23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[32251: 匿名さん]

本当に良いものはますます高く、半端なものはどんどん安く。

都心3区とその他の差は、一層広がりそうですね。

[32252: 匿名さん]

>>32249 匿名さん
今のところね。

[32253: 匿名さん]

>>32249 匿名さん
土地価格が下がるのにマンションだけ無傷なんて論理破綻ですよ。新築マンションの価格が上がったのはホテルや商業施設との土地競合で土地の取得価格が上昇したからと、今や素人でも知ってる事実です。今その逆が起きてるのです。下がらないわけないでしょう。

[32254: 匿名さん]

土地の取引や仕込みを考えると、新築マンション価格の底は、2021年から2022年辺りだろうね。
どのアナリストも、この見解だけは凡そ統一されているみたいだし。

[32255: 匿名さん]

香港とかシンガポールって地震あったっけ？シンガポールは無かったよな？

[32256: 匿名さん]

日本は災害リスクがあるから、海外の地震が無いところと比べると安いのは当然なのでは？都内でも台地と川沿い海抜0地帯で相当な価格差があるんだから。

[32257: 匿名さん]

>>32254 匿名さん
来年、来年。
株とか、金とか、利確のタイミングを逸しないで、うまく抜けて、
都心2割安で買えたらいいね。

土地の仕込みからだと、再来年かあ。そんなに待てないなあ。

[32258: 匿名さん]

>>32254 匿名さん
いや、地価は下げ始めたばかりです。底の話しはさらに先でしょう。

[32259: 匿名さん]

2021年引き渡しの物件を掴まされたやつが一番ババをくいそうだね。

[32260: 匿名さん]

>>32253 匿名さん

地価との連動性では土地の値段が何パー下がったらマンション価格に何パー影響するのかってところが大事なんだけどな。

[32261: 匿名さん]

>>32253 匿名さん

例えば土地の値段が１割下がったら
マンション価格の土地代の占める割合が５割だから
5バー安くなるとか
デベも利益確保に走るから土地の下落１割までは価格変わらないけど下落が２割越えたらマンション価格も５パー値下がり見込めるとか
住友は値下げしないけどあそこは半年以内に反映させるとか

こういうのがあれば信頼性も増すわね。

[32262: 匿名さん]

>>32244 マンション検討中さん
投資で買ってると、経済的に行き詰まったらいくらでも売るしかないのでは？
資金がなくなって、借金もまともにできなくなれば、どんなに安くても資産を処分するしかないだろ。　

[32263: 匿名さん]

簡単に言うと株を損切りするようなもん。

[32264: 匿名さん]

彼はきっと投資と言うものを美化しちゃってるんだよ。

[32265: 匿名さん]

マンションを買えば投資にもなって儲かりますよ、なんてのはバカな不動産営業の常套手段。
こんなのにまんまと騙されるのは田舎から出てきた情弱なおバカさん。

[32266: 匿名さん]

>>32261 匿名さん
値段はそうやって決まらないから信頼性は増さないよ
売れる値段で売るだけ。そもそも売れなければゼロ。利益が一番悪い

[32267: 匿名さん]

それは取引事例比較法ですね。
他には積算と収益還元があります。

取引事例比較は最も信頼度の低い方法です。
収益還元で評価する金融機関は信用できますね。

[32268: 匿名さん]

自宅購入に収益還元法だけで評価するところってあるの

[32269: 匿名さん]

>>32267 匿名さん
現実はそんな単純じゃない。
積算は高い価格を正当化する表向きの理由。売れればもっと高い値段で売るし、売れなければ売れる値段まで安くするだけ。売上ゼロが業績に一番悪い
収益還元法の利回りはどうやって決めるの？

[32270: 匿名さん]

>>32267 匿名さん
収益還元法の家賃は周辺相場、つまり取引事例でしょ？

[32271: 匿名さん]

>>32267 匿名さん

報道特集観て、付け焼刃の勉強したんだろうけど、
個人がマンション売る時、普通は、仲介業者が、近隣販売事例、市況から判断した上で、ある程度幅を持った売却額査定を出してくれるよね。

海外投資家だろうと、日本の実需個人だろうが、売り出し価格が適正であれば売れるから、投げ売りする必要は無いし、
マンションに愛着があるが為に、相場より高い価格で売り出せば、結局売れない。

海外投資家の購入が多いマンションが悪い理由がわからない。

[32272: 匿名さん]

逆に特定の地域限定など条件に縛りがあってすぐに家を探している人は高くても買うことがあるよね

あと仲良くなるとガードが下がって二つ返事なんてのも経験がある

[32273: 匿名さん]

>海外投資家の購入が多いマンションが悪い理由がわからない。

真面目に考えてるから理由が分からないんだよ。

「海外投資家」なんてバリバリエリートの白人をイメージする人間もいれば
訳の分からん大声で怒鳴りまくる中国人をイメージする人間もいるんだし
理論上正しいことだけで成り立つわけじゃないんだからもっと楽～に考えればいいんだよ。

[32274: 匿名さん]

NHKで報じられましたね
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20200820/k10012575571000.html

新築マンション価格も上がっているみたいです。

[32275: 匿名さん]

>>32266 匿名さん

そんなの当たり前。別に積み上げ原価プラス標準利益率が、販売価格では無い。
幾らだったら完売するか、アンケートしたり、事前に希望を聞いたり、
少しでも高く売れる価格を頑張って値付けしてるんだから、

スミフみたいに、低金利、市場の上昇気流を利用、強気の値付けで長期戦するデベもいれば、
モデルルーム、販売諸経費負担を考え、即日完売を狙うデベもいるし、そこは販売戦略次第だね。

でも、物の値段って、時間をかけて、だんだんと、需給関係に見合ったところに落ち着いていく。
ということが、言いたいのかと。

[32276: 匿名さん]

>>32273 匿名さん

はあ？
大丈夫？

既出の白人とか、中国人とか、外国籍住民の振る舞いの話してるの？

外国人投資家は、愛着が無いから、投げ売りして物件価値を下げる論と何の関係があるの？

別に海外の投資家のイメージなんてどうでもいいよ。

[32277: 匿名さん]

何人が買おうが投資目的で不動産を買う人が最も大切にすることは、買った時よりも一円でも高く売って儲けること。投げ売りしたい外国人なんていないから。

[32278: 匿名さん]

本郷・小石川エリアの築浅マンションを査定に出したら値下がりしていました、、、

今後は都心3区以外は厳しいのかな、、、

[32279: 匿名さん]

>>32278 匿名さん

文京区もいつか、、、
住みやすくて、いいとこなんですけどねえ。

[32280: 匿名さん]

23区全体でみると新築は上がっているようだけどね。ご愁傷様

[32281: 匿名さん]

>>32280 匿名さん

中古も上がってるし、恐ろしい話やね。
世の中ままならぬ

[32282: 匿名さん]

>>32276 匿名さん

兄貴どないしたん？

[32283: 匿名さん]

>>32280 匿名さん
下がってるよ

[32284: 匿名さん]

>>32283 匿名さん

さて、上げるか、下げるか、やっとスレの趣旨である動向の話になりそうですね。

下げたら、買いたいから、下げに1票。

[32285: 匿名さん]

>>32280 匿名さん
件数も激減してるのに、全体が上がるわけないよ

[32286: 匿名]

>>32285 匿名さん
件数減れば、多少は上がるんでは無いかな？

[32287: 匿名さん]

>>32285 匿名さん

若葉の仕事も商品どんどん値下がり中か？

[32288: 匿名さん]

>件数も激減してるのに、全体が上がるわけないよ

コロナで激減したっていう明確な理由があるから簡単には安くならんわね。

[32289: 匿名さん]

しかもコロナで激減したのが６月７月と前年並みに売上戻ってきてるから尚更安くならんわね。

[32290: 匿名さん]

＞本郷・小石川エリアの築浅マンションを査定に出したら値下がりしていました、、、


新築プレミアムを信じすぎて割高に取得してしまったからでは？
その辺りは坪400が上限の目安です。
出る杭は打たれるではないですが、新築だけが高くても中古になればエリア相場に必ず引っ張られますので、特に億ション買うなら要注意ですよ。

[32291: 匿名さん]

>>32283
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/434/7VzTXftR.pdf

前年同月比で戸当り 448 万円（7.9%）、㎡単価は 5.3 万円（6.2%）と値上がりしているみたいだよ。これがどれぐらい売れるかどうか見極める必要はあるとは思うが、買える人はいると思うので売れちゃうと思うなあ。

[32292: 匿名さん]

しかし、コロナ 騒動で下がる下がるとはしゃいでみたが、さほど下がらなかったね。
恥ずかしいね

[32293: 匿名さん]

>>32291 匿名さん
2019年がピークではないということでOK？

[32294: 匿名さん]

>>32292 匿名さん
恥じることはありません。新築マンションは景気に左右されず、ただただ値上がり続けるということが分かりました。

経済死んでんのに価格上がっても、売れてるから、もはやわけわからんな笑

[32295: 匿名さん]

>>32291 匿名さん
コロナの影響を受けにくく、株高による資産効果が強く出る富裕層向け物件中心に分譲され価格が押し上げられた。単にデベの営業戦略の結果であって景気による数値ではないと理解できないもんかね。
そんなことしても、これを上がっているというのか？

[32296: 匿名さん]

いわゆる2019年物件だけは手付け放棄するか悩みますね

[32297: 匿名さん]

>>32295
＞そんなことしても、これを上がっているというのか？

売れるものを作って売るという基本に忠実に守っているだけなので、上がっていると言ってよいと思うけどね。残債割れの値段で売られる事はないという法則からいくとここ数年の高い時期のマンションもそこそこの高値で取引されるとみてよいだろうと思う。むしろ庶民が普通に買えるような物件の値下がりが心配だ。

[32298: 検討板ユーザーさん]

＞庶民が普通に買えるような物件の値下がりが心配だ

そうなんですよ。
実態はこんな感じですね。
https://news.livedoor.com/article/detail/18786427/

通勤電車頼みの物件やパワカローン組の多い物件など、いわゆる広い意味での庶民が買えるレベルの物件は、どんどん値下がりしていくでしょうね。

[32299: 通りがかりさん]

>>32296 匿名さん
更に上がってるよ。
いい加減、現実見たら笑？

[32300: 匿名さん]

>>32298 検討板ユーザーさん

榊先生はフィクションですよ。