23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[32201: 匿名さん]

マンション価格のデータ並べて喜んでる人って、築年数と広さだけで傾向語るでしょ？
築年数と広さよりも、立地、建物グレード、階層、眺望の方が価格へのインパクトがはるかに大きいのに。
価格と一緒に公表される平均値が築年数と広さだけという貧相なデータから正しい傾向がわかるの。しかも月によって平均値がバラバラ。もう分析しても意味ないくらいw

[32202: 匿名さん]

ちょっと何言ってるか分からない

[32203: 匿名さん]

>マンション価格のデータ並べて喜んでる人って、築年数と広さだけで傾向語るでしょ？

そんな人いる？

[32204: 匿名さん]

>>32201
>マンション価格のデータ並べて喜んでる人って、築年数と広さだけで傾向語るでしょ？

築年数と広さで傾向語るなんて、そんな人は見たことないけど、もしそういう記事なり書き込みがあったとしてもいくつかの見方を持ってる中で、
「ちなみに築年数と広さで見るとこうなりまっせ」っていうのも一つの見方として出してるだけで、恐らくそういう視点だけで全てを判断してるなんてことはないと思うけどね。

それを見た>>32201さんが「この人はこれでマンション判断してるんだ」って勘違いしただけじゃね？

[32205: 口コミ知りたいさん]

コロナで影響ある！ていうほどの何かは読み取れないのが辛いな。。

まあ、あと1年ぐらい待ってから少しづつ相場がどう動いてるか判断したらいいんじゃない？

[32206: 匿名さん]

>>32192 匿名さん
なんでそんな怒ってんの？笑

[32207: 通りがかりさん]

>>32200 匿名さん

CGPは5年でMAX坪単価2倍やん。
不動産は夢がありますね。

[32208: 通りがかりさん]

>>32206 匿名さん

パチンコ負けた人と同じでしょ。

[32209: 匿名さん]

>>32205 口コミ知りたいさん

アメリカ経済は巡り巡って日本のマンション価格に影響ある
アメリカ株価は巡り巡って日本のマンション価格に影響ある
中国の経済は巡り巡って日本のマンション価格に影響ある
与党の安定は巡り巡って日本のマンション価格に影響ある
日本の株価は巡り巡って日本のマンション価格に影響ある
為替は巡り巡って日本のマンション価格に影響ある
地価は巡り巡って日本のマンション価格に影響ある
株価は巡り巡って日本のマンション価格に影響ある
あれは巡り巡って
これも巡り巡って
ポチが熱出したのも巡り巡って
背中が痒いのも巡り巡って

[32210: 匿名さん]

>>32208 通りがかりさん

まあね。
ネットだと自説が認められないとどんどん強い表現にエスカレートしがちだわね。

[32211: 匿名さん]

本当に買い時だとおもっているなら、こんな掲示板で他人に勧めないで借金していくらでも買うでしょう。

[32212: 匿名さん]

>>32206 匿名さん
なんでそんな笑ってんの？躁？

>>32208 通りがかりさん
依存症が依存症を語るってか

>>32207 通りがかりさん
株なら5年で2倍はザラ

[32213: 匿名さん]

>>32209 匿名さん
日本のマンションは出遅れる。米株には勝てない、勝てるはずない。

[32214: 匿名さん]

マンションが欲しい僕の気持ちは日本経済と無関係なの？

[32215: 匿名さん]

若葉のおじいさんは相変わらずコミュニケーション取れずに苦しんでますね

[32216: 匿名さん]

>>32214 匿名さん
それより地球温暖化騒動の影響だと思われます（確信）

[32217: 匿名さん]

少なくとも、普通の人が買えないマンションと、普通の人が頑張って買えるマンションとではどちらが日本経済と関係するかといえば、多分後者だと思う。コロナでバタバタ人が死んでいるアメリカでクルーザーがバカ売れしているのと同じことがマンションにも起きるんだろうな

[32218: 匿名さん]

>>32217 匿名さん
同感。
不動産は0か100かになる。
買える人はいい物件を余裕で買うってこと。普通ランクの不動産は逆に売れなくなる。

[32219: 匿名さん]

マ～ジ～？

[32220: 匿名さん]

適当なことばっかいってら笑

[32221: 匿名]

不動産営業はどんな時でも今が買い時、といいます。
また、本当に儲かる話を他人にするバカはいません。
なんの努力もせずに儲けようなんて考えるから業者にかもられるんです。　
投資詐欺にあう人はみんなこれ。

[32222: 匿名さん]

これから起こることに対して、余裕のあるお金待ちは楽観的に考える。余裕のない貧乏人は悲観的に考える。

明治時代から変わらん日本人の心理ですな。

[32223: 匿名さん]

>>32218 匿名さん
同意です。

資産を守りたい人・増やしたい人は、外国人買いが続く場所の物件（外国人が欲しいと思う物件）を買いましょうねえ。
特に億ションに手を出すなら、この観点は必須です。

[32224: 口コミ知りたいさん]

外国人が投資で買ってるような部屋は住んでいるのはそこを賃貸で借りている人間。
賃貸だとどうしても自分の家という感覚がないので、雑に使いがち。
また管理費滞納の危険もある。
よって投資で買われていることが多いマンションはスラム化の危険性が高い。
そういうマンションが多いのが湾岸埋め立て地。

[32225: 匿名さん]

オフィスの空室率の上昇はすごいね。マンションの供給は増えてくるでしょう

[32226: 匿名さん]

>>32224 口コミ知りたいさん

そういう意見もあるんだね。 ありがとう。

[32227: 匿名さん]

でもね、相続税節税組と中方さんは、もう湾岸タワマンは買わないんじゃ無いかなぁ。
飽くまで意見だけど。

[32228: 匿名さん]

あー無性に米久の牛鍋食べたくなった。
誰かデリバリーしてくれー。

[32229: 匿名さん]

>>32224 口コミ知りたいさん
湾岸？
曲解ですね。
個人の考え方として尊重はしますが。

外国人買いの継続する、つまり価値が保たれるエリアのヒントですが、
・中央線南側＋山手線内側の港区千代田区渋谷区
・有名高級住宅地
まずは、このどちらかを満たすエリアに絞りましょう。
これは、物件を選ぶセンス以前の問題です。

[32230: 匿名さん]

>>32228 匿名さん

リッチマン羨ましい。

昨日ひとり焼き肉で3800円使ってしまい、もっと上手な注文の仕方を研究しないと、と自戒したところです。

[32231: 匿名さん]

>>32226 匿名さん

外国人の住宅の選択の仕方で
アメリカ人は「日本人が住宅地として好んでるエリア」を選ぶ傾向があります。
中華系はそれよりももっと分かりやすいものを選ぶ傾向があります。

これは東京だけでなく、大阪、名古屋でも同じです。

[32232: 口コミ知りたいさん]

なるほど。
だから湾岸タワマンは白人じゃなくて中国人ばかりが買いあさるんだね。

[32233: 匿名さん]

湾岸はダメでしょう。
内陸にも埋め立て地はありますが、杭の長さを見れば大体わかります。（杭長30メートル以上は例外なく埋め立て地だと思ってよいです）

そんなクソエリアのバブル期案件に押し込まれた方は、ご愁傷様。
来世に期待しましょう。

外国人買いの継続する、つまり価値が保たれるエリアは、
・中央線南側＋山手線内側の港区千代田区渋谷区
・有名高級住宅地
まずは、このどちらかを満たすエリアに絞りましょう。
これは、物件を選ぶセンス以前の問題です。

[32234: マンション比較中さん]

>>32233
個人の考え方として尊重はしますが、
千代田区、シンガポール、香港も埋め立て地ですね。
香港の給料は東京の1.5倍ですが、坪単価は2倍以上ですよw。

[32235: 匿名さん]

>>32234 マンション比較中さん
千代田区とはいえ低地はもれなく雑居ビル街になります。まともな住宅地はありませんよ。

[32236: 匿名さん]

自分の住みたいところを買いたいな

外国人が欲しいところは外国人に任せておきたい

[32237: 匿名さん]

>>32232 口コミ知りたいさん
中国は住むのにウォータービューが好まれる。
資産として買うなら地価の高い高級イメージも人気。
銀座、青山、六本木？

[32238: 匿名さん]

>>32237 匿名さん
中国人が好きなのは、銀座、新宿、渋谷

[32239: 匿名さん]

中央線北側に超えたら韓国人が一気に増えるし、ちょっと避けたい。
小石川みたいな埋め立て地もポツポツあるし。
かと言って中央線南側は高い。

結局、数年前に買えたやつしか勝ち組はいなさそ。

[32240: 匿名さん]

銀座と新宿の商業地の地価が下がったようですね。

スペックで買う人たちの今後の動向が気になります

日本人的には新宿区は繁華街に出かけていく街で、そうでない早稲田とかの住宅街は交通が不便な平凡な都心の住宅地でしかありません。

[32241: 匿名]

千代田区も香港もシンガポールも埋立地は海沿いの一部。
千代田区は日比谷入江と赤坂溜池あたり。
全域が低湿地と埋立地しかない江東区とは大違い。

[32242: 匿名さん]

外国人が、外国人がって言ったって
私が今住んでるマンションの外人住人たち、コロナ後は見かけなくなってしまった。

[32243: 匿名]

外国人が投資で買ってると、そのマンションへの愛着は皆無たがら、都合が悪くなると捨て値でも売ってしまいます。
そんなことになったら資産価値なんて話にならないことになる。
投資で買われるようなマンションは絶対に買ってはいけないんですよ。

[32244: マンション検討中さん]

>>32243 匿名さん

投資で買って、捨て値で売る？？？
ちょっと意味がわからない。

投資家は利回り計算が出来なくて、相場感も無いってこと？

愛着あると高く売れるんですか？　

[32245: マンション検討中さん]

>>32235 匿名さん

商業ビルになっていくのはわからんでも無いけど、
なんで　雑居ビル限定なの？　詭弁。

テナントが減って来ると住宅もあると思うけど。

[32246: 匿名さん]

高台原理主義者が紛れ込んでいるようですね

[32247: 匿名さん]

住み替え前提なら、全て投資ですよ。

ここをはき違えると、容易にデベにカモられます。

[32248: 匿名さん]

>>32230 匿名さん

焼肉もいいんだけど、米久の牛鍋が食べたい。
3800円あれば、食べられる。

[32249: 匿名さん]

外国人がいなくてもマンション価格は暴落していないわけだから、マンションに対する厚い国内需要は存在するってことでしょ。

渋谷あたりの学生やサラリーマン相手の居酒屋はいざ知らず、最近寿司とかフレンチのそこそこ高い店に行くと客が多くてびっくりするよ。高額な都心マンションを買いそうな上澄みの人たちにはさほどコロナの影響はなさそうだ。

[32250: 匿名さん]

>>32248
米久味わってみたい。

夜、涼しいとまではいかないけど過ごしやすくなって助かる。
暑いとはいえ、日中もピークを過ぎたのか。

[32251: 匿名さん]

本当に良いものはますます高く、半端なものはどんどん安く。

都心3区とその他の差は、一層広がりそうですね。

[32252: 匿名さん]

>>32249 匿名さん
今のところね。

[32253: 匿名さん]

>>32249 匿名さん
土地価格が下がるのにマンションだけ無傷なんて論理破綻ですよ。新築マンションの価格が上がったのはホテルや商業施設との土地競合で土地の取得価格が上昇したからと、今や素人でも知ってる事実です。今その逆が起きてるのです。下がらないわけないでしょう。

[32254: 匿名さん]

土地の取引や仕込みを考えると、新築マンション価格の底は、2021年から2022年辺りだろうね。
どのアナリストも、この見解だけは凡そ統一されているみたいだし。

[32255: 匿名さん]

香港とかシンガポールって地震あったっけ？シンガポールは無かったよな？

[32256: 匿名さん]

日本は災害リスクがあるから、海外の地震が無いところと比べると安いのは当然なのでは？都内でも台地と川沿い海抜0地帯で相当な価格差があるんだから。

[32257: 匿名さん]

>>32254 匿名さん
来年、来年。
株とか、金とか、利確のタイミングを逸しないで、うまく抜けて、
都心2割安で買えたらいいね。

土地の仕込みからだと、再来年かあ。そんなに待てないなあ。

[32258: 匿名さん]

>>32254 匿名さん
いや、地価は下げ始めたばかりです。底の話しはさらに先でしょう。

[32259: 匿名さん]

2021年引き渡しの物件を掴まされたやつが一番ババをくいそうだね。

[32260: 匿名さん]

>>32253 匿名さん

地価との連動性では土地の値段が何パー下がったらマンション価格に何パー影響するのかってところが大事なんだけどな。

[32261: 匿名さん]

>>32253 匿名さん

例えば土地の値段が１割下がったら
マンション価格の土地代の占める割合が５割だから
5バー安くなるとか
デベも利益確保に走るから土地の下落１割までは価格変わらないけど下落が２割越えたらマンション価格も５パー値下がり見込めるとか
住友は値下げしないけどあそこは半年以内に反映させるとか

こういうのがあれば信頼性も増すわね。

[32262: 匿名さん]

>>32244 マンション検討中さん
投資で買ってると、経済的に行き詰まったらいくらでも売るしかないのでは？
資金がなくなって、借金もまともにできなくなれば、どんなに安くても資産を処分するしかないだろ。　

[32263: 匿名さん]

簡単に言うと株を損切りするようなもん。

[32264: 匿名さん]

彼はきっと投資と言うものを美化しちゃってるんだよ。

[32265: 匿名さん]

マンションを買えば投資にもなって儲かりますよ、なんてのはバカな不動産営業の常套手段。
こんなのにまんまと騙されるのは田舎から出てきた情弱なおバカさん。

[32266: 匿名さん]

>>32261 匿名さん
値段はそうやって決まらないから信頼性は増さないよ
売れる値段で売るだけ。そもそも売れなければゼロ。利益が一番悪い

[32267: 匿名さん]

それは取引事例比較法ですね。
他には積算と収益還元があります。

取引事例比較は最も信頼度の低い方法です。
収益還元で評価する金融機関は信用できますね。

[32268: 匿名さん]

自宅購入に収益還元法だけで評価するところってあるの

[32269: 匿名さん]

>>32267 匿名さん
現実はそんな単純じゃない。
積算は高い価格を正当化する表向きの理由。売れればもっと高い値段で売るし、売れなければ売れる値段まで安くするだけ。売上ゼロが業績に一番悪い
収益還元法の利回りはどうやって決めるの？

[32270: 匿名さん]

>>32267 匿名さん
収益還元法の家賃は周辺相場、つまり取引事例でしょ？

[32271: 匿名さん]

>>32267 匿名さん

報道特集観て、付け焼刃の勉強したんだろうけど、
個人がマンション売る時、普通は、仲介業者が、近隣販売事例、市況から判断した上で、ある程度幅を持った売却額査定を出してくれるよね。

海外投資家だろうと、日本の実需個人だろうが、売り出し価格が適正であれば売れるから、投げ売りする必要は無いし、
マンションに愛着があるが為に、相場より高い価格で売り出せば、結局売れない。

海外投資家の購入が多いマンションが悪い理由がわからない。

[32272: 匿名さん]

逆に特定の地域限定など条件に縛りがあってすぐに家を探している人は高くても買うことがあるよね

あと仲良くなるとガードが下がって二つ返事なんてのも経験がある

[32273: 匿名さん]

>海外投資家の購入が多いマンションが悪い理由がわからない。

真面目に考えてるから理由が分からないんだよ。

「海外投資家」なんてバリバリエリートの白人をイメージする人間もいれば
訳の分からん大声で怒鳴りまくる中国人をイメージする人間もいるんだし
理論上正しいことだけで成り立つわけじゃないんだからもっと楽～に考えればいいんだよ。

[32274: 匿名さん]

NHKで報じられましたね
https://www3.nhk.or.jp/news/html/20200820/k10012575571000.html

新築マンション価格も上がっているみたいです。

[32275: 匿名さん]

>>32266 匿名さん

そんなの当たり前。別に積み上げ原価プラス標準利益率が、販売価格では無い。
幾らだったら完売するか、アンケートしたり、事前に希望を聞いたり、
少しでも高く売れる価格を頑張って値付けしてるんだから、

スミフみたいに、低金利、市場の上昇気流を利用、強気の値付けで長期戦するデベもいれば、
モデルルーム、販売諸経費負担を考え、即日完売を狙うデベもいるし、そこは販売戦略次第だね。

でも、物の値段って、時間をかけて、だんだんと、需給関係に見合ったところに落ち着いていく。
ということが、言いたいのかと。

[32276: 匿名さん]

>>32273 匿名さん

はあ？
大丈夫？

既出の白人とか、中国人とか、外国籍住民の振る舞いの話してるの？

外国人投資家は、愛着が無いから、投げ売りして物件価値を下げる論と何の関係があるの？

別に海外の投資家のイメージなんてどうでもいいよ。

[32277: 匿名さん]

何人が買おうが投資目的で不動産を買う人が最も大切にすることは、買った時よりも一円でも高く売って儲けること。投げ売りしたい外国人なんていないから。

[32278: 匿名さん]

本郷・小石川エリアの築浅マンションを査定に出したら値下がりしていました、、、

今後は都心3区以外は厳しいのかな、、、

[32279: 匿名さん]

>>32278 匿名さん

文京区もいつか、、、
住みやすくて、いいとこなんですけどねえ。

[32280: 匿名さん]

23区全体でみると新築は上がっているようだけどね。ご愁傷様

[32281: 匿名さん]

>>32280 匿名さん

中古も上がってるし、恐ろしい話やね。
世の中ままならぬ

[32282: 匿名さん]

>>32276 匿名さん

兄貴どないしたん？

[32283: 匿名さん]

>>32280 匿名さん
下がってるよ

[32284: 匿名さん]

>>32283 匿名さん

さて、上げるか、下げるか、やっとスレの趣旨である動向の話になりそうですね。

下げたら、買いたいから、下げに1票。

[32285: 匿名さん]

>>32280 匿名さん
件数も激減してるのに、全体が上がるわけないよ

[32286: 匿名]

>>32285 匿名さん
件数減れば、多少は上がるんでは無いかな？

[32287: 匿名さん]

>>32285 匿名さん

若葉の仕事も商品どんどん値下がり中か？

[32288: 匿名さん]

>件数も激減してるのに、全体が上がるわけないよ

コロナで激減したっていう明確な理由があるから簡単には安くならんわね。

[32289: 匿名さん]

しかもコロナで激減したのが６月７月と前年並みに売上戻ってきてるから尚更安くならんわね。

[32290: 匿名さん]

＞本郷・小石川エリアの築浅マンションを査定に出したら値下がりしていました、、、


新築プレミアムを信じすぎて割高に取得してしまったからでは？
その辺りは坪400が上限の目安です。
出る杭は打たれるではないですが、新築だけが高くても中古になればエリア相場に必ず引っ張られますので、特に億ション買うなら要注意ですよ。

[32291: 匿名さん]

>>32283
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/434/7VzTXftR.pdf

前年同月比で戸当り 448 万円（7.9%）、㎡単価は 5.3 万円（6.2%）と値上がりしているみたいだよ。これがどれぐらい売れるかどうか見極める必要はあるとは思うが、買える人はいると思うので売れちゃうと思うなあ。

[32292: 匿名さん]

しかし、コロナ 騒動で下がる下がるとはしゃいでみたが、さほど下がらなかったね。
恥ずかしいね

[32293: 匿名さん]

>>32291 匿名さん
2019年がピークではないということでOK？

[32294: 匿名さん]

>>32292 匿名さん
恥じることはありません。新築マンションは景気に左右されず、ただただ値上がり続けるということが分かりました。

経済死んでんのに価格上がっても、売れてるから、もはやわけわからんな笑

[32295: 匿名さん]

>>32291 匿名さん
コロナの影響を受けにくく、株高による資産効果が強く出る富裕層向け物件中心に分譲され価格が押し上げられた。単にデベの営業戦略の結果であって景気による数値ではないと理解できないもんかね。
そんなことしても、これを上がっているというのか？

[32296: 匿名さん]

いわゆる2019年物件だけは手付け放棄するか悩みますね

[32297: 匿名さん]

>>32295
＞そんなことしても、これを上がっているというのか？

売れるものを作って売るという基本に忠実に守っているだけなので、上がっていると言ってよいと思うけどね。残債割れの値段で売られる事はないという法則からいくとここ数年の高い時期のマンションもそこそこの高値で取引されるとみてよいだろうと思う。むしろ庶民が普通に買えるような物件の値下がりが心配だ。

[32298: 検討板ユーザーさん]

＞庶民が普通に買えるような物件の値下がりが心配だ

そうなんですよ。
実態はこんな感じですね。
https://news.livedoor.com/article/detail/18786427/

通勤電車頼みの物件やパワカローン組の多い物件など、いわゆる広い意味での庶民が買えるレベルの物件は、どんどん値下がりしていくでしょうね。

[32299: 通りがかりさん]

>>32296 匿名さん
更に上がってるよ。
いい加減、現実見たら笑？

[32300: 匿名さん]

>>32298 検討板ユーザーさん

榊先生はフィクションですよ。