23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[33401: 匿名さん]

>>33399 買い替え検討中さん

別に住むとこ困ってるわけじゃないから、バブル崩壊とやらを待つことにします。

[33402: 匿名さん]

>>33397 匿名さん
感染症なんだから先進国で、比較するのは大間違い。地理、人種が近いところで比較するのが当然。
日本は東アジアで最悪
先進国で比較したいなら、所得、教育、ジェンダーだよ。これも最下位クラスだけど

[33403: 匿名さん]

>>33400
大きな方向転換よりも今みたいに少しづつ「あれ、前と基準変わってない？」「矛盾してるじゃんｗｗ」っての繰り返しでなし崩し的に徐々にってのが国民性にあってると思うけどね。
「皆も分かってんだろｗｗｗ、察してやれよ」的なのがいいんじゃないかね。

[33404: 匿名さん]

>>33395 匿名さん
ならないよ
中韓台の方が犠牲が少ない、経済の影響も小さい。

[33405: 匿名さん]

日本の新型コロナ死者数の少なさは、BCG接種が関係？

[33406: 匿名さん]

あ、途中で。
まいっか

[33407: 匿名さん]

>>33379 マンション比較中さん
もっと儲かるものがあるんだな
ところで5年、10年前に3%台ってどこ？

>>33383 マンション比較中さん
3%なら買うより借りた方がもっとQOL上がるよ。身軽で金回りもどっちも良くなる。

[33408: 匿名さん]

>>33403 匿名さん
もはや 裸の王様ってこと？

ブラジルの例もあるし、難しいね。

[33409: 匿名さん]

真綿で絞められてる人は、ここに投稿する余裕すら無いのも事実。

[33410: 買い替え検討中さん]

低金利の住宅ローン最高。ペアローンなんて住宅ローン控除で毎年80万円戻って来るのはちょっとしたバブルかもね。1億ちょいくらい普通にリーマンDinksが購入できるしね。

これからもどんどんお買い得住戸に参戦させていただきますよ。

[33411: 匿名さん]

住宅ローンを組んで買われる物件は、
今後の日本では落ち目でしょうね。

[33412: 匿名さん]

>>33411 匿名さん
困るみたいですね、住宅ローン組に買われると。

[33413: 匿名さん]

>>33407 匿名さん

クレジットカード嫌いで、未だに現金の人とかいるね。

自動車も相変わらず、リースより圧倒的に所有。

金融資産運用後進国の日本は、まだまだ、購入、所有に価値を見い出す人が多いって事がよくわかる。
現物の方がわかりやすい。

マンション購入で、ローン組めば、団信もついてくるしね。

[33414: 匿名さん]

>>33411
それは何となくわかる
住宅ローンは3回使い倒してますが

[33415: 匿名さん]

マンションを資産として保有したいなら、
外国人買いの入るエリアを選びましょうね。

[33416: 匿名さん]

そこは別にこだわりないな

[33417: 匿名さん]

マンション価格スレですから、資産価値に興味がないなら他のスレに行かれては如何でしょう

[33418: 匿名さん]

>クレジットカード嫌いで、未だに現金の人とかいるね。

また、日本人は実際タンス預金にしろ、預貯金にしろお金持ってるんだよねえ。
よく日本より外国の方が年収多いって話が出るけど、実際日本人お金持ってるからねえ。

逆に言うと外国人は想像以上にお金持ってないからねえ。
日本人の感覚だといくら国の福祉が充実してるって言ってもそこまでお金持ってないの？ってのが多いから。

[33419: 匿名さん]

>マンション価格スレですから、資産価値に興味がないなら他のスレに行かれては如何でしょう

相変わらずピントズレてますな。

[33420: 匿名さん]

>>33418 匿名さん
アベノミクスが原因でGDPは海外に負けてるから意味ないよ。国際的に貧しくなったのは事実

[33421: 匿名さん]

結局、購入と賃貸で同じ期間、同じ金額を払っていても10年でだいぶ差がついてしまうのですね。>>33357

購入の場合は初期費用(数百万)をベットして10年分の住宅ローン控除で回収(確定)。
10年後の資産価値が23%以上下落していなければ購入有利。(損益分岐点)
トントンなら10年間の賃料(数千万)を回収可能。値上がりしてれば差額分の売却益も得られる。

賃貸の場合は購入した場合の初期費用分(数百万)を始めから運用可能だが、10年間の賃料(数千万)はマイナス(確定)のため不利。

購入した場合も初期費用分(数百万)以上を別資産で運用していれば23%以上下落した場合のリスクヘッジも可能。

[33422: 匿名さん]

>>33413 匿名さん
>所有に価値を見い出す人が多い
所有欲は昭和というより、犬同然なんだよね。人間は信用があるから、所有しなくても、利用できるのに


>マンション購入で、ローン組めば、団信もついてくるしね。

心配なら賃貸プラスネット生保でも良くない？

[33423: 匿名さん]

＞マンションを資産として保有したいなら、
＞外国人買いの入るエリアを選びましょうね。


間違いないエリアですね。
子孫まで残せる優良不動産の条件でしょう。

[33424: 匿名さん]

>>33421 匿名さん
完全な間違い。資金力揃えてないよ。途中のフローも無視してる。賃貸はもっと運用できる。10年で23%下落しなければ購入有利は嘘八百

[33425: 匿名さん]

>>33423 匿名さん
マンションを孫？幼少から外株の積立の方が断然いいと思うけど。自分で選んでない古いマンショを相続しても迷惑たと思うよ

[33426: 匿名さん]

>>33424 匿名さん
途中のフローも無視、って何を無視しているんでしょうか？
賃貸の方は、24.5万円を月額の賃料として支払っているとして、他にどの程度の資金がある想定なんですか？そしてその資金は、購入した場合は無いのでしょうか？

購入した場合のローン返済額と管理費などの維持費が、賃料の24.5万円と同じと仮定して教えてください。

[33427: 匿名さん]

>>33410 買い替え検討中さん
たった80万もらうのに、新築時でも4%もない、ランニングコストがかかる、数十年で減価確実な資産を買うの？
日本は生産性、所得、教育格差、ジェンダー格差だけでなく、リテラシーの問題も深刻だな

[33428: 匿名さん]

>>33426 匿名さん
>購入した場合のローン返済額と管理費などの維持費が、賃料の24.5万円と同じ
まずこれが非現実的。古くなっても家賃下がらない、修繕費上がらないんですか？　
下がらないとしても（ありえない）前提の利回りは何%で何年ローンならそろう？

[33429: 匿名さん]

>>33396 匿名さん
へー。
契約者は災難ですが、まぁそういう事もあるでしょうね。

[33430: 匿名さん]

>>33428 匿名さん
10年売却のシミュレーションなら、その平均で考えればいいんですよ。

賃料: 新築時に25万円、5年から24万円 ⇒ 10年平均 24.5万円
修繕: 新築時に1.25万円、5年から1.75万円 ⇒ 10年平均 1.5万円

例えばこういうイメージです。10年で運用するとして、24.5万円の賃貸の方は、どういう資金計画でどのくらいのパフォーマンスを出す想定ですか？

[33431: 匿名さん]

>>33421 匿名さん
都心の利回りで頭金少額の10年ローンなら、期間の支払いは賃貸が少ないからその差額の運用が抜けてるね。都心で10年ローンと家賃が同額のはずないよ。
頭金多いなら、賃貸はそれを運用できるから、それも抜けている
上がろうが下がろうが、数10年単位でマンションとマンション以外でどっちが有利か？

[33432: 匿名さん]

>>33430 匿名さん
だからその10年間の期間の支払いの差を無視してるんだよ。資金力同じならありえないだろ

[33433: 匿名さん]

>>33432 匿名さん

>>33357 で書きましたが、購入ケースでは10年後に売却するシミュレーションですよ。その後は、賃貸にしてもいいし、また良い物件があったら購入してもいいんです。

10年後に売却した後に、1000万円以上の資金が増えます。これは、残債が減っているためです。7,680万円の住宅ローンの毎月の支払いは19.8万円ですが、その内の16.9は借金の返済なので、売却時に、家の価格が減却した分を差引いて返ってくるためです。

[33434: 匿名さん]

金持ってない者同士で

机上の計算にやっきになっても

全く意味がない

[33435: 匿名さん]

>>33433 匿名さん
だから売却するまでのフローが無視されてるよ。銀行は待ってくれない。
売却もスムーズに想定内でできるかな？
全てが非現実、一面的

裁定知らないだろ

[33436: 匿名さん]

>>33435 匿名さん
売却は、3ヶ月から、長くて半年くらいを見ておけば大丈夫。はじめから計画に織り込んでおきます。売却活動中も残債は減っていくから、銀行には待ってもらう必要もないよ。

[33437: 匿名さん]

>>33436 匿名さん
だから購入から売却までの10年間で購入と賃貸ではフローが大きく違う。銀行は10年待たない
10年後も大丈夫かは分からない。マンションは個別性が強い。

[33438: 匿名さん]

>>33437 匿名さん
銀行は10年待たないって、何を待たないの？35年ローン組んでいるのに。

[33439: 匿名さん]

>>33438 匿名さん
35年ローンで金利が0.45%？
10年後にマイナス5%で売れる？
>>33357

[33440: 匿名さん]

若葉さん、相変わらず苦しんでますね(^^)

[33441: 匿名さん]

>>33439 匿名さん
> 35年ローンで金利が0.45%？
はい、この想定での計算です。

> 10年後にマイナス5%で売れる？
>>33357
これは、再開発があったり、抽選になるような住居ならこのくらいでいけるのでは？というシミュレーションなので、強気の売値ではあります。

もう少し手堅くいくなら、7680万円が70m2だとして、坪4万円/年の減価と仮定すると、10年後には6833万円程度になります。この場合でも、賃貸24.5万円の総額との差は、958万円程度、購入が有利な結果になります。

ご自身が購入して住まわれる住居がどの程度10年後に競争力があるかの個別要因もありますから、すべての新築物件の購入が有利などとは夢にも思っていません。株と同じで、選択はとても重要です。

[33442: 匿名さん]

>>33441 匿名さん
固定35で頭金何%なら0.45%の優遇で借りれるの？その頭金はいくらでどこの銀行？

>もう少し手堅くいくなら、
年2%減価しないなら、新築は上昇の前提になるけど

>株と同じで、選択はとても重要です。
インデックスあるし海外も投資できるから全く違うよ。過去の成績も雲泥の差

[33443: 匿名さん]

>>33442 匿名さん
固定じゃなくて変動ですよ。人によりますが、私はフルローン通るので頭金は入れません。もう少し安い金利でも今は契約できますが、シミュレーションでは少し高めの金利で保守的に0.45%としました。

あと、年2%というのは平均だと思いますよ。都心部である程度単価の高い物件ではそんなに下がらないですから、2%も減価する物件は選んではダメです。

[33444: 匿名さん]

>>33443 匿名さん
変動金利で10年大丈夫とか、選んではだめって未来知ってるの？
人によるとか選択が重要ってもうだめじゃん

ローン控除は管理費、修繕費、固定資産税の10年分でほぼ消えていく。
当初利回りが4%あっても金利負担で3%。
築年数で減価、想定家賃下落の可能性が高いから最終的には3%を下回る可能性が大きい
リスクがある、人口流入増も止まった、所得も増えない地域の不動産で3%未満を借金して買う？持金入れる？どっちも不合理。
気に入っても長く住めば、家族の成長で気持ちは変わる。買うと流動性は大きく落ちるから、それに見合う収益性のメリットが必要。

日本の中古マンションが値上がりする環境なら他はもっと値上がりする。視野を広げよう。

[33445: 匿名さん]

金利条件があれほど有利な融資って住宅ローンしかないから、これを目いっぱい利用するのは正義なんだけどそれでも4%じゃ厳しいよね。

[33446: 匿名さん]

>>33444 匿名さん

>>33357 や >>33441 で書きましたが、中古マンションが値上がりしなくても、十分利益が出ますよ。購入時にかかる初期費用の何百万かを株式で運用した場合のパフォーマンスとの比較にはなると思いますが、皆が皆、株式が得意というわけでもありませんから。

手堅い物件を購入して、忘れた頃にまとまった貯金ができた。こういう感じで良い人もいるんですよ。視野を広げましょう。

[33447: 匿名さん]

東京の親の援助はエグい事も頭に入れて下さいね。

[33448: 匿名さん]

目の前に見える「コスパの良い選択」が人生にとって良いか悪いか分かりません。

[33449: 匿名さん]

あまりくだらないことで相手をやりこめるつもりでムキになって

恥を晒す事もありますので要注意ですね。

[33450: 匿名さん]

伸びてるな

[33451: 匿名さん]

港区の一人勝ちがムカつくな。

[33452: 匿名さん]

港区の一人勝ちなの？
とても住みやすいと思う
外国人多いからかな

[33453: 匿名さん]

土地が高いところのマンションら減価しづらい。なんやかんや地価次第や。

[33454: 匿名さん]

戸建てが大人気らしいですね。
都心のバカ高いタワマンをギリギリローンで無理して買うなんてバカのすることですよ。

[33455: 匿名さん]

>>33423 匿名さん
中国人投資家が買い漁ってる湾岸タワマンなんて、中国経済が傾いて、彼らが一斉に売り抜けたら暴落しますが。

[33456: 匿名さん]

>>33454 匿名さん
田舎の戸建てですか？
コロナが落ち着いて、また過疎化が進むと、開発が続く都内との利便性の差が広がりそうですね

[33457: 買い替え検討中さん]

郊外の戸建てとか下がる要素しか見当たらないんだが・・・

[33458: 匿名さん]

うちの実家を買ってくれ
坪6万円だぞ

[33459: 匿名さん]

地価調査 全国の商業地は下落 東京23区の住宅地は上昇
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20200929/amp/k10012639601000.html

[33460: 匿名さん]

外国からの中・長期滞在者の受け入れが始まるとコロナで日常生活の制限が厳しい都市から東京に逃れてくる人も出てくるんじゃないかな。案外そういう外国人に都心の不動産が売れるかも。

[33461: 匿名さん]

>>33459 匿名さん
このコロナの状況でも東京23区の住宅地は上昇とか、本当、一極集中だな・・・
数年後にはコロナも克服して、さらに上昇するのかな。黒田総裁の次がどういう金利政策を取るかにもよると思うけど。

[33462: 匿名さん]

住宅地、東京23区に限ると1.4％の上昇。23区平均＋1.4％ってことは
23区でも利便性の高いところはもっと高くなっているって事だよな。

東京怖い。

[33463: 匿名さん]

住宅地、ですね。
商業地、は下がっているようですが。
利便性を売りにするのは、後者ですよね。

[33464: 匿名さん]

>>33463
そうではないです。

[33465: 匿名さん]

>商業地、は下がっているようですが。

それが、わずか0.4％・・・

東京怖い。

[33466: 匿名さん]

昨年対比で上昇といっても、
今年前半にピークを付けて、下がってきた所です。

2019年7月→2020年3月の上昇分が
2020年4月→2020年7月の下落分をかろうじて上回った。

今後は2020年4月→2020年7月のペースで下落していく。
喜べる数字じゃまったくないのに・・・

[33467: 匿名さん]

毎度毎度そういう心配をしての今

[33468: 匿名さん]

>>33461 匿名さん
>>33462 匿名さん
全然違うよ。東京も上昇率が大幅に縮小してるんだから。
埼玉、千葉の一部地域は上がって、銀座は下がったりしてる

[33469: 匿名さん]

森トラストの伊達社長のコメントはまだまだ強気だね
https://www.re-port.net/article/news/0000063567/#title10
インバウンドのV字回復を予想している

[33470: 匿名さん]

しかし、なかなか安くなりませんな。

[33471: 匿名さん]

下がってコンマ何％とかだもんな。
そりゃ土地持ち強いはずだわな。

[33472: 匿名さん]

>>33446 匿名さん
俗説を続けたあとは最後はご都合主義の精神論？

>手堅い物件を購入して、忘れた頃にまとまった貯金ができた。こういう感じで良い人もいるんですよ。視野を広げましょう。

あのー、だからマンション以外ならもっと儲かってるんだよ。世間知らずだね

マンションは選択で大きく変わるし、とくのご都合主義の楽観論で正当化するのは卑怯そのもの。
外株インデックスは個別性はなく安定してるし、マンションと実績が大きく違う。マンションより圧倒的にいいんだよ。今の利回りなと裁定知ってれば簡単な話

あなたはマンションの閉じた世界しか知らない視野狭窄の典型です。

>>33447 匿名さん
関係ない
スネかじりものコドオジもマンションより資産運用、贈与に使えばいい

[33473: 匿名さん]

>>33471 匿名さん
初動だから
>>33469 匿名さん
ポジショントーク
>>33470 匿名さん
なってるよ

[33474: 匿名さん]

>>33465 匿名さん
下落の初動。商業地の方が早いから住宅地も時間の問題

[33475: 匿名さん]

>>33471
融資に絶大なる威力を発揮するからね。
この制度が日本特有だろうが古かろうが仕組みが変わらない間は続くでしょう。

[33476: 匿名さん]

理屈こね回すリーマンより無職の土地持ち。

[33477: 匿名さん]

>>33475 匿名さん
融資も担保評価が先にある。限度はあるよ。銀行も採算が悪いから与信管理は厳しくなってる。利ざやが小さいから他から回収するのも大変。

[33478: 匿名さん]

>>33476 匿名さん
株持ちはもっとだと思うよ。

[33479: 匿名さん]

土地持ち優先です。

[33480: 匿名さん]

>>33478 匿名さん

JALだって、帝国航空だって、倒産するからね。
マンションは、倒産はしないね。

[33481: 匿名さん]

>>33480 匿名さん
あなたはインデックス、分散も知らないの？外株もあるよ。
マンションは経年劣化、諸経費で数十で半値になる、選択で大きく命運が分かれる、庶民は分散ができない。外株インデックスは数倍のパフォーマンス、パフォーマンス比較ではマンションがボロ負けだよ

[33482: 匿名さん]

>>33479 匿名さん
土地も日本はだめだろ。海外に負けてるじゃん

[33483: 匿名さん]

借家住まいで金無いリーマンより無職の持ち家。

[33484: 匿名さん]

土地持ち優先です。

[33485: 匿名さん]

>>33480 匿名さん
価値が低くて売れないかマイナスのマンションはあるのに、そこは無視？
取り壊しの反対で廃墟になってたり、管理ずさん、一部管理が独裁してるマンション

[33486: 匿名さん]

>>33484 匿名さん
>>33483 匿名さん
それより外株持ちが勝ち続けてるね

[33487: 匿名さん]

>土地持ち優先です。

間違いおまへん　


by大和田

[33488: 匿名さん]

>>33487 匿名さん
土地持ちもレベルによるね。手放せない代々の資産家ならその通りでも、1%も真似できない客観性の低い話を掲示板でする？それと比較しても、外株なんだけどね。庶民も資産家も関係ないよ

[33489: 匿名さん]

土地持ち持ち家大歓迎！

by大和田

[33490: 匿名さん]

若葉忙しいな。

利回り3%の新築マンションは、個人的には無しだと思う。同意。
東京の不動産投資は、現在の相場では期待薄。同意。

だけど、米国株インデックス投資信託に投資するから、金利0.5%で、無担保で借金できるか？
マンション買えば出来るんだよこれが。

多分、みんな手元の余剰資金の使い道の話はしてないよ、ここ。

賃貸にして、結果、振り返れば、購入より月々の支払いが減ったとしよう。
でも、結局、金が無けりゃ、即金で、株式投資8000万も出来ないでしょ。

素人が、1000万ー2000万程度で、株式投資家気取りになると、若葉みたいになっちゃうんだよ。
ネット情報に騙されないで、ここには、人生の先輩が沢山いるから、情報を上手く取捨選択して、
勉強した方がいいよ。

若葉の弱みは、誰でもアクセス出来るデータについて連呼して、
自分の経験則が、全く語られないこと。

東京も、バブル期は、不動産が一年で5割上昇したり、色々あるんだよ。
売り抜けた人もいれば、ハマった人もいる。

猿でも知ってる米国株インデックスヒストリーを連呼して、何がしたいの？

マンションは、暴落しても、管理費とローンを支払っていけば取り敢えず住んでられるけど、
株が暴落して、追い証払えないと、住むとこも無くなるんだよ。株には住めないから。

コロナ以降、米国は政府、中央銀行が、国債発行、株式市場、社債、債券市場に積極介入したから、
たまたま、金融破綻してないけど、そうじゃなきゃ、リーマンよりでかかったよ。
コロナ前から、市場は社債バブルにビクビクしてたんだから。

どうして、外国株は上がり続けるか、論理的に語ろうよ。

[33491: 匿名さん]

ここ数年、株式投資ポートフォリオの成績がいいのは、みんな同じ。

ここ数年、新築タワマン転売ヤーが稼いでたのもみんな同じ。

でも、誰も水晶玉は持ってない。

若葉は持ってるらしいけど。

[33492: 匿名さん]

貸しビル屋さんはね、利回りだけで太ってきたわけじゃ無いの。
エクイティで、買い増しして、膨らまして来たんだよ。

若葉、もう少し、知識のあるところ、見せてくれよ。
外国株、インデックス信仰、飽きた。

[33493: マンション検討中さん]

>>33490 匿名さん

先物ならレバ利かせられるけどダメなのかな？

[33494: 匿名さん]

>>33493
まずはダミー投資で、いつ何をいくら買って売りましたってここで報告すれば良い。
リアルタイムではないが毎日決まった●時に売買する事にしてその成果とメンタルを見せれば良い。
勿論リアルでやってるならその報告でもいいし、これからならここで練習すればいい。

玉もなくレバがどうとか言っててもしょうがない。

[33495: 匿名さん]

>>33493 マンション検討中さん

頑張れ！

[33496: 匿名さん]

レバレッジ効かせるとか言葉かっこいいですもんね、僕もよく使ってます、意味は知らないっすけど

[33497: 匿名さん]

マンションはどんなに値下がりしても追証なんて発生しないからな
信用取引よりはずっと破綻リスクは少ない。

賃貸みたいに追い出されるリスクも低いしな

[33498: マンション検討中さん]

>>33494 匿名さん

先物使えば初期費用少なくても大きな投資できるのではという質問の回答になってませんよ？笑

[33499: 通りがかりさん]

>>33497 匿名さん

流動性低いから損切りするのにもコスト掛かるけどなw
なんで機関投資家のポートに不動産の割合が少ないのか考えてみたら？

[33500: 匿名さん]

>>33498
>先物使えば初期費用少なくても大きな投資できるのではという質問の回答になってませんよ？笑

「こいつはそれ以前のレベルだな」と見透かされたって訳です。
それが>>33499以降の流れですよ。若葉と同じ扱いされて
のんきに「笑」とかヘラヘラしてる場合じゃないと思いますけどね。