23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[33351: 匿名さん]

>>33350
文面から察するに独身さんですか？

独身さんなら小難しい事抜きにして

独身のまま賃貸が最強ですよ。

[33352: 匿名さん]

但し、自分は独身で正直平均より貧乏っぽいな（この先貧乏になりそうだな）と思ったら

賃貸より安い物件で十分なので買っておくべきですね。

この先、俺は会社辞めちゃいそうだな、バイト暮らしになりそうだなってタイプの場合は

買えるなら無理してでも500万のアパートでも1000万の中古マンションでも買っておくべきですね。

[33353: 匿名さん]

>>33351 匿名さん

家族持ちです。

5年で売却という設定自体が、家族持ちには無理があると思ったもので。

[33354: 匿名さん]

>>33353 匿名さん

家族持ちさんですか。
嫁さんはお友達に「嫁ちゃんさんちはまだ買わないの？」とか聞かれてたりしてそうですか？

収入だけじゃなくてお子さんの有無、年齢等にもよるでしょうし、ご夫婦の実家の兼ね合いもあるから難しいところですねえ。

[33355: 匿名さん]

地価や建築費の高騰が家賃の値上げに結びつかないわけがないと思いますが。

[33356: 匿名さん]

>>33355
そういうのもあるわね。
郊外のマンションで20年値上げも値下げもない、値下げはあるけど値上はない、更新料なんて聞いたこともないって平和なところもあれば

都心でリーマンショックだろうがコロナだろうが2年毎に更新料もあればその都度家賃は値上げってところもあるからね。

[33357: マンション比較中さん]

>>33353 匿名さん
片手間ですが、10年で売却のイメージだとこんな感じでしょうか。5年のシミュレーションと比較して、修繕を1から1.5に、仮定賃料を25から24.5に修正しています。

7680(購入) - 7280(売却) = +400
初期費用 = +300
修繕・管理・利息 / 10年 = +330
　内訳：1.5(修繕) + 2.5(管理) + 3(利息: 0.45%) = 7 / 月
　　　　7 * 12 * 10 = +840
　　　　住宅ローン金利：0.45%
固定資産税 / 10年 = 25 * 10 = +250
売却費用(3%) = +220
住宅ローン控除 / 10年 = -400

購入費用総額 / 5年 = 400 + 300 + 840 + 250 + 220 - 400 = 1610
賃貸費用総額 / 5年 = 24.5(賃料) * 12 * 5 = 2940
賃貸費用と購入費用の総差額 / 10年：1330 ⇒ 購入有利

[33358: マンション比較中さん]

>>33357 マンション比較中さん
片手間の計算やコピペで書いたものなので、一部更新ミスとかはご容赦をmm

[33359: マンコミュファンさん]

>>33357 マンション比較中さん

分かりやすいですね、大変有難うございます。
仮にリーマン前提で所属先の会社から家賃補助が月10万ほど出ていたとしても10年では累計1200万円なので、例えそんな処遇の人が居たとしても依然として購入が有利なんですね。(実際はそんな金額の補助を出してくれる会社なんて聞いた事はありませんが、、、)

後は実需ベースでの購入であったとしても、持ち家があった方が転勤等で家を貸すとなった際に家賃収入は入りますね。
給与所得との合算になるので税金も引かれてしまいますが。

[33360: 匿名さん]

>>33359 マンコミュファンさん
めちゃくちゃ間違ってますね
10年後に5%しか下がらない、ローン金利10年、元本返済は差引で考慮しないという前提？。
ローンは金利しか考慮してないけど築10年がマイナス5%で必ず売れますか？ローンが金利だけで、途中の元本返済の金額も書いてないけどその毎月の負担は誰が払う？
築10年て5%しか下がらないなら環境、新築が15%も上がる環境なら、賃貸は途中のフローをもっと有利な他に回せることが考慮されていない

片方に5%しか下がらないマンションを持たせて、もう片方はリスク資産が全くない比較は根本が間違えている。

利回り4%以下で家賃補助10万あっても購入が有利になるはずない。途中のフロー無視と相場上昇の前提がなせる技

転勤時の家賃収入も取らぬ狸の皮算用、転勤先でも家賃が必要

損益分岐点も裁定も知らずに購入が有利と言ってもね

[33361: 匿名さん]

>>33352 匿名さん
独身なら、今の利回りでも、お年寄りになる前の購入でもありっちゃあり

家族は子供、配偶者、仕事の状況で生活や場所が変化することが都より多い。購入したマンションに縛られ続ける家族は不幸

[33362: 匿名さん]

高額のマンションって、転売用で住んでいないんじゃないのかなと思う
うちのマンションも一年過ぎてようやく、住民だらけになった
竣工前に余裕で完売してたのに
ねずみこうみたいだなと思う今日この頃

[33363: 匿名さん]

8月ものべ23区で49人が億ションを購入か。

[33364: 匿名さん]

>>33360 匿名さん
貴方、めちゃくちゃな計算だね。賃貸でも賃料を払ってるんだから、ローン返済と維持費の合計が同じくらいなら、フローは変わらないじゃん。

違いがあるとすれば、初期費用が購入のケースでは必要だから、賃貸はその初期費用分を始めから投資に回せる、というところですかね。

[33365: 匿名さん]

7月は新築マンション
1億～2億が42人
2億～3億が5人
3億以上が5人

複数戸買いの強者もいるんだろうな。

[33366: 匿名さん]

外人比率はどれくらいなんだろうな。

[33367: 匿名さん]

>>33357 マンション比較中さん
この例だと35年フルローンで月19.8万の支払いですね。管理・修繕を足して合計23.8万なので仮定賃料24.5万(利回り3.8%)だと月々の支払いは買った方が低いですね。

[33368: 匿名さん]

>>33364 匿名さん
補足をすると、購入のフローでは、毎年40万円が控除で返ってくるので、それを月にならすと3.3万円くらい。時間差はあるけど、このお金も投資に回せるので、フローに関して賃貸より不利ということもないよ。もちろん、賃料の利回りによるけど、3%台後半なら、なんとかなる物件は結構あると思います。

[33369: 匿名さん]

体力があったところでも９月あたりからバタバタいっちゃってますね。
本格的な倒産ラッシュは年明けからと見ている人が多いようですが。

[33370: 匿名さん]

>>33354 匿名さん

自宅を含め、4物件所有ですが、場合によっては自宅を賃貸にすることもあるかもしれません。

[33371: 匿名さん]

>>33369
どうやろな。

起業して15年以上経つけど、確かにウチより大手でもバタバタ倒産したのも事実だけど

一方で増税でもう倒産の嵐くるぞ、リーマンで倒産ラッシュくるぞ、モラトリアム終了で中小終わるぞ、なんて毎年の様にこれは倒産ラッシュにくるぞ、隠れ倒産含めたら相当やばいぞ、と言われてるが案外普通に終わってたりもするからねえ。

勿論、俺の身近な周りも倒産、自己破産、自己破産から復活組含めて複数いるけどね。

[33372: 匿名さん]

そういう意味ではバタバタいくって表現すると凄いように聞こえるが
実際はそれもいつもの事って程度かも知れん。

[33373: 匿名さん]

>>33370 匿名さん
ウチは嫁さんが気持ち悪がるので自宅の貸し出しは無しだな。
そもそも本業でもない不動産に関わること自体をよく思ってない。

[33374: 匿名さん]

あなたの周りの感覚論では、そうなんですね。

しかしながら、現実に出ている倒産の統計データは、それとは真逆なので、感覚論がウソだとまでは言いませんが、一般論としては間違いなのでしょうね。

[33375: 匿名さん]

なんでも友達の嫁ぎ先が自宅改装する時にアパートも作って大家業始めたけど
初期段階で女性に貸したつもりが男が絡んでそこそこ厄介な事になったと聞いて
ウチではそんなの絶対嫌って感じ。

[33376: 匿名さん]

メディア見てるとコロナで中小企業が困ってるのに無策みたいに見えるけど
実際は相当じゃぶじゃぶやってるんで、逆に平時より余裕ってのが相当多いで。

[33377: 匿名さん]

利回り４％以下は買ってはいけないよね
よほど特別な物件出ない限りは

[33378: 通りがかりさん]

まさに二極化なんでしょうねえ。

アベノミクスも終わりましたが、コロナ不況でも世界規模ではお金持ち達は儲けてますねえ。
ドルベース圏の方々は、じゃぶじゃぶマネーのようですねえ。
円は金融緩和に負けたおかげで、じゃぶじゃぶは錯覚なんですよねえ。
このスレ見てるなら、誰でも知ってるとは思いますけどねえ。

現に、円高デフレになってますよねえ。

[33379: マンション比較中さん]

利回り３%台でも５年から１０年住めば儲かる物件結構あるんだなぁ。そんな特別でもない感じ。

[33380: 匿名さん]

>しかしながら、現実に出ている倒産の統計データは

コロナ合ったのに1-8月までで昨年同期間より減少中。

で、今は延命措置が聞いてるだけだ、来年になったらバタバタいくぞ、数字に現れない廃業加えたら実質倒産は多いはずだ、みたいのがずっと言われてるんだよね。

増えたタイミングではこれまた1円企業が増えたから件数増えても当然、って反論もあったりなんやかんやで今に至る。

リーマン、増税、モラトリアム終了、ここのところずっと言われ続けてるけど
コロナはどうでしょうか。

[33381: 匿名さん]

３％ぽっちで5年も10年も待てるかよ
今5軒運用してるけど、昔は都心の新築でも７％後半とかあったからな
結局買う時期がすべて

ということで今の時期なら分譲賃貸が選択として全然ありだな

[33382: 匿名さん]

・ということで今の時期なら分譲賃貸が選択として全然ありだな
・ということで独身で今の時期なら分譲賃貸が選択として全然ありだな
・ということで老夫婦だけで今の時期なら分譲賃貸が選択として全然ありだな
・ということで子供がいようが今の時期なら分譲賃貸が選択として全然ありだな

[33383: マンション比較中さん]

自分と家族が幸せに住む分には３％台の物件で十分。賃貸よりQOL上がります。

[33384: 匿名さん]

円高デフレは、予想通り。（というか素人レベル）

日本の金融緩和の甘さも、そのわかりきった要因。

これが５年程度で済めば、バブルピークの昨年に新築マンションを買ってしまった連中も、やり過ごすことができるかもしれない。

2019年新築マンション購入＋ローン組み、みたいなコンボを決めた人は、悲惨な末路しか見えないが。

[33385: マンション比較中さん]

良い物件をローン組に抽選で持っていかれちゃったのかな。かわいそう。

[33386: 匿名さん]

>>33383 マンション比較中さん
賃貸だとここ来なくて良くなって買うよりQOL上がりますよ

[33387: 匿名さん]

>>33385 マンション比較中さん
抽選で買う物件が良い物件という幻想を捨てないとｗ

[33388: 匿名さん]

貧乏だと若葉も取れずにどんどん左巻きになりますね

[33389: 匿名さん]

>>33385 マンション比較中さん
根拠のない誹謗中傷はやめて、ロジカルに語りましょう。
ここは、マンション価格を議論する専用スレです。

バブルピーク期に新築マンションに押し込まれて、デフレ局面に物件引き渡し、さらにローンを組むとなれば、損得だけでいうと思いつく限りの最悪なパターンになるのは、当たり前でしょう。

[33390: 匿名さん]

>抽選で買う物件が良い物件という幻想を捨てないと

抽選だからなんでもかんでも良いと言ってるんじゃなくて
例の大人気だった特定の物件の事をジェラってる人をからかってるだけでしょう(^^)

[33391: 匿名さん]

大人気の特定物件てどこでしたっけ？

[33392: 検討板ユーザーさん]

今から出てくる新築物件はコロナ後の価格設定なのでまだマシなのですけどね…
白金台、早稲田、勝どき etc、一昔前より随分と安く感じる大手デベロッパー物件が続々と発表されていますが、全部コロナ後の新築マンションです。

[33393: 匿名さん]

番町スレを荒らし尽くし、北の王者に君臨しつつあるパークシティ小石川さんの悪口はヤメロッテコアラのマーチwww

[33394: 匿名さん]

なんとかホイホイみたいにすぐ出てきたら
所詮あの足りない書き込みしてるのがアレなんだよなってバレてしまいますやんｗ

[33395: 匿名さん]

年間を通して、インフルエンザ検査を継続したら、どんなデータになるんだろう。
悪性インフルエンザとコロナによる重篤化、致死率比較って、データベースで存在するのかなあ。

実はスウェーデンが、一番正しい選択をした。とか 最終的にになっちゃうのかな？

だとしたら、倒産、廃業に追い込まれた、ホテル業、旅行代理店、観光業、飲食店とか、浮かばれないね。

[33396: 匿名さん]

たしかに皆さん、Twitterで小石川は元パークシティだと指摘してますね。
マンションとして多少はお化粧しているようですが、肝心の躯体・構造を見せられて、事の顛末がなんとなく理解できました。

計画認可と名称変更の猶予の差が、ちぐはぐさを生んでしまった原因でしょう。

[33397: 匿名さん]

>>33395
どうなんだろうね。
スウェーデンの政治体制や国民性がどうか知らないけど
先進国トップクラスの少ない死亡数でも文句言う層の声が強い日本で
それが許されるかどうかって考えると、日本では無理だろうし
他国でもスウェーデンを是とするのは難しそうだわね。

[33398: 匿名さん]

国によって違うからねー。

[33399: 買い替え検討中さん]

これからも話題物件の高倍率抽選住居は、低金利住宅ローン組がどんどん狙っていきますので。4%ガー！の方々はバブル崩壊とやらをS御大とともに待っていてください。

[33400: 匿名さん]

>>33397 匿名さん

真綿で首絞められ続けるのがいいか、飛び降りて生きるか死ぬか。

真綿状態、いつまで続くんだろう。
ま、今となっては、根拠示さないと、方針転換は世論が許さないね。

しかし、いつまで続くんだろう。