23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[3381: 匿名さん]

>>3380
それ中古のURLだけど

[3382: マンコミュファンさん]

築年月を確認してみ。新築あるよ

[3383: 匿名さん]

グレードも確認してみな。賃貸並みだから。

[3384: 匿名さん]

最寄駅が大井競馬場前駅とかになってるんですが、、、、
どうなのそれ。

[3385: マンコミュファンさん]

人それぞれでしょうね。浜松町まで8分

[3386: 匿名さん]

竣工前の転売案件じゃん（笑
オーベルグランディオ品川勝島ね～。
分譲時の700～1000万増しとは随分なチャレンジ価格だね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576796/

[3387: 通りがかりさん]

周辺の新築価格と比較すると売れるかもね。

[3388: 匿名さん]

●●投資家、今日は静か。笑える。

[3389: 口コミ知りたいさん]

品川区では安いかもしれないが、立地や仕様を考えると高いと思う。そのうち飛行機が頭上を低空で飛ぶこと考慮すると、今のタイミングにその値段で買う？

[3390: 匿名さん]

>>3389 口コミ知りたいさん
歩いて15分の品川シーサイドが6500万

[3391: 匿名さん]

大井町付近がもっとも新飛行ルートで被害受けるんだっけ。
さすがにそんなとこに住もうとは思わないな。

[3392: eマンションさん]

>>3380 住民板ユーザーさん8さん
マルチポストは禁止ですよ

[3393: マンション検討中さん]

長期金利上がって来てるな。金利が上がると元手が少ない人間は苦労するな。物件は安くなるだろうが。

[3394: 匿名さん]

金利の変化はローン組む身としては影響大きいですね。まあ、まだまだ相当低い水準だけど。

[3395: 匿名さん]

広尾で坪単価450てどうなんですかね

[3396: 匿名さん]

広尾の上空も、新飛行ルートですよ。

[3397: 匿名さん]

中止になりますよ。

[3398: 匿名さん]

新ルート内の物件を買いたいなら実際に飛んでから決めるのが正解だな。
下がることはあっても上がることはないしね。

[3399: 匿名さん]

2020年以降まで待つの？
あほじゃないの。

[3400: 匿名さん]

ルート内のマンションなんてそもそも購入すべきでないが1番の正解。

[3401: 匿名さん]

中古マンションも頭打ちですね。
新築が高すぎて売れなくて、その分、中古に流れて価格が少し上昇していましたが、
それも頭打ち。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201701data.pdf

都心３区（千代田区、中央区、港区）の平米単価は1月に急落。
最近1年間で見ても、横ばいで、上がらず。

２３区の在庫は相変わらず増加中。

[3402: 匿名さん]

専任媒介契約だけが載せるのを強制なレインズをいまだに頼ってる人がいるんですね。今時、一般で依頼するのが常識。

[3403: マンション掲示板さん]

>>3402 匿名さん
募集価格で集計するカンテイよりマシでは。。

[3404: マンション検討中さん]

ずっと同じように偏ってるなら推移の参考にはなるでしょ。知ったか？

[3405: 匿名さん]

>3401
都心3区はどこも極端に上がり過ぎた。今なら、渋谷区、新宿区、品川区あたりの都心部で上昇余地の残るエリアを丹念に探すしかないのでは。高すぎない良い物件、出て来ないかなあ・・・

[3406: 匿名さん]

>>3404 マンション検討中さん
どっちにも言える話で草

[3407: 匿名さん]

>>3402 匿名さん


一般でもレインズに載せるんだよ。
だから登録数は複数ダブってる。
未経験でわかんないだから黙っとけ。 恥ずかしい。

[3408: 匿名さん]

3405
山手線が｢住みたい沿線｣で首位になった理由　東洋経済2017年02月13日
http://toyokeizai.net/articles/-/157693

[3409: 匿名さん]

全然急落してないんですが。。

[3410: 匿名さん]

麻布界隈中心に港区中古を見てるけど築浅で無茶な売出し価格で3ヶ月以上売れてない物件が結構あるね。200万円とか微妙に値下げして行ってるけど、現住物件はまだしも、空室で賃貸もついてない物件はどうするつもりだろうか。高値で買った手前あまり値下げできないんだろうけどキャッシュでなければローン返済は発生してるだろうし悲惨だな。

[3411: 匿名さん]

>>3410 匿名さん
最近3年以内に引き渡しされたマンションに無茶価格が多いね。

[3412: 匿名さん]

そりゃそうでしょう。築浅中古として売れるのは、3年位までなので。

[3413: 匿名さん]

>>3410 匿名さん
別にローンの返済も7割以上は元本だろうから、大したことないよ。

[3414: 金融投資家]

本日のBOJから発表された消費者物価指数を読み取れましたか？
脳の無い君らには、難しい話ですか？

インフレ脱却は、ますます遠くなる状況です。
マンション価格がなんとか維持されているのは、
4年もかけて金融緩和したものの、
行き場のない金が株や不動産に回っているだけということが、
あらためて明確にされました。

マンション価格が将来どう動くのかは、
小学生でもわかる話です。
不動産屋には辛い話ですね。

[3415: 匿名さん]

そして、あなたの自信満々な予想に反してトランプ相場は上昇する。

[3416: 匿名さん]

3414
はいはい。

東京の不動産は世界的にみてまだまだ安いんだけど。
香港やマカオのタワマンは、どこも円にして１億円から。
東京は五輪熱が冷めても円安に振れれば海外からの投資が来るよ。
http://forbesjapan.com/articles/detail/15012

[3417: マンション検討中さん]

>>3410
現金で買っているかも

[3418: 匿名さん]

1月の首都圏中古マンション、成約価格は前年比5.1%上昇、東日本レインズ

>中古マンション成約件数は前年比で7.8%増加し2,861件。成約平米単価は前年比5.4%上昇の49.35万円／平米、成約価格は前年比5.1%上昇の3,138万円と、ともに2013年1月から49ヶ月連続で前年同月を上回った。専有面積は前年比マイナス0.3%の63.59平米と、16年12月に続いて前年同月を下回った。

>地域別成約件数は横浜・川崎市と埼玉県以外の各地域が前年比で増加し、東京都区部は10ヶ月連続で前年同月を上回った。成約単価は多摩を除く各地域が前年比で上昇し、東京都区部は12年10月から52ヶ月連続で前年同月を上回った。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170213-00128372-suumoj-life

[3419: マンション検討中さん]

>>3414
稚拙な分析ね、大丈夫かしら？
牽引していたのは、相続税がらみと中国系買い

グローバルに見ると、東京の不動産はまだ安い
東京と言っても、グローバルに対応できるのは限られた地区であることは言うまでもないけど。

[3420: マンション検討中さん]

金利が下がったけど、マンションは高くなった。今後下がることがあっても、金利は高くなるかもだから、ヘッポコ実需の自分としては貯金をしなきゃ…

[3421: 金融投資家]

>3416,3419

出た出た、おバカさん達。

海外の不動産と比べても、意味ないんだよね。
国によってバックグラウンドが違いすぎるからね。

もし東京がマカオやNYやシティ並みになるんだったら、
とっくになってますよということです。
お前らバカ不動産屋が言う前に、
海外の優秀なハゲタカが買い上げてるよ。

なぜ東京かこの値段なのか、
もうちょっと勉強しな。

[3422: 匿名さん]

>>3421 金融投資家さん

なんで？

[3423: 匿名さん]

人口が大幅に減少して収益性が毀損することが明らかだからだよ。

[3424: 匿名さん]

金融投資家さんって、案外いい人かもね。好きだわ。

[3425: マンション検討中さん]

>>3421

「金融投資家」と名乗るなら、もう少しまともな分析を。日本と海外不動産を比べても意味がない？笑 バックグランドが違う？
鎖国ですかね。

[3426: 匿名さん]

>>3423 匿名さん

>>3423
東京一等地の価格は人口減少要因というよりも為替、株価、税金などの要因の影響が大きい

不動産価格下落＝人口減少によるもの
バカのひとつ覚え

[3427: 匿名さん]

素人に説明するのめんどくさいけど、基本はDCFで収益性測るから不動産みたいに長期保有前提のものは人口見通しが大事だよ。
SPV使ってるから日本の税制はほとんど関係ないよ。
株価との相関は正だけど、大根と株価の相関も正だと思うよ。

[3428: 匿名さん]

全体の人口が減少する中で人口が増えるごくわずかなエリアは東京都心のターミナル駅周辺だけ。
大規模な再開発が予定され発展が約束されている交通便利なエリアの周辺人口だけは増えるだろう。
郊外はどんどん減少する。江東区湾岸や中央区湾岸のタワマンも10数年たつと持ち主が死んだり
転居したりして部屋が余りだし、売り出されるも買い手がつかない空き家だらけになる。
人口減るのにこれだけ大量に住宅供給してどうするの？そして、それを坪600万とかで買って
ありがたがってどうするの？って感じ。

[3429: 匿名さん]

日本の人口は減っても都心人口は増える一方。
おまけに海外投資家も都心の外国人が住みやすい
エリアだけに集中する傾向があるので
３A六本木あたりだけは下がらないだろうな。

[3430: 金融投資家]

>3428

その通り。
今の多摩ニュータウンが、
将来の湾岸タワマンです。

こう説明すれば、
バカでもわかるでしょ。

[3431: 匿名さん]

>>3428 匿名さん

都心以外の郊外、その先の地方が衰退したら、そもそもターミナル駅自体が何の意味も持たない。むしろ騒音など住環境は劣悪であり、避けられるだろう。

[3432: 金融投資家]

>3429

また出た。
ここだけは下がらないバカ。

3A六本木が下がることないなら、
数年前まで下がってたわけないだろ。

下がるときはどこでも下がるんだよ、バーカ♪

[3433: 匿名さん]

DCFの計算式にgrowth rate＝人口減少要因が必要と言いたいのは分かるけど、、、郊外や地方と違い、東京超一等地の価格の動きは、為替や株価の動きの影響が大きい。買い手が長期保有目的とは限らないし、。

何でここでspecial purpose vehicleがでてくるの？東京都心の不動産価格の話しているのよね？spvで買う人が中心なわけ？？不動産投資の教科書でも読んだのかな？聞きかじりの知識をひけらかしてもボロでてますよ。本当の素人なんだね。

[3434: 匿名さん]

正確には東京超一等地の「土地の」価格の動きは、為替や株価の動きの影響が大きい、な。
地べたの持ち分なんか僅か数平方メートルのマンションの価格なんて人口減れば下がる。

[3435: 匿名さん]

湾岸が下がる可能性についてはかなりあると思うが、駅近で駅周囲で生活の基本がすべてまかなえるところは需要が上がるとしか思えない
高齢者世帯が、旧高級住宅地を売って駅近マンションに移り住んでいる

[3436: 匿名さん]

売る人が大量にいて買う人がいなきゃ中古マンション価格は下がる。マンションは個別性が高いから、同じような立地でも人気マンションとそうでないマンションで価格はかなり違う。築年数にもよる。都心がどうとかいう議論は無意味。あえていうなら都心＋人気マンションは下がらないだろ。

[3437: 匿名さん]

>>3435

品川駅周辺なんか人気出るだろうな。今まで商業機能が弱くて生活便利とは言えなかったが、
再開発で商業施設でもできれば交通面の便利さで右に出る駅は東京駅くらい。
あと人口は減るが高齢者はしばらくは増える。旅行好きのアクティブシニアは、これからは
退職後につまらない田舎に引っ込むんじゃなくて、品川みたいな場所に好んで住むようになる。

[3438: 匿名さん]

素人が挙って下がる下がるとか、逆に上がる上がると言うようになったら、まずそうはならない。株でもそうでしょうw。

[3439: 匿名さん]

＞海外の不動産と比べても、意味ないんだよね。
＞国によってバックグラウンドが違いすぎるからね。

金融投資家さん
80年代は日本が海外不動産を買いまくってたんだよ。
経済学部生どころか、高校生でも知ってるレベルかと。

[3440: eマンションさん]

金融投資家は学も職も金も無い、無い無いつくし。
社会からハジキ出されてどんな気持ち何だろうな。

[3441: 匿名さん]

>>3439 匿名さん
金融投資家さんはtypoの意味も分からなかったくらい英語できないし、海外事情にも疎くまともに働いた経験もないのでしょう。それで資産家なのならそれはそれで凄いですが浅はかな知識で上から目線はいただけないですね。

[3442: eマンションさん]

学歴不問のバイトだと建設関係と田舎の雪かきとかあるから、
やれよ。

[3443: eマンションさん]

>>3427 匿名さん

何でspv？ 収益不動産とマンションがごっちゃになってる？ 日本なら殆どTMKだろ。
鑑定評価書なんて読んだ事ないだろ。 無理するな。

[3444: 匿名さん]

とりあえず金融投資家はポジション発表してから投稿しろな。今のままだと、昨年末から大損害で乞食扱いだよ。

[3445: 匿名さん]

皆、金融投資家を馬鹿にするけど、彼は天才だよ。
釣りの天才。
あんなの、無視するのが一番なのに、なんだかんだで相手してるからね。

[3446: 匿名さん]

>>3437
さあそれはどうだろう？
アクティブシニアは、足腰を鍛えるためにも毎日夫婦で近所をブラリするんだよ。
話題の店を巡ってはSNSにアップして、犬の散歩して、近所のスーパーに寄って。
品川周辺はアジア企業の拠点になるらしいから、高齢者は苦手じゃないかな。
メトロもない長距離ターミナル駅じゃ都心ぶらりできないし、住みたくないよ。
都心巡りするなら、山手線内かメトロ乗り入れの私鉄沿線の駅近に住むでしょ。

少なくとも高齢者にとって駅遠の住宅は論外

[3447: 匿名さん]

>>3412 匿名さん
無茶な値付けで売れてないねって話だからコンテキストを読めよ。

[3448: 匿名さん]

首都圏マンション、7．4％減＝91年6月以来の高価格―1月

＞不動産経済研究所（東京）が14日発表した1月の首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の新築マンション発売戸数は前年同月比7．4％減の1384戸と2カ月ぶりに減少した。都心部で一戸当たり1億円を超える高額物件の発売が相次いだため、全体の平均価格は24．1％増の6911万円に上昇。バブル期の1991年6月（6946万円）以来の高い水準となった。

＞価格の高止まりで一般勤労者層の購入意欲は低迷。1月の契約率は61．6％と、好不調の目安とされる70％を2カ月ぶりに下回った。同研究所は価格について「1月は例年、発売戸数が少なく、高額物件が供給されると影響を受けやすい」と指摘。「建設費は落ち着き始めており、今後は下落していく」とみている。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170214-00000089-jij-bus_all

[3449: 匿名さん]

↑
値上がりが、やっと落ち着き始めたって記事でしょ。

はいどうそ。
首都圏の新築マンション価格 ２６年ぶりの高水準
2月14日 http://www3.nhk.or.jp/news/html/20170214/k10010876131000.html

[3450: 匿名さん]

国家戦略特区　追加　歌舞伎町一丁目地区など４事業
http://www.decn.co.jp/?p=86291

[3451: 匿名さん]

金融投資家さんへ、

本当の都心物件は資産価値があるので、株価と連動する。
郊外物件は、資産価値が乏しいので株価と連動するよりは、需給で価格が決定される。

東京は、グローバル化に乗り遅れたことと、郊外に向かう鉄道路線が発達しているので、香港やシンガポールのような高資産価値は発生しない。

と理解してよいでしょうか。

[3452: 匿名さん]

ゼネコン大手４社が最高益 2017年2月14日
http://www.tokyo-np.co.jp/s/article/2017021401001621.html

[3453: 匿名さん]

人口の減少に関しては、東京都は2020年がピークでそこから減少すると試算されてたが、
先日人口流入と出産率の向上で、2025年まで増え続ける、と言う風に修正されました。
さらに言うと23区では2030年、港区では2035年がピークと言う試算。
地方や郊外は兎も角、都心はこれから20年は人口増え続けるのに、下がるんですか？w

[3454: 匿名さん]

>3453

その前の国勢調査のときは2015年がピークって言ってたからね。
東京の人口予測は2回連続で下に外してる。

[3455: 匿名さん]

利回り3パーセントからどうやって上がるの？
人が増えるから値段が上がるのではなく、今の値段で需要があるか。都心も完成在庫ばっかりじゃない。こんだけダブついたら下がるわな。

[3456: 匿名さん]

>>3449 匿名さん
そして売れてない。
完成在庫の山

[3457: 匿名さん]

>>3453 匿名さん

それ、こないだ都心マンションのMRで営業も言ってたよ。入居始まってるマンションだったからか、その後値引きの話をされて、えっ！てなったけど笑

[3458: 匿名さん]

>>3453
一極集中で過疎化二極化が進むってことでしょ
それを根拠に都心や都市部は大丈夫って考え方があってもいいけど、
人口減って国力が弱まれば海外勢にも見限られるから結果は一緒
まあ行政も企業も指をくわえてるだけじゃないから先のことは分からないけどね

[3459: 匿名さん]

>>3458 匿名さん
その海外が一極集中既に進んで都市部は東京より高い訳なんだが…。そして郊外が不便になるという事は、便利な都心に住みたいと考える人が増えるサイクルに入るって事。実際郊外戸建シニアが都心に住み替える動きはここ数年顕在化してる。

[3460: 匿名さん]

ま、いずれにしても割を食うのは若い世代。
年金も払い、便利な都心は蓄えを持ってる高齢者、または富裕層が買う。
下落した郊外の家を若い世代が買い、また価値が下落して、の悪循環。
貧富の差は広がるだろうね

[3461: 匿名さん]

高齢者も二極化してるでしょ。老後破産という言葉がある。
若者も当然二極化してるが、柔軟に生き方を選択してる。
むしろ残業なんかしたがらない。知恵がある若者は大金を手にできる時代。

さて、今や都心部では子供が増えて小学校がパンク状態の場所も。
大学は都心にタワー型キャンパスを建てまくり中で、地方や海外から
若者が都心に住み着いてきてる。
東京大学は留学生寮を山手線の内側に急ピッチで建設してる。
その学生がベンチャーを始めて、都心で雇用を生む。

一極集中とは、昔は関東だったが、今は都心部。
郊外の不動産、とくに駅から遠い場所はタダ同然レベルまで落ちていくだろう。
その先にある一極集中は、駅周辺が高密度化して、他は空き地だらけに。
つまり都心部でも最終的に駅から徒歩10分以上は無価値になっていく。

[3462: 匿名さん]

都心部は大躍進中

郊外は・・・

北関東上場企業、家電量販除く今期純利益３割減　車関連落ち込む
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFB14HCG_U7A210C1L60000/

[3463: 匿名さん]

都心部は空き地なんてないのだから、駅徒歩10分以内の新築マンションが相次いで販売されることは想定しにくい。
今後の23区内新築も世田谷区だけどバスしかないとか、複数線ある駅が最寄りだけど徒歩15分以上とか立地がいいものは中々出ないと思う。
すると、購入後の資産価値下落が激しくなるわけだ…

[3464: 匿名さん]

新築マンション発売24年ぶり低水準の断末魔
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170216-00021341-president-b...

都心部以外は苦境のようですね。

[3465: 口コミ知りたいさん]

>>3461 匿名さん
都心集中で単価が上がりすぎ買えるのは一握りの人達。ドーナツ現象で都心周辺、特に割安の地域の需要が引きずられて上がるという図式では。

[3466: マンション検討中さん]

投資家はどう見てるかな？
住友不動産の株価推移を見てみよう。

2008年頃にピーク。
同じようにピークが、2013〜15年にある。
今はその6割くらいだな。

では日経平均は？
2008年は高いね。
2016年初頭も高い。2008年を上回った。
今も2008年のピークより高い。

さて、どう見る？

[3467: 匿名さん]

中古の在庫が2万を超えてる時は
好調な時に下駄履かせて勢い任せて売った
バス物件みたいなのが下がる。

[3468: 匿名さん]

品川がアジアの拠点？寝言もたいがいにしたほうがいいよ。そんなの役所の皮算用にすぎない。
今や日本は賃金も先進国で底辺レベルの衰退した国。こんな極東の田舎に拠点を設けようなんて企業はアホだよ。
今やアジアの製造拠点は中国から東南アジアに移り始めてて、アジア地区の企業のコントロールセンターはシンガポールになってる。東京なんかじゃないよ。
そんな衰退国家の不動産が値上がりするわけがない。

[3469: 匿名さん]

>>3468 匿名さん

それ以前に品川は、3年後から飛行機が低空で通過する街。

[3470: 評判気になるさん]

ちょっと前までアジア拠点はシンガポールって流れだったけど、日本が見直されてるよね。
唯一無二の民度の高さと治安の良さで。

[3471: 匿名さん]

プライスウォーターハウスクーパースの世界各都市GDPランキングによると第１位は東京圏の１兆４７９０億ドル（約１４８兆円）、東京一都市だけでも１兆６３億ドル（約１０６兆円）とメキシコ、韓国、オランダなどの国レベルに匹敵。
この順位は２０２５年でも変わらず、その予測値では１兆９８１０億ドル（約１９８兆円）とダントツトップ。
２位はニューヨーク、この二都市の壁は高く、３位以下の都市は全く追いつけそうにないほどの差があり、東京の経済パワーが桁違いに優れている事が分かる。
近年、中国、インド、BRICSなど他国経済が躍進する中、日本全体のGDP順位が低下したとか、一人あたりのGDP額が下落一方だとの評価がメディアで騒がれているが、東京の経済力は別格であり、全く気にする必要が無い事が分かる。むしろ、こうした東京のビジネス力を日本全体の経済活性化に活かしてゆく事をもっと戦略的に考えゆくべきである。

＜２０２５年　世界都市　ＧＤＰ ＴＯＰ２５＞
１位　東京　（１兆９８１０億ドル：約１９８兆円）
２位　ニューヨーク　（１兆９１５０億ドル：約１９１兆円）
３位　ロサンゼルス　（１兆３６０億ドル：約１０３兆円）
４位　ロンドン　（８２１０億ドル：約８２兆円）
５位　シカゴ　（８１７０億ドル：約８１兆円）
６位　サンパウロ　（７８２０億ドル：約７８兆円）
７位　メキシコシティ　（７４５０億ドル：約７４兆円）
８位　パリ　（７４１０億ドル：約７４兆円）
９位　上海　（６９２０億ドル：約６９兆円）
１０位　ブエノスアイレス　（６５１０億ドル：約６５兆円）
（出典PwC、２０２５年予測値、購買力平価ベース）

[3472: 匿名さん]

ということで、国家戦略レベルで日本の玄関口にふさわしい街にするべく再開発を進める
品川エリアが最強ですな。

[3473: 匿名さん]

TVニュースになる再開発なんて品川エリアだけ

[3474: 匿名さん]

で、その品川で最も価値のある注目のマンションはどれだと思いますか？

[3475: 匿名さん]

そりゃ俺様が住んでるソルステージュ高輪だろ
名前がプラウドだったらもっと高騰したはずなのに残念だ

[3476: 匿名さん]

＞＞３４７５
なかなか良さそうですね。

https://www.ieshil.com/buildings/64367/

でも部屋番号がわかれば、価格までわかってしまいそうですね。

[3477: 匿名さん]

＞3474さん

WCTでないことだけは確か、って釣られて欲しいんでしょ。　そう思うけど。（笑）

[3478: マンション検討中さん]

今の市況ってどーなの？去年は伸び止まりとか言われてたけど。新築の契約率が微妙なのは変わらず。中古は三年前くらいから成約ベースでの価格もジリジリ高騰してる。新築も中古も在庫は溜まってる。
バブルではないと言われてるけれど個人にも不動産投資で資産防衛とかいう話はニュースで報道されるような状態ではある。

[3479: 匿名さん]

>>3478 マンション検討中さん

そう言う報道が出るようになったということは、ピークを超えたということですよね。
毎度個人がババをひいて終わり。

[3480: 匿名さん]

>>3478 マンション検討中さん
私は、ですが、中古マンションの売り出し価格と成約価格の乖離、価格改定率が都内だけ高いのを見ていると、それそろ中古マンションも崩れそうだなと感じています。
新築は発売を抑えに抑えて億ション比率が高まっているので価格は参考にならない。

新築在庫は増えていると思う。
発売をこんなに抑えて、値引きも増えているのにも関わらず、これは少し危険だなと感じています。