23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[18251: 匿名さん]

>>18250
土地全部をそこに家を建てた子供に相続させるって話で遺言状も作成してあって、同居していたからそれはそれで相続税対策だったみたいだけどね。遠くの疎遠にしていた縁者が騒ぐのはよくあるパターンだけど、マンションと違って一戸建ての中古住宅はなかなか売りづらいからね。

[18252: 匿名さん]

相続、カネの絡む話は夫婦でも親子でも難しいやね。

[18253: マンション検討中さん]

>>18251 匿名さん
配偶者と実子がいれば他の血縁者に相続権はないから家を売らなければならないほどの事態は想定しがたいけど、世の中色々あるんでしょうね

[18254: 匿名さん]

これ、結構地元では有名な話なので知っている人がたくさんいるから詳細は言わないけれど、遠くの疎遠にしていた縁者ってのはご兄弟なんですよ...。ほかにも色々と凄いエピソードがあるんですが、さすがにここではね、ごめんね。

[18255: 匿名さん]

お金の絡む話は難しいね。
ウチはお金の遺産などは期待できないが、親の面倒は弟が見てるので実家は弟に、ですね。話をしたことはないけど口を挟むような親戚もいないし揉めなくて済むのは気が楽かな。

さて、スーパー銭湯に来ました。
今日は回転寿司のコラボメニューは少し食べたものの、その後ミスドの有名パティシエコラボ商品が売り切れて買えなかったのが残念。

[18256: マンション検討中さん]

>>18255 匿名さん
スーパー銭湯とかミスドはスレタイの「23区内の新築マンション価格動向」とどのような関係があるのでしょうか？

[18257: 匿名さん]

>>18247 匿名さん
持分で済む話よ
売ってよし、貸してよし

[18258: マンション検討中さん]

>>18257 匿名さん
相続で揉めるとね、親族の縁を切るぞ！、もう金輪際、一生顔を見たくないってことになるのよ
そんな関係で共有なんてありえないんだわ
すぐ売ればいいじゃんて思うでしょ
それわかってても共有はやだ、って気になるのよ
もう理性的な判断なんてできなくなってるからね

[18259: 匿名さん]

>相続で揉めるとね、親族の縁を切るぞ！、もう金輪際、一生顔を見たくないってことになるのよ

そういうことですね。
それがあるからこその

>口を挟むような親戚もいないし揉めなくて済むのは気が楽かな

ってことですね。

[18260: 匿名さん]

大きな富は争いのもとと、寄付しちゃう人もいるぐらいですから。
大きなお金はおっかねえ、ってことで。

[18261: 匿名さん]

>>18238 匿名さん
素人なのでこういう書き込みは参考になります。なるほどーそりゃそうだなと思いました

[18262: 匿名さん]

>>18261
せんみつ屋はそういうことがわかっていても低利回りだ高いと叫んで素人をハメるわけですよ。素人から安く買って高く売る、そういうブローカーの使う手です。お互い気をつけましょうね。

[18263: 匿名さん]

空き家、全国主要都市で深刻
東京、世田谷区が最多。

[18264: 匿名さん]

>>18261 匿名さん

丸の内、渋谷に立地、テナントが超優良上場企業が入居するS級大規模オフィスビルの利回り３％。一方、賃借人の属性がわけのわからん反社もどきかもしれない単なる区分マンションが2％。
物件の種類ごとに適正な利回りがあるのに、単なる利回りの高低で語る素人が多くて読むほうも何が正しい情報か判断するの大変だ。

[18265: 匿名さん]

もうれつな勢いで価格が上昇して利回りが2％になった都心区分と、アベノミクスでも価格が上がらない郊外アパート一棟の10％、どちらが好みかの問題だけで、10年で回収できるしかも更地化できるアパート一棟の方が妙味があるわ。

[18266: 匿名さん]

一棟アパートは古さによって修繕費かかるからね。私は新築区分がいいわ。投資用オンリーではなく、実需混じりの大規模物件のパンダ部屋で。利回りは低いけど、キャピタルゲインも狙える物件で。

[18267: 匿名さん]

つうか、郊外アパートは埋めるのも大変だし、共有施設管理も全部大家責任

[18268: マンション検討中さん]

>>18257 匿名さん
持分で売れるもの？
リハウスとかの売り物件では見たことない

[18269: マンション検討中さん]

>>18259 匿名さん
相続が起きた瞬間に狼になる、そういうものみたいですよ

[18270: 匿名さん]

>>18269
>相続が起きた瞬間に狼になる、そういうものみたいですよ

そうですね。
それがあるからこその

>口を挟むような「親戚もいない」し揉めなくて済むのは気が楽かな

ってことですね。

[18271: マンション検討中さん]

>>18270 匿名さん
親戚が全くいらっしゃらないのですか、それは失礼しました

[18272: 匿名さん]

>>18261 匿名さん

利益=収入-支出
=(家賃収入+売却益)-(購入価格+経費)
です。表面利回りは、上記の収入、支出の第1項しか見ていないことになります。実際は第２項も見る必要がありますが、売却益は将来のことなので、資産性を評価する必要があり、ここにプロとしての目利きが問われます。(その他にも、利益の考え方は色々ありますが、一番単純な例で説明しました。)

確かに、18265の人の言うように、もし収入還元法で正しく不動産価値が評価されている理想的な市場では、表面利回りが10%でも2%でも、理論上は最終的な収益は同じになるので、どれを選んでも同じ、好みの問題と言えるでしょう。(儲かる物件には人が殺到し価格が上がり、利回りは下がり…と市場の裁定機能が働き、最終的にはどの物件も同じ儲けになり、歪みは存在しないはず。)

ただ、実際の市場は、理想通りではないし、理想通りだったとしても、過渡的にはバランスが崩れます。よって、個人的には利回りよりも資産性を重視しています。

どのみち、未来の不確かさを含んだ議論なので、正解はありません。後は人それぞれの考え方での選択になります。

正解はないので、議論はしません。(特に、お前は間違っている、俺が正しいという、リスク論に決定論を持ち込んで白黒つけたい人とは、時間の無断なので話をしません。)

[18273: マンション掲示板さん]

下がる下がると言われていた2019も上がって終わりましたが、新築に関しては土地も建築費も人件費も高いから、2020に下がる要素あんまないね。
景気が悪くなれば、不動産価格はリカップルだろうけど。

[18274: マンション検討中さん]

>>18273 マンション掲示板さん
景気と不動産価格はリカップルとのことですが、景気が後退すれば都心優良不動産はかえってフライトトゥクオリティでマネーが集中してくる、なんてことはありえますでしょうか？

[18275: マンション掲示板さん]

>>18274 マンション検討中さん

マクロの話なので、ミクロではそう言うこともあるんじゃない？としか言えないね。

[18276: マンション検討中さん]

>>18275 マンション掲示板さん
コメントありがとうございます
私は都心5区に絞って投資してるのですが、都心3区に絞った方が良いかな、と考えているところです

[18277: 匿名さん]

https://news.livedoor.com/lite/article_detail/17656182/

タワマン終わり？
記事ほぼ読んでないけど、安くなるなら買いたいな！

[18278: 匿名さん]

>>18277 匿名さん

どうせサカーキだろう、と思ったら
サカーキだったw

[18279: 匿名さん]

>>18278 匿名さん
ですよね?

[18280: マンション検討中]

>>18279 匿名さん
サカーキが下がると言い続けてる限りタワマンは下がらないな…
早く上がると言ってくれないかな
そしたら下がるんだろうから

[18281: マンション掲示板さん]

>>18280 マンション検討中さん

この人のこと、信じて損した人たくさんいるだろうな。下がると思って待ってての機会損失。

[18282: 匿名さん]

>>18281 マンション掲示板さん

と遠征したみたい

[18283: 匿名さん]

>>18276 マンション検討中さん

マンション投資なら都心5区でいいと思いますよ。
逆に言うと、そこをハズすとアウトかも。
高いけど港区が一番かな。
千代田区は投資対象が少ないです。
残りの中央、渋谷、新宿は場所次第でしょう。

[18284: 匿名さん]

>>18283 匿名さん

港区も場所によるかな
5区の昔からの高級住宅地はアンパイ
そうでない場合は、あと20年くらいは
駅近便利な場所が鉄板かと

[18285: 匿名さん]

リモートとかも今よりは流行るだろうけど、大部分の会社でメインの働き方にはならないと思う。
使う人は、インセンティブを与えられてるとみなされ、給与の一部に含まれてしまう。
人間が評価する限りは出社する人のが評価良くなる＝給与高くなるから、お金ある人は駅近を買うことになると言う。

あくまで、一私見だけど、現状からみる未来の予想。

[18286: 匿名さん]

億ション買うなら、港区、渋谷区の二区と沖さんは言ってます。今は、元々億ションが売れなったところも、価格だけは億になってるから気をつけたいところです。

https://diamond.jp/articles/-/165154?page=2
中古成約の行政区割合の1位は港区で38.8％、2位は渋谷区で10.6％、3位は千代田区の7.5％である。上位2区で約半数を占めるという事実から、億ションはこの2区に絞った方が無難である。

[18287: 匿名さん]

>>18286
その記事の最後の結論として、アドレスだけでなく、都心寄りの駅近大規模再開発のタワーや超稀少な立地で地域一番と認められることなども条件として挙げられていますよね。港区、渋谷区だから無条件に億ションを買っても大丈夫、というのは違うと思いますよ。

[18288: 匿名さん]

>>18287 匿名さん

なんか、疲れる人ですね…

[18289: 匿名さん]

港区、渋谷区は億ションの供給も多いし取引事例も豊富だけれどもともと高額高級物件の供給が多いだけに、その中で割安になるものはそれだけの理由があるはず。

[18290: 匿名さん]

>>18272 匿名さん
現状の価格帯では都内マンションよりリスクが低くて利回りが高いものが数多く存在する。リスク回避過程のもとで裁定で判断すべき
目利きではなく、それ以前の状況になっている。マンションは数十年後には必ず減価する。ランニング差し引けば減価はなおさら著しい。株やリートには経年で劣化、減価がない。
劣化するマンションがしないものより新築時点で利回りが低い時点でアウト

[18291: 匿名さん]

>>18290 匿名さん

いろいろ突っ込みどころ満載です。

数多く存在するなら、１つくらい例をあげてみて下さい。さぞかし、投資家が群がってるのでしょうね。あっ、それなら値上がりして利回り下がってるかw 世の中に、そんな上手い儲け話はないと思った方がいいですよ。(これ忠告) また、リートも中身は不動産です。
あと、株を持ち出してますが、論点ずれてます。新築利回りだけでは、損得判断できないことへの回答になっていない。収益は大きくインカムゲインとキャピタルゲインに分かれますが、それは株も不動産も一緒。それに元々、一般投資先の話ではなく、住宅としてのマンション購入検討、資産性として、どのマンションがいいかという話のはず。また、減価償却という会計上の処理と売買される市場価格は全く別。むしろ、減価償却して評価が下がることは、相続対策としてはメリットでしかない。

兎に角、あなたが知ったかぶりの素人さんということは、よくわかった。まったくロジカルでなく、言ってることがめちゃくちゃ。

[18292: 匿名さん]

マンションはそこに住んで快適な生活をおくることで利益を享受できるけど、株の形にしちゃったらどこかを借りて住まないといけないし配当収入も大した額じゃないからな。マンションを買って余ったお金を株にする方が賢そう。

[18293: 匿名さん]

>>18292 匿名さん

おっしゃる通り。
だけど、借りた方が得！株が～リートが～と、わざわざ「マンション検討板」で説教する人がいるのです。

[18294: 匿名さん]

そそそ。マンションの価格がぐいんぐいん上昇してた時期は終わったので中古になればそれなりに下がっていく。新築は中古よりも下がりペースが早い。新築マンション探している時点で資産性優先で考えちゃいけないだけです。好き嫌いでマンションを選ぶ時期にようやくなったということ。

[18295: 匿名さん]

>>18293
たぶんそういうへそ曲がりって、議論を楽しみたいだけの寂しい人なのだと思うよ。

[18296: マンション検討中さん]

>>18294 匿名さん
そそそ。
経済合理性だけで考えたら田舎暮らしでネットトレードだけしてればよさそうなものだけど、そうは行かないのが人間だよね
カネのために生きてるんじゃない、生きるためにカネを使うんだから

[18297: マンション掲示板さん]

マンション価格が下がったら買いたいって人がいるうちは、需要が底堅いから下がらんね。

都心は共働きが普通になって世帯所得も増えるし、土地もないから、もっと上がるよ。
郊外や地方は別ね。

[18298: 匿名さん]

何故お金持ちが不動産投資をやらないか。

利回り２％とか４％とかじゃビジネスよりつまらないし本業より儲からないから。

[18299: 匿名さん]

不動産投資で儲からないなら、REITは投資不適格ということになるが....

むしろ港区とか渋谷区には不動産で財を築いた人がいっぱい住んでそうなんだけど

[18300: 匿名さん]

この住まいサーフィンのデータを見ると23区内でマンション買わないと＊＊＊だね。
都下、埼玉、千葉、神奈川は一部地域を除いて悲惨な結果。

https://www.sumai-surfin.com/price/AreaPriceTouraku2020/