23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[31451: 匿名さん]

>>31449 匿名さん

極論過ぎて笑える。企業会計はまた別の話。

自社ビルの会社も沢山あるし、賃貸ビルの会社もある。

家族構成はそうそう大きく変わらないけど、従業員数は常に変動する。

税制上どちらが有利か？、資産流動性を重視する経営スタイルかどうか？

[31452: 匿名さん]

>>31449 匿名さん

買うと土地の部分が経費にならないから。

[31453: 通りがかりさん]

>>31449 匿名さん
いやいやそうでなくて､何故に貸し手が存在するのか？
ってことを知りたいのです。

[31454: 匿名さん]

>>31452 匿名さん
じゃあなぜ土地を取得し自社ビルを建てる企業があるのですか？

[31455: 匿名さん]

>>31453 通りがかりさん
貸すと利益を得られるからてす。貸すと損失を少なくできるからです。

[31456: 匿名さん]

>>31451 匿名さん
それは個人の場合も同じでしょ？

[31457: 通りがかりさん]

>>31455 匿名さん
その得られる利益って借り手が負担してるんですよね。
短期的ならわかりますが、原価償却できるほどの長期なら賃貸って所有するより割高だと思うんですけど。だからマンションも所有のほうが有利と思うんですが。

[31458: 匿名さん]

日本は長い間デフレだから実感無いけどこの先インフレに触れ出したら賃貸派は厳しいよ
借りられるうちに低金利で借りて自宅を購入しておくのは庶民が出来るインフレ対策です

[31459: 匿名さん]

定年後の親が持ち家に暮らしてくれてることはいろんな面で非常に有難いです。

[31460: 匿名さん]

親が若いときには分からない事でした。

[31461: 匿名さん]

>>31454 匿名さん
アホくさ。

[31462: 匿名さん]

>>31461 匿名さん
批判するのは簡単だけど、本質を考える癖つけた方がいいですよ

[31463: 匿名さん]

本質を考える事は勿論大事だが、
>>31454はアホくさ、と思われてもしゃあない。
という話。

[31464: 匿名さん]

購入老後安心説は、賃貸では資産形成できないことが前提になっているが、購入派が出費する頭金や維持管理費、固定資産税を、賃貸派は代わりに資産形成に充てることができる。
購入派がローン完済した35年後、賃貸派の手持ち資金が3000万あれば、その時点で同じ築35年マンションの現金買いも可能だし、老後も安泰。要は不動産を通じて資産形成するか、金融その他で資産形成するか。

[31465: 匿名さん]

机上の空論

[31466: 匿名さん]

>>31464 匿名さん

借家暮らしは否定しないけど
その書き込みを見れば逆に多くの人が購入するのが分かるわな。

[31467: 匿名さん]

不動産を購入するというリスク分くらいは、やはり購入する方が得なんでしょうね。

[31468: 匿名さん]

>>31449 匿名さん

カッコいいからだろ。
マイカーとレンタカーの差と同じだよ。

[31469: 匿名さん]

まあ、月々のローン支払いは会計別の積み立て貯金みたいなもので、不動産以外での資産形成に自信のない人には無難なんじゃないですかね。その代わり、
・一生移動の自由が制約される
・毎年築年齢を重ねる不動産と心中する
・地震・水害・人口減のリスクを背負う
ことを引き受けたうえで。

[31470: 匿名さん]

物事を利で考える人ばかりじゃないからね。

[31471: 匿名さん]

>>31469 匿名さん

その発想だと上京組で東京中どこでもOKみたいなんだけど、実際は実家だったり土地勘の有無や好みだったり、あるいは予算的なものも含めて自由自在に動ける方が珍しいし、そんな大袈裟なものでもないんだよね。

誰でも出来るレベルの話なんで。

[31472: 匿名さん]

>>31470 匿名さん

そういうことですね。

[31473: 匿名さん]

>>31469 匿名さん

ビビりすぎ。

[31474: 匿名さん]

逆に、金融商品を通じた資産形成に関しては超ビビりで、家計金融資産における現金・預金比率で世界ぶっちぎりの日本人が、不動産購入を通じた資産形成のリスクに頓着ないのは不思議なくらいですね。

[31475: 匿名さん]

>・一生移動の自由が制約される
>・毎年築年齢を重ねる不動産と心中する
>・地震・水害・人口減のリスクを背負う
>ことを引き受けたうえで。

別に社会人一年目にどこに買うか決めろという訳でもないし
世田谷の人間に江東区に買えって強制するわけでもないし
オーバーに考えすぎ。

[31476: 匿名さん]

>家計金融資産における現金・預金比率で世界ぶっちぎりの日本人が

それ以前にアメリカ人もカナダ人もフランス人もイタリア人も大半が日本人から見れば貧乏で預金持ってないので比較にならないんだよ。

[31477: 匿名さん]

外人は現金持ってないだけで他の金融資産持ってるってことじゃなくて
何も全く持ってないってのが多いから比較にならない。

[31478: 匿名さん]

預金は無いけど、

[31479: 匿名さん]

いやいや、その国が裕福・貧乏ではなく、家計資産を現預金・金融商品・不動産のどのバランスに置くかという話。絶対値ではなく比率の問題だから。
500万なり1000万なり、日本人にとって虎の子である現預金を、購入と同時に価値が1割剥がれ落ちる新築購入の頭金に平気で突っ込むのは実に興味深い。

[31480: 匿名さん]

>>31476 匿名さん

確かにアメリカ人、現金預金は無いけど、個人投資家の株式保有率は、すこぶる高いし、４０１Kもあるし、米国の不動産は結局歴史的にあがってるからねえ。預金の０．００２％の金利とか、米国の物価上昇率と比べたら、完全にマイナス金利だからね。

不動産の含み益を利用して担保ローンを上乗せして、借りられるだけ借りて、優雅に暮らしてるよ。

バブル弾けたら、担保物件差し出せば、住宅ローンチャラだし。

個人消費を伸ばせない日本人、デフレから抜けられないね。

[31481: 匿名さん]

>>31479 匿名さん

いつものチョンガーじいさん？

[31482: 匿名さん]

>確かにアメリカ人、現金預金は無い

カナダ人はもっと貧乏

[31483: 匿名さん]

イタリアは勿論フランス人も貧乏ですよ。
ざっくり日本人の７割位と思っていいかな。

[31484: 匿名さん]

フォークロージャーがあるから、日米では不動産購入への考え方が全く違うね。
誰もがオーバーローン望んでるし、クレジットスコアが悪くない限り、
みんな、頭金は１０％以下。　最近は２０％ないと審査きついけど。

そして購入物件の価値が上がったら、含み益分を担保に更に追加借り入れ、
住宅ローンはの借入金利は、物価上昇率に比べれば安いもんだから、
とにかく借りたもん勝ち。

そのツケを払わさられたのが、リーマンショックの金融破断だよね。
担保割れ物件を引き取らされた金融機関は全員瀕死。

担保物件を差し出して、ローンを逃れた消費者は、無傷。

使えるだけお金を使うアメリカ人。
貯められるだけお金を貯める日本人。

うーん　金地金でも買い増すか　やっぱり。

[31485: マンション比較中さん]

海外でマンション（自宅）は購入より賃貸がお得って国ってあるんですかね？

[31486: 匿名さん]

当然あるでしょ。日本みたいにゼロ金利で、表面利回り２％とか、条件次第だよね。

サラリーマンか自営か、経費算入可否、減価償却年数、固定資産税率、都心か田舎か？

同じ国だって、エリアによって全然違うから、一概に言えないよね。

ハワイの不動産とか考えると、日本のマンションとか、パフォーマンス悪すぎだね。

[31487: 匿名さん]

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO61815500S0A720C2PPE000?s=5
店舗賃料下がるとこの手の富裕層需要も消失。節税のためのタワマン高層階も危うい。アベクロ終了で金融政策も不透明。これは本格的にヤバくなってきた。

[31488: 匿名さん]

>>31485 マンション比較中さん
韓国のチョンセっていうシステムは、実質タダで住めるという内容なので借りる方が得なのでは。
以前までは貸す方もメリットがあったようだけど、近年は低金利で大変みたい。
色々問題もおきてるようだし。

[31489: マンション検討中さん]

>>31487 匿名さん
店舗はそうかもだが住居って実際値下げ依頼ある？
築浅高坪単の六本木マンション賃貸に出してるけど回っちゃってるなあ。
みもふたもないがやっぱり地域によるんでは？

[31490: 匿名さん]

>>31489 マンション検討中さん
分かった時にはもう遅いだろうけど、あなたは大丈夫なんじゃない？

[31491: 検討板ユーザーさん]

>>31474 匿名さん

税制優遇の影響だと思う。住宅と保険な。

[31492: マンション検討中さん]

都内あちこちの物件を管理してる賃貸屋ですが、家賃値下げの交渉は更新の時くらいしかまだ入ってきてないです。
テナントは広いところから縮小傾向にありますけど。。

[31493: 匿名さん]

>>31492 マンション検討中さん
契約書読めば、どんな時に賃料減額請求が可能か記載されているが、レジの賃料減額請求は現時点で根拠がない。給与が下がったことは請求できる理由にならない。それなら退去してくれで終わる話し。

[31494: 匿名さん]

>>31457 通りがかりさん
デベが得られる利益は買い手が負担してるのを忘れている。借り手の負担とどちらが大きいか比較する手法が利回りと裁定

[31495: 匿名さん]

>>31492 マンション検討中さん
レジはテナント、オフィスより遅いだけ。当たり前体操

[31496: 匿名さん]

>>31405 匿名さん
千秋さんもそう思うのか

[31497: マンション検討中さん]

香港資本流入からのハイパーインフレで都心不動産一段高ってのもない話ではない。

[31498: 匿名さん]

店は手仕舞いするけれど、個人資産はたんまりある人は多そう...
コロナが終わるまで休眠するという人はキャッシュフローが減るので経費で借りていた都心の高級賃貸を出て資産価値が高いとみられる広めの自宅を購入するという動きもあるんじゃないかと思うけどね。

[31499: 匿名さん]

多分、そういう買いは利回りとかではなくて、売りやすさを第一に選ばれると思う。

[31500: 匿名さん]

>>31497 マンション検討中さん
日本だけ緊縮やってる間に諸外国は消費税減税とか補助金とかじゃぶじゃぶに出してるからね。そのせいで円高ですもんね。
都心の不動産は割安なうえに、更に下がると思ってる人多いから狙われるかもねー。

[31501: マンション検討中さん]

>>31497 マンション検討中さん

いや個人的にはそう思ってたんだけど、意外と地元のリッチマンはそうでも無い。つまり共産党とうまくやっていくと言ってる人が多い。
そのフローは意外とないかも。

[31502: 匿名さん]

>>31497 マンション検討中さん
日本はありえない。英語通じる国に行くよ。香港人は9割以上が英語話せるからね。

[31503: 匿名さん]

>>31500 匿名さん
円高は悪くない。今の円は安すぎる。90円ぐらいがちょうどいいね。REERが根拠。

都心の不動産は国際比較で利回りが高いから割安と言う人がいつもいるけど、それは家賃の成長率が日本は海外に比べめちゃくちゃ低いからで、それを考慮したら全然割安じゃないよ。
実際、利回り格差は全く修正されていない。むしろ拡がっている。それと円高になると外人からしたら高くなるから、買いよりも売りの材料

[31504: 匿名さん]

>>31503 匿名さん
90円がちょうど良いって何ポジ？
自動車産業終わるよ。

[31505: 匿名さん]

円高と言えば藤井元財務相の「円高は日本にとって基本的によいこと」発言を思い出すね
https://diamond.jp/articles/-/3381

日本の景気が悪くなったらマンション安くなるね

でもそれがどんな意味があるんだろうね、安くなるという予言があたりさえすればたくさんの人が首をつったり電車に飛び込んだりする国になってもいいというのだろうか。

[31506: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[31507: 匿名さん]

>>31505 匿名さん

そんなことになって欲しくないけど、実力値と大きく乖離したバブルは、
調整されざるをえないのでは？

[31508: 匿名さん]

>>31505 匿名さん
輸出産業が苦しくなると国内産業のダメージはでかいね。都心は関係ないけど、地方に工場作って雇用を作ってきたから、地方経済が壊滅する。

[31509: 匿名さん]

>>31507
>実力値と大きく乖離したバブル
多分、ここ１?２年でマンションを投機目的に買う人は少なかったとおもうんだけどね。
わけもわからずチューリップとか猫の額みたいな利用価値の少ない土地を高値で買い漁った時代とは違う。そこに住みたくてしかも買える経済力のある人がそこそこいるから値上がりしていると思うんだけどね。

[31510: 匿名さん]

>>31509 匿名さん
>>そこに住みたくてしかも買える経済力のある人がそこそこいるから値上がりしていると思うんだけどね。

もちろんそういう実需層も沢山いると思います。
バブルにより形成された相場ですら、そこに住みたいが為に、余裕をもって支払える人。

でも、現在の相場は、そういった実需の人だけで形成されたわけでは無いので、
相当数の撤退組が出ると、調整が入ることになるでしょう。
家賃も下がっていく中、塩漬けできる投資家ばかりではないでしょうから。
投機/投資オーナー・実需オーナーの割合って興味がありますね。

タワマンの相続税トリック如何で、相場が変動するのと同様に。

[31511: 匿名さん]

是非は別として、投稿を見ると新築に関してはさほど利回りを気にせず購入する層も
一定数存在するようです。
さすがに、単価の高い都心中古の購入層は、ある程度資産運用に関しての知識、常識があると予想されるので、賃料の低下と共に、価格調整が入るでしょう。

新築と中古の相場の相関性は必然なので、遅れて新築が下がっていく感じでしょうか？

[31512: マンション比較中さん]

都心に関しては、賃料は下がらない、従って中古価格も下がらない、新築に至っては希少価値でより高くなると思う。安くなるのは郊外・駅遠から。都心は最後の最後に下がりだす。
それがいつなのかは知らないけどｗ

[31513: 匿名さん]

投機目的で買った人がどれぐらいいるかなんてのは外見上あまりよくわからないけれど、中古価格が頭打ちになった去年ぐらいからは値上がり期待の買いはほとんどなくなったのでは？インフレリスクに強くボラタリティの少ない不動産に資産をヘッジするとか、節税などを目的とした買いがちらほらあるぐらいで、購入者の大半は実需のような気がするんだけどね。

[31514: 匿名さん]

>>35513　の追伸だけど
それが証拠に投資向けの狭い物件は売れ行きがあまりよくないでしょ
駅から近かったり地域ナンバーワンランドマークとか人気があるから売却するときのことは転売益目的でないにしても一応は気にしているみたいだけどね。

[31515: 匿名さん]

>>31488 匿名さん
低金利てより、経済危機がね。コロナ初期にも心配された状況。

[31516: 匿名さん]

>>31513 匿名さん

投機で分譲マンション買う人は少ないよね。いろいろ縛られるし、リスク高いのにリターン少ないし。
実需でしょうね。

[31517: 匿名さん]

>>31510 匿名さん

相場を崩すような大量の投げ売りは期待薄ですな。

大量の投げ売りによって都心のマンションが経年分以上に安くなるというのは無いということですね。

ネットに出る時点で地域相場にしかならないということです。

どうしても掘り出し物探したければ狙ってるエリアの不動産屋とコネを作って情報回して貰わないと無理。
しかし、人生で１、２戸買う程度の素人に話が回ってくる可能性もゼロとまでは言いませんが相当無理筋ですね。

[31518: 匿名さん]

>>31517 匿名さん

じゃ安くならないじゃん。
マンション価格下がる下がる騒いでる人はなんなの？

[31519: 匿名さん]

投げ売りが出ればわかり易い。相場も反転するでしょう。じりじりと売りが引かない方が底が見えず恐ろしい。何年下げ続けるか。

[31520: 匿名さん]

外国人、が投資目的で全体の何割かを買ってた物件、
ってどうなるんでしょうね？
某都心のタワマンなんかは、所有者だか賃貸人だか知らないが
住んでた外国人の多くが帰国してしまってますよ。

[31521: 匿名さん]

>>31520
外国人、投機目的、なんて思うから特別なことと勘違いしてるだけで
そんなのは不動産業界ではしょっちゅうあるんです。

当然、全体の何割かを買ってた人が～なんてのはそんな外国人問題の何倍、何十倍と日本人でも問題は起きてるんです。

本業がポシャってしまった人、株・FX等で溶かして売らざるを得ない、天涯孤独の持ち主死亡、着の身着のまま夜逃げ等、外国人が帰国なんていう些細なケースより遥かに多く起きてます。それでもそんな程度では都心の相場が崩れるなんてないです。
悪い人に買われようが、そのまま廃墟状態になろうが、国内外の業者が買おうがそんな事で相場は変わりません。その建物もしくは部屋に関係する当事者間で損・得があるだけです。
周辺相場には影響を及ぼしません。

（ただ、超ど田舎、寂れた全国各地リゾート地、ニセコの様なケース等については分かりません。）

[31522: 匿名さん]

コロナ後も700万ー900万くらいのパワカの需要で購入価格上がってるってよ。
モンサテで言ってた。

[31523: 匿名さん]

連結期決算、どこも悲惨な状況ですね。

夢物語の終わりは、やはりどの解析にも共通する、
2020年12月から１年間辺りになるでしょうか。

[31524: 匿名さん]

中古価格は下げに転じたと各社一斉に報じてましたし、12月ではなく今すでに終了しつつあるのでは？

[31525: 匿名さん]

マンション購入なんて多くの消費者にとって一生に何度あるかしかない狭い市場なんで、マスク価格みたいに需給動向、経済動向にビビットに反応するわけではないね。
コロナ不景気でなんぼ経済が落ち込んでも、都心マンションなんて消費者全体の数パーセント相手にしてれば成り立つんだから。
本格的に値が動くのは、金利上昇で全マンション購入者が直撃食らってからだろう。

[31526: 匿名さん]

>>31525 匿名さん
数%でも影響はあるよ。その数%は既に買ってるか買いたい層は所得が落ちるか、買うつもりない賃貸派か。
すでに下がり始めてるからね

[31527: 匿名さん]

その「既に買ってるか買いたい層は所得が落ちるか、買うつもりない賃貸派」を除いた購買意欲層が全体の数%ということなんですが。

[31528: 匿名さん]

しっかしマンション価格は下がらんねえ。
素人が「マンションが安くなったな」って感じるのはとても無理だねえ。

[31529: 匿名さん]

>>31525 匿名さん
他の用途の不動産が下落してマンションが無傷でいられる理由は？
新築マンションが高騰した理由は土地価格の上昇も大きな要因。
更地としての土地価格は用途関係ないですよ。

[31530: 匿名さん]

>>31528 匿名さん
そんな焦る必要ないでしょう？
長い下落相場が始まったばかりなんだからさ。

[31531: 匿名さん]

>>31525 匿名さん

>>マンション購入なんて多くの消費者にとって一生に何度あるかしかない狭い市場なんで、マスク価格みたいに需給動向、経済動向にビビッドに反応するわけないですね。

興味あるご見解です。

自動車も、家電も、あらゆる耐久消費財が、直撃を受ける中、元々市場の小さい都心マンションだけは大丈夫。
＊＊＊＊か、投資詐欺のようにも聞こえます。

経済減退によるオフィス需要減に加え、在宅勤務増による需要減のダブルパンチで、
REITがダダ下がり、店舗型の営業スタイルの見直しも議論される中、都心商業用賃貸料、資産価値、地価が下落しても、
小さなマーケットの都心のマンションだけは大丈夫。

こうなると、耐久消費財の枠を超えて、コレクターのみが相場を形成する唯一無二の美術品のような扱いですね。
都心のマンションって。需給関係とは連動せずに、そんなに特別？

変動が遅れて来ることには同意です。

[31532: 匿名さん]

>>31527 匿名さん
相当勘違いしてるか感覚論のようだけど、みんな毎年買うわけでないから割合が低く見えるだけ。人口に占めるマンションの購入率と都内の毎年の高校の入学率は桁は変わらない。
あなたの言う数%がまさにマンションを買う普通の庶民で影響を受ける人は少なくない
影響を受けない人が古くなるマンションを今からわざわざ買うわけない。そんな人は金持ちの訳ない。

[31533: 匿名さん]

都心マンション価格の下落傾向の中で、最初のうちは、
ここ数年の相場と比較した割安感から拾っていく需要は一定数あるでしょうね。しばらく。

下げ相場は、長期化しそうですね。

[31534: 匿名さん]

>>31528 匿名さん
3月から景気、株に影響が出始めたんだから、遅いマンションはまだ先。でも下がり始めているのは事実だよ。解雇、給与カット、オフィス、テナントの解約の本格化もまだこれからの話

[31535: 匿名さん]

客足が急激に落ちて、値引き無しでは成約に至らないデベさんの苦悩は理解できますが。

[31536: 通りがかりさん]

実際にテレワーク可能だとして、じゃあ郊外とか地方へ行く？？
自分なら絶対に会社の近くに住んで出社可能な人物になるね笑
都心回帰はここ最近一層強まっている
自転車通勤が凄く増えてるよ

[31537: 通りがかりさん]

元々、世田谷とか大田区、練馬とか外周区は既に弱かった
23区内でも差別化は相当進むと思います
都心五区は下がらない
欲しい人がブタ積みだから

[31538: 匿名さん]

>>31537 通りがかりさん

それはそれは、
では、今のうちに5物件くらい購入されておいた方がいいのでは。

都心、新築は上がるけど、中古は下がるとかいう詭弁は無しですよ。

[31539: 匿名さん]

フェラーリも安くなるかな？

[31540: 匿名さん]

6月度中古マンションレポート

2020.06　
◆エリア◆㎡単価(昨対)◆成約価格（昨対）◆専有面積（昨対）　
３区　110.96万（97.3）◆6,512万（98.9）◆58.69㎡（101.7）　　
城東　60.52万（102.9）◆3,900万（105.3）◆64.45㎡（102.3）
城南　81.28万（105.0）◆5,078万（112.8）◆62.48㎡（107.5）
城西　90.66万（100.7）◆4,970万（106.4）◆54.82㎡（105.7）
城北　67.71万（103.3）◆4,087万（108.0）◆59.49㎡（104.5）
多摩　42.31万（103.1）◆2,989万（110.9）◆70.64㎡（107.6）

城東・城南・城西・城北と㎡単価上昇に加えて専有面積広めが成約で
6月は中古価格が昨年比大幅アップですね。城南、多摩は二桁アップとは驚異的です。
一過性かどうか暫く様子見ですね。

[31541: 匿名さん]

中古価格は下げに転じたと各社一斉に報じましたね。

ここに巣食う転売屋さん達の思惑は、12月ではなく今すでに終了しつつあるのでは？

[31542: 匿名さん]

>>31538 匿名さん

痛いところ突きますね。
バブル崩壊直前に買っちゃった層か売り抜け失敗センスゼロ転売屋のどちらかでしょう。

[31543: 匿名さん]

>>31539 匿名さん
円高なら。フェラーリはマスの庶民を相手にしてないからマンションとは違う。都内のマンションは多数の庶民相手

>>31538 匿名さん
マンション5物件も買うなら外国株か金でしょ。都内のマンションに勝ち目ないよ

[31544: 匿名さん]

>>31537 通りがかりさん
欲しい人はもう買ってるって。下がるしかないよ。

[31545: 匿名さん]

外国株って米国？　中国？
ドル大丈夫？

[31546: 匿名さん]

となると、やっぱ金か？

[31547: 匿名さん]

>>31540 匿名さん

上がってるじゃん。
マンション価格下がるんじゃないの？

[31548: 匿名さん]

>>31536 通りがかりさん
あなたは自己中心的で大局的、統計的にものを考えられない人だね。5%でも変化あればすごいことだよ。2025年から都内の人口も減り始める。
第一オフィスが縮小するのは確実なんだから

[31549: 匿名さん]

>>31537 通りがかりさん
売れるなら、今のうちですよ。がんばれー

[31550: 匿名さん]

>>31548 匿名さん

最近、駅前の自転車が増えてるから、これからは自転車業界！
そういう話でしょ。たぶん。