷の舐め合いは、高値掴みマンションの各々掲示板でお願いしますね。

[35334: 名無しさん]

2019年がバブルピークとか騒いでる奴って貧乏なだけでしょ。
日本のマンションなんて、今でも激安だよ。

[35335: 匿名さん]

東京都心が坪300マンで買える時代が戻るなら、それはイコールボーナス100％カットの時代って事だわ。

そんな時代が来て欲しいとは思いつつも、来てしまったら俺にも金が無くて、今住んでるマンションも競売に掛けられてるという事だろう。

[35336: 匿名さん]

ポジがあつくなってますね。
まさか2019年物件に嵌め込まれでもしましたか？
カツカツ貧乏だからこそ、高値掴みにムキになっているように見えるのですが。

[35337: 匿名さん]

ネガティブな意見の人は具体的な資料を提示して
論理的に指摘してくださいね
建設的な討論をしましょう

[35338: 匿名さん]

UBSグローバル不動産バブル指数の2020年版
前に英語版を貼ったけど、日本語版のリンクあったのでご参考まで。

https://www.ubs.com/jp/ja/wealth-management/cio-research/real-estate/2...

数値は1.5以上がバブルリスクあり。
東京は1.2で、まだバブルまでは行っていないが、かなり割高水準。
ロサンゼルス、ニューヨーク、シンガポールなどよりすでに割高。
ロンドンと比べると若干割安だけど去年よりかなり差は縮まった。

私個人は、建築費が下がっているのでスピードはゆっくりだが不動産価格はまだ上がると思っている。

[35339: 評判気になるさん]

現状の利回りで投資しようってなら馬鹿の極み。
自分がよほど住みたいというならオッケー。
でも住みたいという者もどんどんいなくなってるというのが現実。
買い叩かれたくないと出し渋っている売りが市場に出回りだしたらさぁどうなる。

[35340: 検討板ユーザーさん]

前回って30年前？バブルってそんなに頻度あるんだ。

[35341: 匿名さん]

この程度の上昇をバブルと言うんだ、なんとまあ慎ましいんだ。日経平均が4万円超えたときにバブルの話をまたしようよ。

[35342: 匿名さん]

>>35336 匿名さん

2019年に恨みあんの？
スマホでも落とした？

[35343: マンション検討中さん]

貧すれば鈍するだ、いつリスクオンするんだろう、多分一生しないいや出来ない人がこのスレに書き込んでる思う。

[35344: 匿名さん]

>>35338 匿名さん
これみて2019年がバブルピークとか、騒いでる人はどう思うんだろ。

[35345: 匿名さん]

何も思わないでしょう、ケチつけたいだけ。

[35346: 匿名さん]

この3分間隔の作文連投は自作自演でしょうね。

[35347: 匿名さん]

>>35346 匿名さん
感が鈍いな。明らかに違うよ。
開示請求して答え合わせしてみ。
レベル上げてな。

[35348: 匿名さん]

現実には不動産価格は上がっているんだし、まあ落ち着け。
下がる根拠をまず聞こうじゃないか

[35349: 通りがかりさん]

確かに新築マンションは買いやすくなったよね
坪500くらい出せば、ブランドエリアの新築高級マンションがよりどりみどり。

坪600以上が許されてるのって、今はもう港区千代田区渋谷区の一流ブランド物件くらいじゃないかな。

[35350: 匿名さん]

へー、そうなんだー