23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[32001: 匿名さん]

元が2億なら分かるけど、8000万とかだとぶっ飛ぶ。どっちやねん

[32002: マンション検討中さん]

そもそも、%で値引き額言わないと話にもならん戯言扱いされるわな。そりゃ。

全体相場が下がってるというよりは個別でちょこちょこ狼狽売り出てきてるってことや

[32003: 匿名さん]

ーこの部屋の感じですとこの辺りの周辺相場は90,000,000ですねえ。

そんなんええねん、なんで俺が周りに合わせなあかんねん。関係あらへん。
まずはチャレンジ価格120,000,000でいったれや。

やっぱあかんか。じゃ、100,000,000に値下げや。

そこのお客さん、今ならドーンと20,000,000値引きしまっせ。

[32004: 匿名さん]

今日、2000万値引くって言われた。こりゃえらいこっちゃ。市場がパニックなっとるで。

せや、早速いつものスレで報告や。みんな大騒ぎなるで。

[32005: 匿名さん]

【速報】7月度中古マンション成約レポート

2020.07　成約状況
◆エリア◆成約件数(昨対)◆㎡単価(昨対)◆成約価格（昨対）◆専有面積（昨対）　
３区 209件（100.0）◆120.13万（103.1）◆6,800万（100.6）◆56.60㎡（97.6）　　
城東 381件（101.6）◆ 64.14万（108.9）◆4,070万（112.5）◆63.45㎡（103.3）
城南 312件（91.8） ◆ 82.03万（100.8）◆5,083万（103.6）◆61.96㎡（102.7）
城西 237件（101.7）◆ 93.94万（103.9）◆4,909万（101.8）◆52.26㎡（98.0）
城北 214件（85.3） ◆ 74.21万（113.7）◆4,259万（114.3）◆57.39㎡（100.5）
多摩 329件（97.3） ◆ 43.93万（116.3）◆3,001万（116.3）◆68.30㎡（100.0）

（トピック）
・↑城東、城西ではコロナ前の前年同月比で成約件数増加★
・↑都心3区はコロナ前の前年同月比と成約件数同数に持ち直し（209件）
・↑都内全域で前年同月比で坪単価上昇！城北・多摩では二桁伸長
・↑都内全域で前年同月比で成約金額が上昇！城東・城北・多摩では二桁伸長
・→専有面積では目立った動きなく、コロナで広い部屋が買われてるとまでは言えない。

[32006: 匿名さん]

中古市場の実需で6,000万以下だと、今でも活発に取引されていると聞いています。

[32007: 口コミ知りたいさん]

価格帯にもよりますね

[32008: 匿名さん]

>>32006
>>32007
決して否定をしたいわけではないのですが
コロナの県警で件数自体は減ってますが、価格帯はさほど関係ない模様です。

成約件数の内
2009　4-6月期　5001万以上の中古マンションが占める割合　18.5％　　　
2009　4-6月期　7001万以上の中古マンションが占める割合　 6.4％　　
2009　4-6月期　1億円以上の中古マンションが占める割合　　 1.5％

2010　4-6月期　5001万以上の中古マンションが占める割合　19.0％　　　
2010　4-6月期　7001万以上の中古マンションが占める割合　 6.3％　　
2010　4-6月期　1億円以上の中古マンションが占める割合　　 1.7％

[32009: 匿名さん]

失礼しました。>>32008は首都圏のデータです。

東京都は以下の通りです。

中古マンション成約件数の内
2009　4-6月期　5001万以上の中古マンションが占める割合　29.1％　　　
2009　4-6月期　7001万以上の中古マンションが占める割合　11.4％　　
2009　4-6月期　1億円以上の中古マンションが占める割合　　 2.9％

2010　4-6月期　5001万以上の中古マンションが占める割合　30.7％　　　
2010　4-6月期　7001万以上の中古マンションが占める割合　11.1％　　
2010　4-6月期　1億円以上の中古マンションが占める割合　　 3.3％

[32010: 匿名さん]

※正確には5001万、7001万、1億円以上の表記はそれぞれ
5000万を超える、7000万を超える、1億円を超える、でした。

[32011: 匿名さん]

【7月度中古マンションレポート】
全国各地の7月度成約状況

◆エリア◆成約件数(昨対)◆㎡単価(昨対)◆成約価格（昨対）◆専有面積（昨対）　
北海道 251件（99.2）◆22.70万（103.0）◆1,676万（100.4）◆73.84㎡（97.5）　　
愛知 357件（98.6） ◆29.20万（108.1）◆2,179万（106.2）◆74.62㎡（98.3）
大阪 731件（100.0） ◆37.07万（103.5）◆2,567万（104.9）◆69.27㎡（101.3）
兵庫 437件（99.8） ◆30.84万（100.7）◆2,258万（99.1） ◆73.21㎡（98.5）
福岡 306件（95.0） ◆28.67万（107.0）◆1,944万（110.7）◆67.80㎡（103.5）

全国的にも都市圏では前年同月比100％近くにまで件数が復活し、尚且つ平米単価も上がってますね。

[32012: 匿名さん]

>>32003 匿名さん

中古でリフォームの元取ろうと思っちゃたりすると、勘違いの売り出し価格もあるからね。
仲介屋さんも専任じゃなきゃ、オーナーの気分を害すより、反響ででない事実で、気づいてもらうっていうこともあるよね。

[32013: 匿名さん]

2019年分譲物件に押し込まれた情報弱者は大変だのぅ

5年前に中央線内側買ったワイ氏、高みの見物

[32014: 匿名さん]

>>32012
東京じゃ築40年50年で誰も知らない様なありきたりのマンションでも値上がりしてたりするしねｗ

[32015: 匿名さん]

>>32013 匿名さん

これだけ、どんどん上がってたら、今買わないと一生買えなくなるかもって、
思っちゃったんだろうね。

2次取得層の含み益を見込んだデべの値付けに、1次取得層が追い付くのはきついよね。
2次取得層の含み益減が、今後の新築需要、価格動向のカギかも知れないね。

[32016: 匿名さん]

>>32014 匿名さん

東京怖い

[32017: 匿名さん]

下取り価格が、新車時の支払いより高いから、3-4年毎に新車に乗り換える感覚で、
新築マンション買ってた人、結構いるんだろうなあ。
結果、含み益吐き出しちゃって、値下がりリスク抱えてることに気づかないでね。
バブルあるあるか。

[32018: 匿名さん]

>>32013 匿名さん

駅近だと、築年経っても家賃下がらなし、寧ろ上がってるから、利回り上がって助かる。
表面で３とか、４％とかあり得ない。

[32019: 匿名さん]

>>32017 匿名さん
株等の他の金融商品で切った張ったやってる世界から見るとマンション価格の下落リスクなんてあってないようなもんでどうでもいい世界だったりするからねえ。

[32020: 匿名さん]

>>32018 匿名さん
ビジネスやってる世界から見ると数千万以上突っ込んで３％４％目指すとか
寝てるほうがマシって世界だからねえ。

[32021: 匿名さん]

>>32019 匿名さん

確かに。
痛手を食らうのは、にわか自称不動産投資家か。

[32022: マンション検討中さん]

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_202007data.pdf
レインズデータ

東京都心3区へーベー単価120.13(前月比8.3%)
在庫減(前年比-11.9%)

なるほどですね。

[32023: 匿名さん]

>>32020 匿名さん

知り合いの商業用不動産賃貸業やってる人は、意外と空室率も含め、実質３％ぐらいしか出てない人が多いけど、
それを何十年も続けてることがすごいんだろうなあ。
ま、母数が大きいし、母数が増え続けてるから、全然成立しちゃうんだろうな。

１年の半分別荘暮らしの家さん業って、いいなあって思ってたけど、暫く厳しくなるんだろうなあ。ま、平成バブルも、リーマンも経験しての今だから、折り込み済みかも。

[32024: 匿名さん]

>>32022 マンション検討中さん

レインズは、ご承知の通り自己申告制で、相場を落とす都合の悪い売買事例は、上げなかったりするからね。　参考程度にした方がいいね。

在庫減も、２次、３次、４次の買い替え検討者が　買い控えに走ってる結果という見方も出きるし。

こういう時、自己申告制データって厄介ですね。

[32025: 匿名さん]

落とす都合の悪い売買事例
↑これ、一般人買えるの？買えないなら関係なくない。

[32026: 匿名さん]

>>32023 匿名さん

>知り合いの商業用不動産賃貸業やってる人は、意外と空室率も含め、実質３％ぐらいしか出てない人が多いけど

何人もの知り合いの人達に決算書でも見せてもらったんですか？

[32027: 匿名さん]

>>32025 匿名さん

https://staylinx.jp/contents/136

不動産屋さんはレインズに物件の販売情報を登録します。その物件が成約したら、成約年月日・成約価格の情報をすぐにレインズへ登録しなければいけません。なお、レインズに登録義務がない一般媒介契約の場合も成約情報の登録に努めることとされています。

多くの不動産取引事例データをレインズに蓄積できれば、不動産屋さんが査定をする際に貴重な情報源となります。成約事例のデータが多ければ多いほど相場を掴みやすく、売主さま・買主さまのどちらも納得のいく取引を実現しやすくなるわけです。

しかし！大手でさえ登録義務を果たしていないことが結構あります。査定で競合した際に売主さまから査定書を見せてもらうと、自社で成約した物件情報を査定書に綴じ込んであるのをよく見ます。

他社の成約事例を査定で使わせてもらっているのに、自社の事例はレインズに登録しないで秘密にするという姿勢が良くありませんね…。

[32028: 匿名さん]

>>32026 匿名さん
東京と名古屋の２人だけですが、口頭なので、本当はもっと儲かっているのかも知れません。
自分ももう少し利回り高いのかと思っていたのですが、この低金利時代、デべとは違い、３％以上あれば良しとされている業界だと教えて頂きました。
所有棟数、羽振りを見る限り、税引き後でも億はありそうですが。

[32029: 匿名さん]

>>32023 匿名さん
>知り合いの商業用不動産賃貸業やってる人は、意外と空室率も含め、実質３％ぐらいしか出てない人が多いけど

OLやリーマンが他の仕事で稼いでて、それとは別でマンション賃貸やってて
マンション賃貸に関わる自分の労力や経費その他を無視して利回り３％だったって話と

商業用不動産賃貸業で賃貸部分の実質３％ってのと

年商いくら、経費、税金諸々あって決算嬢利益率３％ってのと

各々話が違うので要注意ですよ。

表面・実質利回りって謳ってても実は経費抜き、税金抜きあれ抜きこれ抜きって
瞬間的に都合よく脳内変換してしまうのも人間ですしね。

[32030: 匿名さん]

>>32029 匿名さん

皆さんに誤解を招きかねない世間話の書き込みに対し、
解りやすいフォローありがとうございます。

役員報酬、経費算入、税金等の立ち入った話は聞けてないので。
素直に、利回りの低さに驚いた感想を書き込んでしまいました。

中小のデべの栄枯盛衰、廃業、淘汰の歴史と比べ、賃貸ビル業は意外と安定している
イメージがあったので、高収益構造と思いこんでいたところ、そうでもなかったという書き込みでした。

で、自分が、実質３％の物件をすすんで買うかと言ったら、ノーなのは変わりません。

[32031: 匿名さん]

>>32030 匿名さん

実際素人相手に利回り４％いやウチは５％狙えるっていう謳い文句で勧誘活動してる企業もあるからねえ。

1戸２戸レベルで３％なんてちょっとした事ですぐマイナスになってしまうので気をつけないといけませんね。

[32032: 匿名さん]

マンションで3.5%とか、アカンやろ（アカン

[32033: 匿名さん]

だから新築なんて素人さんしか手を出しませんね

[32034: 匿名さん]

やっぱ、中古木造アパート1棟じゃね。

[32035: 匿名さん]

それは極端。
てか永住目的（いわゆる実需 笑）でも利回り3.5%のマンションとか、裏でデベが一生 高ら笑いし続けられるレベルのボッタワマンやで。

[32036: 匿名さん]

>>32035 匿名さん
そうなんだよね
家賃を養分と言う人は、購入がデベの養分になってることに気づいていない。
どちらが養分として支出が小さいか、大きいかの判定が利回りの水準。利回り高ければ購入（投資家は貸す）、低ければ借りる（投資家は買わないか売る）
投資家も実需関係ない

[32037: 匿名さん]

>>32027 匿名さん

レインズに報告しなくてよい売買がある。専任媒介で一般広告しなければ不要。近隣に他物件持っている等の事情があり、売却物件を取引実績としてレインズに載せたくない意図がある人は、この手を使う。
この手の物件を買主側として紹介してもらうには、仲介業者と懇意にしておくしか道がない。
したがって、これから不動産投資を始めたい人は、その物件で多少の損を出す覚悟で、まずは中古物件を1軒買うべし。そして、その仲介業者の上得意となるようにお付き合いする。されば、道は開かれん。上手くいけばだけどね。

[32038: 匿名さん]

コロナに規定された今後の社会では、店舗型の飲食や物販は行き詰まりとなる運命（今更ですが）。

想像力を欠いた方やリテラシーのない方以外は、もう六本木や赤坂・麻布に出向くことは、ほとんどないかと思います（家族での外食をツイート、などはもはや笑いモノの類いです）。

https://news.livedoor.com/article/detail/18747294/

[32039: 匿名さん]

このご時世、家族で外食した事とかTwitterで呟いてるやつ、いまだにいるんだよね。
あまり言いたくはないけど、家族ぐるみで頭が悪いんだろうなあ。

[32040: マンション検討中さん]

>>32039 匿名さん

そういう発想があっても良いとは思うけど、その考えが絶対で当然みたいな発想は頭良いんかね？

[32041: 匿名]

>>32039 匿名さん
何で頭悪いと思うんですか？

[32042: 匿名さん]

麻布や六本木の店に行かなけりゃいいんじゃないの。
空いてる行きつけの店くらい知ってるだろうし。

[32043: 匿名さん]

東日本大震災の後、もう湾岸物件は売れないとマスコミに言われながら
いつの間にか湾岸物件も売れるようになり、
土壌汚染問題の後、豊洲物件は値下がりするとマスコミに言われながら
値下がりすることもなく。
つくづく日本人はマスコミの意に反して、喉元過ぎれば熱さを忘れる国民なので
六本木や赤坂・麻布に出向くのがいつの間にやら元通り
になるのは間違いなし。

[32044: 匿名さん]

>>32043 匿名さん
あなたが外れた予想のみを都合よく後出しでつまみ食いしてるだけ。
間違いなし。

[32045: 匿名さん]

>このご時世、家族で外食した事とかTwitterで呟いてるやつ、いまだにいるんだよね。

そんなの「いまだに」じゃなくていつの時代でもいるんで騒ぐ程のことじゃない。

「今どきそんな～～」っていうほど時代は変化しない。

技術的な話ならいざ知らず、人間の認識や行動等はゆっくりしか変わらない。

ましてや世間一般の集合体で見れば尚更で「今どきそんな古い」と思われる行動ってのは常にある。

[32046: 匿名さん]

いまだにいますよね、食事ツイート。
コロナに対する想像力が欠如されている方は、もともと教養が低い人間なのでしょう。
そういうTwitterを見て苛々するのは無駄ですから、別種類の人間として扱うのがよろしいかと。

[32047: 匿名さん]

GDPマイナス30%かぁ。
リーマンショックでもマイナス15%だったのに。
株やってるやつ以外、もうダメかもしれんね。

[32048: 匿名さん]

そうして悲観に取り憑かれて冷静さを失った人から安く物件を買い叩くハイエナの食い物になる人が出てくるわけですね。まあ、私もご相伴にあずかろうとおもっているのではありますが。残酷なパーティーが始まるとしても、まだその時期じゃないかな。

[32049: 匿名さん]

>>32047 匿名さん
>もうダメかもしれんね。

お前さんが退場し、新しい奴が上に行く。
東京はそうやってどんどん入れ替え、淘汰されていくのよ。

[32050: 匿名さん]

一度お腹壊し（とは言っても難病だけど）で辞めた首相が、また慶應で検査を受けるとか。検診の追加って、要するに精密検査ってわけで...そろそろ誰かがタオルを投げる時期。野党の某代表も思いっきり左旋回して自民党に票が集まるように支援してくれているというのにもったいないね。首相交代あたりのゴタゴタが案外悲観売りの引き金になるかもしれない。