23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[33401: 匿名さん]

>>33399 買い替え検討中さん

別に住むとこ困ってるわけじゃないから、バブル崩壊とやらを待つことにします。

[33402: 匿名さん]

>>33397 匿名さん
感染症なんだから先進国で、比較するのは大間違い。地理、人種が近いところで比較するのが当然。
日本は東アジアで最悪
先進国で比較したいなら、所得、教育、ジェンダーだよ。これも最下位クラスだけど

[33403: 匿名さん]

>>33400
大きな方向転換よりも今みたいに少しづつ「あれ、前と基準変わってない？」「矛盾してるじゃんｗｗ」っての繰り返しでなし崩し的に徐々にってのが国民性にあってると思うけどね。
「皆も分かってんだろｗｗｗ、察してやれよ」的なのがいいんじゃないかね。

[33404: 匿名さん]

>>33395 匿名さん
ならないよ
中韓台の方が犠牲が少ない、経済の影響も小さい。

[33405: 匿名さん]

日本の新型コロナ死者数の少なさは、BCG接種が関係？

[33406: 匿名さん]

あ、途中で。
まいっか

[33407: 匿名さん]

>>33379 マンション比較中さん
もっと儲かるものがあるんだな
ところで5年、10年前に3%台ってどこ？

>>33383 マンション比較中さん
3%なら買うより借りた方がもっとQOL上がるよ。身軽で金回りもどっちも良くなる。

[33408: 匿名さん]

>>33403 匿名さん
もはや 裸の王様ってこと？

ブラジルの例もあるし、難しいね。

[33409: 匿名さん]

真綿で絞められてる人は、ここに投稿する余裕すら無いのも事実。

[33410: 買い替え検討中さん]

低金利の住宅ローン最高。ペアローンなんて住宅ローン控除で毎年80万円戻って来るのはちょっとしたバブルかもね。1億ちょいくらい普通にリーマンDinksが購入できるしね。

これからもどんどんお買い得住戸に参戦させていただきますよ。

[33411: 匿名さん]

住宅ローンを組んで買われる物件は、
今後の日本では落ち目でしょうね。

[33412: 匿名さん]

>>33411 匿名さん
困るみたいですね、住宅ローン組に買われると。

[33413: 匿名さん]

>>33407 匿名さん

クレジットカード嫌いで、未だに現金の人とかいるね。

自動車も相変わらず、リースより圧倒的に所有。

金融資産運用後進国の日本は、まだまだ、購入、所有に価値を見い出す人が多いって事がよくわかる。
現物の方がわかりやすい。

マンション購入で、ローン組めば、団信もついてくるしね。

[33414: 匿名さん]

>>33411
それは何となくわかる
住宅ローンは3回使い倒してますが

[33415: 匿名さん]

マンションを資産として保有したいなら、
外国人買いの入るエリアを選びましょうね。

[33416: 匿名さん]

そこは別にこだわりないな

[33417: 匿名さん]

マンション価格スレですから、資産価値に興味がないなら他のスレに行かれては如何でしょう

[33418: 匿名さん]

>クレジットカード嫌いで、未だに現金の人とかいるね。

また、日本人は実際タンス預金にしろ、預貯金にしろお金持ってるんだよねえ。
よく日本より外国の方が年収多いって話が出るけど、実際日本人お金持ってるからねえ。

逆に言うと外国人は想像以上にお金持ってないからねえ。
日本人の感覚だといくら国の福祉が充実してるって言ってもそこまでお金持ってないの？ってのが多いから。

[33419: 匿名さん]

>マンション価格スレですから、資産価値に興味がないなら他のスレに行かれては如何でしょう

相変わらずピントズレてますな。

[33420: 匿名さん]

>>33418 匿名さん
アベノミクスが原因でGDPは海外に負けてるから意味ないよ。国際的に貧しくなったのは事実

[33421: 匿名さん]

結局、購入と賃貸で同じ期間、同じ金額を払っていても10年でだいぶ差がついてしまうのですね。>>33357

購入の場合は初期費用(数百万)をベットして10年分の住宅ローン控除で回収(確定)。
10年後の資産価値が23%以上下落していなければ購入有利。(損益分岐点)
トントンなら10年間の賃料(数千万)を回収可能。値上がりしてれば差額分の売却益も得られる。

賃貸の場合は購入した場合の初期費用分(数百万)を始めから運用可能だが、10年間の賃料(数千万)はマイナス(確定)のため不利。

購入した場合も初期費用分(数百万)以上を別資産で運用していれば23%以上下落した場合のリスクヘッジも可能。

[33422: 匿名さん]

>>33413 匿名さん
>所有に価値を見い出す人が多い
所有欲は昭和というより、犬同然なんだよね。人間は信用があるから、所有しなくても、利用できるのに


>マンション購入で、ローン組めば、団信もついてくるしね。

心配なら賃貸プラスネット生保でも良くない？

[33423: 匿名さん]

＞マンションを資産として保有したいなら、
＞外国人買いの入るエリアを選びましょうね。


間違いないエリアですね。
子孫まで残せる優良不動産の条件でしょう。

[33424: 匿名さん]

>>33421 匿名さん
完全な間違い。資金力揃えてないよ。途中のフローも無視してる。賃貸はもっと運用できる。10年で23%下落しなければ購入有利は嘘八百

[33425: 匿名さん]

>>33423 匿名さん
マンションを孫？幼少から外株の積立の方が断然いいと思うけど。自分で選んでない古いマンショを相続しても迷惑たと思うよ

[33426: 匿名さん]

>>33424 匿名さん
途中のフローも無視、って何を無視しているんでしょうか？
賃貸の方は、24.5万円を月額の賃料として支払っているとして、他にどの程度の資金がある想定なんですか？そしてその資金は、購入した場合は無いのでしょうか？

購入した場合のローン返済額と管理費などの維持費が、賃料の24.5万円と同じと仮定して教えてください。

[33427: 匿名さん]

>>33410 買い替え検討中さん
たった80万もらうのに、新築時でも4%もない、ランニングコストがかかる、数十年で減価確実な資産を買うの？
日本は生産性、所得、教育格差、ジェンダー格差だけでなく、リテラシーの問題も深刻だな

[33428: 匿名さん]

>>33426 匿名さん
>購入した場合のローン返済額と管理費などの維持費が、賃料の24.5万円と同じ
まずこれが非現実的。古くなっても家賃下がらない、修繕費上がらないんですか？　
下がらないとしても（ありえない）前提の利回りは何%で何年ローンならそろう？

[33429: 匿名さん]

>>33396 匿名さん
へー。
契約者は災難ですが、まぁそういう事もあるでしょうね。

[33430: 匿名さん]

>>33428 匿名さん
10年売却のシミュレーションなら、その平均で考えればいいんですよ。

賃料: 新築時に25万円、5年から24万円 ⇒ 10年平均 24.5万円
修繕: 新築時に1.25万円、5年から1.75万円 ⇒ 10年平均 1.5万円

例えばこういうイメージです。10年で運用するとして、24.5万円の賃貸の方は、どういう資金計画でどのくらいのパフォーマンスを出す想定ですか？

[33431: 匿名さん]

>>33421 匿名さん
都心の利回りで頭金少額の10年ローンなら、期間の支払いは賃貸が少ないからその差額の運用が抜けてるね。都心で10年ローンと家賃が同額のはずないよ。
頭金多いなら、賃貸はそれを運用できるから、それも抜けている
上がろうが下がろうが、数10年単位でマンションとマンション以外でどっちが有利か？

[33432: 匿名さん]

>>33430 匿名さん
だからその10年間の期間の支払いの差を無視してるんだよ。資金力同じならありえないだろ

[33433: 匿名さん]

>>33432 匿名さん

>>33357 で書きましたが、購入ケースでは10年後に売却するシミュレーションですよ。その後は、賃貸にしてもいいし、また良い物件があったら購入してもいいんです。

10年後に売却した後に、1000万円以上の資金が増えます。これは、残債が減っているためです。7,680万円の住宅ローンの毎月の支払いは19.8万円ですが、その内の16.9は借金の返済なので、売却時に、家の価格が減却した分を差引いて返ってくるためです。

[33434: 匿名さん]

金持ってない者同士で

机上の計算にやっきになっても

全く意味がない

[33435: 匿名さん]

>>33433 匿名さん
だから売却するまでのフローが無視されてるよ。銀行は待ってくれない。
売却もスムーズに想定内でできるかな？
全てが非現実、一面的

裁定知らないだろ

[33436: 匿名さん]

>>33435 匿名さん
売却は、3ヶ月から、長くて半年くらいを見ておけば大丈夫。はじめから計画に織り込んでおきます。売却活動中も残債は減っていくから、銀行には待ってもらう必要もないよ。

[33437: 匿名さん]

>>33436 匿名さん
だから購入から売却までの10年間で購入と賃貸ではフローが大きく違う。銀行は10年待たない
10年後も大丈夫かは分からない。マンションは個別性が強い。

[33438: 匿名さん]

>>33437 匿名さん
銀行は10年待たないって、何を待たないの？35年ローン組んでいるのに。

[33439: 匿名さん]

>>33438 匿名さん
35年ローンで金利が0.45%？
10年後にマイナス5%で売れる？
>>33357

[33440: 匿名さん]

若葉さん、相変わらず苦しんでますね(^^)

[33441: 匿名さん]

>>33439 匿名さん
> 35年ローンで金利が0.45%？
はい、この想定での計算です。

> 10年後にマイナス5%で売れる？
>>33357
これは、再開発があったり、抽選になるような住居ならこのくらいでいけるのでは？というシミュレーションなので、強気の売値ではあります。

もう少し手堅くいくなら、7680万円が70m2だとして、坪4万円/年の減価と仮定すると、10年後には6833万円程度になります。この場合でも、賃貸24.5万円の総額との差は、958万円程度、購入が有利な結果になります。

ご自身が購入して住まわれる住居がどの程度10年後に競争力があるかの個別要因もありますから、すべての新築物件の購入が有利などとは夢にも思っていません。株と同じで、選択はとても重要です。

[33442: 匿名さん]

>>33441 匿名さん
固定35で頭金何%なら0.45%の優遇で借りれるの？その頭金はいくらでどこの銀行？

>もう少し手堅くいくなら、
年2%減価しないなら、新築は上昇の前提になるけど

>株と同じで、選択はとても重要です。
インデックスあるし海外も投資できるから全く違うよ。過去の成績も雲泥の差

[33443: 匿名さん]

>>33442 匿名さん
固定じゃなくて変動ですよ。人によりますが、私はフルローン通るので頭金は入れません。もう少し安い金利でも今は契約できますが、シミュレーションでは少し高めの金利で保守的に0.45%としました。

あと、年2%というのは平均だと思いますよ。都心部である程度単価の高い物件ではそんなに下がらないですから、2%も減価する物件は選んではダメです。

[33444: 匿名さん]

>>33443 匿名さん
変動金利で10年大丈夫とか、選んではだめって未来知ってるの？
人によるとか選択が重要ってもうだめじゃん

ローン控除は管理費、修繕費、固定資産税の10年分でほぼ消えていく。
当初利回りが4%あっても金利負担で3%。
築年数で減価、想定家賃下落の可能性が高いから最終的には3%を下回る可能性が大きい
リスクがある、人口流入増も止まった、所得も増えない地域の不動産で3%未満を借金して買う？持金入れる？どっちも不合理。
気に入っても長く住めば、家族の成長で気持ちは変わる。買うと流動性は大きく落ちるから、それに見合う収益性のメリットが必要。

日本の中古マンションが値上がりする環境なら他はもっと値上がりする。視野を広げよう。

[33445: 匿名さん]

金利条件があれほど有利な融資って住宅ローンしかないから、これを目いっぱい利用するのは正義なんだけどそれでも4%じゃ厳しいよね。

[33446: 匿名さん]

>>33444 匿名さん

>>33357 や >>33441 で書きましたが、中古マンションが値上がりしなくても、十分利益が出ますよ。購入時にかかる初期費用の何百万かを株式で運用した場合のパフォーマンスとの比較にはなると思いますが、皆が皆、株式が得意というわけでもありませんから。

手堅い物件を購入して、忘れた頃にまとまった貯金ができた。こういう感じで良い人もいるんですよ。視野を広げましょう。

[33447: 匿名さん]

東京の親の援助はエグい事も頭に入れて下さいね。

[33448: 匿名さん]

目の前に見える「コスパの良い選択」が人生にとって良いか悪いか分かりません。

[33449: 匿名さん]

あまりくだらないことで相手をやりこめるつもりでムキになって

恥を晒す事もありますので要注意ですね。

[33450: 匿名さん]

伸びてるな