23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[14051: 匿名さん]

なんで今更五反田押し？
再開発一通り終わって今買うのは
完全にアウトでない？
他より安いとか？

[14052: 通りがかりさん]

ここはマンションについて語るスレだから
松濤や番町や五山なんかの、真の高級住宅地はスレチなんだよ

[14053: 匿名さん]

全部売れてませんしね、そのあたり。
ボツラク筆頭株主。

[14054: 匿名さん]

高級住宅街なんて、親から相続した住む場所にステータスを求めない若い世代にとってみれば負動産

売るぐらいなら上等で、アパート建てる奴までいるからな...地元愛が全くない

[14055: 匿名さん]

成城にアパートが多いのはそういう理由ですか....。

[14056: 匿名さん]

その場所に住むステータスを理解しない人が増えたのは間違いない。

駅直結とかもてはやされるのはやはり立地の持つ機能、生活利便性が重要だからだろうね

昔なら駅前商店街のど真ん中に住むとか言ったら笑われるところだと思う

[14057: 匿名さん]

池田山はいいけどしばらくマンションの出物はないのでは。
御殿山は原美術館の跡がマンションになれば素晴らしい。

[14058: 匿名さん]

オーナーの会社は不動産部門もあるから低層の高級賃貸マンションが建つだろうな。
売らないと思う

[14059: 匿名さん]

まとめて低層マンションはけっこう出来るけどね

[14060: 匿名さん]

日経平均先物を見る限り、来週は日経平均2万円を割りそうですねぇ。増税はもう避けられず年末には日経平均1万5000円くらいかもね。23区の新築マンションの価格はピークアウトして下落だよ。
不動産会社や建設会社は毎日年初来安値だわ。
今は新築マンションは買ってはいけない。

[14061: 匿名さん]

株売り抜けててよかった...株は売るべし買うべし休むべし...
とはいえ現金で置いておくのもなあ

[14062: 検討板ユーザーさん]

>>14060 匿名さん
また上がり始めてるよん

[14063: 匿名さん]

>>14060 匿名さん
日経平均8000円台でもマンション買ってるから無問題

[14064: マンション比較中さん]

日経平均３万円の時にマンション買った人は苦労してるけどねｗ

[14065: 匿名さん]

>>14060

下落局面でのテンプレ投稿、毎度お疲れ様です。
今後も定期的に宜しくお願いします。

[14066: 匿名さん]

マンションに限らずほしい時にほしい物を買うのがベストの選択。
投資目的や資金のない人は別だが。

[14067: 匿名さん]

必要なものは高くても買える限りは買うよなあ...

[14068: 検討板ユーザーさん]

>>14064 マンション比較中さん
いつよ、それ
今は2万台
デフレ続きで消費税適用で
最高にマンション買う層の
消費マインドが低下してる時期

実際に消費税始まっても
マンション買う層にはマインドだけの話で
実害はなし
今より悪くはならないから
今後はじわじわ上がると思うよ

[14069: 匿名さん]

株が下がったら先行き不安だからマンションなんて買うべきじゃないと言い、株が上がったらマンション高くて今買う奴は情弱と言う。で今頃になって2010年頃買っとけば～って後悔してばかり。あんたその時「今は買い時じゃない！」って力説してただろ？と言いたい。大体2010年頃買えたのに買わなかった奴は時勢を見極める資質が無かったんだから、他人の買い時語る以前の問題だよなぁ。

[14070: 匿名さん]

人口減ると余計に都心に人が集まるらしいぞ
仕事が集まると言っても良い
お金出しても都心に住みたい人は減らないんじゃないの

[14071: eマンションさん]

>>14070 匿名さん

田舎のインフラがメンテ回らなくなるからね
北海道みたいに離れてると
ガス管も水道管もメンテ大変
密集しないとやっていけなくなる
田舎とか郊外とか、人口密集地から
離れた場所はインフラ側から放棄される
民営化してるから尚更

[14072: マンション比較中さん]

>>14068

バブル絶頂期、株価が史上最高値を更新した頃、マンション価格もうなぎ上りで今と同じくらいだった。
しかもその頃は金利が今の１０倍以上。団塊世代の先輩たちはそれでも必要だからマンションを買っていた。一生懸命ローンを払い続け退職金も突っ込んで、やっと返済している姿を見てきた。
あの時は根拠なくどんどん価格が上がったけど、今は理由が理解できる価格上昇。そんなにすぐに下がるとも思えないし、金利もタダ同然なのでそんなに悪い購入環境だとは思わない。どんな高相場でも高金利でも必要なら人は買う。バブルの時のありえない購入環境でも今よりマンションは売れてた。買い時ではないって思う人は買わなきゃいいだけ。

[14073: 匿名さん]

株価暴落、急激な円高、リーマンショックを越える不況の到来、この記事にあるように住宅ローン破綻者が増えそうだね。

https://limo.media/articles/-/11460

[14074: 匿名さん]

では、東京カンテイの来月の結果は下がるはずだよね
今回は外れないことを楽しみに待つよ。

[14075: 匿名さん]

景気悪くなっても、給与と賞与は大幅減にできないけど、残業代は突然0にされても文句いえない。恐ろしい。

[14076: 匿名さん]

>>14074 匿名さん
新築マンションなんて数知れてるし、立地も規模もグレードも違うし、正確な動向は月単位で比べられない事くらい理解しようよ。

[14077: 匿名さん]

>>14075 匿名さん
管理職やみなし技術者は残業代、ないけどね。

[14078: 匿名さん]

働き方改革にホワイトエグゼ導入検討の今
残業代頼みの人まだどのくらいいるのかな。

仕事なくなる訳ではないのに
働く人減ってるからサービス残業するしか
ないとか？

[14079: マンション比較中さん]

>>14078 匿名さん
ホワイトカラーで今時、残業手当当てにしている人が区内に新築マンションを買えるとは思えない。

[14080: 匿名さん]

>>14079 マンション比較中さん
だよねー。
残業代宛にしてるのはブルーカラーか
アラ50以上のリーマンより相当前に
買ったひとくらい？

[14081: 匿名さん]

今の世で50前後で残業代当てにしてる事態が
詰んでる状態。

[14082: 匿名さん]

生き残るのは強い人間でも優秀な人間でもない。
変化できる人間だ。

いまだにバブル崩壊くらいの価値観や
ダラダラ残業した方が得の効率悪い
古い考えで50歳を迎えれば、そりゃ淘汰されるわな。

ローン払えないのが問題と言うより
人手不足なのに、仕事の出来的に
必要とされない人間になってる可能性。

[14083: 匿名さん]

共働きで、一方には役職手当、一方には歩合給があるので、今は結構な世帯収入。役職手当と歩合給は無くなることもあるのに、ローン契約のときに余り考慮しませんでしたよ…

[14084: 匿名さん]

うちの管理職手当2万くらいなんだよね。
管理職でない技術職は固定給のみ。

[14085: 匿名さん]

管理職になりたくないヒラでいい人が増えるわけだよね

[14086: 匿名さん]

パワーカップルがペアローン組んで都心のマンション買うなんて、レバレッジの高いFXのようなもの。
ハイリスク過ぎますね。
世帯年収1500万円なら、手取年収5倍の5000万円程度の住宅ローンに抑えるべき。

[14087: 匿名さん]

>>14086 匿名さん
では、抑えて8000万までイケるのか。
二件目売れば15000円物件いけるなあ。

[14088: 匿名さん]

ホントにハイリスク。1件目を売ったカネは全部投資信託に注ぎ込んでるしさ?。

[14089: 匿名さん]

それは引退後のお金なんて米国債ですね。

[14090: 匿名さん]

>>14085 匿名さん
管理職が偉いて考えが古いんでないかな。
技術極めたくて管理職になりたくない
技術系はいっぱいいるし、間違いではない。
それに金払う企業も正しい。

[14091: 匿名さん]

>>14082 匿名さん
自分が20年後にそう言われないという自信がどこからくるのか不思議。その淘汰される人達も当時は上の世代を笑ったりしてたんだけどね。

[14092: 検討板ユーザーさん]

>>14091 匿名さん
そりゃ、淘汰されないように変化し続けるしかないんでない？
何の努力もせずに定年まで安泰な世の中にはして若い世代にツケを回すのはやめようよ。

[14093: 匿名さん]

今時残業を正に働く人間なんて害でしかないから高給貰えないのは仕方ないよね。
それに対して、どんな切り返しで不安にさせてくるのかと思ったら、それくらいか。
時代の変化について行けない人間はやはり取り残される。

[14094: 匿名さん]

>>14091 上の世代ではない可能性。
同世代で残業出ないだけかもよ？
給与上げるために必要もない残業する奴は
迷惑です。

[14095: 匿名さん]

残業どころか給与貰う側ではないので不正解。
時代に変化に乗り遅れないってのは正しいんだろうけど、現在成功している人ほどそれは簡単じゃないってこと。それにバブル紳士なんて正に時代に乗ってたわけだしね。それが正解かどうかなんて案外後になってみないとわからないから、淘汰されて当然とか害でしかないとかはあんまり言えんのよ。

[14096: 匿名さん]

>>14095 匿名さん
だから「変化しつづけられないなら」なんだよ。
残業あたりまえの時代に残業代で稼ぐのは問題ない。
時代が移ったなら他の働き方を。
50なら管理職やみなしになれたんでない？
一周回ってまた残業が流行るのをそのまま待つとか、怠慢でしかないでしょう。

[14097: 匿名さん]

>>14095 匿名さん
概ね賛成だけど。クローズアップ現代のは残業できなくなって給与500万減る人なんだね。それはどうなのよ、と思う。
残業でその分の成果出してるなら害ではないよ。
残業代そのものが目的で残業してる人が害。その残業はしなくても回ってると言うことでは？
それが当たり前だと若者確保が難しくなるからね。
単価上がったのなら、より効率よく働くか、残業代ない待遇にならないと会社が右肩でもどこかで人手不足で破綻する。

[14098: 匿名さん]

>>14070 匿名さん
地方分散化政策どうなったんだろね。
京都に文化庁移転とか。
今後、高齢化と車離れで車乗らなくなると地方の選択肢はなくなる。
地方にインフラ維持する予算がなくなると田舎の住みごごちは低下する。
地方インフラ老朽化はマンションの修繕問題以上にすでに進行した問題。

金と仕事と住環境求めて、東京一極集中は加速すると思う。

[14099: 匿名さん]

>>14095 匿名さん
まちぼうけ、のウサギ狙い状態ね。
畑耕せば良いのに。

[14100: 匿名さん]

107円代に突入するかも、今週は2万円割れの恐れも出てきた。

[14101: 匿名さん]

>>14099 匿名さん
まあ結構なおっさんから言わせてもらえば、20年前も周囲の若い世代は皆そんなこと言ってたよ。でも結局当時望んでいたような行動が出来た人はほんの一握り。いい大学出て新卒で入った時は皆が羨む企業だった筈が20年経つと毎年のようにリストラしてたりするし、会社に貢献してる管理職も45歳過ぎたら普通に対象だからねぇ。若い頃から頑張ってれば報われるって単純なものでもないから始末が悪い。

[14102: 匿名さん]

>>14101 匿名さん
人余ってる業界なの？羨ましい。
うちに来て欲しいよ。

[14103: 匿名さん]

今は人不足なんじゃなくて、安い賃金で働く奴隷不足なのかと思ってた。時給900円で人が集まらないなら時給1000円にしようって発想じゃなく、800円で外国人雇おうってなるもんな。

[14104: マンション検討中さん]

>>14103 匿名さん
そりゃそうだよ。時給900円で利益出るように計画してるんだから。そのうち正常に戻るでしょう。

[14105: 匿名さん]

奴隷不足はいい表現だね。
そして高い賃金を求めて若者は都会を目指す

[14106: 匿名さん]

で、東京一極集中。

[14107: 匿名さん]

>>14104 マンション検討中さん
それ、要は価格が、上がるということ。
マンションにも言えるんだよね。
ただし、安全性や熟練技術が必要な仕事は
外国人使うにも限度があるから
日本人使うしかない。
ひと足先に値上げして今みたいな高止まり。

1、供給下げて相対的に人手不足を緩和して奴隷の給料が上がらないようにするか、
2.作るものの質を下げるか、
3.職人に依存しない技術を極めるか、
そのあたりの対策を行わない限りマンション高いまま。
1、2は既に結果的にそうなってるし、3番目とかは長谷工が得意そう。

[14108: 匿名さん]

職人不足でその分の価格が上がってる訳じゃないから。
材料費高でその分の価格が上がってる訳じゃないから。

職人不足が解消されても価格は上がったままだから。
材料費高が解消されても価格は上がったままだから。

勘違いしちゃいけないよ。

[14109: 匿名さん]

今は高いから買い時じゃないと言っても
職人不足が解消されても
材料費が安くなっても
安くならないからいつまでも買い時なんてこないから。

[14110: 匿名さん]

寡占化が進んでる業界で
利益出てる事業部で
原価が安くなったからって
その分安くする訳ないから。

[14111: 匿名さん]

今の大手デベの様に社内で
分譲マンション部門、分譲戸建て部門、賃貸部門、商業施設部門、海外部門等
いくつも分かれて内部でも競ってて会社の業績も好調なのに
原価が安くなったからって安売りして利益減らす目標建てる会社ないから。

[14112: 口コミ知りたいさん]

>>14108 匿名さん
いや？安くできない要因の一つではあるよ？

つうか、下がらない理由を言ってるだけで
安くなるとは誰も言ってないし。
価格そのままで、免震とか素材とか構造とか
価格にハネにくい箇所の質を上下させるだけだと。

なんで、そんな必死なん？

[14113: 匿名さん]

>>14108 匿名さん
勘違いしてるようだから端的に言うと
今後も職人不足が解決することはない。
人口減り続けてるんだから。原料高もしかり。
多少緩和されても、今まで原料上がった過程で出た赤を吸収するために価格は上がらない。

連投するくらい不安だったようだけど、安心した？

[14114: 匿名さん]

他にも、売れなったら価格下がるはず、と言うのも、株みたいに原価のない金融商品の考え方だね。

大手が原価をかけて製造するものには当てはまらない。
余らせて安く売って市場価格下げて損になるくらないなら、売らない方がマシ。
売れば売るほど損になる訳から。

キャベツが豊作の年に出荷せずに畑の肥やしになるのと一緒。

[14115: 匿名さん]

現代奴隷法
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO45503720R30C19A5000000

先進国でも日本だと存在するね

[14116: マンション検討中さん]

>>14114 匿名さん
上場企業が「損になるので売りませ～ん。売らないので減収で～す」って許されるわけないでしょ…。
マンション売り続けなきゃいけないのよ。
高くて売れないのが事実なら利益保ったまま販売価格を抑える手法を考えるのが企業でしょ。

[14117: マンコミュファンさん]

需要と供給のバランスで価格が決まります。

[14118: 匿名さん]

なので、需要をコントロールして1番利益率の良い価格帯にします。
それが今の状況。だから、暴落はしない。

[14119: 匿名さん]

>>14116 マンション検討中さん
だから、安売りする方が減収になるんだってばよ。
高くても売れてるんでしょう。そこそこ。

[14120: ご近所さん]

マンション全体で見れば普通の人が買える安いものは売られているので、東京拘置所の隣だとかバス便だとか色々問題はあっても買おうと思えば買えるものはあるし、こういうものはいずれもっと値下がりしていくだろうね。しかし都心の希少な駅近立地のまとまった規模のマンションはグランサンククラスの店の稀有な技能の宝飾職人が大きな宝石をふんだんに使って作った宝飾品のように希少で価値の高いものとして、それこそアクセサリー屋が扱うような宝飾品とは別なカテゴリーの商品として取引されるのではないかな。安くなるものとそうでないものが二極化するとすれば腑に落ちる

[14121: 匿名さん]

>>14113
>多少緩和されても、今まで原料上がった過程で出た赤を吸収するために価格は上がらない。

これ最後は上がらないじゃなくて下がらないっていいたいんじゃないのけ？

[14122: 匿名さん]

>需要と供給のバランスで価格が決まります。

総論賛成・各論反対ってところだな。

大きな括りで言えば、長い目で見ればそうだけど個別の話になると
果たしてどこまでそうなってるかどうか。

車業界はどうか、アパレル業界はどうか。マンション業界はどうか。
今後5年で出来る23区内マンションでは果たしてどうか。

[14123: 匿名さん]

>上場企業が「損になるので売りませ～ん。売らないので減収で～す」って許されるわけないでしょ…。

これもある面ではそうとも言えるし、そうでないとも言える話だわな。

上場企業が「損になるので売りませ～ん」ってのは普通にあるしｗ

[14124: 匿名さん]

お、若葉取れたか？

[14125: 匿名さん]

売りたい価格と買いたい価格が乖離してきた感じ。
不動産営業と転売屋は路頭に迷うことになりそう。

[14126: 匿名さん]

ドイツ銀行やばそうね
もしとんだらリーマンどころじゃないだろ、これ

[14127: 匿名さん]

そろそろマンションの価格と一括りにせずに、駅からの距離や都心とのアクセスなどでマトリックスをつくってカテゴリー化しないと今の奇妙な相場は説明がつかないのでは。

売れる物件と売れない物件の乖離がひどい

[14128: 匿名さん]

この20年よその国は皆平均所得が倍増してるのに日本だけはそのままなんだから、そりゃ国際マーケットで取引される資材価格は上がるし、高くなったと言っても外国人から見れば日本の不動産は割安に感じるだろうね。高い高いと感じるのは我々日本人だけと。

[14129: 匿名さん]

>売れる物件と売れない物件の乖離がひどい

例えばどのクラス・どの辺りの事を頭の中で考えてるのか
ニュアンスを掴む為に2つ3つ例を挙げてくれると分かりやすいな。

マンコミュだと100戸の物件があったとして完売しないと「売れ残り」とかって表現になりがちだけどそれが実態を表してるかよく見ないと分からんからな。

[14130: 匿名さん]

>>14128
ロンドンもパリもシンガポールも上海もジモピーが
「ウチの街では住宅があまりに高くなりすぎてもう住めないよ」って嘆いてるから
世界中あちこちの都心部で急激な不動産価格の上昇があると考える方がいいと思うけどね。

[14131: 匿名さん]

日経平均の下落は底無し沼ですね。今月末までにさらに2000円は下がりますよ。

ドイツ銀行がマジやばい。ドイツ銀行は7000兆円のデリバティブ取引をしている。これは世界の年間GDPをはるかに上回る。ドイツ銀行が破綻したらリーマンショックの5倍以上のインパクトがあると言われており、日経平均は5000円くらいまで下がる。
その頃は23区のマンション価格は半額くらいになっているだろうね。今買わずにその時に買えば良い。

[14132: マンション比較中さん]

>>14131 匿名さん
株が暴落しても、実需用のマンション価格はほとんど下がらないと思う。マンション価格はバブルで価格上昇してる訳ではないから。価格は需給バランスで決まるんでなく、価格は固定値で、需要に供給量を合わせてくる動きになると思う。不況になったら新築マンションの出物が減るだけ。

[14133: 匿名さん]

>>14132 マンション比較中さん
でも出物が減るとデベの業績はどうなるんですか？

[14134: 匿名さん]

>>14133 匿名さん
今のデベはマンションだけやってるわけではないのでマンションの売上落ちても問題ない。数十年規模で利益（売上ではない）最大化するように価格調整している。

[14135: 匿名さん]

まあ、普通にテナント物件やホテル、賃貸マンションのが利益率よいしね。

[14136: マンション検討中さん]

>>14132 マンション比較中さん
リーマンショック後の価格忘れたんか。いまと比較したら顕著に落ちてるやろ。

[14137: eマンションさん]

非経営者の利益信仰ってなんなんだろうね。やはり視点の違いかな。まずは売上、次に利益だよ。減収増益になるようにコントロールするなんてありえない。

[14138: マンション検討中さん]

ドイツ銀行って言ったらすぐにデリバティブの取引高が天文学的数字でヤバいってやつ多いけど、実際に何がどうヤバいのかしっかり説明して欲しい、

[14139: 匿名さん]

結局払えると皆が信用してるうちは大丈夫なんだよね。
ドイツと日本を信じられないなら、まあ、世界恐慌しかないだろうけど。

[14140: 匿名さん]

投資用のワンルームマンションばかりになると嫌だね。

[14141: 匿名さん]

>>14137 中小の経営者ならそうかもね。

[14142: eマンションさん]

>>14141 匿名さん
逆だよ。中小は利益重視。売上を増やしてもたかがしれてるからね。限られた売上の中で利益を増やしてく。大手はまず売上。

[14143: 匿名さん]

でも、結局総合企業はトータルだからね。
マンション一部門で考えるのでなく。
賃貸やホテルのが高いなら
そっち作るわ。

[14144: 匿名さん]

売り手の都合で価格維持できれば苦労しない。在庫を持ち続けるなんてあり得ない。売れなければ実入りゼロ。
中計でさえお飾りの時代に、数十年規模で利益最大化もあり得ない。売れ残りは竣工前後から値下げし始めている。

家賃の上昇なきマンション価格の上昇、オフィスより低くなった利回り、耐用年数以上の回収期間、極端な円安による外国人需要の呼び込み、長期金利ゼロで銀行収益圧迫し長期ペアローンなど無理な貸出を誘発。バブルの目があるのは確実ではないでしょうか？

[14145: 匿名さん]

ドイツ銀行は倒産リスクを保証する(倒産時に保証債権の元本払う)代わりに、保証料を数%受取るという、CDSを大量にもっている。
企業の倒産は連鎖しやすいので、一度崩れ始めると本当にヤバイ。それが起きなければ問題無い。なのでドイツの景気の見通しの指数に株式市場は過敏に反応している。

サブプライムもそれ自体の規模は小さかったので、当初は軽視されていたが、債権債務の破綻は連鎖するので、損害が時間と共に大規模になった。

簡単に言えば、信用創造の逆転が急速に起こる、というイメージ。

[14146: 匿名さん]

文京区 坪600 という狂気じみた例のバブルタワーも 2割は値下がりするでしょうね。
そういう状況でも結局勝ち残るのは、都心の中の都心なのでしょう。

[14147: 匿名さん]

>>14144
企業には企業の論理があるんだけどね


>売り手の都合で価格維持できれば苦労しない。
そりゃそうだけど、その為に営業したり広告やったりあれこれしてるんだよね。

>在庫を持ち続けるなんてあり得ない。
永遠に意味なく持ち続けるという事はなくても
時に戦略的に、時にやむを得ず、在庫を持つという事もしたりするんだよね。
例えば普段平均３か月分の在庫を持っているとする。
これを常に３か月分だけにして過剰分を安く叩き売るかどうかは
担当者・上司、支店・会社の考え方や状態によって変わる。

>売れなければ実入りゼロ。

それでも極端な安売りせずにそのままにしておくって事は多々ある。
これを売らなきゃ倒産するって事じゃなければいろんな選択がある。
不動産に限らずダイソーからアパレルから嗜好品から安物から高額品まで同じ。

[14148: 評判気になるさん]

>>14144 匿名さん
大手寡占が進めば、売り手都合になる。
よくある話。開かれた株式市場でさえ
大規模資本があればある程度コントロールできるくらい

[14149: 匿名さん]

>>14144
>在庫を持ち続けるなんてあり得ない。売れなければ実入りゼロ。

不動産の場合は5年10年土地を寝かすなんて事もあるけどね。

20年前から構想に入り、10年仕掛けてきて漸く合意が取れ完成が10年後とかそういう世界もあるし。

今日仕入れて今シーズン中に売り切りましょうって業界だけじゃないって事だね。

[14150: eマンションさん]

寝かしてる間のコストを今稼いでるのか。