23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[31401: 匿名さん]

GDPの数字も気になるが、パウエルがFOMCでデフレでなくディスインフレと表現したことは留意しようと思った。

[31402: 匿名さん]

ここの書き込み不動産の仲介の人のポジショントークでこれから下がるから早めに売りましょうって感じかな？
証券会社と同じ営業手法だね。

これから先がわかれば苦労しないのだが。

[31403: 匿名さん]

>>31402 匿名さん

仲介業者は、売りも買いもどっちも手数料収入となるから、
別に、売りを煽るポジショントークに偏る必要は無い。

ポジショントークと思い込みたいのかも知れないけど残念でした。

これから、コロナ禍後、どんどん上がります、今のうちに買いましょうだっていいんだよ、仲介業者は。

[31404: 匿名さん]

>>31398 通りがかりさん

金融緩和、金融支援により、売り上げが激減しても、借入金を増やし自転車操業している会社が、
経済が死んで取引が縮小する中、どうやって返済を続け、生き残っていくのか、まともな理屈が聞きたい。

価格は需給関係で決まるでしょ、基本。取引が縮小するっていうのは、需要が減退するってこと。

MMTを信じ、政府が無限に金融緩和を続けて行くから大丈夫というのは、自分にとってはお花畑。

実態経済と金融市場の乖離もどこかで限界点を迎えると思うのが筋。

[31405: 匿名さん]

じわじわ円高104円台...。

[31406: 匿名さん]

>>31404 匿名さん
なんか前から勘違いしてるが、金融緩和＝MMT ではないし、日本もアメリカもMMT なんてしたことないよ？
普通に政府がやるべき日本銀行の金券流通量の制御してるだけ。
日本は緊縮しすぎで重度デフレになってて、未だにビタイチ上がらない。

[31407: 匿名さん]

このまま円高が進んで100円を切るだろうね。
日経平均は未だに2万円以上あるが、個別では年初来安値に沈んでいる大手企業が沢山ある。
ジワジワと真綿で締め付けられて倒産する企業も多くでてくるだろう。
低金利でジャブジャブ輸血しているが、今に立ち行かなくなる。新築マンションは絶対買ってはいけない。

[31408: 匿名さん]

都心だけは落ちない説を信じているけど
落ちたら欲しい人多いでしょ
できるだけ、良い立地の良い部屋を買いましょうね

YouTuberみたいなのが、簡単に高額で借りてくれるからね

[31409: 匿名さん]

>価格は需給関係で決まるでしょ、基本。

広義に捉えた教科書的には正解でもリアルでは果たしてどこまで本当か。
株や金、野菜や牛乳の様に世界、全国で同じものを扱い続けて今日の相場、明日の相場で変わるのか。

そこのあなたは、そっちのお兄さんお姉さんのお仕事はどこまでそうなのか。

[31410: 匿名さん]

>>31408 匿名さん
9月に落ちる予想もあるので、楽しみですね！

[31411: 匿名さん]

５年前に一応競合他社の価格チェックしたけどそれからは営業マンが見積もり決めてるで～。
ワイのところは業界最大手で品質いいから他社より高く売ってるで～。
ウチは原価積み上げて利益乗っけて基準儲けてるで。

そりゃね、これらも広義では需給によって変わってると言えなくもないだろうが
現実には需給によって変わってるというのは言葉のあやレベルだったり。

[31412: 匿名さん]

>>31411 匿名さん
知ってるし、分かるよ。
だから、単純に表面数字だけで9月に下がる説を推す人が当たるか、リアルに楽しみ。
だって9月だよ？
1か月ちょいもすれば、明確に当たり外れ分かるのでだもの。
楽しみ。

[31413: 匿名さん]

9月なんてすぐですね。
Sell in May and go away.
But remember to come back in September.
今年に限っては5月から参入して9月に皆逃げるというパターンになりそう。
その後遅れて不動産にも影響出てくるのだろうか。

[31414: 匿名さん]

リーマン後に価格が下がったときに都心を買えた層は明らかに勝ち組だった。同じ地合いとなるか、虎視眈々の人は多そうだね。

[31415: 匿名さん]

あれ、不思議でリーマンて価格下がったから今は買わない方が良いって助言増えたんだよね。
親切心で。
ガン無視だったけど。

[31416: 匿名さん]

>>31415 匿名さん

バブル崩壊後の価格下落トラウマからの過剰反応だったんだろうね。今回は直近のリーマンを踏まえた助言が増えそう。
でも、テレワーク増加等リーマンとも様相が違うし、一方でFRBの手際も格段に進歩して金融市場は崩壊してないしで、また違う局面。
自分で、見通しをどう立てるかが大事だね。

[31417: 匿名さん]

>>31411 匿名さん
原価も利益も需給そのもので決まるだろw
短期、日々の価格が変わるのは投資と投機。投資と投機はいずれ反対売買されるから最後は需要が相場を作るのよ。ようは需要なの。

[31418: 匿名さん]

>リーマン後に価格が下がったときに都心を買えた層は明らかに勝ち組だった

それがね、意外とそうでもないのよ。
自分がまさにその時期買った組なんだけど、確かに今売れば買った時の値段以上で売れるんだけど、仲介料と税金で相当持ってかれる上、次に購入する物件は昨今のバブル価格になってるから、なんだかんだで足が出ちゃう。（極端に上がってるなら別）
あの頃は80平米代は普通にあったけど、今それだとプレミア部屋みたいになっててバカ高いんだよね。
結局、今のところに居るのが良いのかなと感じるんだけど、それだと何の得もしないしね。
高く売り抜いて、生活レベルや次に買う家のグレードを思い切り落とせる人が真の勝ち組かも。
俺には無理なんだよね…

[31419: 匿名さん]

ファミリーなら最低でも80㎡は必要ですしね…
最近は億越えの物件でさえ 70㎡台の3LDK が中心となる始末ですし…

ナッチャッタ億ション、高額物件（≠ 高級物件）etc

色々と揶揄されてますが、2019年物件が最低レベルで今後はマトモになってくることを祈りたいです

[31420: 匿名さん]

>>31414
>リーマン後に価格が下がったときに都心を買えた層は明らかに勝ち組だった。

いや、外野がそういう気持ちは理解出来ますが別に普通です。特に勝ち組でもありません。
別に何か凄い事ができることもなく、大したことではありません。

[31421: 匿名さん]

>>31418 匿名さん

自分も似た感じ。いい立地の広い間取りのマンションに住めていれば、それで十分満足で換金する必要なし、と割り切ればいいのだけれど、なまじ含み益があるから色々考えしまう。

[31422: 匿名さん]

>>31421 匿名さん
そうなんですよね。
実際、数件程売りに出た物件はサクッと売れちゃったし、買値を知ってる側からすると、『え～、高過ぎじゃない？』って額でも売れちゃうんだから、今売らないと損って気にもなるんですよね。
まあ、今のが築20年以上なら考えるけどまだ11年ですから、今のままが良いのかもね。

[31423: 匿名さん]

>>31414 匿名さん
東京のマンション、資産はダントツで＊＊＊だよ。一番成績悪い。

[31424: 匿名さん]

>>31416 匿名さん
肝心の見通しがないけど。

円でマンション見ないで、金や米株で見ると、まあひどいよ。年々古くなるしね。
つまりジャブジャブで金や株は買われるけど、三密、低賃金の東京のマンションは買われない。簡単な話。

[31425: 匿名さん]

コミュ障若葉相変わらず頓珍漢ですな

[31426: 匿名さん]

>>31422 匿名さん

まあねえ。含み益組も現金握って田舎へでも帰れば
儲かった儲かったってなるんでしょうけど、そうもいかないですしね。

[31427: 匿名さん]

三井健太さんが新築は下がっても5%言うてますな。
今今でも全く下がらんし、暴落するとか言ってる奴は外しすぎや。
さっさと下がってくれんと、買えん。

[31428: 匿名さん]

>>31427 匿名さん
その5％の根拠ぜひとも聞いてみたい。説明できないよ、バリュエーション理解してないから。

[31429: 匿名さん]

>>31424 匿名さん
>肝心の見通しがないけど。

この難解な局面で稚拙な自分の見立てを嬉々と披露するほど、幼稚ではないんだよね。だから書いていない。大人の振る舞いと理解してね。言ってること、分かるかな？返事は不要だよ。

[31430: 匿名さん]

>>31428 匿名さん
>その5％の根拠ぜひとも聞いてみたい。
「三井健太のマンション相談室」というのがあるからご自分で聞いてみてください。

[31431: 匿名さん]

>>31430 匿名さん
確かに笑
知りたいなら聞けばいいのに。
知的好奇心がないのかな？

[31432: 匿名さん]

↑論破されるのわかってるから聞けないだろ(笑)
相手は名前出して持論唱えてるんだから根拠無いわけ無い。

[31433: 匿名さん]

>>31429 匿名さん
逃げるのは稚拙、幼稚で何もないからでしょ。
だから子供みたいに、大人を気取って人を馬鹿にして強がるのが精一杯なんだね。
自分の意見すら言えないなら来ないでね。
だって「自分で、見通しをどう立てるかが大事だね。」じゃ使い物にならない。自己陶酔かな？

[31434: 匿名さん]

>>31427 匿名さん
名前だけで根拠が一つもないね
それと買わずに借りればいいじゃん。目的はより良い生活のはず。購入か賃貸かはそれを実現する手段。今の利回りなら答えは明らか

>>31431 匿名さん
逃げずに教えてあげたら？頑張れよ

[31435: 匿名さん]

>>31434 匿名さん
何で賃貸派の人がマンコミュ見てるの？
利回りって投資目的の話し？
独り身なら賃貸でも別にいいと思うけど、実需で家族がいるなら買った方が資産になるし万が一の時には住宅ローン保障があるので家族が安心できる。
しかも今は歴史的な低金利の中、住宅ローン減税も受けれるのでお金を借りた方がお得。
ローン完済しちゃえば老後の心配も無くなるしね。

[31436: 匿名さん]

31434とは別人ですが、利回りで見るのは同じマンションに住めると仮定した場合、賃貸と購入を同じ物差しで測る唯一の方法だから。
1億の物件の場合、表面利回り5%なら年500万≒月42万。3％なら年300万＝月25万。今は4％切る物件が大半ななかで、毎月のキャッシュアウト見たら、賃貸の方が得だよねとなる。
購入のローン返済は資産形成になるとも言えるが、逆に買うことで頭金＋（管理費修繕費＋固定資産税）×居住年数分の資産を失うとも言えるわけで、トータルでプラスになるかどうかはローン支払い終了後のマンションの価値次第。
例えば、頭金1000万、管理費修繕費平均月4万、固定資産税15万とすると、購入によって生じる35年間の支払総額（＝賃貸なら手元に残るはずだった資産）は3200万ほどとなる。そのマンション、35年後に3200万以上の価値が残りますか、で購入が資産になるか負債になるかの目安になる。

[31437: 匿名さん]

>>31406 匿名さん

今はその範囲でしょうが、この期に及んで実体経済を無視、
お金ジャブジャブだから大丈夫という書き込みが多いので、
実体経済がていたいしたまま、まだジャブジャブにしていく為には、
中央銀行の金券発行を無限に続けるしかないのかなあと。
行きつく先はMMTでは？

少なくても米国は　社債債券バブルを支える為に、買い支え等やり過ぎてるし、
一時的な筈だった、失業者への給付金、補助金給付の長期化経常化、
住宅ローン、企業への貸付金の返済猶予等の特別措置等々、
金融破綻を防ぐ、延命措置に無限に金を使ってる。
既に中央銀行の金券流通量の制御レベルを逸脱し始めており、これからもっと酷くなる。

[31438: 匿名さん]

>>31430 匿名さん
それができたら、こんなとこに夜な夜な自論書き込まんだろう。

[31439: 匿名さん]

>>31436 匿名さん
比較するときは毎月の支払額を同じにしないと。
例えば毎月の支払額を15万円とするなら、上の例だと固定資産税の毎月積立額12500円、管理維持費4万円なので月々のローン返済は97500円に抑える必要がある。
これを35年で計算すると、税＋維持費＝52500×12×35＝約2200万、ローンは97500×12×35＝約4100万、頭金1000万、35年の総支払額は7300万となる。（固定資産税15万なら物件価格も妥当かと）
対して賃貸は、15万×12×35＝6300万、更新料が合計250万、合計6550万となる。
これに頭金分の1000万を足すと、35年間では賃貸のほうが1750万安い計算になる。
でも、購入した物件を売れば余程の劣悪物件でなければ1750万以上で売れるよね。
そうなると購入したほうが得となる。
30～35年もの長期で考えた場合、賃貸派が安くあげるには家賃9万円に抑えるなど、購入に比べて極端にグレードを落とす必要があるというのはよく知られた話ですよ。
但し、頭金の1000万を利回り5%で35年間運用出来たら話は別だね。まあこれは、単年～数年であれば可能かもしれないが全期間はなかなか難しいよ。
あと、都心の一等地の場合は固定資産税が高額になるのでまた違った結果になる。

[31440: 匿名さん]

>>31439 匿名さん
詳細な計算ありがとうございます。毎月の支払額を揃えるというのは分かりますが、そうすると最初の前提である、「同じマンションに住める」という仮定が崩れると思いますね。なぜなら、新築時に15万で貸せる部屋の家賃が、築35年時に同じ15万のままであるはずがないからです。
つまり、同じマンションで揃えれば、賃貸者の毎月の支払額は35年間低減し、毎月の支払額で揃えれば、賃貸者は新築時15万の部屋に延々35年間住めることになる。
（またそもそも、家賃15万取れるかという点がありますが、ローン4100万＋頭金1000万だと総額5100万のマンションなので、家賃15万だと表面利回り3.5％でこのご時世なりですね。金利0％という極端な想定なので、実際はもっと高い利回り＝割安物件でないといけないはずです。）
ざっくり言って、新築価格が築35年時に半額以上なら購入が得、半額以下なら賃貸が得、といったイメージになるでしょうか。まあ、買うなら価値の落ちにくいものを適正価格で、というよくある話に尽きるわけですが。

[31441: 匿名さん]

31409 匿名さん

耐久消費財の需要、価格動向とって、経済指標にならないってこと言いたいの？
穀物先物商品相場だって、結局は需給予測で動くよね。

嗜好品、季節品、贅沢品、全ての価格が同じ指標で動くなんて言ってないけど、

マンションだよマンション。

主張も無く、ただ反対意見だけ言いたいんなら、別にいいけど。

[31442: 匿名さん]

31440 匿名さん

確かに、利回り計算には、経年による家賃の低下も加味しますね普通。

家賃が毎年２～５％程度上昇する米国と違い、日本は上がってないからなあ。

[31443: 匿名さん]

>>31418

いや勝ち組ですよ。今から一次取得で高い金を一から用意するのと、売却益を充てられるのでは大分違います。売らないでこのまま住み続けても、安い時に買えて出費を抑えられたという意味で、やっぱり羨ましい。

今の新築は高い割にコストカットで質がイマイチなので、そのまま住み続けるのが正解なんじゃないかと思いますね。

[31444: 匿名さん]

>>31443 匿名さん
自分では勝ち組の実感はないですが、そう言って頂けると嬉しいものですね。
確かに、今思えば結果的には良い時期に買えてたなとは思います。
ただ、あの頃は『こんな不安定な時期に家買うなんてアホか』など周りからアホ扱いされてましたよ(笑)

[31445: 匿名さん]

以前に不動産の専門家が、買ったマンションが10年後に▲30％弱までなら購入有利、それより大きな下落なら賃貸有利と書いてたよ。経済的な面しか考えなければの話しだったけど、賃貸には持たないメリットも多くそれを金銭に換算できないから比較が難しいと思う。

[31446: 通りがかりさん]

賃貸のほうがお得と主張してる人に単純な質問です。
だったら何故、世の中には貸し手(大家さん)がいっぱいいるんですか？
ボランティア?

[31447: マンション掲示板さん]

この論争は不毛だよ。買ったほうがいい物件と借りたほうがいい物件があるだけのこと。

物件だけでなく各個人の置かれた環境も関係する。安い社宅がある人は借りたほうがいいし、商売してて住居費を経費計上できる人も借りたらいい。

それ以外の人は買ったほうがいいけどあとはそれが資産になる物件かそうじゃないか。資産になる物件なら買ったほうがいいに決まってる。

[31448: 匿名さん]

それは当然、資産をもつ資産家がいて、土地であれ部屋であれ、実需ではなく資産として不動産を所有しているからでしょう。例えば5000万が手元にあって、現金のまま貯金するか、株式で配当金得るか、不動産で家賃収入得るか。無論本人にとって、ボランティアではなく資産運用の一環です。

[31449: 匿名さん]

>>31446 通りがかりさん
じゃあ何故ほとんどの企業はオフィスを借りのですか？
経済的には得なはずの購入をせずに。

[31450: 匿名さん]

>>31445 匿名さん

同じようなこと言うけど、私は１０年後に▲２０%で売却できればトントンって言ってるね。金利だったり、管理費や諸費用もあるから何が正しいわけじゃないけど。