23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[14651: 匿名さん]

金町とは葛飾区の町で、常磐線と京成金町線の駅があるらしい。亀有の次だって。川に挟まれてていかにも水害に弱そうに見えるけどそうでもないのかな？

[14652: 匿名さん]

金町はマンマニさんも以前から推していますが、スミフ、野村、三井、三菱地所がこぞって大規模再開発をしている街です。
例えばシティタワー金町とシティテラス金町があるスミフエリアだけでも再開発はトータル33万平米を超えており、都内最大級です。
住宅、商業施設、一流大学のキャンパス、東京ドーム1.5倍の大型公園、サッカー場やテニスコートなどの運動場の複合開発をしています。
近隣にアリオがありますが、さらに三井と三菱地所がショッピングモールと38階建のタワマンを金町駅北口に建てます。名称はパークタワー金町か金町ザ・タワーだと思います。
一方で野村はプラウドタワー金町を南口に建設中です。
さらに23区内最大の水元公園が近くにあり、代々木公園や上野公園の2倍の広さがあり、ヨーロッパの森林のような場所です。
正直、素人目線でも金町のマンションの資産価値が伸びるのは明らかです。大規模再開発中ですからね。葛飾区は金町を吉祥寺や二子玉川のようにしたいらしいですから。
難点は金町駅の駅舎が古いことと、北口が小汚いこと。それ以外は城東エリアの中では優れていますね。

[14653: 匿名さん]

地縁があったり、職場が近い人にはいいだろうけど。
投資で買っても、東は家賃相場低そうだし、どうかな。

[14654: 匿名さん]

>>14652 匿名さん
なるほど！ためになります！
地図だけ見ると何故こんな場所に京成の支線が不自然に伸びてるの。。と思いましたが、水元公園を中心に再開発が行われているのですね。水元公園には一度しか行ったことはありませんが、23区にこんなどデカイ公園があるのかと思ったのは覚えています。

[14655: 匿名さん]

金町は常磐線の駅だけど腐ってもJRだから好きな人にはたまらないと思う

[14656: 匿名さん]

>>14653
そういうことですね。

[14657: マンション検討中さん]

金町と周辺の治安の悪さ知らないんだろうね。まぁ資産価値のために買うのは否定しないけど。商業施設があろうが大規模開発されてろうがそんなのどうでもいいよ。職場から遠ければ日々の生活がキツいだけだし。

[14658: 匿名さん]

>金町はマンマニさんも以前から推していますが

板橋出身で千葉で働いてるマンマニにとっては都心よりも葛飾の方が親近感沸くからな。
普通の人間ってのはそういうもんだ。

いくら有名になってもいくら金持ちになっても六本木ヒルズで買い物する時は「田舎者と思われてないか」「ダサいと思われてないか」って自分が値踏みされてる様な気がするもんだ。

[14659: 匿名さん]

シティテラス金町というのは金町駅から徒歩10分のようで、通勤通学には随分と不便なように思えるが本当に資産価値が高いのかな。

[14660: 匿名さん]

さすがに金町は宣伝にしか見えないなぁ。再開発が盛んなだけに特に。これだけ開発したらコケるわけにいかないもんな。

[14661: ご近所さん]

>>14654
京成金町線は支線だけど明治時代に柴又帝釈天の参拝用路線長い歴史のある路線です
再開発に伴って新たに敷設されたわけではありません

[14662: 匿名さん]

シティテラス金町の利回り計算してみました。
70平米、4280万円、賃料14万で表面利回り3.9%です。
家賃相場等見たら、駅徒歩20分超え、埼玉市なのか60平米台で10万以内もあったり。
ここで14万だと高額賃貸、駅10分は厳しく、それなのに利回りも低い。
やはり地縁、職場近い、金町が好き、永住覚悟でないと手は出さない方が無難ですね。
治安が悪いのは考えものですね。

大きな公園、郊外、物価が安そうなのはいいなとは思いますが。

[14663: マンション掲示板さん]

>>14661 ご近所さん

あー、川崎の大師線みたいなもんかね。

[14664: 匿名さん]

うん。無理ポジくさい。
個別の物件の宣伝はそのスレでやって欲しい。
これ以上続けるなら、23区全体を語るスレとしては
スレ主旨違反として扱うしかない。

[14665: 匿名さん]

>>14660 匿名さん
再開発といっても、マンションとか区画整備レベルだよね？
新駅とか交通インフラ増えたり
大規模な公共施設が増えるなら別だけど。

[14666: 匿名さん]

金町は新金線の旅客化も検討中だよね。実現すれば3路線使えるようになる。すでに線路も鉄橋も敷地もあるからあとはJRと葛飾区のやる気次第。

あと、23区内にプラウドタワーが17棟、シティタワーが33棟、パークタワーが32棟あるが、もし三井のタワマンがパークタワー金町になれば、プラウドタワー、シティタワー、パークタワーが全て揃う街は金町と池袋だけになる。
デベがこぞって再開発する街は強いよ。

[14667: 匿名さん]

晴海フラッグといい、決まってない公共交通機関で釣るパターン、流行ってるのかね。

[14668: 匿名さん]

つまり、4大テベが政治に圧力かけて
公共交通を誘致できるか、にかかってるよね。
ハルミも金町も。
虎ノ門の森みたいな政治力があるかどうか。
最悪実現てきなくとも、売れるまで
期待値で引っ張れるような発言があれば良い。
テナント貸しの森ビルと違って
マンションは売れた後の責任は取らなくて良いからね。

[14669: 匿名さん]

>（葛飾の）金町と池袋だけになる。 デベがこぞって再開発する街は強いよ。

問題はその「強い」の意味だよな。葛飾区界隈で人気って意味だもんな。
葛飾界隈、千葉健松戸市、埼玉の八潮市、三郷市等の葛飾後背位住民に人気で強いってのは恐らくそうなんだろうとは思う。

[14670: 匿名さん]

あるいは金町ってところの目指す先が立川とか吉祥寺とか北千住だって事だね。
埼玉県民や千葉市民も皆が東京都心を目指すわけじゃなくもうちょい東京寄りで充分って層は確実にいるからね。

[14671: 匿名さん]

そのうち、住みたい街ランキングに金町が入るのかね。
吉祥寺はどこに行ったんだっけ。

[14672: 匿名さん]

住まいサーフィンをみたら、件の「沖さんおすすめ」の23区内新築マンションって、実は櫻井さんおすすめじゃないか。おかしいと思った。
櫻井幸雄さんって提灯記事が多いというか、売れ行きいまいちの物件の援護射撃をよくやってるんだよなあ。。。

[14673: マンション掲示板さん]

前までは定借物件をプッシュしていたしね。
ブリリア品川南大井とか。

[14674: マンション検討中さん]

逆張りの方が目立つからねぇ。みんなか褒めてる物件をおすすめしたってお金にはならないでしょう。

[14675: 匿名さん]

マンションヒョーロンカなんて職業として成立出来てない位貧乏だからな。
新聞雑誌ネットに記事書いてるなんつっても1本高々数千円、数万円の記事を書いたってＯＬに年収負けるんだから色々やらなあかんわな。

[14676: 匿名さん]

マンマニは板橋出身で千葉在住だか勤務だとか、榊は関西出身とか
根っこの感覚がどこまで掴めるかってところだわな。
別に長く東京にいれば分かるとは言わんが育った影響は受けるからな。
勿論、それを意識して嫌うって事も含めて影響されるからな。

[14677: 匿名さん]

榊、沖が50代中盤、桜井は64歳じゃ若い連中にアドバイスしたって
20年も年が違えばピンと来ねえわな。

マンコミュは年齢層高いから違和感なく受け入れられたり
東京は上京組が多いからハッタリも通用するけど
城東・城西、城南、城北越えるだけでも心理的ハードル高いのが普通だしな。

[14678: 匿名さん]

その世代って
年齢て給与変わるとか
共稼ぎでも女の収入は補助的とか
考え方が昭和のままなのかね。

[14679: マンション掲示板さん]

>>14677 匿名さん
沖氏はロボット分析に元つく顧客の為のポジショントークだけど
榊氏はどう言う基準で推薦物件選んでいるのだろうね？

[14680: 匿名さん]

>>14678 匿名さん

子供がいるかどうかで、変わるでしょうね。
共働きはカツカツ組みしか、いないかな。

[14681: 匿名さん]

今の世の中、一馬力できる時点で恵まれてるからね。
で、恵まれてない一馬力は、今の23区の価格ではマンション買えないから相談もしない。

[14682: 匿名さん]

東京都心でリッチな生活して、それを何十年も維持するってのは相当難しいからねえ。
リーマンなんか所詮収入が知れてる訳で大した生活なんて出来ないし
商売人は商売人で儲け続けるってのも大変だしね。

[14683: 匿名さん]

若者は共働き、定年した老夫婦は金持ってるから、普通に買えるよ

[14684: 匿名さん]

ん？

[14685: 匿名さん]

>>14679 マンション掲示板さん
私の知る限りですが

沖さんは、利回りが借入金利より高いか、個別性は最近の市場動向を加味している。欠点は金利以外の裁定が考慮されていない、未来の個別性の評価は過去の延長線上としていること。

榊さんは、利回りは5%以上、立地は代替性、電車は行先の発展度で評価している模様。現状の市況では沖さんに比べ保有には当然保守的。立地が二度と出ないかつ将来性も見込める場合は勧めているけど、今はそういうマンションは普通のサラリーマンでは手が出ない価格と言っている。

[14686: 評判気になるさん]

>>14657
単位人口あたりの犯罪率は案外高くないという指摘もある

人口当たり犯罪率だと居住人口が少ない割に流入人口の多い千代田区が最恐

[14687: 匿名さん]

千葉県震源地震、23区は震度4。

[14688: 匿名さん]

>>14671 匿名さん
吉祥寺はここのところずっとベスト3維持じゃない？

[14689: 匿名さん]

今日発売の東洋経済で再開発の特集が組まれている。
過去10年の中古マンション価格の伸び率は1位は六本木一丁目、2位は虎ノ門、トップ10には赤坂とか、スミフや野村、三井、三菱が大規模再開発している葛飾区の金町も入っている。
再開発地区の不動産は強いわ。

[14690: 匿名さん]

上位三位は庶民では無理なんで、類似で金町？
過去の再開発では地歴が良くなくても
川崎、五反田なんかは食指が動いたけど
金町に動かないのはなんでだろ。
やはり利便性かなあ？

[14691: 匿名さん]

>>14687 匿名さん
やはり、今は亡き免震かねえ。

[14692: 匿名さん]

>>14689 匿名さん
トップ3は地盤も強く
湾岸みたいに新興には劣るが
火災にも比較的強い街並み
対して
金町は地盤は支持層まて25-40mで有明並み。
古い建物多く倒壊・火災・水害危険度は墨田区江戸川区並み。
危険度がそのまま価格差に出てるね。

顧客の命や財産優先の沖さんらしくないチョイスだ。

[14693: 匿名さん]

金町は遠すぎるんだろうな。千葉県との境でしょ。
最初「金町って23区じゃなくて千葉では？」と思ったくらい。

[14694: マンション検討中さん]

東洋経済の記事だと中古マンション価格の過去10年の伸び率ベスト10は、六本木一丁目、虎ノ門、押上、東京、赤羽橋、赤坂、後楽園、淡路町、金町の順番。
押上と金町はまだまだ伸び代はありそう。金町は今後10年は再開発続きだしね。
駅前タワマンのヴィナシス金町が出来てから金町は変わったな。シティタワーやシティテラス、プラウドタワーやプラウドシティ、今後はパークタワーもできるし、金町はブランドマンションだらけ。
北口の東急ストアもいずれブランズタワーになりそう。

[14695: 匿名さん]

東京都の液状化予想図というものが作られているんだけれども

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/pdf/07_sec7__....

この報告書の121ページから液状化予測の判定結果が図示されている
でも昨今の市況から言って赤い場所だから住まないという選択肢って、一般人には無理だよね。

文京区とか豊島区とか新宿区とか高すぎてもう買えないよ

[14696: 匿名さん]

その辺りの区は、今は高騰し過ぎでしょうね。
その割に都心からはちょっと遠いので、値下がりするのは早いと思います。

[14697: 匿名さん]

金町の目標は東の二子玉になる事
とはいえ城東エリアの中でも最遠方なので現実に城東の人間の憧れにもならないから
松戸辺りの住民を巻き込んでスモール二子玉になれたら合格ってところだな
現実には北千住にも負けちゃうけど、北千住はちょっと・・でも住所だけ東京都ならば御の字って層をどれだけ捕まえられるかが勝負。

[14698: マンション掲示板さん]

>>14697 匿名さん
北千住ちょっとの人も、金町なら良いの？
機微はわからないが、葛飾区ならあまり変わらない気がして。

[14699: 匿名さん]

>>14698 マンション掲示板さん

基本はその通りでそっち方面じゃない人には北千住も葛飾も似たようなもんですよ。
ただ一応、埼玉や千葉の人でも北千住の方が便利でも住所的にちょっとって人はいるだろうから書いておいた。

[14700: 匿名さん]

金町は首都圏の帰結駅である大手町駅まで25分、都心を貫通する千代田線と直通しているから交通利便性はまずまず。京成線もあるし、第三の路線と新金線の旅客化も計画されている。
10年で中古マンションが56パーセント値上がりしているのは、元々の価格が安かったのも理由。
今、シティテラス金町が分譲されているが、湾岸エリア並みに街が綺麗に整備されている。
駅前に三井がショッピングモールを作るし、今のアリオも近いし穴場かもね。