23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[34151: 匿名さん]

1兆にどれだけ期待しているかわからないけど、10月に日本ビルファンド投資法人が取得した新宿三井ビルディング一棟で1700億。

[34152: 匿名さん]

>>34137 匿名さん

若葉、年収いくら？
金融資産は？
家族いる？

大人の会話出来る？

楽しく生きよう。

[34153: 匿名さん]

デベの社員または関係者が、再開発事業の計画が公表される前に、施行区域内の不動産を取得し、その後、計画通りに再開発事業が認可され、再開発事業の組合員、いわゆる地権者として値上がり益を得る行為は、法的に問題ないのでしょうか。

時間はかかりますが、資金さえあれば、ほぼ確実に利益を得られるなら、やらない手はないとおもうのですが、法的にはいかがでしょうか。

[34154: 匿名さん]

>>34153 匿名さん
まず、地権者＝無条件にオイシい　と思ってる思考回路から変えた方がいい。
次に、親会社相手に裁判も辞さないつもりでがっつり交渉する度胸があるのならばやってみればいいよ。

[34155: 匿名さん]

>>34151 匿名さん

あれ我田引水もいいとこっつーか、三井の三井買いだもんなあ。グループ内AからBに移しただけ
古くなってもウチのビルは値打ちがありますよ、って印象操作が苦しい

[34156: 匿名さん]

>>34153 匿名さん

再開発ってそう簡単には決まらないことも多いよ。
決まってても東急の桜丘とか、今やると工賃高すぎるから着工2年延期とかあった。
案件はどんどん出て来るし、スーゼネや財閥デベ社員でもあれこれ手を出す財力ないしょ。
話が煮詰まって来るほど所有者が安くは出さないから得したければ青田買い＝長期戦覚悟になるし。

話が煮詰まって決定前夜に仕込んだのが本人で、条件巡って勤務先とバトルとかだったら
さすがに何やってんだ、だろうけど関係者＝親族とか知人だったら自分で言わなきゃわからないんでは
ちなみにウチのビルは10年前から話だけならあって、◯菱地所が青写真書いてくれてるけど
所有者名簿見てみると◯菱商事、◯菱重工勤務がザラにいる。
仮にリークしてたとしても、その程度じゃ立証のしようがない。
その立場の人なら馬鹿じゃないから笑、得しそうでもトラブりそうな危険球なら手出さんでしょ

[34157: 匿名さん]

まあね。
>>34153がイメージする事をやってる人が一人もいないとは思わないけどいうほど旨味も感じないよね。

むしろ買いたくなくてもムードで買わされたりｗ

[34158: 匿名]

>>34153 匿名さん

まずデベの社員で再開発にかかわってる会社の人間は、会社の目があるしまず買えないよ。もし買わせるなら親戚とか友人までだろうな。そもそも、売り相談は仲介会社に行くから、物件を抑えることもできない。

[34159: 匿名]

そもそも、いくら賃貸してるって言っても、おそらく２０年先に買った金額の２倍で売れるよとか言われて、それ買いたいって言う知り合いはいないな。俺は買いたいけど。

[34160: 匿名さん]

一介の不動産リーマンか用意できる金で何年寝かすか分からない不確定要素の強い再開発用土地買ってもリスクしかないから意味無いわね。

[34161: 口コミ知りたいさん]

>>34113 匿名さん

そうかな。 昨日六本木ミッドタウンのレストラン行ったら結構人入ってました。
数ヶ月前と全然違う。

[34162: 匿名さん]

>>34161 口コミ知りたいさん

それだけだと現実には>>34113もyouもいうほど違いがない感じ。

[34163: 匿名さん]

>>34159 匿名さん

いましたチャレンジャー笑
ウチ2009年の2倍になったお。まあリーマン後買った人なら大抵そのくらい行くだろうけど
築45年だから10年後はテンバガー狙ってるけど、逆に成立しなかったらカボチャの馬車のままかも
不発に終わるかも知れないとこまで考えると、再開発案件てホントにハイリスクハイリターン

[34164: 匿名さん]

電動自転車で一時間かけてスーパー銭湯に来た。
帰り家まで気力体力が持つかどうか。

[34165: 匿名]

>>34163 匿名さん

ハイリスクではないよ。再開発するかもなんて噂だけだと、ほぼ市場は無反応。高値で買う必要なんてないです。はっきりいって準備組合設立でようやく少し値上がりするぐらい。賃貸で貸せるし寝かすのは別にハイリスクではない。2009年に倍になるよって買った人は、今再開発になってたら3、4倍になってるでしょうね。

[34166: 匿名さん]

>>34165 匿名さん

噂だけでは無反応はそうだぬ。築35年は建て替え検討には若すぎたから底値だった。
自分で住んでるからリスクないと言えばないけど望みが高いもんだから。
ウチ、平成バブルは10年前の10倍まで行ったもんで、建て替え決めて10倍返し狙ってんの
（荒唐無稽と思うかも知れないけど築古だと土地値の2割くらいで買えちゃったりする
更地に戻るタイミングで土地値に戻る。容積率緩和をかまして高層化すればそれ以上）
3倍4倍じゃ満足出来ないし、成立せずボロ屋のまま、が一番のリスク。
ニュー新橋ビルみたいなもんだと思ってもらえれば笑

[34167: 匿名さん]

普通のリーマンが超一流物件に住みたいなら、再開発狙いの築古を買う方法が一番可能性が高い。
この話を信じて、次なる有力再開発予定地の情報収集を始める者は報われるよ。自分は、1つ有力予定地を知っているが、当然、それが何処かは書き込まない。

[34168: 匿名さん]

一般のサラリーマンレベルが用意できる種銭では大した儲けにはならない気がするけどね

どことは言わないが再開発の決まったあとに再開発地域内の土地を手に入れてそこに違法建築スレスレの安普請のワンルームマンションを建て、錬金術をもくろんでた奴なら見たことがある。迷惑だけどそういう虫がつくことも再開発事業あるあるなんだろうな。

[34169: 匿名さん]

マジレスするとそれ俺だ笑
購入当時ギリ30代、自宅用にローン組んで買ってる一次取得者なんて
買ったら自分以外いなかった、ほぼ最年少。
周りはいわゆる師土役員に不動産業界ばっかり
何買ったら儲かるか、職務上いやらしいくらいに知ってる人種。
本人、何も知らなかったから買えたラッキー？だけど
下手に知識あったら買えてなかった気がする。
言ったら悲しい話だけど一介のサラリーマンの手が届く範囲で
真に価値ある物件なんて買えないんだよ。何かしらの不都合享受しないと無理。

で、向いてるタイプが真剣に物件分析すると
どうしてこの物件にはワンチャンあるのかみたいな傾向も見える。
なんで再開発やろうって話が盛り上がるのか
人口減少国で、地方郊外に今からハブ作ろうという話にはならないしテナントも入らない
今どきは500平米程度の敷地でもビル建てちゃうけど
大手デベもスーゼネもちっちゃい案件はやりたくない
何より未来のユーザーから選ばれる場所って、数十年単位で変わらなかったりする
マンデベが新築した時だけ広告大量投下した位では変わらない。

ってのが見えて来ると次買うべき物件もわかるよ。
ボロマン売却資金元手にビル買うつもりだけど
それも生きてるうちに耐用年数迎えるビルの角にへばりついたコバンザメ、
とか一帯開発狙い。そういうの複数やれば物件サーフで生活費出る。
まあ失敗したら笑ってやって

[34170: 匿名さん]

確かにこの辺再開発あるかもなーみたいなところは誰でもわかるけど、それを理由に買いを入れるのは普通の人には無理だな。リスキーすぎるよ。

[34171: 匿名さん]

ノーリスクだとは言わない。
ただ、同潤会だって最後の上野下80年で再開発やった
都心区、って曖昧だけど築50年が30年後も同じか再生してるかは見当つくだろ
自分が得したいから贔屓目じゃなく、どれだけ外野がやりたがるか、
みたいな視点持てたら強い。買いたいペンシルも、ああここ空中権遊んでるな。とか

[34172: 匿名]

>>34169 匿名さん

確かにそんなもんですね。再開発の総会とか行くと、当事者で３０代は私もひとりでした。いたとしたら、親の付き添いとか代理のひとくらい。いたとしても、平日の昼間に毎回やってたから、サラリーマン来れない感じでしたね。

[34173: 匿名さん]

若葉の再開発アイディアから始まった話だけど
やりたいなら止めない。がお勧めもしないって感じかな。
そういうの考えつくの大体30代までが多い気がするけど、
実際に入ったら70代80代が多いから話が合わなかったりする。ストレスも溜まる。
ただ、言うならほったらかし投資だからまるで苦労なく儲かったら
そりゃ誰でもやっちゃうよなと思う。そうじゃないから競争率低いくらいでちょうどいい
寝かせてるだけで千万単位の利益が出るなら、気苦労あって当たり前
くらい思える奴じゃなければ手を出さない方が賢明

[34174: 匿名さん]

>>34167 匿名さん

代々木？

[34175: 匿名さん]

シーっ！余計なこと書くんじゃありません！笑

ウチの話として書くと、◯所が無料で青写真を作ってくれてるのはホント
（建て替え決議どころか推進決議さえしてない時点でやってくれるって
普通に考えたらあり得ない。そんなサービスをしてくれちゃう時点で本気度がわかる）
けど、その青写真を一般所有者に開示してないのもホント。
開示したら暴騰が始まっちゃうし、容積率ボーナスがなければ
一時負担が必要ってところも10年前から変わらない。
自分じゃ稼働したくないくせに、情報知ったらギャーギャー騒ぎ出す奴が出ること
目に見えてるから理事会で箝口令敷いてる。
俺は青写真出た当時の理事長と昵懇だったんで個人的に見せてもらえた。

てな感じで、金になる話には色々なポジションの思惑が絡むから一筋縄ではいかない
バトル上等って反対派と渡り合う覚悟のある奴ならむしろ買って一緒に理事やって欲しいよ
個人投資家上がりの不動産クラスタって内弁慶というか笑
ほったらかしやりたいから不動産選んだのに、バトルなんてやりたくない
みたいな奴ばっかだからあまり期待はしてないが。

むしろ自分が死んだあとにやってくれって70代の手前、
アラ還くらいでリタイアしてて暴れるトピックス探してる笑、
みたいなちょい上と組織票やろうって盛り上がったりしてるな

[34176: 匿名さん]

再開発マンションの購入者はデベロッパーと地権者にしゃぶり尽くされるのか。それでも喜んで買う奴が多いというシュールな構図

[34177: 匿名さん]

>>34167 匿名さん

どこにも発表になっていないの？

[34178: 匿名さん]

>>34176 匿名さん

しゃぶられたくないなら話は簡単、誰も手を出さない物件買えばいい。
話をまとめる業者地権者の苦労はパスしてキラキラの快適だけ欲しがったら
誰かの養分になって当たり前では。世の中誰が他人のためにタダで稼働すんだよ笑

[34179: 匿名さん]

>>34177 匿名さん

発表されちゃったら遅いってー。当然織り込み済みの価格になるじゃん
自分が地権者の立場ならそうするだろ

[34180: 匿名]

>>34175 匿名さん
微妙に駅から遠いとこですか？

[34181: 匿名さん]

>>34175 匿名さん

最近、売り物出ませんね。

[34182: 検討板ユーザーさん]

大規模改修の計画がまとまらないのがストレスで住み替えたんで、建て替えに突っ込んでいける精神力には感心する。

[34183: 匿名さん]

>>34182 検討板ユーザーさん

800もあるとねえ

[34184: 匿名さん]

>>34182 検討板ユーザーさん

だから「知らないから買えた」。知ってたら買わなかったかも
ま、それも決まれば結果オーライ

[34185: 匿名]

>>34184 匿名さん

確か、広くても５０m2くらいでしたよね。一つ二つくらい持ってても、大したことなさそう。

[34186: 匿名さん]

なんか物件特定しての意見が続いてるけど笑
8割以上22平米?27平米の1Rだお。800戸でなく900戸
その1Rが平成バブルで最高1億行った。今1,800万
大したことあるかどうかは個人の判断だけど、
PC渋谷は定借なのに50平米1.4億だからぬ

[34187: 匿名]

>>34186 匿名さん
その場所だと所有権でも５０m2で１億超えるくらいでしょうね。

[34188: 匿名さん]

どう予想するのも自由じゃない？
港区じゃないし区境だしとネガることは出来る
一方で通過駅化著しい渋谷でどの駅からも遠いし定借だし、と
ギネス駅から信号なしフラット6分で所有権だしと評価される可能性もある。
本人も別にそこまで思い入れないんで決定して担当デベ以外に売れなくなる直前に
利益乗せまくって売るよ。売却益しか興味ないから

[34189: 匿名]

>>34188 匿名さん

何部屋くらいお待ちなんですか？

[34190: 匿名さん]

建て替えというとコープオリンピアのケースがあるけれど、入居者の大多数が建て替えに賛成しても結局覆された例があるからねえ。多分その頃にコープオリンピアの部屋を購入した人のほとんどは建て替えを半ば当てにしていたのではないかと思うんだ。当てが外れたと思っている人も多いんじゃないかな。

もしやるのだとすれば、ちゃんと投資物件として利回りが確保できていることがまず第一条件で、その上で複数の似たような条件の物件から再開発や建て替えが期待できるところを選ぶ、ぐらいになるんじゃないかと。自分ならそんな老朽マンションを自宅にしたいとは思わない。

コロナ後の情勢によっては再開発が軌道修正されて小規模なものにとどまったり、検討中のまま打ち捨てられるものも出てくるんじゃないかとおもうんだけどね、そこまでリスクを負えるのはそれこそ不動産投資で食べているような規模の人でないと難しいんじゃなかろうか。

[34191: 匿名]

>>34190 匿名さん
建て替え要件は5分の4ですからね。

[34192: 匿名さん]

>>34190 匿名さん

あそこは南国酒家が癌。
南青山の第一マンションズよりは平和そうだけど

投資物件として利回りが確保出来てるうちは建て替えようって話にはなりませんよ。
いくら場所が良くても空き家続出、これじゃジリ貧だくらいにならないと。
再開発や建て替えが期待出来る物件なら利回り出てるうちは所有者が手放さないし。
自宅にしてるのはたまたまです笑。住んでる所有者の方が少ないから、近所付き合いないのが楽

あと、市況が矮小化に向かっても、業者は大きい案件やりたいって事実は変わらない。
◯菱でも単体はリスク高いからJV希望してたそうですけどぬ

[34193: 匿名]

うちのマンションも建て替え決議じゃないけど前にアンケートとったら、賛成５６%で話はなくなりましたね。過半数超えたから、今後は大規模修繕しません的な水責め作戦もあり？

[34194: 匿名さん]

>>34191 匿名さん

オフィス多いと 難しいかも。

[34195: 匿名さん]

オフィスだったら金額次第
金じゃない愛着だって住人の方が厄介

[34196: 匿名さん]

>>34195
再開発地域で大きなオフィスビルがほとんど不参加だったために変形土地でやらざるおえなかった某再開発の例もある。再開発ってのは何か大きな権力を持った人が関わらないと難しい部分もあるみたいだよ。

通りに面した一番美味しいところを持っているパチンコ屋のビルがうんといわないために、いまひとつなプランになった山手線某駅の再開発の例もある。ビジネスでビルをやっている法人のなかには再開発後に区分所有者となることを厭うところもあって、なかなか難しい。個人と違って、より合理的に経済人として行動するからだろうね。

[34197: 匿名さん]

たぶんペンシルとか商業ビルまとめて再開発と
マンション建て替えメインの再開発では問題が違う。
商業ビルまとめての方が難易度高いだろうね。
品川の港南口？の方とか

[34198: 匿名さん]

商業ビルは再開発の鬼門だと思う。
はっきり言って、個人の地権者よりもよりグリーディーで利益を最大化しようと最後までゴネる。政府が介入しないと難しい部分もあるだろうね。

[34199: 匿名さん]

新宿西口の思い出横丁は、戸田建設が調査費1億かけて結局匙投げたみたいな感じか。
大規模災害で瓦礫にでもならない限り無理かも

[34200: 匿名さん]

私個人の感想から言わせると、パチンコ屋の看板は恥でしかない。あくまでも個人的な感想だけどね。カジノがダメならパチンコ屋もダメだろうという気がする。でもパチンコ屋は合法でカジノはダメ。パチンコ屋がいっそ、普通の街と区別された特別などこかでカジノとして営業するように誘導した方がいいと思う。生活保護費を注ぎ込むようなギャンブル依存症という病気を治すためにも、パチンコやスロットといったギャンブルとのアクセスを絶った方が公衆衛生に資すると思う。彼らにカジノをやらせて、街からパチンコ屋を一掃する、それが正しい道ではないかと個人的に思う。