23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[14951: 匿名さん]

なんで直ぐにマウント合戦になるの。

[14952: 匿名さん]

ブロガーがプライスメーカーというマンション評価業界(笑)

[14953: 匿名さん]

マンコミュや一部サイト見てるとそう思えるかも知れないが
それはごくごく一部の話だから気にする必要ないけどね。

[14954: 匿名さん]

この辺でけちょんけちょんに貶されてもあっさり売れてしまう物件もあるからあてにならないと思われがちだけど、ここであまりスレッドが伸びない物件はどこも完売まで時間がかなりかかっているからその辺は参考になる。

[14955: マンション検討中さん]

あとは大規模は伸びやすく小規模は伸びにくいね
人気物件は見学予約が取りづらい事が多いから、その辺で判断した方が良さそう。

ネガ情報は妬みからくることが多いからね
購入しようと思ってたけど価格が予算外になってしまったとか、他人が楽しそうに検討してるのが許せないとかね
ネガ書き込んでる人って特定の一部の人が病的に何度も書き込んでるパターンが多い

[14956: 匿名さん]

小石川のタワマン、どんなものかと見に行ったら酷い立地ですなぁ…

[14957: 匿名さん]

>>14954
小規模低層のいい物件は気付いたら終わってる
こういういい物件はスレは伸びないよね
いつの時代も我々庶民には厳しい

[14958: 匿名さん]

>>14955
その通りですね。

[14959: デベにお勤めさん]

>>14957
駅に近いところの小規模物件はどうしても周囲のビルが肉薄していて圧迫感のあるものが多いし、住専にある低層小規模は高級感あふれるけど安くはない印象だよね。タワマンは眺望が優れているし大規模だとエントランスホールが豪華だったりと共用部の質が高くなるし、警備員が常駐していたりコンシェルジュがいたりとサービス面でも充実しているから同じ駅近ならタワマンの方がいいなと単純に思ってしまう。

[14960: 匿名さん]

しかし、最近はハザードマップに引っかかるタワマンばかりですね。

マンション適地が本当にないんだな、って。

[14961: 匿名さん]

（法人としての決算的利益は別として）
今日もイオンモールは人がいっぱい
イケアも人がいっぱい

家族でいけるのは幸せなこと

[14962: 匿名さん]

スシローもスーパー銭湯もね。

只今スーパー銭湯到着。
しばらく来てなかったけど７月は3回目かな。

[14963: 匿名さん]

そういえば鬼怒川が決壊したとき戸建てが何軒も流されたみたいだけど基礎打ちしたRCの家は残ったらしい。水害が起きたときは垂直避難ができるタワマンはむしろ命を救うために大事だと思うね。もっとも、あそこは堤防ってものが存在しなかったところから決壊していたね。地方と都心とでは防災の予算が桁違い。

[14964: 匿名さん]

ドイツ銀行1,8万リストラ。

[14965: 匿名さん]

>>14963 匿名さん
それを想定して1階に重要施設入れてなければ良いけどね。
実際には水の逃げるピットも作らず、
盛り土もしてない1階の地面に電源装置や機械類、宅配ロッカーがあるから、水没すると被害甚大。

[14966: 匿名さん]

>>14963
東京都が地下空間浸水対策ガイドラインとかを策定したのが去年ぐらいの話だからね、そういうものに基づいて指導される新築物件の多くは設計に盛り込んで対応するだろうけれど旧築はその辺わかんないよね。
特に地下鉄直結だと東京地下鉄や東京都から要請があるだろうから確実に対策済みだろうね

[14967: 匿名さん]

確かに、地形までは変えられませんからね。
例えばこのハザードマップの中心部、小石川一丁目は、いわゆる谷底低地という水が集まってくる地形ですが、こういう場所に住むのは避けるべきでしょうね。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0181/2503/20197514634.pdf

[14968: 匿名さん]

マンションの好立地と呼べる場所は、今出ている物件ではゼロと言っていいかもしれませんね

[14969: 匿名さん]

都心のマンションの好立地の捉え方が変わってきてるわな。
優先順位が変わりつつあるというかな。

世田谷区ってのは今でも一二を争う人口増加で人気ではあるんだけとど、一方でもうちょい都心の方がいい。
マンションでいいんじゃなくてマンションがいい。
閑静な住宅街より大通り沿いでコンビニがある方がいい。

こういう層も確実に増えてるからな。

[14970: 匿名さん]

実家もマンション
実家がタワマン
実家が繁華街の中
学生、独身、転勤時代に繁華街の中で暮らした

もうこういう人が男も女も一杯いるわけで
爺さん連中が住む環境じゃないと言いたくなる場所の方が
従来の人気住宅エリアよりよっぽど魅力的って層が確実にいるからな。

[14971: 匿名さん]

確かにいくら駅近でも、危険なエリアは住まいとして本末転倒ですね。

[14972: 匿名さん]

>>14969 匿名さん

世田谷は一でも二でもないですよ。

[14973: 匿名さん]

タワマンはそろそろ逃げ時かな

[14974: 匿名さん]

>>14969
>世田谷区ってのは今でも一二を争う人口増加で

>>14972
>世田谷は一でも二でもないですよ。


人口増加の多い区市町村（対前年同月比）2019.04.01
世田谷区　8,482
品川区　6,599
大田区　6,427
板橋区　5,634
杉並区　4,961

[14975: 匿名さん]

人口増加の多い区市町村（対前年同月比）2019.04.01

1.世田谷区　8,482
2.品川区　6,599
3.大田区　6,427
4.板橋区　5,634
5.杉並区　4,961

http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2019/04/26/11.html

[14976: マンション検討中さん]

>>14973 匿名さん
君は逃げる必要ないね
買えないから笑

[14977: 匿名さん]

品川区、大田区の伸びが大きいね。

[14978: 匿名さん]

元沼地をまとめて お化粧ドル箱化 した例のコミカル吹き付けマンションとかね。

[14979: 匿名さん]

川崎市が神戸を抜いて全国6位の都市になったし、京浜沿岸部の伸びは続くね。

[14980: 匿名さん]

少し古いレポートだけど、世田谷区は若い人の流入が多いようだね。しかも若い夫婦者は世田谷に住むとそこに長く住み続ける人が多いとの結論だね。案外こういうのが本当の住みやすさの指標になるんじゃないかな

https://www.city.setagaya.lg.jp/mokuji/kusei/002/006/003/d00126863_d/f...

[14981: 匿名さん]

子ありファミリー層の住みやすさはね。
ただ、独身比率や子なし率の高い東京で、それが全てではないかもね。

[14982: 通りがかりさん]

世田谷って新築マンションそんなに多くないし、流入する人の住宅って賃貸主体なのかな？新築マンションしか頭になかったから、江東区や中央区が一番人口増えてると思ってた。板橋区は新築マンションだろうね。

[14983: 匿名さん]

>>14982 通りがかりさん

世田谷大好きさん、文系だと思うよ。
人口増加率で比較しないと意味ないかも。

[14984: 匿名さん]

>>14982 通りがかりさん
一軒家

[14985: 匿名さん]

家賃補助が縮小されて20代で買う選択する人増えてるから
世田谷のやや駅歩ある戸建やマンションは穴場なのかね。
本心では都心3区でも、買えるのは世田谷とか。
吉祥寺が住みたい街1位のとき
川崎が実際に住める人気の街一位だったから
今の川崎の繁栄を見ると案外世田谷も盛り返すかもね。
川崎みたいに便利さえ良くなれば。

[14986: 匿名さん]

世田谷は生産緑地が多いらしいから、もう少し待てば駅からやや遠い戸建てが安く供給されるかもね。マンションになると建物部分の価格に占める割合が大きいので、あい変わらず高いかもしらんけど。

[14987: 匿名さん]

>>14983
>世田谷大好きさん、文系だと思うよ。
>人口増加率で比較しないと意味ないかも。

増加数で分かることもあるし増加率で分かることもあるんだから
バカなこといってないで両方見ればいいんだよ。

長期でも見て短期でも見ればいいんだよ。

[14988: 匿名さん]

そうだね。両方見ればいい。人口増加率ランキングだと世田谷区は中位ではなかったかな。トップは都心3区だったような。
あとは今後30年、2045年ぐらいまでの人口推移予想も重要（今後の資産価値を占う上で）。世田谷は2045年には減少が予想されてたかな。その時点でも増加する区がいいね。

[14989: 匿名さん]

>>14988 匿名さん
そんな未来の予想を本気にしてるのか・・・

[14990: 匿名さん]

世田谷だと戸建率高いから
戸建買った若い夫婦はマンションと違い
その後リセールできずにそのまま住むしかない。
自由が丘あたりと同じ構造。
港区から世田谷はリセール買い替え可能
その逆はない

て、可能性もある。

[14991: 周辺住民さん]

そりゃ、都心のマンションの方がいいよな。
しかし、いま高すぎて子供がいて買えるやつなんてそんないないだろ。

[14992: 匿名さん]

>>14989
国が公表するのは専門家が様々なデータを使っての予測だからね。

[14993: 匿名さん]

>>14989 匿名さん

本気ってなんだ？
参考にすればいいやないの？
人口増加が止まる区は避けるべきかな。

[14994: 匿名さん]

目黒区は？

[14995: 匿名さん]

箱根の高級旅館の離れに泊まったよ。ひとつの部屋ことに独立しているからプライバシーも開放感も、通常の部屋とぜんぜん違うのな。マンション暮らしってもしかしたら貧しい暮らしなのかも。

[14996: 匿名さん]

いいよね。
ただ、あの離れを作るのと
庭含めて維持する金額は
今の都内のペントハウスレベル。

金かけて維持するから自然もいい塩梅に保たれる。
戸建だから癒される訳ではないのでは。
戸建に庭師呼べる？温泉配管メンテできる？
自分で、やるとなると大変よ。

[14997: 匿名さん]

真に金があれは、昔の文豪みたいに旅館の離れ貸し切って暮らすのが最高に癒される贅沢かと。

そんなレベルの暮らしなら、賃貸や宿泊客もアリだよね。

[14998: 匿名さん]

>>14995 匿名さん

リッチだねえ。
こちとらスーパー銭湯が関の山で羨ましい限りです。
これはこれで満足してるんですけどね。

[14999: 通りがかりさん]

うち、30坪ちょいの世田谷の戸建て
都心のマンションも勿論買えたけど、集合住宅が嫌なのと、郊外の緑の多さで選んだ
どちらが正解とかではなく、ライフステージや家族構成、価値観の違いだから、優劣競ってもしょうがないよね

[15000: 匿名さん]

>>14999 通りがかりさん

３階建て？
年取ったらキツいから、住み替え前提かなぁ。

[15001: 匿名さん]

>>14996 匿名さん
>自分で、やるとなると大変よ。
これを最大効率化したのが、集合住宅なんだらうね。
利便性や効率化を選ぶか、独立性や開放感を選ぶかは個人の嗜好の問題。
もちろん、パークマンションと狭小戸建を比べるとこの限りでなかったり、地方では戸建200坪が普通とかあるけどね。

最近はユトリより時短が流行りだから、前者のが人気あって売りやすいから、リセールしやすいだけ。
この風潮が暫く続くか加速すると言うのが大半の予想だけど、違う可能性もあり。

[15002: 匿名さん]

労働時間が短くなったり余暇が取りやすくなってくると家にいる時間が長くなるからだんだん生活空間の快適性も注目されてくるだろうね。

[15003: 匿名さん]

アホブロガーに洗脳されて家買う前からジジイやババアがリセールリセール言ってるの見ると
無理せず一生賃貸にしとけって思うわ。
マンション1戸2戸買った位で投資投資ってる奴もアホだろ。

[15004: 匿名さん]

しかしながら、明らかに損する物件は避けたいですよね、普通。

問題は、今の新築で値下がりしない物件はゼロだという事。
引き渡しが 2年先とかの物件が一番悲惨で、今のピーク相場で掴まされ、引き渡し時にはすでに相場が下がっているので、売るに売れないです。

そしておそらく引き渡し時には、買った物件より安くグレードの高いマンションが近くのより良い場所に計画されるであろう、というエリアも都心周辺区には見受けられます。

[15005: 通りがかりさん]

>>15000 匿名さん
2階建ですね
（30坪ちょいは敷地の話です）
おっしゃる通り、老後は土地値で売り払って老人ホームに入ろう、と奥さんとは話してます
老後は都心かどこかスーパーと病院の近い、狭小マンションがいいのかもしれないですが

[15006: マンション検討中さん]

>>15004 匿名さん
値下がりしない物件0？君はエスパーなのかな？

[15007: 匿名さん]

>>15005
若い時はさ、老人になったら何でも揃ってる都心の方が便利だろうと思うんだけど
実は案外そんなこともないんだよね。

若い時から都心に住んでるならまだしも
ホントに老いてから都心に住んでも疲れるだけだったりね。

何しろ歩くスピードから横断歩道から会話から何からおいていかれる訳で
出掛ける度、人と接する度に邪魔者扱いされてる様に感じて居心地悪いんだよね。

コンビニやスーパーや病院が近い方が楽でいいだろって思いがちだけど
それよりも人間の尊厳や居場所の無いというしんどさの方が上回るんだよね。

これは若いというか普通に体が動く間は普通はなかなか気付かないけどね。

[15008: 匿名さん]

広い道路って歩くには結構不便よね。

[15009: 匿名さん]

住むなら港区千代田区の山手線内側がいいね。

[15010: 匿名さん]

>>15007 匿名さん
いつまでも車に乗れるなら、田舎でもよい。

[15011: 匿名さん]

>>15004 匿名さん
今の新築で値下がりしない物件はゼロだという事。

これの根拠は？

[15012: 匿名さん]

>>15002 匿名さん
一戸建ては断熱性低いので
寒いし暑いし電気代かかる

何をもって快適とするかは、人によるね

[15013: マンション検討中さん]

マンションでも戸建でも幹線道路のそばは本当に辛い
喘息も悪化して大変だった
血圧も上がると言われてるけど事実そうだった
うちは幸いにも自宅は何回も買い直せてるけど
交通の抜本的なイノベーションが起きないうちは絶対に幹線沿いは避ける

[15014: 匿名さん]

白山通り、山手通り、目黒通り、が都内三大害悪幹線道路だな。

[15015: 匿名さん]

目黒通り横浜まで

[15016: 匿名さん]

>>15013

ありゃ～それは可哀想に。体にくるのはきついよな。
このスレも平均50歳位だろうし、みんな明日は我が身だよな。

[15017: 匿名さん]

都心はどこの道路も車の通行量が多いし首都高も走っていて二階建ての道路も多いのでどうしても空気はよくない。でもそういうことがあまり問題にならない人が都心を買うんだとおもうよ。六本木ヒルズも虎ノ門ヒルズも交通量の多いところに建っているし、そういう高級な所に住む人の大半にとってはあまり気にならないことなんだろうね。

[15018: 匿名さん]

>>15017 匿名さん
イメージだね。空気は実は都心より郊外のが良くないよ。
特に都内は排ガス規制あるから、都境だと都心より空気悪くなる。
リアルタイムで測定してるサイトあるから、見てみてごらん。

[15019: 匿名さん]

>>15017 匿名さん
実は六本木より埼玉 草加あたりの空気のが悪い

[15020: 匿名さん]

>>15019 匿名さん
そりゃ大型トラック、ダンプなどの通行量の多い幹線道路沿いが劣悪なの当たり前でしょう。

[15021: 匿名さん]

>>15020 匿名さん

なるほど。酷いもんだね。
白山通り、山手通り、目黒通り、か。ヤバイのは
他にもなんかあればよろ。

[15022: 匿名さん]

大型トラック、ダンプの通行量なんて高速道路の方が多くじゃないの？

[15023: 匿名さん]

>都心はどこの道路も車の通行量が多いし首都高も走っていて二階建ての道路も多いのでどうしても空気はよくない。

まあな。別に埼玉と比較してどっちが綺麗とかって事じゃなくてさ
あんま気にしない層が増えてきちまったわな。

東京だけじゃなく地方でも幹線道路沿い育ち、繁華街育ちってのが増えた訳だしな。

東京育ちの転勤族だってそうだ。
実家が東京っつったって実は郊外で大して都会でもないが
地方勤務時代は実家より駅前や繁華街に住んでましたたって連中も多いからな。

そういう連中も東京に戻ってきてもう郊外に住むより都心の方がいいやって
変わっててもおかしくないしよ。
多いわけだからな。

[15024: 匿名さん]

人口減都心回帰の時代に郊外に住むなんてありえない。

[15025: 匿名さん]

賞与減、6割の業種で。
不動産、住宅12％下落。

[15026: 匿名]

>>15024 匿名さん

都心回帰とかマンションブロガーに踊らされて、港区（でも山手線外側）で70m2のウナギの寝床みたいなマンション住んでる人見ると、可哀想に思えてくる

[15027: 匿名さん]

>>15026
同意。俺が書いたのかと思ったよ。

[15028: 匿名さん]

ひとり住まいだったら、７０㎡くらいで十分すぎるよ。
４人家族ファミリーだと狭いが、すぐに子どもは独立して出ていくし、
ほんの少しの期間、簡素なうなぎ暮らしも楽しけりゃいいよね。
狭いながらも楽しい我が家（古い！）

[15029: 匿名さん]

70平米くらいが4人家族から子供独立後に2人でゆったり使うくらいに丁度良い。

[15030: 匿名さん]

それはないな。
大目に見てあげても、70平米 2LDKだと子供一人で限界だよ。
80平米 3LDKだと、狭いがなんとか子供二人いける。
これはあくまでカツカツファミリー基準ね。
港区千代田区内側だと、これに10平米足せば標準的なファミリーモデルになる。

70平米台の3LDKとかいうのは、もはや論外。笑

[15031: 匿名さん]

>>15026 匿名さん
家族いるなら80は欲しいよね。
田園都市線沿いは良い場所もあるから
山手内側なら良いとも思わないが、そこは同意。

[15032: 匿名さん]

70平米で子供二人とか、鬼かよ。笑
断捨離だらけの、つまらない人生になるぞ。

子供の季節物はナシ（雛祭り、五月人形、クリスマスツリーなど）、習い事も一つに絞る（サッカー、テニス、スキーなど色々手を出すのは禁）、洋服はローテーションを駆使・嫁も質素倹約に限る、子供の想い出品や達成物は写真撮ってどんどん捨てる、ゴルフ・クルマも断捨離

[15033: 匿名さん]

理想の広さは1人最低30平米と言うよね。
70だと夫婦2人まで。

[15034: 匿名さん]

子供が二人居て部屋が必要なのって5、6年だからその間は定期借家で貸して、自分達は4LDK借りても良いな。

[15035: マンコミュファンさん]

沖縄の人口が増えているリアル！！

捉え方は、ご自由に…

[15036: 匿名さん]

>>15028 匿名さん

まあ四人なら団地、社宅状態だわな。
東京は厳しいな。

[15037: 匿名さん]

>>15028 匿名さん
子供が独立するまでとはいえ、港区の山手線外側なんて、家に帰っても5畳くらいの行燈部屋、外出ても埋め立てか人工屋上庭園で子供を遊ばせ、大地震起きたら生活すらおぼつかない生活を送るなんて、嫌だけどな
マンションブロガーお得意のリセールバリューも、都心駅近ってだけで、子供が独立した２０年後に、人口減の中、70m2位の狭小な大量供給されてるマンションに、特別な価値が存在してるなんて、思えないけどな

[15038: 匿名さん]

都内の便利な場所の駅近なら特別な価値は存在してると思うけどね。
国際化アンド一億総出で働く方針な限り
通勤利便性ふくむアクセス良さ価値がある。

リモートだけでできる仕事は
定型作業や持ち帰りできる下流工程をだから
元々今でも都内には、住めない給料。
企業では高い給料ほどネゴが必要な仕事が多くなる。リモートだけでは無理。

[15039: 匿名さん]

>>15035 マンコミュファンさん
そう言う人もいて良いと思うよ。
ただ、都内の人口が上がり続けてるのも事実。
どちらが上か、ではなく、価値観に違いがあるだけ。
自分と違う価値観否定しては今後ダイバーシティに乗り遅れるよ。
どちらの立場でもね。

[15040: 匿名さん]

>>15038 匿名さん
発想ふるいね

[15041: 匿名さん]

山手線駅徒歩5分、専有面積70平米のマンション、土地の持ち分は15平米しかない。同じ価格の戸建ては駅徒歩7分、延床面積100平米、土地面積70平米。マンションは立地が重要といいながら、土地の持ち分微々たるもので、しかもマンション以外に使い道もないし、単独で使えない。マンションの相続税路線価と市場価格の差が大きい事が相続税対策に使われているけど、単にマンションの市場価格が高過ぎるだけで、そのうち戸建並みの差に戻るでしょうね。だって土地の担保価値もほとんどなく、PBRが3倍とかもうめちゃくちゃ。

[15042: 匿名さん]

>>15041 匿名さん

？立地が重要と言うのは別に土地を所有したいからではないでしょう。
その辺からして、すでに戸建や土地史上主義者と価値観ズレてるわけで。

駅近求めるのは、時短で便利にくらしたいから。
だから別に定借でも良い。
マンションに住むのは、
生活のための手段であって、
土地を所有するのが目的ではない。

あなたの価値観はわかるが、別の価値観もあり、今それが多数派になりつつあるだけ。

[15043: 匿名さん]

>>15040 匿名さん
そう？逆に新しいと思うよ。
もしかして、将来育児も効率化できるとか
いっちゃう効率厨だったりする？

リモートだけで仕事できると思ってるのは
AI に取られる種類仕事だけをしてる人。
介護やカウンセリングなどの
対人サービス業やネゴシエーションなど
最後までリモートできない分野はあると。

[15044: 匿名さん]

そもそも金融証券はAIで職自体が無くなりそう

[15045: 匿名さん]

製造業（物理）
接客業（対人）
医療福祉（対人）
保育（対人）

少なくともこのあたりは、テレワークは無理だろうね。
さて、これらでGNP の何パーくらいか。

[15046: 匿名さん]

>>15040 匿名さん
リアルで日本のある程度規模ある企業に勤めたことある？
古いとか新しいとか、単純な問題でもないのよ。
国の方針に絶対遵守の大企業。
なのに、国が旗振っても、なかなかリモート進まないのは何故だろうね。
進めば都内高騰も少しは緩和される「かも」
皆さまご意見をどうぞ↓

[15047: 匿名さん]

オリンピックを契機にテレワーク広がるかもね。

トヨタ、五輪期間中は在宅勤務　東京地域で17日間https://r.nikkei.com/article/DGXMZO46822600R00C19A7TJ1000

[15048: 匿名さん]

だと、良いね

[15049: マンコミュファンさん]

>>15046 匿名さん

15040じゃないけど、うちの会社は営業は基本客先周りで、見積作成やレポートなどはシェアオフィスから
技術もやはり客先打合せメインで、仕様作成やPGさんへの指示は客先などから
勿論レビューや社内ネゴは必要だから、週に1?2回は都心のオフィスに出社するけど、毎日出社する必要性は感じないね
労働集約型産業は違うのかも知れないが
ちなみに東証一部のIT会社です

[15050: 匿名さん]

いや、そういう歩合とか年俸制の人間はある程度広まると思うし末端の補助的業務もどこでもええやろな。