23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[13901: 匿名さん]

千代田区でも港区でも、山手線内側にしとけってことだな。

[13902: 匿名さん]

いえ、直下型地震で山手線内側の活断層が震源になる可能性もありますから、内側でも外側でも地盤が良いに越したことは無いかと。

[13903: 匿名さん]

>>13900 匿名さん
ありがとうございます。

[13904: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[13905: 匿名さん]

何の話ですか？個別のネガの話でしたら、その物件のスレでお願いします。

[13906: 匿名さん]

ラ・トゥールは下駄履きはしてません

[13907: 匿名さん]

うちも割と新しい方のラトゥール、免震

[13908: 匿名さん]

揺れましたか？

[13909: eマンションさん]

ファクトベースだと
>>13883 の物件のある地域は震度4
>>13895 の物件のある地域は震度2

[13910: eマンションさん]

>>13909 のソースはこちら
https://www.google.com/amp/s/tenki.jp/amp/forecaster/deskpart/2019/05/...

[13911: 匿名さん]

定借で天下をとるでごわす

[13912: 匿名さん]

ラ・トゥールは定借ではなく賃貸
渋谷は売れてるみたいね

[13913: 匿名さん]

渋谷は無抽選で誰でも買えますよ。
千桜も中古だだ余りだし、やはり定借はダメなんでしょうね。

[13914: マンション掲示板さん]

>>13910 さん、>>13905で。
それとも個別スレ荒らし過ぎてアクセス制限で書き込めなくなりましたか？

[13915: マンション掲示板さん]

失礼しました。
上の>>13914 は
>>13913 さん宛の間違いです。

[13916: 匿名さん]

特定物件の話はネガポジともスレ違い。
各物件板へのリンクを貼るのもスレ違い。
ここは23区総括的な話で。

>>13910 eマンションさん
気象庁が中央区大手町一丁目にあり
当然そこも震度観測点だけど
支持層50m以深が地下にあり
地盤かなり軟弱なんだよね。
江戸時代の地震では武家屋敷が
壊滅した記録もある。

あと震源地とプレートの位置関係で
その時々でピンポイントで揺れが伝わる場所も
伝わらない場所もある。
湾岸でも内陸地でもね。

[13917: 匿名さん]

将来人口増加による将来性と、客観性考慮してみました。

都会度・格・地価＋将来性の総合
SS 千代田区、港区
S 中央区
A 渋谷区、品川区、文京区
A－ 目黒区 、新宿区
B 台東区、豊島区、江東区、世田谷区
C 大田区、杉並区、中野区 、墨田区
D 荒川区、板橋区、練馬区
E 北区
F 足立区、江戸川区、葛飾区

あと、SSSてのは客観性に疑問あるので辞めました。

[13918: 匿名さん]

大手町近辺はもともと日比谷入江という海だったからね。

[13919: 匿名さん]

単純に区で表現するのは無理だね。
例えば港区の湾岸エリアならAランク、中央区の湾岸エリアならBランクになる。
下位城北・城東エリアも大規模再開発地区は1から2ランクは上になる。
大学は学部ごとに大きく偏差値が違うように、同区内でもランクは異なるから上記のランキングはあまり意味はないかな。

[13920: 匿名さん]

JR 東海道路線は最初海沿いにひかれてるからね。
東側は元海の場所は多い。
山手線内側が人気なのも、この辺りもあるだろうね。
まあ、元海でも勝どきや品川みたいに支持層浅くて、下手な内陸地より強固な場所もあるから一概には言えないけどね。

[13921: 匿名さん]

>>13919 匿名さん
それ、反映できたら良いんですけどね。
品川でも五山別格ですし、中央区には逆にそう言う場所はないでしょう。
しかし、23区全区のエリア全部に詳しくないので、挫折です。

[13922: 匿名さん]

>>13919 匿名さん
渋谷区みたいな若向け地区にある高級住宅地はどのあたりで判断すべきですかね。あと、新宿区も。
神宮前はA +くらいかと思うのですが、松濤が迷います。

[13923: 匿名さん]

安全度
犯罪発生率

SS
文京区 1329件 0.59%

S
杉並区 3783件 0.66%

A
品川区 2792件 0.70%
世田谷区 6533件 0.71%
練馬区 5232件 0.72%
目黒区 2066件 0.73%
荒川区 1676件 0.77%

B
中野区 2679件 0.80%
大田区 5871件 0.81%
板橋区 4677件 0.81%
江東区 4359件 0.85%
江戸川区 5902件 0.85%

C
北区 3157件 0.91%
葛飾区 4241件 0.94%
足立区 6633件 0.98%

D
墨田区 2844件 1.08%

E
豊島区 4778件 1.60%
港区 4069件 1.61%
台東区 3354件 1.65%
中央区 2595件 1.66%

F
新宿区 6485件 1.89%

G
渋谷区 5400件 2.35%

Z
千代田区 3287件 5.37%

[13924: 匿名さん]

補足すると上記の>>13923 は、犯罪件数を住民人口で割ったものです。
昼間の勤務人口と夜の住民人口の差が大きく、住民人口が極端に少ないの区は数字が大きくなりますね。

[13925: 匿名さん]

文京区の犯罪率は素晴らしいですね。
さすがです。

[13926: 匿名さん]

>>13923 匿名さん

犯罪の種類まで変数にしないと総合ランキングに反映できないね

[13927: 匿名さん]

前レスにもあったが、文京区は50代以上の大人の街。渋谷や新宿、港区に比べるとエネルギーには劣るが代わりに落ち着きがある。
それが、犯罪件数にも現れてる。

そのあたりはトレードオフだよね。

[13928: 匿名さん]

>>13917 匿名さん

相場と一致してきたね

[13929: 匿名さん]

軽犯罪なのか、強盗殺人みたいな重犯罪なのかは重要ですね。

[13930: 匿名さん]

>>13928 匿名さん
やはり、不動産に出物なしですかね。
2045年に人口３割増しの区は段違いで強いかと。
都心3区とは良く言いました。
要人自宅や国の中枢施設も多いので
震災のときも、計画停電の対象外でしたしね。

[13931: 匿名さん]

犯罪率自体が参考にしにくい算出方法だから犯罪件数を参考にしたとしても。
>>13917 のランキングで文京区が中央区と同じSになったり、千代田区がSS から落ちて中央区と同ランクに変更は無いと思うよ。

[13932: 匿名さん]

>>13930 匿名さん

そうなると都心3区を掘り下げたい

安全性
地盤（N50以上支持層の平均深さ）
災害（火災と水害の想定）

利便性
乗車分数（東京＋新宿の平均など）
買い物（徒歩圏内のスーパー面積）

人口分布
高齢化（若年層の割合）
出生率（理想2.7以上）

街並
緑化率（大公園の有無）
ゆとり（平均敷地面積）
景観（川や海の有無）
衛生（ホームレス割合）
嫌悪施設（キャバクラ数など）

発展性
インフラ（新線予定など）
再開発継続性（大企業拠点や区役所など有無）
商業（人気ブランド出店数）
大学（一流大学の有無）

育児
保育（待機児童割合）
学校（平均学力）

などでベストエリアを出したいけど手間だね

[13933: 匿名さん]

出生率（理想2.07以上）でした

[13934: 匿名さん]

>>13932 匿名さん
良いですねー。でも、数値揃えて論理的にやるのは大変ですね。1テーマずつ回しますか。

[13935: 匿名さん]

区で出すとざっくりだから、本当は駅ベースで出すのが精緻な情報ですけどね。中央区には晴海のような元々坪単価180万円くらいの相場だった僻地がある一方で、足立区には北千住のようにターミナル駅近物件だと坪単価400万円を越える街もある。以前のように区で区切る意味合いは薄れている。

[13936: 匿名さん]

>>13935 匿名さん
難しいですね。エリアベースが正解ですかね。
湾岸系は価格低い代わり若いファミリー多いから非高齢化や出生率は高ポイントでしょうし。なかなか公平な審査項目ですね。

[13937: 匿名さん]

>>13935 匿名さん

今の評価を反映させるものなので、当時はーという見解は不要かな。
あと、区内での格差は必ずどこもあるので、それは一度わすれて区というくくりで考えないと議論が進まない。

[13938: 匿名さん]

>>13937 匿名さん

都会度・格・地価・将来性(人口動態)の総合

SS 千代田区、港区
S 中央区
A 渋谷区、品川区、文京区
A－ 目黒区 、新宿区
B 台東区、豊島区、江東区、世田谷区
C 大田区、杉並区、中野区 、墨田区
D 荒川区、板橋区、練馬区
E 北区
F 足立区、江戸川区、葛飾区

[13939: 匿名さん]

外国人人口の多さはプラスなのか、マイナスなのか？

[13940: 匿名さん]

経済的にはプラスでない。
教育的にはプラスにの可能性。
マナー的には日本人外国人限らず層によるが、マイナスの可能性もある。
不確定事項は客観性損なうから評価に入れないほうが良い。

[13941: 匿名さん]

山手線内側 ＋ 中央線南側 が ＳＳ
これは確定
さらに、ＳＳＳクラスとなるには、例えば、
利用路線 5路線以上が徒歩 5分以内
学区年収ベスト30
人気商業エリア隣接 若くは 住みたい街ベスト10
みどりの多さ（半径 1km以内）
ミクロでの人口動態
再開発などの街としての発展性
など、が必要（各条件はあくまで例として）
区単位では、みれない

[13942: 匿名さん]

>>13941 匿名さん

んじゃ、このランクにそれ反映してよ

都会度・格・地価＋将来性の総合
SS 千代田区、港区
S 中央区
A 渋谷区、品川区、文京区
A－ 目黒区 、新宿区
B 台東区、豊島区、江東区、世田谷区
C 大田区、杉並区、中野区 、墨田区
D 荒川区、板橋区、練馬区
E 北区
F 足立区、江戸川区、葛飾区

[13943: 匿名さん]

>>13941 匿名さん
つうか、山手線内側の中央線南側で、徒歩5分内に5路線ある駅てそもそもあるっけ？
支線は無しだよね？JR京浜、山手、東海道とかを一本ずつに数えるくらいしか？

[13944: 匿名さん]

公示価格で比べてその話題は終わり。

[13945: 匿名さん]

お前ら、自分の家の場所位は自分で決めりゃいいんだぞ。

他人がＳＳだＡだＢだっつってもお前らの気に入る場所に住めばいいんだぞ。

[13946: 匿名さん]

>>13945 匿名さん

SSS 俺様が住んでるところ
D それ以外

これで終了

[13947: 匿名さん]

例えばな、青山の駅近、150㎡の最上階に住んでる人がいたとしてな
その人は同じマンションでも75㎡の低層階になっちゃう位なら
もうちょっと遠くても広い部屋に住む選択をするかも知れないんだよ。

同じマンションの狭い部屋に住む家族を見て
「そうそう、狭くてもここに住むべき。君たちは正しい」と思うか
「見栄張ってないで広いとこ探せばいいのに」って思うかは分からんからな。

[13948: 匿名さん]

>>13946
そうそう、それでいいんだよね。

[13949: 匿名さん]

まあ、極論はそうだけど
いちお、スレタイに沿ってね。

[13950: 通りがかりさん]

まあ所詮、マンソンの価格動向スレだからなあ
駅近だの複数路線だの、お前らどんだけ通勤大好きなんだよって話しだよな

[13951: 匿名さん]

利便性の話題がはじまったのは
価値あるエリアをみるためですね
通勤とか極論し始めると、滑稽に思います

[13952: 匿名さん]

通勤だけじゃなくて買い物にも便利だからねえ、複数路線駅近。
新宿と池袋と銀座と御徒町に乗り換えなしで15?6分で行けるところに住めば、近所の店に行く感覚でこれらの駅のデパートや専門店を利用できる。美術館やコンサートホールも近いから、鑑賞後にちょっといいものを飲んだり食べたりしながら、0時近くまで人と話すなんてことが可能。

[13953: 匿名さん]

＞新宿と池袋と銀座と御徒町


そこは、六本木・赤坂、銀座、日本橋、青山あたりでよいのでは？

[13954: マンコミュファンさん]

上に出た中だと、違和感あるのは御徒町くらいかな。
御徒町推しの理由は？

[13955: 匿名さん]

デパートがあって有名飲食店も多い、美術館コンサートホールも近い、という視点からの選択では？
上野でなく御徒町と表現するところが渋いね。

[13956: 匿名さん]

渋すぎて、ちと分かりにくいですね。

[13957: 匿名さん]

美術館やホールならミッドタウン界隈でしょう

くわえて、六本木 青山 麻布十番 に連なる大江戸線が 最強ですかね？

[13958: 匿名さん]

その価値基準なら銀座線も捨てがたい。
買い物で上野、日本橋東京有楽町界隈
は外せないし、美術館もそのあたりは強い。
サントリーホールのある赤坂方面も行ける。
麻布十番て何かありましたっけ？

[13959: 匿名さん]

大江戸線はどうかねえ。
自分的には千代田線だな。根津（上野の美術館博物館群、東京文化会館）、湯島（松坂屋、広小路繁華街）、大手町、二重橋（皇居周辺）、日比谷（劇場群、帝国ホテル、ミッドタウン）、乃木坂（国立新美術館、ミッドタウン）、赤坂、表参道。

[13960: 匿名]

大江戸線はホームまでが遠いよ。

[13961: 匿名さん]

南北線とか三田線が一番いらない子だな

[13962: 口コミ知りたいさん]

>>13959 匿名さん
渋いね。

大江戸線はたしかに、六本木とかで降りると
永遠に地上に出られない気分になる。

[13963: 匿名さん]

>>13959 千代田は他線との乗り継ぎが微妙にやり難くない？汎用性低いと言うか。
行きたい場所によるのかな？

[13964: 匿名さん]

>>13954
>>13955

上野のショッピングの中心はやはり上野広小路の松坂屋とパルコヤ、アメ横だと思うんで

美術館側に出ようとすると遠いけどそれは日比谷線とか千代田線も同様です。多分大江戸線の方が深さはありますが、距離的には他の２路線よりも上野松坂屋に近いはずです。むしろ千代田線の価値は青山とつながっているところではないでしょうかね。同様に日比谷線は六本木界隈かと。千代田線と日比谷線は郊外の足立区や埼玉県から都心の繁華街に客を運ぶ重要な路線です

[13965: 匿名さん]

＞南北線とか三田線が一番いらない子だな

東京は、縦に走る路線は微妙ですよね。
郊外から都心への通勤電車くらいにしか、使いようがありません…。

[13966: 匿名さん]

地下鉄の輸送人数は多い順に東西線、丸ノ内線、千代田線、日比谷線、銀座線、有楽町線、半蔵門線、大江戸線、新宿線、浅草線、三田線、副都心線、南北線。

下位の新宿線から南北線までは無くなっても正直困らない。実際、田町に長年住んでいた時も山手線か京浜東北線ばかりで、三田線や南北線なんて滅多に使わなかった。

[13967: 匿名さん]

このあたり、乗らない
有楽町線は存在忘れててた

有楽町線、半蔵門線、大江戸線、新宿線、浅草線、三田線、副都心線、南北線。

[13968: 匿名さん]

南北線がない時代は後楽園から丸ノ内線で遠回りしなければいけなかった四谷や、わざわざ水道橋JRければいけなかった飯田橋が、南北線ができることでショートカットされてより早くたどりつけるようになったので、文京区民的には便利な路線ですね。

三田線はラクーアのある春日、東京ドームホテルや東京ドームのある水道橋、書店街のある神保町とかミッドタウンのある日比谷とか、結構特色のある駅がありますから通勤電車専用とまでは言わないでしょ。

[13969: 匿名さん]

文京区自体が用事ないし、板橋とか春日みたいなハナレから来るヤツが便利とか、どうでもいいよ

要は、都心民がどれだけ利便を教示できるかどうかだけだ。
銀座線、日比谷線、大江戸線、この辺りだろ。

[13970: 匿名さん]

おやおや、まるで封建領主のようですね

[13971: 匿名さん]

都心のおしゃれな街って、地元の人間より外から憧れてくる観光客とかショッピング客に支えられてるんだから。なんのために都心のおしゃれな街と千葉埼玉茨城とが地下鉄路線で繋がっていると思っているの？お客様には失礼のないようにしないとね。

[13972: マンション検討中さん]

>>13964 匿名さん
なるほど。南北線が埼玉から、みたいなモノですね。
都心住まいだと、千代田線あまり使わないので。日比谷線は、広尾に出れるので使いますが。

[13973: マンション検討中さん]

>>13971 匿名さん
むしろ、最近は日本語が聞こえない。
表参道や原宿あたりは、秋葉原より中国人多いよ。

[13974: マンション比較中さん]

城南地区に住んでるんで、三田線、南北線、浅草線ぐらいしか使わないけどどれも混んでない路線なんですね。これ以上混んでたら嫌だな。

[13975: 匿名さん]

三田線沿線のマンションには夜な夜な三田線が激混みという書き込みをする初心者マーク氏が出没するけどね。今度増結されて輸送力を強化すると言っているからこれから増えるのかもしれない。

[13976: 匿名さん]

私も千代田線、丸ノ内線あたりは全然使わないですねー。
都心民と周辺区民では、その辺りの違いが出てきそうです。
南北線・三田線あたりも、ほぼほぼいらない子。

[13977: 匿名さん]

一千万都民が全員使う路線とかあったら凄い混みそうで怖いな...

[13978: 匿名さん]

お茶の水勤務だった私は池袋にいたころは丸ノ内線、根津にいたころは千代田線だった。

>南北線・三田線あたりも、ほぼほぼいらない子。
都心民ってむしろこのへん使うイメージがあるけどな。場所によるんだろうけど。

[13979: 口コミ知りたいさん]

>>13975 匿名さん
南北線は電車間隔が開いてて使いにくい
ピーク時混んでるのに、輸送力ないのは
そのせいかと。
可能なら銀座線とか頻繁にくる他の経路で行くかな。

[13980: 匿名さん]

山手線の外側の人はJRの方が便利では
麻布とか芝に住んでいる人なら地下鉄でしょうね。都心区と言っても住む場所によって最寄駅が異なりますから地下鉄に乗るひとばかりではないですね。

[13981: 匿名さん]

結局は地下鉄って木でいう枝の役割なので、高くはなりますが山手線（木の幹）徒歩圏かつ地下鉄（木の枝）に補完させているエリアが理想的ですね。

[13982: 匿名さん]

幹だけじゃ木は枯れちゃいますよ、枝葉が光合成をして幹を養っているように、山手線内側を網羅する地下鉄網がなければ東京の発展はなかったでしょう。

いわば木の最もてっぺんにいる人は枝を伝って降りていかないと幹にはたどりつかないように、枝は重要ですね

[13983: 匿名さん]

>>13982 匿名さん
江戸時代は運河、明治大正は市電、昭和平成は地下鉄なんでしょうね。

[13984: 匿名さん]

>>13981
>山手線（木の幹）徒歩圏かつ地下鉄（木の枝）に補完させているエリアが理想的ですね。

いかにも上京組らしいね

[13985: 匿名さん]

山手線駅近はお値段も高いですからね。
13984さんみたいに、コンプレックスを抱く方も多いのでしょう。

[13986: 匿名さん]

根っこからみれば太い幹が立派で頼もしく思えるし、自分たちが支えているという誇りもあるだろうが、花が咲き葉が茂る明るい陽の光に満ちた樹冠の頂上から見下ろせば太い幹の先は泥臭い地面で根っこは見えない。地方と都心の格差を感じさせる比喩だね

[13987: 匿名さん]

？
まとめると、どういう事でしょうか。
山手線は高いので諦めも必要ですが、地下鉄程度すらないエリアに住むと、詰みますよ。

[13988: 匿名さん]

まとめる必要あるの？
だいだい、まとめでなくて
ムリヤリ誘導だよね？あなたの。

[13989: 匿名さん]

地下鉄の利便性の話をしてるのであって、地下鉄すらない場所の話なんて誰もここでしてない。
個別の物件のネガを行う為に調子に乗ってここを利用するなら、各スレで議論しよか、また。

[13990: 匿名さん]

既製品なのにみなさん想いが強過ぎます。

[13991: 匿名さん]

地下鉄2路線足して ようやく山手線に近づくイメージ。
3代目の江戸っ子の私の意見。
上京者の地下鉄推しは、もう結構。

[13992: 匿名さん]

山手線の駅でも地下鉄との接続のない駅ってのはだいたい駅力が低いところが多いので、やはり山手線と地下鉄のシナジー効果は大きいよ。個人が移動する目的地は人によってさまざまで、地下鉄駅がいい人もいれば山手線沿線がいい人もいるというだけの話。ただ個人的には混沌とした駅前繁華街を形成していたり、軌道が露出していて音の問題があるJRの地上駅や線路付近は本当に住むのに適しているのかなという疑問は常々抱いている。

[13993: 通りがかりさん]

生粋の東京人がお上りさんをいじめるのは、よくないよ。
地下鉄も板橋とか練馬とか行けるし、便利な人もいるよ。

[13994: 匿名さん]

暖簾に腕押し糠に釘、因循姑息、頑迷固陋、世の中はそういう頑固者をパッシングしていくものだよ。

[13995: マンション検討中さん]

>>13992 匿名さん
山手線と千代田線が接続してるのに駅力皆無の西日暮里をディスるのやめてあげてよ！

[13996: マンション掲示板さん]

>>13995 マンション検討中さん
品川なんざ地下鉄なくても
主要駅には間違いない。
駅力あるかは定義によるが。
地下鉄ある田町のが駅力あるかと
言うとそうでもないし。
駅力と住みやすさも、また別。

難しいね。

[13997: 匿名さん]

>>13996
品川は東海道新幹線があるからな、あれができたのがデカい
リニアの始発駅にもなることだし、特殊な事例じゃないかね

都心の地下鉄乗りは東京駅を使うことが多いけど、城南側の人は品川が便利だろう
東海道新幹線の指定席に乗っていると品川と横浜でドカドカ乗ってくるのでびっくりするよね

[13998: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[13999: 匿名さん]

確かに、品川は新幹線にリニアがあり、影の実力者 京浜急行で羽田空港だけでなく横浜川崎方面にもアクセスできるのは特殊な強みかもね。
他に類がないだろうし。

[14000: 匿名さん]

3A、Rに100平米超の新築マンション買える人（都内で好きな住所選べる人）だけが、地下鉄の優位性を議論して下さい。