23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[33301: 住民でない人さん]

一時期世田谷のマンションが売り残れと話題になっていましたが最近はどうなんですかね？
仕入れがあるから安く売りだせないにしても売り残れば下落し始めますし。

[33302: 匿名さん]

>>33299 匿名さん
短絡すぎる自分が嫌になりませんか？あなたは根本が理解できてない。
マンション以外の資産はマンション以上に値上がりしてますよね？そうならなかったことがないのです。その上、今の新築の利回りなら最初から負けがほぼ確定。お金をどこに置くか？裁定を勉強しましょう

こっちは理解できますか？↓
>>33283 匿名さん
>　20万円の家賃で1億なんて新築買いません。
家賃100万円なら買うよね？つまり、損益分岐点がどこかにはあることぐらいはあなたも分かってるじゃん。購入は不利だよ。
買わないと言うなら、利回りいくつなら購入が得なの？それを下回ってるってことだよ。

[33303: 匿名さん]

ま、若葉の肩もつわけじゃないが、「〇〇年後に資産価値の下がらない／上がるマンション買えば、賃貸より断然お得」論は、「下がらない銘柄の株買えば必ず得する」というのと同じで、意味がなさすぎて相手する価値もない。

[33304: 匿名さん]

>>33303 匿名さん
株はゴミになる可能性はあるが、不動産なそうそう半額になることはない。逆に１０倍なるなどはありえない。全く同じじゃないよ。

[33305: 匿名さん]

相変わらず話しが通じない。喩えなんかなんだっていいんだよ。wishful thinkingで問題が問題でなくなるなら、「人類皆幸福であれかし」の次元から一歩も出ない。
せめて、具体的にどういったマンションであれば「現在の」新築価格よりも資産価値を将来「必ず」上げるか、実質的な話をしないと。

[33306: 匿名さん]

>>33303 匿名さん
違う。全くわかってない。
上がっても、今の利回りならマンション購入は賃貸より得じゃない


>>33304 匿名さん
1銘柄？インデックス、分散でゴミになったことは歴史上ないよ。パフォーマンスでマンションに負けたこともない。
逆に1マンションなら数十年後に半額はある。維持費だけでも20年なら10%は消えていく。

[33307: 匿名さん]

>>33305 匿名さん
そちらが実現的な話を一つもでもしたら？ネットで妄想、中傷、ポエムばかりでは家族が悲しむよ。

[33308: 匿名さん]

今は痺れを切らした最後の購入層が、買っているのじゃないかな
不便なとこが、高額で売れてるから
あと、転売目的で未入居の住戸も多いだろうね
適当な想像ですけど
パークコートタワーが買えた価格で、池袋とか笑っちゃう

[33309: 匿名さん]

>>33308 匿名さん
値上がりが悪いんじゃない。利回りと、マクロ、社会性で考えると所得倍率

[33310: 匿名]

>>33306 匿名さん

なるほど、現在, 不動産賃貸業、貸しビル業を生業としている会社は、直ぐに全資産売却して、
株式投資業に転向した方がいいですね。 株は絶対儲かるんなら。

[33311: 匿名さん]

>>33310 匿名さん
絶対？ふーん。やっぱり義務教育の確率も分からないみたいだね

不動産はすぐに全資産売却できない、ヘッジファンド、PE、投資顧問、投資銀行の方が給料が高いのは事実。

[33312: 匿名さん]

>>33306 匿名さん
賃貸に例えば月25万円払って住んだとしましょう。一年で300万円、5年間で1500万円の費用が居住費に消えます。

であれば、その1500万円をまるまる株式投資に使えた方が良くないですか？

[33313: マンコミュファンさん]

ほんと、タワマンはアウトと思う。

https://www.moneypost.jp/707191

30ヘーベークラスのルーバルがあると戸建て感覚で最高！！

[33314: 匿名]

>>33311 匿名さん

いやいや、若葉さんの言ってる事が、外国株インデックス型投資信託を売りたい
証券や銀行の営業窓口並みで、余りにも短絡的で、幼稚だから極論を言ったまで。
じゃあ、なんで、ファンドや投資銀行が、森トラストに資金調達するの？
資金調達条件知ってるの？
金利が上昇続けたら、家賃も上昇して行くけど、どうするの？

ほんと、過去の市場インデックスデータ習いたての新人営業マンみたいな発想だなあ。

マンション購入の際、現状、将来利回りの把握は、資産価値を計る上で、重要なファクターである事に異論は無いけど、
それが全てで、利回り低いと、即賃貸とはならないよ。特に一次取得層とか、物件、部屋指定の富裕層とか。
自分も、投資用では絶対手を出さない低利回り物件でも、自宅用だと真剣に悩む物件あるよ。

ま、そういう若葉さんは、不動産は一切所有せず、借り入れ枠一杯まで借金して全財産、外国株に投資してるんだろうけど。
不動産買ったこともない人に、しのごの言われたくないな。 東京の不動産、もう少し面白いよ、若葉さんが思うより。

[33315: 匿名さん]

ダルビッシュ選手

――復活の転機は。

　「去年（前半に）自分の妻が“私のせいじゃないか”って泣いてしまった。妻も子供もいるのにちゃんとせなあかんと思った。あれを機に全てが変わった。ちょっとやばいな、俺頑張らなあかんと思った」

日本トップを取って、世界一を狙う時でも家族がパワーに。


日本一とかそんなレベルじゃなくマンション購入でも家族が支えになったりパワーの源になったり。

[33316: 匿名さん]

不動産は何十億投資してます。株には1,000万ほど。でも、居住目的以外に、新築マンションに投資したことはありません。

[33317: 匿名]

>>33316 匿名さん

不動産、何十億も投資ですか、そんな方が、このスレに来て頂けるとは光栄です。

一棟買いならともかく、誰も今の23区新築マンション購入で 投資が成立するなんて誰も言ってないんで、
それでいいんじゃないですか。

池之端じゃないけど、これから利確か原価回収の新築一棟売り ぼちぼち増えて来るかも知れませんね。
自分は、今となっては飽くまで利回り派なので、新築が多少下げたところで、触手は動きませんが。

[33318: 匿名]

>>33317 匿名さん

食指だな

[33319: 匿名さん]

>>33316
それがいいでしょうね。


>>33317
>誰も今の23区新築マンション購入で 投資が成立するなんて誰も言ってないんで、

そんなことないけどねｗ
ちょいちょい新築1戸2戸買って投資家気取りになったり
逆にそういう人を投資家扱いする人まで現れるんで。

[33320: 匿名]

>>33302 匿名さん

裁定はわかったけど、じゃあ、10年後に利確確実な金融商品、銘柄、投資信託、何でもいいから列挙してよ。
借金して買うから。

若葉さんが、インデックスヒストリー見ながら、あーあの時買っておけばって妄想するのは勝手だけど、
不動産より他の金融資産の方が、今後、確実に上昇するって言う根拠、データ示してから断言しましょう。

ゼロ金利政策時に、耐久消費財の一般消費が旺盛となるのは、自然なことでしょう。
賃貸と比較しても、購入の方良かったと思える物件を、時間をかけて探しましょうで、いいんじゃね。

[33321: 匿名さん]

若葉、その昔追い証払えなくて死にそうになったけど、その後大復活とか、
自らの経験込みで語ってくれると、もう少し、若葉の発言も説得力出るけど。
ネットで拾った2008年くらいからの株式インデックスだけ語られてもなあ。

何十億不動産投資の方も、沢山アドバイスあるんだろうなあ。

[33322: 匿名さん]

>>33320 匿名さん
>>10年後に利確確実な金融商品、銘柄、投資信託、
ノーリスクな投資先はノーリターンだと理解できんのか。
>>不動産より他の金融資産の方が、今後、確実に上昇するって言う根拠
リスクとリターンの関係解かってたらこんな論点は成り立たないのよ

[33323: 検討板ユーザーさん]

アメリカのリートがダダ下がり。日本のはどうですか？おススメはあります？

[33324: 匿名さん]

２３区内でも新築マンション買う人はほとんど実需なんだから、もう投資の話はやめましょうよ。くだらん。

[33325: 匿名さん]

>>33323 検討板ユーザーさん

無料の匿名掲示板に、おススメ情報はございませんよ。情報は買うモノですよ。

[33326: 匿名さん]

>>33320 馬鹿さん
ものの聞き方もしらないの？さらに利回りも、リスクも知らんのか？妄想と事実の区別もつかないか？
犬の知性には無理だよ

>>33322 匿名さん
今は成り立つよ。それだけ歪んでる、リスク高いのに利回り低い

>>33324 匿名さん
高い安い上がる下がるに実需とか関係ない。

[33327: 匿名さん]

>>33319 匿名さん
投資家を気取る気取らないと、高い安い上がる下がるは関係ない。幼稚な精神論から卒業しろ。

[33328: 匿名さん]

>>33315 一番馬鹿さん
仕事できない人間みたいに、他人の権威にすがるのやめたら？恥ずかしい。ダルビッシュが、マンションの高い安い上がる下がるに関係ないことぐらい分かるだろ。
家族が理由ならいくらでも購入がいいの？むしろ持ち家は硬直的になるから逆だろ。

>>33314 匿名さん
長いだけで、幼稚で空っぽだね。いくらなら高いか安いか、上がるか下がるかなんだけど。投稿はそれを理解してからにしろよ

>>33312 匿名さん
何もわかっとらんね。持ち家の金を計算してないじゃん。

[33329: 匿名さん]

不動産研究所調べによる首都圏マンション市場動向2020年8月度のレポートによると発売自体は前年同月比8.2%減であるものの、都区部以外は大幅増。その結果として平均価格は安くなっているものの、それは都区部以外の物件の増加によるものでしょう。23区のマンションはますます希少性という価値を身にまといつつあるようです。下げるぐらいなら作らないという感じになってきているようですね。

[33330: 匿名さん]

>33329
ど～みても都合のいい解釈としか思えんがね。
＞都区部以外は大幅増
都心の狭い物件に住む必要がない業種の人たちが都心を捨て始めている証拠。
＞平均価格は安くなっている
安くなるのは価値が落ちているというゆるぎない証拠。
＞23区のマンションはますます希少性という価値を身にまといつつある
そんなものがあるなら郊外に流れていかないのが当たり前。

たしかに都心部の中古物件はどちらかというと上がっているが、オリンピックに決着がつき、金融緩和が終わるまでの話。
これだけ逃げるチャンスがあるのに逃げないのは・・・
俺は港区のマンションを売ってさっさと熱海へ移住した。
広いし安いし便利だし・・・もう都心には戻りたくないね。
そんな人がこれからもっと増えるだろうよ。

[33331: 匿名さん]

人間そうそう人生や仕事から逃げられる人ばかりじゃないから

[33332: 匿名さん]

>>33330 匿名さん
>これだけ逃げるチャンスがあるのに逃げないのは・・・
>俺は港区のマンションを売ってさっさと熱海へ移住した。

俺は>>33330の様に上京組が東京に疲れて熱海等の田舎に移住するのは俺は有りだと思ってる。
が、でもそれはそれとして、現実は逃げ出した先の田舎住民達はもっと逃げ出してたってのもあるのが面白い。

熱海市人口推移
2020.01　36,552人
2020.07　36,226人　
人口▼326人　99.1％

熱海市・熱海地区人口推移
2020.01　20,069人
2020.07　19,875人　
人口▼194人　99.0％

港区人口推移
2020.01　260,379人
2020.09　260,284人
人口▼95人　99.9％

　

[33333: 匿名さん]

＞現実は逃げ出した先の田舎住民達はもっと逃げ出してたってのもあるのが面白い。
昨年までのデータ等は古くていまとの比較なんてまったく意味をなさないことに気付かないとは。

今後の不動産はインフラ等の充実による利便性に加え、住居そのものの環境の良さが並列していなければ価値はない。
狭くて高くて空気が悪い都心も、インフラが整備されていない単なる田舎も下落するだけ。

[33334: 匿名さん]

＞人間そうそう人生や仕事から逃げられる人ばかりじゃないから

そうそう、逃げられずに我慢するしかない人がいないと勝ち組って生まれないのよ。
ネットがあれば仕事はできるし。
満員電車やコロナの危険性、仕事ができるスペースが狭い都心から逃げられない人種がいるからこそ、俺の生活は成り立っているといってもいいだろうね。

[33335: 匿名さん]

>昨年までのデータ等は古くていまとの比較なんてまったく意味をなさないことに気付かないとは。

？？？

[33336: 匿名さん]

熱海の人口減の問題は単に人口が減ってるだけじゃなくて
家族持ちが出ていって、>>33330の様に単身高齢者が入ってくるだけってところ。

勿論>>33330にはなんの罪もないが、街としてはかなり危ない。

[33337: 匿名さん]

>人間そうそう人生や仕事から逃げられる人ばかりじゃないから
　　　　　　　　　　↓
>そうそう、逃げられずに我慢するしかない人がいないと勝ち組って生まれないのよ。


熱海を題材にしてのマウントの取り合い、おもろい

[33338: 匿名さん]

東京は厳しいからな。
もちろんチャンスもあるが逆回転しだした時のエグさも当然ある。
毎日・毎月・毎年「東京なんて住むところじゃねえ」と捨て台詞を吐いて田舎に去っていく人が多いのも止められないしやむを得ない。

[33339: 匿名さん]

＞＞33336
最近の熱海に関しては状況は異なるかと。

単身は多いが若い人も多くなっているし、ほかの地方と同じ年寄りばかりだったら地価も上がらないよ。
ちなみに２０２０年度の公示価格は０．９％上昇。

[33340: 匿名さん]

田舎がいいとは言わないが、２３区内に過剰なほど建てられたタワマンはもうおしまいでしょう。

[33341: 匿名さん]

熱海はたまに行くからいいんだよ

[33342: 匿名さん]

>>33339

【熱海市の６５歳以上の人口比率は静岡県の市で最大】
静岡県は、令和元年１０月１日現在の県内市町の年齢別人口割合を発表した。０?１４歳（年少）、１５歳?６４歳（生産年齢）、６５歳以上（老年）に３区分したもので、６５歳以上では、熱海市が４７・８９％で県の市で最も高かった。

【熱海市の１４歳以下の人口比率は静岡県全体で最低】
一方、０?１４歳では、熱海市が全県で最も比率が低く、総人口に占める割合は６・１５％。１５歳?６４歳は４５・９６%で下位から６番目。著しい少子高齢化と働く世代の空洞化が浮き彫りになった。

[33343: 匿名さん]

熱海市の平均年齢は５８・０９歳で静岡県における「市」ではダントツの高齢
（静岡県内市区町村では4番目に高齢）
　
静岡県が２０１９年１２月２５日に発表した。

[33344: 匿名さん]

ここって東京区内の板じゃないの？
なんで熱海？

たしかに年より多いよ~ただし金持ち比率メッチャ高いけど。

[33345: 匿名さん]

>ここって東京区内の板じゃないの？なんで熱海？
>たしかに年より多いよ~ただし金持ち比率メッチャ高いけど。

どこと比べて？東京区内と比べて？

[33346: マンション比較中さん]

>>33328 匿名さん
あくまで一例ですが、条件の良い部屋を7680万円で購入、5年後に7980万円で売却した場合の簡易的なシミュレーションです。想定賃料は、25万円/月と仮定して計算しています。

7680(全額住宅ローン融資で購入) - 7980(売却) = -380
購入初期費用 = +300
修繕・管理・利息 / 5年 = +330
　内訳：1(修繕) + 2.5(管理) + 3(利息) = 5.5 / 月
　　　　5.5 * 12 * 5 = 330 / 5年
　　　　住宅ローン金利：0.45%
固定資産税 / 5年 = 25 * 5 = +125
売却費用(3%) = +240
住宅ローン控除 / 5年 = -200

購入費用総額 / 5年 = -300 + 300 + 330 + 125 + 240 - 200 = 495
賃貸費用総額 / 5年 = 25(賃料) * 12 * 5 = 1500
賃貸費用と購入費用の総差額 / 5年：1005 ⇒ 購入有利

※金利や賃料、売却額などを多少いじっても、購入有利な場合が多いです。もちろん、良い条件の部屋を買えるかが重要です。

[33347: マンション比較中さん]

>>33346 マンション比較中さん
7680(全額住宅ローン融資で購入) - 7980(売却) = -300
上記、-380 ではなく、-300 に訂正

[33348: 匿名さん]

熱海から話を戻すけど

おなじみ東京カンテイの中古マンション70㎡価格月別推移によると
首都圏では前月比で下げているそうだが、東京都の事例シェア縮小が要因としているね

https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/787

プレスリリースのリンク先資料を見ると都心6区（田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区 ）は前年同月比、前月比ともに上昇している
グイグイ上げてますよ、グイグイ

[33349: マンション比較中さん]

>>33346 マンション比較中さん
>>33328 匿名さん
他にも、修繕・管理・利息の内訳間違っていますね...orz
6.5 * 12 * 5 = 390 なのでもうちょい購入費用かかりますね。（上記シミュレーションだと、945程度が購入有利になります）

ただ、大雑把な計算の内訳を示したかったのが意図なので、細かい計算ミスは多めにみてくださいmm

[33350: 匿名さん]

>>33346 マンション比較中さん

イメージ湧きますね。
ただ、5年だとしたら、賃貸はほぼノンリスクで、支払い総額が計算できますが、
購入の場合は、減価を考慮せず、売却価格が値上り前提なので、下がると逆転ですね。

やっぱり 5年だったら手離れのいい賃貸かなあ。
ずーっと住みたい物件なら購入だけど。