23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[341: 匿名さん]

海から1km以上離れないとヤバイんじゃない？

[342: 匿名さん]

あの東急も投資すべきアリアを大きく見直し始めたね。

計画もかなり前倒し。

[343: 匿名さん]

東急も東横線や田園都市線など不便な地域にこだわるべきではないと思う。

[344: 匿名さん]

>343
老人とその子供相手にしぶとく稼ごうとはしてるけど・・
まあ先が見えてるからね。

「田園都市構想」は今ベトナムに売り込んでるｗ
１９６０年代の日本と今のベトナムが似てるってことかな？

[345: 匿名さん]

２０１６年問題で、
渋谷、新宿、池袋の凋落が始まるらしい。

[346: 匿名さん]

東急は田園都市線などのラッシュ対策を棚上げしてまでベトナムに投資しようとしてるからなあ。
沿線住民としてはやってられませんよ。

[347: 匿名さん]

沿線住民の高齢化が進んで行けば自然と通勤客は減って行きます。
その先は間引き運行。

ある時点を過ぎると加速度的に進みます。

今は夢のようなお話ですがｗ

[348: 匿名さん]

つまり、都心回帰というトレンドからは取り残された形になったわけだ。

[349: 匿名さん]

通勤客ではなく買物客を集めるためにやってるのが
渋谷の大規模な再開発でしょう。

[350: 匿名さん]

＞沿線住民の高齢化が進んで行けば自然と通勤客は減って行きます。
特にニュータウンはその傾向が顕著。
だから湾岸埋立地の交通網はバスで済まそうとしている。理由は住民が一斉に高齢化したら通勤需要が激減し、鉄道は赤字になってしまうからだ。

[351: 匿名さん]

バスも赤字だな。シルバーパスで。

[352: 匿名さん]

同時期に大量供給された地域は街全体が同時に老朽化していき、
新陳代謝がおこなわれないまま衰退していく。

[353: 匿名さん]

五輪ブームの陰でゴースト化忍び寄る都心郊外、人口減で空き家増加も

住民の長尾俊二さん（60）の向かいの家は、８年前に高齢の住民が亡くなったのを機に
空き家化、防犯上不安だと話す。長尾さんは、この近辺は「年を取ると坂を上がるのがつらいから
不人気だ。新しい人が入るケースは少ない」とし、自身も必ずしも望んで住んでいるわけではない
という。これは地方の過疎地域ではなく、東京駅から１時間余りの神奈川県横須賀市にある
京浜急行汐入駅近くの姿だ。

少子高齢化や新築促進の住宅政策で全国的に家余り現象が進行。
さらにバブル崩壊に伴う地価下落で都心により近い地域へ人々が流出し、郊外の宅地では、
空き家が一段と目立つようになった。2020年の東京五輪開催が決まり、マンション人気に沸く
都心部とは対照的に、郊外には空洞化が忍び寄っている。

総務省の調査では08年10月１日現在、全国の空き家率は13.1％と過去最高。
石炭産業の衰退とともに財政破たんに陥った北海道夕張市のような例はあるが、富士通総研の
上席主任研究員・米山秀隆氏は、地元産業の衰退と関係なく、「今後は普通に
ゴーストタウン化する町が増える」と警告。特区構想などで企業や人の都心集積を進める
アベノミクスがこうした傾向を加速させる可能性もあると指摘する。

神奈川県の調べでは、都心から近い川崎市の人口は過去５年で4.2％、横浜市は1.5％それぞれ
増加しているのに対し、横須賀市は2.4％減少。横須賀市都市計画課の島憲之主査は、
「当市は首都圏の中ではすでに人口の減少が始まり、空き家も多いので問題意識を持っている」
と話した。

■逆ドーナツ化
横須賀市は、高度成長期の1960－70年代に人口が45％急増したが、92年から減少傾向に転じた。
市の調べでは、20歳代後半は10年度に転出率が転入率を11.2％上回った。
島氏は、市民は地元志向が強い方だが、「通勤が大変なので、横浜に住みたいという人も
当然いる」と話す。昨年汐入駅近くに移り住んだ福本潤平さん（25）も坂が多くて不便だ
として、「長く住むつもりはない」と話す。

同駅近くで銭湯、亀の湯を営む岡田芳枝さん（64）は、客層は「お年寄りが多く、若い人が
ほとんどいない」と明かした。高齢化に伴う人口減は経済にも影響を及ぼし、40年以上
営業していた西友横須賀店は昨年４月に閉店。老舗百貨店のさいか屋も一部の店舗を売却し、
住宅メーカーがマンション開発を計画していたが、採算性から中止となった。

これと対照的なのは、五輪開催が決まり開発が進む東京の湾岸地域だ。
選手村の建設が予定されている晴海で、三菱地所 レジデンスと鹿島建設 が開発中の
高層マンション「ザ・パークハウス晴海タワーズ」には問い合わせが殺到。東京開催が決定した
８日のモデルルーム来場者は60組を超え、それまでの約30組前後から倍増したという。
富士通総研の米山氏は、東京五輪を契機に「郊外に住もうかと考えていた人が都心居住を
考え直すかもしれない」と話す。高度成長期に中心市街地の人口が減り、郊外で増加する事態は
ドーナツ化現象と呼ばれたが、現在は「逆ドーナツ化現象」が起きつつあると指摘する。

[354: 匿名さん]

＞353
なるほど、今まさにドーナツ地帯で
352に書かれていることがおきているということですね。

[355: 匿名さん]

グランルーフがほぼ完成して、報道各社に18日公開されたそうです。

本格的な都心部居住が始まるのは
上京者が持ち家需要の中心になる2015年からですが
周りの環境整備は着々と進んでいます。

[357: 匿名さん]

郊外はどんどん衰退してるからなぁ。

[358: 匿名さん]

都心に集中していくのは避けられないみたいです。

都心周辺も需要、五輪期待　３大都市圏地価上昇　商業ビル・マンション活況
http://www.nikkei.com/article/DGXNASDF1800K_Z10C13A9EA2000/

地方圏８割超で地価下落　震災リスク・人口減響く
http://www.nikkei.com/article/DGXNASDF1900P_Z10C13A9EA2000/

[360: 匿名さん]

現実はきびしい。


駅別の基準地価（25/9）
上昇幅が大きかった駅は以下の通り

（千円）
1,四ツ谷+100
2.六本木+30
3.高円寺+22
4.立川+15
5.国立+13
6.吉祥寺+12
7.渋谷+9
8.学芸大学+7




市区町村別上昇率（住宅地）
1.千代田区 3.1%
2.港区 2.7%
3.中央区 2.3%
4.立川市 2.2%
5.昭島市 2.1%
6.国立市 1.8%
6.日野市 1.8%
8.武蔵野市 1.7%
8.品川区 1.7%
10.新宿区 1.2%
10.渋谷区 1.2



市区町村別上昇率（商業地）
1.国分寺市 3.3%
2.港区 1.6%
3.豊島区 1.5%
4.文京区 1.4%
4.目黒区 1.4%
4.立川市 1.4%
7.渋谷区 1.3%
7.武蔵野市1.3%
7.清瀬市 1.3%

[361: 匿名さん]

四ッ谷は何故上がったんでしょ？

[362: 匿名さん]

まさに、ど真ん中だかでは？

[363: 匿名さん]

夢と現実のギャップがすごいね。

[364: 匿名さん]

四谷駅が上昇率ナンバーワンになったのは上昇率が高い千代田区六番町等の近隣の基準値の最寄り駅だからです。

[365: 匿名さん]

麹町駅や市ヶ谷駅も上がってておかしくはないですよね。
１区１駅限定なのかな。

[366: 匿名さん]

住宅地の駅別地価は沿線別に選定されているようなので山手線内側（沿線）では四ツ谷、春日、六本木、渋谷の４つですが四ツ谷の代わりに市ヶ谷が選定されることもあるようです。
基本的には駅から一キロ以内に以内に存在する基準値（住宅地）を示しています。

[368: 匿名さん]

結局山手線内側と中央線、東横線といういつもの結果、残念でした。

[369: 匿名さん]

日本橋のマンションを検討してます。当方都心から電車で40分の郊外の戸建て住まい。
理由は日本橋再開発と日本橋に近い丸の内再開発。
東京駅や皇居まで歩けるし、湾岸エリアにも近い。
ただファミリー用ではなく、都内で飲んだり遊んだりした時だけに使いたいので、１LDKで良いのです。
今が買いですか？もう少し後の方が良いですか？

[370: 匿名さん]

>368

現実はきびしいね。

[371: 匿名さん]

北品川が良いらしい

[373: 匿名さん]

住所の北品川というのはかなり広く最寄り駅を見ても品川、大崎、五反田、高輪台、北品川、新馬場があります。
八つ山、御殿山といった高台もあり下町ライクな東海道品川宿もある。大崎駅近くの高層ビルが立ち並ぶ再開発エリアも北品川です。

[378: 匿名さん]

五輪開催で東京はプチバブル　変わる不動産市場

2020年のオリンピック・パラリンピックの開催地が東京に決まり、住宅市場の空気は文字通り一変した。開催地点である東京湾岸地区のマンションモデルルームは連日大盛況。まだデータは出ていないが、９月は新築マンションモデルルームの来場者数・申込数・契約数・契約率共に、リーマン・ショック以降最高となるものと思われる。

■都市エリアの地価上昇は必至

不動産経済研究所によると、首都圏の新築マンション契約率はここ数カ月80％を超えて好調だったが、さらにオリンピックという希望を伴った世界的な一大イベントが加わるわけだ。
私は日ごろ、市場動向予測については慎重なのだが、今後、少なくともオリンピック開催まで、湾岸や東京都心エリアの地価が上昇するのは既定路線といっていいだろう。私が上昇を予測するのは15年前に不動産コンサルタントとして独立して以来２度目である。前回の上昇予測をしたのは03年。日経平均株価が7607円という底値をつけ、海外の投資家が日本の不動産を物色し始める動きや、金融緩和・低金利でマイホーム・不動産投資市場共に購入者が戻り始める動きが確認できた。その後、07年にピークを迎え、翌年のリーマン・ショックに至るまで、不動産市場のプチバブルが始まった。
08年のリーマン・ショック、そして11年の震災の影響で長らく低迷していた不動産市況は、昨年後半から徐々に改善し、底打ちの兆しが見られていた。そこに政権交代のアナウンス、アベノミクスによるインフレ期待が加わり、完全に底を脱したといえる。
相続税など資産課税強化の方針が打ち出されたことも課税評価額が低くなる不動産購入を加速させたし、消費増税アナウンスも少なからず影響しているだろう。

http://www.nikkei.com/money/features/73.aspx?g=DGXNMSFK24030_240920130...

[380: 匿名さん]

築6年のマンションを試しに買値の２割増しで売り出したら本当に売れちまって仕方なく新築マンションを購入。新規マネーなしの物々交換の価格。少し狭くなったが会社も近くなったしまた新築になってラッキー。都心だったら今はこれ出来るよ。

[381: 匿名さん]

中古物件買ってリフォームして約2倍で売れたよ。
そんなの、ちょっと不動産に詳しい人間ならやってる。
2割増しで満足ならそれでいいだろうがｗ

[382: 匿名さん]

そういうプロっぽい右から左の話じゃなくて、今ならシロウトさん居住の都心の大方の物件でこれできるよって話。

[384: 匿名さん]

378
新宿の新国立競技場の完成予想図を載せながら
湾岸を開催地点と書く矛盾。

[387: 匿名さん]

査定価格を“一挙”に公開するサイト「マンションプライス」オープン
SUUMOジャーナル 9月28日(土)12時58分配信

不動産売却・査定サービス「売却のミカタ」を展開する株式会社不動産仲介透明化フォーラム(所在地：東京都中央区)は、分譲マンションの部屋(タイプ)毎にマンション査定価格(相場)を公開するウェブサイト「マンションプライス」を9月27日にオープンした。

「マンションプライス」は、首都圏の分譲マンションの査定価格を公開したウェブサイト。査定価格は、マンション売却を行う「売却のミカタ」のデータから算出。分譲マンションの階、間取り(タイプ)、平米毎に査定価格を算出しているため、正確な査定価格を確認することができる。

オープンにあたり、約13,000棟、100万戸超の分譲マンションをピックアップし査定価格を公開した。2020年東京オリンピックの開催決定に伴い、人気が沸騰している「豊洲」・「晴海」などの湾岸エリアの分譲マンションの現在価格も公開している。公開している査定価格は、数ヶ月に1回の頻度で実勢に合わせた価格に修正を行う。

■マンションプライスの特徴
（1）面倒な会員登録や個人情報の送信は一切不要
マンションプライスは会員登録不要。また個人情報を送信することなく、手軽に自宅の現在の価格を調べることができる。
（2）売却専門家の高値売却アドバイス(無料)
所有者が「マンションプライス」で査定価格を知った後には、売却専門家による正確な査定価格や、より高値で売却するためのアドバイスを無料で受けることができる。

■「マンションプライス」
http://mansion-price.jp/

[389: 匿名さん]

387
買う側の客にしてみれば
そこを使って買うと、より高値で購入させられるって事か。

[390: 匿名さん]

>387
うちのマンション
額面通りだと43%増し
築8年

まあその値段じゃいくらなんでも売れんだろ

[391: 匿名さん]

今期変えなかった人はまた、指咥えてチャンスを見逃したんですね。
本当、貧乏って嫌だなあ。

[392: 匿名さん]

市区町村別上昇率（住宅地）
1.千代田区 3.1%
2.港区 2.7%
3.中央区 2.3%
4.立川市 2.2%
5.昭島市 2.1%
6.国立市 1.8%
6.日野市 1.8%
8.武蔵野市 1.7%
8.品川区 1.7%
10.新宿区 1.2%
10.渋谷区 1.2



市区町村別上昇率（商業地）
1.国分寺市 3.3%
2.港区 1.6%
3.豊島区 1.5%
4.文京区 1.4%
4.目黒区 1.4%
4.立川市 1.4%
7.渋谷区 1.3%
7.武蔵野市1.3%
7.清瀬市 1.3%



これを貼るとまた静かになっちゃうかな

[396: 匿名さん]

あれ3割じゃなかった？
重要施設の多いところから優先して工事してるから
城西の方が不利だと思うけど

[397: 匿名さん]

>重要施設の多いところから優先して
都心、城南、城西、城北、城東の順ですね。

[399: 匿名さん]

もうさ、戦争でもやって全部ブチ壊そうよ。
なにもいいことないもん。

[400: 匿名さん]

おまい、一人で紛争地域に行ってこい。

[403: 匿名さん]

最後の相続までの仮の住まい需要で、
郊外の戸建が建設ラッシュ。

その先に待つものは・・・(笑)

[404: 匿名さん]

過疎化した村に移住すれば最初から何もないよ。しかも歓迎される。

[405: 匿名さん]

>404
首都圏出身者は
子供の面倒、経済的な援助目的で
とにかく地元＝郊外・近郊志向。
先の先は見ていません(笑)

まあ、相続までの仮の住まい需要ももう終わりだろ。
消費税上げの駆け込み需要で最後の最後搾り取ったって感じやね(笑)

[406: 匿名さん]

首都圏に地縁、血縁が無い地方からの上京者需要が顕在化するのは
2015年から
それまでは、都心部マンションの売れ行き不調は続きます。

[409: 匿名さん]

http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ011FC001/?ar=030&bs=010&ta=13&...

駅近

[410: 匿名さん]

消費税上げ前の駆け込み需要で
近郊、郊外物件がミニバブル化です。
歴史的にも最後の高値づかみでしょうｗ

[412: マンコミュファンさん]

中央区って都心なのに安いですね。
３年前に新宿より西の中央線の駅近買いましたが、もっともっと高かったです。
地盤の差かもしれないけど、都心憧れます。

[413: 匿名さん]

結局なにひとつ豊洲教授の言う通りにならなかったね。

[414: 匿名さん]

中央区は確かに安い。高くなったけど
ただ、どちらかというと投資向きだと思う
住むならDinks。実際そういうマンションが多いです

[415: 匿名さん]

中央区は隅田川を渡ると安いですよ。リバーシティは別格ですが。晴海や勝どきなんかは行政上は中央区ですが、交通利便性や街の雰囲気、文化度などは江東区の豊洲などとさほど変わりませんからね。橋を渡ると雰囲気が違うということもありません。

家族ゲームの舞台の高層団地は晴海でしたよね。

[416: 匿名さん]

旧神田区エリアがよい。東神田のマンションを中古で買ってに住んでたけど、買った値段より高く売れたのでリフォーム代も出ました。

投資的には良くないが7年住んで家賃タダって感じなので納得です。

[418: 匿名さん]

ドラマロケ、はロケがしやすく更に
眺望が良い場所が選ばれる。

[420: 匿名さん]

一番はいつでも空いてること。

[422: 匿名さん]

消費税上げ前の近郊、郊外不動産ミニバブルに乗じて売り抜けて
都心部マンションを買おうって人はほんの一握り。

大多数の首都圏出身者は地元の運命に準じるでしょう。

それが日本人の性。

[423: 匿名さん]

外周区辺りで
高坪単価の狭小マンションをありがたがって買ってる。

これが現実(笑)

[426: 匿名さん]

住所を書くとき、江東区と書くのが嫌だ

[427: 匿名さん]

首都圏出身者の考えはしょせんこんな物。

こんな物で成り立ってる
今の不動産マーケットがこのままの形で行くと思いますか？。。。(笑)

賢明な上京者の方々は理解できるでしょうね。

[428: 匿名さん]

賢明な人が増えたら、
ますます埋立地が逆境に立たされちゃうじゃないか。

[431: 匿名さん]

アメリカデフォルトなら株は一気に冷え込む。当然不動産も冷え込む。アベノミクスなんか大海を知らない井の中の蛙であることが明るみになるかと。

[434: 賃貸住まいさん]

極論厨沸いたので解散

[435: マンション投資家さん]

都心部のマンション価格上昇が急ピッチですね。
半年前に港区で買った物件を査定してもらったら１千万アップでした。
(あくまで査定ですが)
昨年から今年年初の底値で仕入れた物件の売り時のように感じますが皆さんはいかがですか？
もう少し保有しておいた方が良いでしょうか？

[436: 匿名さん]

半年で売るとキャピタルゲインへの課税率が高すぎないか

[437: マンション投資家さん]

とりあえず１物件は半年間自分で住んでいるので居住用の特例が受けれると思います。
それ以外は賃料相場も持ち直しているので５年ぐらい定期借家で貸してからオリンピック前に売却というのが良さそうですが。