23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[30851: 匿名さん]

小石川も芝浦も、お上りッペが好きそうやなｗ

[30852: 匿名さん]

>>30839 匿名さん
医療関係でさえ、ボーナス下がったの3割しかいないからね。
今年の見込み、去年より年収プラス100万。
業績良くて期待に添えなくて申し訳なく。

[30853: 匿名さん]

>>30851 匿名さん
芝浦はそうかも。小石川は地元多い。

[30854: 匿名さん]

芝浦も小石川もどっちもどっち。
地元なら芝浦の方が多いよ。

[30855: 匿名さん]

https://news.yahoo.co.jp/articles/cf93b9e34edb9a2105bc7ce61dc6e3c148dd...
こんな記事出てますね。
半分は読者の興味引く為の煽りなんでしょうけど、HARUMI FLAGの動向は注視してて損は無さそう。
まあ、言わずもがなですが。

[30856: 匿名さん]

すでに売れたところは値下がりしても捨て値で売るぐらいなら賃貸で回すという人もいるのでどうなんだろうね。数年は値動きが大きそうなので、個人はあまりジタバタしない方がいいだろうな。ここ数年買っている人は値下がりしにくいをテーマに自己資金で買っている人たちが大半で値上がりを追う動きは一段落していた（一部の変わり者を除く）と思うので、むしろそろそろ売却しようとしていた築10年前後の物件の連中が、利益を少々毀損してでも投げ売りを始めるかもしれないと期待しているが、条件のいい部屋はまだあまり安くなっている印象はない。今は強いて仕入れるべき時期ではないと思うので、本業に注力するつもり。

[30857: 匿名さん]

武蔵小杉、湾岸タワマン、晴海フラッグ、例え暴落してもどれも欲しくないなあ。
半額とかならいいけど。

[30858: 匿名さん]

残債割れでは売りに出ない法則があるので、さすがに半額はないだろう

[30859: 匿名さん]

財閥系がコケる姿は見たくないな、自分の生活や仕事もタダではすまないだろうから。

[30860: 匿名さん]

住宅ローン延滞申請件数も増加中らしいので、半額投げ売りは無くても、
競売で３０％引きなんて、、、やっぱまだ無理か。
もしそうなったら、担保割れで金融機関がやばくなってくるってことか。

[30861: 匿名さん]

銀行みたいに財閥系合併とか、デべでは想像つかないけど、
経済失速とテレワーク加速が一緒に来たら、オフィスビル事業への影響って想像をはるかに超えるんだろうなあ。　オリンピックも無さそうだし。
そん時は、三井住友じゅあなくて、住友三井不動産か？

[30862: 匿名さん]

むしろ少々安く売っても利潤が出るぐらいの時代の物件の値崩れが先じゃないかな。
複数物件持っている人たちがまず売って、新築などで安い物件がちらほら出はじめるあたりから自宅を売却する人が出てくるイメージ？ただ安くても悪かろうじゃ住み替えより住み続ける方がお得に思えるけどね。

[30863: 匿名さん]

築１２～１３年くらい？

[30864: 匿名さん]

いや　築１５～１７年くらいか。　

[30865: 匿名さん]

確かに築15年超える連中は売り時はいままでいくらでもあったと思うけど、ここで売らないと20年の大台を超えて売りづらくなっちゃうからな、その辺の方が売りたい気持ちは切実かも。今すぐ売れそうな値段で損切り図る人はいるだろうな。

[30866: 匿名さん]

でも新築が２万戸切ると、安くなくても売れちゃうかもなあ...世の中そうそう都合よくなるものでもないようだ
https://www.sumu-log.com/archives/23185/

[30867: 匿名さん]

>>30866 匿名さん
需給のバランスが均衡して価格が下がらないのは良いけど、取引量が減るのだから新築マンションは盛り下がる。

[30868: 匿名さん]

>>30866 匿名さん

新築マンションの1次取得層と買い替え需要その他の割合の変遷ってどんな感じなんですかねえ。

[30869: 匿名さん]

確かに、2017～2019に価格変動があまりなかったようなエリアは、まだ安心かもしれませんが…

バブル末期の2019年辺りにドンっと新築価格だけが上げられたようなエリア（小石川、芝浦、晴海などのタワマン団地）は、もはや如何ともし難いかと。

[30870: 匿名さん]

やたらと2019年の購入者を煽るような記述がしつこい位あるけど、恨みでもあるのかな？恨みでなく妬み？

まあ、何もなくドンっと上がった所はそうでしょうけど、近隣の開発やインフラ整備があってドンっと上がったのなら、下がるどこか上がるんじゃない？
要は上がった原因が何かだよね。

[30871: 匿名さん]

新築だけ上がった場所は終わりでしょう。

[30872: 匿名さん]

>>30869 匿名さん
しかも僻地ばかりですしね。誰も見向きもしなかった使い物にならない安い土地に目をつけ、再開発と称してタワマン計画を建て、パネルマジックと合成CGを使っておしゃれ広告で厚化粧し、御用ライターにポエム書かせて田舎者の自尊心を刺激する。

2019年のデベのエグさはホント凄かったです。

[30873: 匿名さん]

独り言のように小石川をdisり続けてる人って、やはり「あのマンション」の関係者なのでしょうかね…

[30874: 匿名さん]

>>30872 匿名さん

晴海フラッグとか、坪200万?250万くらいなら、いい団地なんでしょうけど、欲をかきましたね。

小石川は、住むにはとてもいいところだと思いますが、流石に、周辺相場を無視した値付けがやり過ぎでしたね。

相対的にここ3年くらいは、供給数が減っているのをいいことに、度が過ぎた感は否めません。

実需に関して言えば、欲しい時が買い時というのは不変と思いますが。

[30875: 匿名さん]

谷底低地の幹線道路脇だけ避ければ、小石川は悪くないですね。

[30876: 匿名さん]

僻地（笑

[30877: 匿名さん]

なんか壊れたレコードみたいに書き込んでいる人がいるけど、ちょっと怖いわ

[30878: マンション検討中さん]

>>30877 匿名さん
壊れたレコードと言って通じるの、アナタと私だけかもよ(笑)

[30879: 匿名さん]

>>30869 匿名さん
その理屈だと虎ノ門や白金も暴落エリアって事になるな

[30880: 匿名さん]

新築価格が急上昇したエリアとなると、浜松町や中目黒も暴落エリアになる

[30881: 匿名さん]

新築マンション全く下がってないよ。むしろ高値売り出しばっかじゃん。
いつまで待てば良いの？
もうすぐコロナから半年経つよー。

[30882: 匿名さん]

>>30881 匿名さん
あと１、２数年くらい今の状況が続けば間違いなく下がるよ。ただその前にワクチンが出来たらバブル復活する。

[30883: 匿名さん]

バブル末期に新築マンション価格だけ値上げされたのは、小石川だけですね。
前回のバブルもそうでしたが、文京区のような周辺区はバブルの最後になってようやくバブルが波及してくるのが、特徴です。

いつもしわ寄せを喰うのは、価値の低い周辺区なのです。

[30884: マンコミュファンさん]

下がる下がる言われても、実際下がらんと意味ないよ。狼おっさんが多いな。
周辺中古より安い新築が発売されないと安く感じないよね。

[30885: 匿名さん]

早期にワクチンが出来たら超絶バブル来るよ。金融ジャブジャブだから。そうなったら今購入できない人は永久に購入できない。ある意味チキンレース。

[30886: マンション検討中さん]

>>30882 匿名さん
見ててください。必ず大統領選挙には間に合います。必ず。

[30887: 匿名さん]

>>30885 匿名さん

だから売れてんのか。高いなーと思うけど、更に上がるかも知れんな。

[30888: 匿名さん]

>>30884 マンコミュファンさん
じゃあ、後追いしてればいいよ

>>30885 匿名さん
マンションはこないよ。株と金はさらに来るけど

>>30883 匿名さん
小石川は高値更新で売れたけど芝浦は売れてないね

>>30881 匿名さん
過去レス見ろよ
年度下半期

[30889: マンション検討中さん]

バブル！バブル！バブル！
GOTOキャンペーン
バブルへGO～！！！

[30890: マンション検討中さん]

ちょい昔に家電芸人が「買いたい時が買い替え時ー」と言ってたの思い出すけど、このスレで「安くなるのを待ってる」人って、安くなればなったで「もっと安くなるー」と思って、結局は買えないかもね。
住まいって高い買い物だから慎重になるのはわかるけど、モデルルームを見るのはタダだから情報収集だけはしておくことをお勧めします。
良い物件に巡り会えればよいですね。

[30891: マンション検討中さん]

高値で売り出してるけど、契約はさっぱり。上がると思うなら買ってあげれば良いのに。
人件費は掛かるから利益出ているかどうか。

[30892: 匿名さん]

>>30891 マンション検討中さん

さっぱり？どこですか？

[30893: 匿名さん]

>>30891 マンション検討中さん
ワクチンが出来たらバブル化するって議論ね。
まだワクチン出来てないから買い方が優位な状況に変わりない。

[30894: 匿名さん]

大量在庫でマンション単体では赤字でも、会社としての決算で良い数字出せば良しとされるのが企業。
2020度決算は流石に厳しいだろうがコロナのせいにできるので仕方なしとなる。
在庫による先々の赤字分を2020度決算に盛り込んで、2020年度は超大赤字だけど2021年度は黒字にできるような会計マジックを使うかもね。
そうなると沢山在庫があっても痛くもないから値引きはしなくなる。結果値下がりしない。
これ俺の妄想。

[30895: 匿名さん]

>会計マジックを使うかもね
マジックでもなんでもなく、常套手段ですね。
不動産会計のスキームはよく知りませんが、あながちあり得る話かもしれませんよ。
デベもバカではないから数年先のことまで考えてるはずだし、損益分岐を考慮して在庫調整してるでしょう。

[30896: 匿名さん]

>>30895 匿名さん
大手がマンション事業で赤字になることはありません。売れ残りが出ても利益出るように分譲価格にそのコストを転嫁してますから。20％も利益乗せて分譲してるんです。実質的には売れ残りによる損失見は早期購入者が負担しているということです。

[30897: 匿名さん]

安い安い！と喜んで1期に購入する人も多いですが、その後に出る可能性のある売れ残りによる損失分を上乗せされて割高で購入してるだけです。2期よりは安く買えるのは単なる早割です。大手の新築マンションなんてなにが起きてもデベが損失を出すような商品ではなく、購入者が気づかずにそのコストを負担しているのです。

[30898: 匿名さん]

分譲価格を10％値引きしても売れない状況になったら、さすがのデベロッパーも焦り出しますよ。赤字を意識しなきゃいけない状況ですから。そうなると一気に20％弱まで値下げしてきます。

[30899: 匿名さん]

>>30896 匿名さん
リーマンショックの時は大手も赤字になってたよ。
早期購入者が負担する構図は変わってないと思うが。

[30900: マンション検討中さん]

>>30891 マンション検討中さん
千代田区番町
成約24,000万円、110.02㎡
千代田区富士見
　成約9,960万円、45.97㎡

[30901: 匿名さん]

新築マンションが売れない10年前は、大手でも粗利益率10％弱のデベがあった。土地50、建物50、利益10で分譲価格110。

実質所得が増えもしないのに、こアベノミクスのお陰でこの10年で土地価格は30％上昇、建物も30％上昇、利益率も25％まで上がってしまった。土地65、建物65、利益33で分譲価格163。

適正価格なんか無視、高くてもさらに上がるから買うというアホが多いせいで、デベの好き放題になってしまったわけ。

[30902: 匿名さん]

>>30897 匿名さん
だから売れ残らないように有明や晴海みたいな僻地の埋立地マンションスレは関係者や買ってしまった住民の醜い買い煽りが続いてるわけだ。

[30903: 匿名さん]

晴海、小石川、有明、あたりが養分ってことかな

[30904: 匿名さん]

利益率の話は誇張もあるとは思うけれど珍しくわかりやすい話。でも大量に作れば１棟あたりに載せる利益は少なくてもいいけれど、今みたいに供給量が少なければ多くしないといけないってことでしょう。大量生産のヒラキの靴と一点もののルブタンの靴とでは利益率が全然違うのと一緒ではないかと。今のマンションの高騰は人々のライフスタイルの変化や、一部に偏ってはいただろうけれど、収入の増加で購買力の高い消費者が増えたことによるものでしょう。陰謀でもなんでもない

[30905: 匿名さん]

ヒラキの靴と一点もののルブタンの靴ぐらいのクオリティの違いがあるといいのですが。

大手寡占マーケットとなってしまった昨今、独禁法で取り締まってほしいくらいの市場価格誘導だったように思えます。　
仰る通り買う人がいたからしょうがないけど。

[30906: 匿名さん]

>市場価格誘導
カルテルというほどのものではないけれど、これぐらいで売りたいという値付けが、売れることでどんどんつり上がっていったということでしょうね。駅近都心のマンションぐらいしか買いたいものがなかったのでそこに人が集まったとも言えるかもしれません。最近の人は実質的な利便性を重視するようになり、管理人という召使がゴミ出しや周囲の掃除もしてくれる、すぐそばのコンビニを冷蔵庫がわりに使ったり、駅から近く通勤が楽ちんとかの利便性が評価されてマンションは今魅力的な居住形態になっています。多分建築家が考えるほどには室内の空間にはこだわらない、高くても買える購買層の厚みがこれまでになく厚くなった。消費者がついていったのには理由があると思います。

[30907: 匿名さん]

2442 匿名さん 2019/06/27 09:37:22
スミフは、オフィスビル、ホテルなども手掛けており、これが絶好調で利益を上げているため、マンションの売れ行きが渋ったからと言って、価格を下げて無理をして売る必要がない。事業性に余裕があるから。特に都心部のオフィスは空室が少なく、オフィスがすぐに埋まる状況のため、マンション部門が悪くても会社全体としては増収増益状態にある。
これからマンションを計画する時代も、都心部は一旦お預けになる。ビルの方が利益見込めるからね。


↑去年の今頃はこんな感じでしたね。

[30908: 匿名さん]

オフィスビルとホテルがこれからどうなるのかという感じだよね。
ただ事業が左前になったからといって、赤字覚悟でマンションを無理して建てるとはおもわないな。上流にもあったけど新築の供給が大きく絞られるのも、ここは在庫の土地を塩漬けにしてしばらく様子をみるだけの体力が各社にあるからでしょう。

[30909: 匿名さん]

OPECの石油みたいに、供給調整して価格をある程度キープするって構図に似てるね。
石油はセブンシスターズだったが、マンションはメジャーセブンてか。

[30910: 匿名さん]

>>30907 匿名さん
>↑去年の今頃はこんな感じでしたね。

せやね。
でもそれは「去年だけ」特別ではなく
スミフだけ特別でもなく
大手財閥系デベの流れとしてはずっとそうなんだよね。
大きく分けて分譲、商業賃貸、海外、の柱ってのは今後も続く。

海外で儲けたり海外で損したり
分譲が安定して稼いだりイマイチになったり
商業が大きく稼いだりしながら
景気や特殊事情の波を乗り越えながら動いていく。

[30911: マンション検討中さん]

>>30907
マンションを計画する時代も、都心部は一旦お預けってのは、多分今後も変わらないかと

[30912: 匿名さん]

都心の新築マンションはブランド品のような扱いに今後なってくるかもしれないね。

地域ナンバーワンで他に比較のできない高級ブランドマンションには高級時計のように高値で取引され続けるのかもしれない。

[30913: 匿名さん]

>>30912 匿名さん
その理屈だと、小石川のあのマンションは今後高値で取引されることになりますかね。
地域のシンボル的存在。

[30914: 匿名さん]

小石川は地理的には都心なのですが、この場合のいわゆる都心とは、３A、３区　プラス一部城南のイメージでしょうか？
個人的見解ですいません。

[30915: 匿名さん]

そうなんですか。

小石川のあのマンション、さっそく中古が損切り価格で出ていましたが。
その他、一年以上売れ残ずに店晒しになっている部屋もあるようです。

[30916: 匿名さん]

>>30912 匿名さん
ならないです。時代が変わっても価値を保ち続けるのは、自然、天然素材をふんだんに使った上質な建物です。大量生産の工業製品を組み立てただけのチープな最近の新築マンション、とくにタワマンが高値でいられるわけがないです。

[30917: 匿名でさん]

>>30916 匿名さん
今の日本にそんな建物はない。
正倉院とか？

[30918: 匿名さん]

ここ数年、大手はオフィスビル事業を収益の柱としてきた傾向は否定できない事実なので、
新築分譲がお留守になってもしょうがなかったのかも。大家さんの方が楽だし低リスクだし。
でも、これからは、次の飯のタネを探さないと苦しいですね。
在宅勤務は日本より海外の方が加速しそうだから、その辺にヒントがあるのかも。

スミフの竣工後販売の長期戦も、低金利に加え、市場の昇り基調があってこそ成立したけど、今後は、難しいでしょうね。東銀座とか、武蔵小山とかどうするのか興味がある。

需要減で苦戦する都心の老朽化したオフィスを安値で仕入れて、もっとレジ＋オフィス＋商業施設再開発とか、出てくると面白いんだけど。

[30919: 匿名さん]

品川駅高輪口駅前の京品ホテル跡地のパチンコ屋みたいにならないよう、外資ファンドじゃなくて、デべにしっかり拾っていってもらいたい。

[30920: 匿名さん]

コロナは消えないことが判明したし抗体も３ヶ月で消えると証明されたし、今後は商業施設と住宅を一緒くたにするのは避ける流れになるんじゃないですかね。

商業施設下駄履きマンションとか、すでに嫌悪施設にしか見えなくなってきた…

[30921: 匿名さん]

自分はどうも　防疫意識は３年くらいで忘れ去られることを前提にした思考回路になっている。　根拠は無い。

[30922: 匿名さん]

ここ１年２年くらいに完成予定の物件は、
コロナ前に値決めされた物件か、コロナ後に値決めされた物件かで、騰落率に大きな差が出そうですね

[30923: 匿名さん]

暴落は困るな。いろいろ。

[30924: 匿名さん]

利回りが下がり過ぎるのはなあ。

[30925: 匿名さん]

>>30908 匿名さん
様子見は売上ないから値下げより赤字だよね

[30926: 匿名さん]

都心の中の都心物件でも、利回り4%以下だと実需としても成立しませんね。

[30927: 匿名さん]

換気システムとか密にならない動線の確保とかレイアウトや空調システムなどに一工夫加えたコロナ時代向けオフィスとかこれから出てきそうですね。

[30928: 匿名さん]

>>30927 匿名さん
オフィスは三密を目的とした施設だから限界もありそう
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO61246280X00C20A7000000?s=5

>>30926 匿名さん
多分それが分からない連中が多いんだよね。利回りは投資だけのものと勘違いしてる

[30929: 匿名さん]

>様子見は売上ないから値下げより赤字だよね

そうなんだけど、仮に数ヶ所合計1000億分の土地を塩漬けにしておいても
大手デベにとっては（ただとは言わないが）ただ同然の金利と考えると
余程追い込まれてない限り無理しないって事は大いにあるよね。
もともと順稼働してても数年寝てるのが普通の業界だしね。

[30930: 匿名さん]

自分と家族の住む家に利回りとかコスパとか言ってる湾岸リーマンレベルを卒業してほしいよね

[30931: 匿名さん]

>>30930 匿名さん
利回りやコスパを考えないと言うなら、いまの家が倍の価格でもあなたは買ったわけね。

[30932: 匿名さん]

なにを言ってんだこいつ

[30933: 匿名さん]

>>30930 匿名さん
卒業、湾岸、リーマンといい、言葉が子供そのものだね。判断に関係ないじゃん
利回りの簡単な算数で、賃貸か購入かで、家族の住まいや生活の質、教育費、遺産、寄付の量が全く変わるんだよね。そんなことも分からないなら義務教育に問題がある。君は自覚なき被害者。格差が遺伝するあなたの家族もかわいそう。

>>30929 匿名さん
固定費は？社員の給料は？
オフィス市況もだめ。埋まる見込みないよ

[30934: 匿名さん]

>>30932 匿名さん
利回りから賃貸か購入かどちらが豊かな生活になるか分かると言ってるんだよ

[30935: 匿名さん]

>>30931 匿名さん
欲しけりゃ買うだけだろ。それ以外に何か？

[30936: 匿名さん]

若葉は相変わらずホント幼稚だな

[30937: 匿名さん]

マンション市況はこれまでも上がったり下がったりを繰り返していたので、今の利回りが果たしてそのまま続くのかはよくわからない。未来永劫家賃が同じということもないだろう。

[30938: 匿名さん]

>>30930 匿名さん
まあ、そういう経済的に余裕のない、金もないのに見栄張って無理矢理買った庶民が多いんだな、湾岸埋立地は。
だから常にカネの計算して、資産価値で頭がいっぱいで、掲示板をパトロールして印象が悪くならないように必死なんだな。

[30939: 匿名さん]

急に負け惜しみ言ってどうしたんだろこのヒト…

[30940: マンション検討中さん]

価格動向スレで必死にコストを否定されてもな。価格禁止スレでも立てたら良いのに

[30941: 匿名さん]

>>30935 匿名さん
欲しいと思えるかどうかは価格次第でしょ？
利回りやコスパ考えないで買い物してんの？
意識してないだけで考えて行動してるのよ、
あなあも。

[30942: 匿名さん]

利回りなんか考えないよ。
自分がいかに快適に生活できるかだけ。
利回りがいくらよくても不便だったり、高かったら買うわけないだろ。

[30943: 匿名さん]

逆に税金対策とか利回りとか言って家や会社にワンルームマンションを買えと電話をかけてくる業者にひっかかると大変だよ。想定家賃は絵に書いた餅、空室になればゼロだから。地方都市はいいぞ、利回り最高、でもどうして真っ先に値段が下がるんだろうね？利回りよくなったらどんどんみんな買うじゃない？世間の常識と異なることを掲示板に書いている人がいる。あまり真に受けないようにね。

[30944: 匿名さん]

>>30942 匿名さん
あなたは、
1億で分譲されている新築マンション、
その同じ住戸が
仮に家賃10万で賃貸に出てたら
借りずに買うの？
20万でも買う？
30万なら買う？
40万なら買う借りる悩むわよね。

わたしなら家賃30万まで借りるわ。
住む気なくても利益出せるもの。
だって40万で又貸しできるから。

価格や家賃に相場があるように
利回りにも相場があるのよ。

価格が高いか安いか気にする。
マンションは高い時はどのマンションも高い、
安い時はどのマンションも安いもの。

そんなときは高い安いを判断できないでしょ、
家賃と比較しなきゃ。

価格は意識するくせに
利回りのことは考えないという人がいるけど
利回りの相場や意味を知らないだけなのよ。
単に。

[30945: 匿名さん]

>>30944 匿名さん
基本的に又貸し禁止じゃね？

[30946: 匿名さん]

>>30945 匿名さん

そいうことじゃ無いんだよ。話のポイントは。
大丈夫か？

[30947: 匿名さん]

>>30941 匿名さん

レイヤーがかなり違うね。
スーパーとか服とか買い物するとき、いちいち価格気にしないでしょ？
車とかマンション買うときも同じだよ。
気に入ったら買うだけ。

[30948: 匿名さん]

>>30944 匿名さん
高い安いは自分か払えるかどうか。
賃貸ではらったらどうかなんて計算しない。
そんな発想が余裕ないって言うんだよ。

[30949: 匿名さん]

>>30947 匿名さん

それならあなたは、価格スレ来なくていいですね。
これでようやくクリアできました。
気になるなら引き続き見るのは構いませんが、これ以上投稿を重ねて我々にメシウマさせないでください。

[30950: 匿名さん]

>>30949 匿名さん
興奮しすぎたおっさんの文体だね。
ちゃんと書いてね。