23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[13851: 口コミ知りたいさん]

>>13849 匿名さん
>>13844

[13852: 匿名さん]

マンションって築20年以降の値落ちが少ないと言ってわざと20年落ちを買う動きがあるようだね。都心の物件は割に管理がいいので、古さが気にならなければよい裏技だと思う

[13853: 匿名さん]

>13852

登録免許税の軽減と不動産取得税の控除が２５年目でなくなるからそれを境に値が変わるって理解なんだけど。

[13854: 匿名さん]

だったら26年目以降がもっと値落ちしてもいいような気がしますが

[13855: 匿名さん]

早い話がそんなマニアはレアすぎて市場に影響を与えないってことですね

[13856: 匿名さん]

中古マンションの相場を見ると改めてマンションは23区内で買うのがベストだと思いますね。

東京だと70平米の中古マンションは平均5000万円、千葉、埼玉、神奈川だと平均2000万円台。

都内だと都心6区の中古は7732万円、城東と城北11区だと4222万円なので、都内格差はありますが。

それでもやはり、千葉、埼玉、神奈川の地方物件より23区内のマンションは圧倒的資産価値があることは明確です。

https://www.kantei.ne.jp/report/c201904.pdf

[13857: 評判気になるさん]

>>13854 匿名さん
住むには配管とかね

[13858: 匿名さん]

23区でも避けた方が良い区はある？

[13859: 匿名さん]

>>13856 匿名さん
都心6区と城南城西6区の差もデカイね。

[13860: 匿名さん]

>>13858
ない、どこも金額也の良さがある。

[13861: 匿名さん]

>>13858 匿名さん

区というかハザードマップ次第では
内陸でも川沿い低地でヤバイところはいっぱいある

[13862: 匿名さん]

>>13858 匿名さん

外周区

[13863: 匿名さん]

条件悪い場所は価格もお買い得だから
それが良さになると言うことね。

不動産に出物なし とはよく言ったものだね。
予算と好みや許せる条件で見るしかないか。

[13864: 匿名さん]

>>13862 匿名さん
外周区てどこを指すのかな？
世田谷とか？

[13865: 匿名さん]

外周区は　世田谷、北、杉並、大田、板橋、練馬、江戸川、足立、葛飾　らしい。

[13866: 匿名さん]

>>13865 匿名さん
北区は南は高いよね。

[13867: 匿名さん]

>>13863
だね～
山手線の田端－日暮里－西日暮里は穴場だと思うけど、どうしても馴染めない人もいるだろうし、
根岸と違って上野桜木は雰囲気もいいけど「鶯谷に住んでまーす」って言ったらドン引きされるし、
逆に五反田なんかも数年前まで似たようなイメージだったけど周辺再開発で一新されつつあるし、
豊洲駅10分っていっても枝川はアレだし、そもそも豊洲も十数年前までは目くそ鼻くそだった訳だし、
近年北千住の突き抜けっぷりが凄まじいけど、全体論なら足立区はどこまでも足立区だし、
やっぱりエリアを十把一絡げで扱うのは難しい。

[13868: 匿名さん]

都心3区 … 港区 千代田区 中央区
都心5区 … ＋ 渋谷区 新宿区

これ以外が、いわゆる外周区

品川、文京、台東、江東、目黒、世田谷、北、杉並、大田、板橋、練馬、江戸川、足立、葛飾

[13869: 匿名さん]

マンション価格 区別順位
マンションスレ的には、都心6区は 港 千代田 渋谷 品川 目黒 新宿、かな。

https://magazine.how-ma.com/market-value/market-conditions/post-5969

[13870: 評判気になるさん]

5区は異議なし。それ以外は、
①品川、文京、台東、目黒、世田谷、杉並、
②江東、北、大田、板橋、練馬、江戸川、足立、葛飾
くらいで2つに分かれそう。

[13871: 評判気になるさん]

>>13870 評判気になるさん
地歴的にはそうだね
台東区は②な気もする
価格的には江東区や北区足立区南、大田区は完全に①を上回るね

[13872: 評判気になるさん]

マンションスレ的には中央区は①では？　不動産全体なら3区になりますね。

[13873: 匿名さん]

都会度・格・地価などの総合
SSS千代田区
S＋港区、中央区
A＋渋谷区
A新宿区、文京区
A－品川区、目黒区
B台東区、豊島区、江東区、世田谷区
C大田区、杉並区、中野区 、墨田区
D荒川区、板橋区、練馬区
E北区
F足立区、江戸川区、葛飾区

[13874: 匿名さん]

>>13873 匿名さん

異論は認める！ファイ！

[13875: 評判気になるさん]

>>13873 匿名さん
お、ありがとう。
中央区は湾岸が微妙だし
渋谷は中央区にはない高級住宅地がある。
両方AかA+でよくない？
あと、文京区渋谷区が一緒なのはどうなのかね？
やはり、格的に本郷が強いから、都会度は低いけど上がる感じ？

[13876: 匿名さん]

今のところ、都内だと中央区だけ震度4だったのかな？

[13877: 匿名さん]

確認すると、各種統計に使われる都心６区のくくりは
千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、文京区

皇居、つまり千代田区を中心として、
城東は中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区
城北は文京区、豊島区、北区、荒川区、板橋区、足立区
城西は新宿区、世田谷区、渋谷区、中野区、杉並区、練馬区
城南は港区、品川区、目黒区、大田区

よろしいか？

[13878: 匿名さん]

千葉県南部の地震5/25(土)15:24 気象庁発表

震度４：東京都中央区

震度３：東京千代田区、東京港区、東京新宿区、東京台東区、東京墨田区、東京江東区、東京品川区、東京大田区、東京渋谷区、東京北区、東京荒川区、東京練馬区、東京足立区、東京葛飾区、東京江戸川区

震度２：東京文京区、東京目黒区、東京世田谷区、東京中野区、東京杉並区、東京豊島区、東京板橋区、

[13879: 匿名さん]

震源が千葉だからね。
海挟んですぐの近い場所が揺れる。
まあ、中央区が地盤悪いせいもあるけど。
それ以外が地盤良いから揺れなかった訳でもない。

ま、免震が鉄板だね。

[13880: 匿名さん]

>>13877 匿名さん
千代田区中心なん？港区ではなく？

[13881: 匿名さん]

免震物件て本当に揺れが少ないの？
実際住んでいる人どう？

[13882: 匿名さん]

さっきの地震、震度3とか4とか思わなかった。
最初の縦揺れが3秒くらい、短く少し揺れただけ。

[13883: 匿名さん]

>>13881 匿名さん

モノによるんでない？
こことかは、震度3の地域だけど普通に震度2くらいの揺れを感じているみたいだしww
なんでもスーゼネじゃないと、だね

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/604146/

[13884: 匿名さん]

>>13883 匿名さん
>>13882ですが、私が住んでいるの、
そこですねw

その書き込みで揺れてると取るとは
ネガの人は見方が歪んでいるのですね。

免震は揺れを何段階か少なくする
システムだから揺れない訳ではないですよ。
モデルルームで免震の実験ご覧になったこと
ありません？

[13885: 通りがかりさん]

>>13883 匿名さん
スーゼネは免震装置はつくってないのよん。完全外注で検査すらマトモに出来ない。知らないの？専門性ないから、基準が変われば耐震制振に日和る。特に宣言守らない三井とか。

[13886: 匿名さん]

>>13883 匿名さん
今買えるスーゼネ免震物件て、どこがありますか？

[13887: 匿名さん]

将来性（今後25年間）

2015→2045 人口増加

国立社会保障・人口問題研究所2018年推計

SS
中央区 141,183 190,496 134.9
港区 243,283 326,876 134.4
千代田区 58,406 77,589 132.8

A+
江東区 498,109 581,259 116.7
台東区 198,073 230,532 116.4

A
品川区 386,855 441,669 114.2
文京区 219,724 248,930 113.3

A-
練馬区 721,722 794,663 110.1

B+
板橋区 561,916 610,486 108.6
渋谷区 224,533 243,151 108.3
目黒区 277,622 300,475 108.2
荒川区 212,264 229,050 107.9

B
墨田区 256,274 270,049 105.4
大田区 717,082 749,865 104.6
杉並区 563,997 590,071 104.6

B-
新宿区 333,560 337,805 101.3
世田谷区 903,346 914,434 101.2
豊島区 291,167 293,799 100.9
東京都 13,515,271 13,606,683 100.7

C
中野区 328,215 325,585 99.2
北区 341,076 336,281 98.6

D
江戸川区 681,298 620,227 91.0
葛飾区 442,913 402,831 91.0

E
足立区 670,122 586,011 87.4

[13888: 匿名さん]

>>13887 匿名さん
ナイスデータ

[13889: 匿名さん]

都心3区は鉄板ですね。

[13890: 匿名さん]

最近話題の地盤悪い場所にある大規模物件はスーゼネばかりなのに耐震。
制振ですらない。
杭が20m以下なら耐震でも全然問題ないんだけどね。

[13891: 匿名さん]

>>13883 は、その物件を買いそびれて地縛霊になってるみたいね。買ってない物件の住民スレチェックするくらいなので、認知の歪みが出てます。価格のゆがみだったら、投資家も大歓迎なんだが。

[13892: マンション検討中さん]

>>13881 匿名さん
震度1-2程度ではほぼ感じない。
震度3以上も2段階以上は縮小される。
大きい震度ほど縮小度合いは大きくなるが
震度5以上だとエネルギー吸収するために
小さい揺れが長めに続く感じ。
当然家具は倒れない。
あと昔良く言ってた強風による揺れは、今の物件はほとんど感じない。

[13893: 匿名さん]

>>13882 匿名さん
23区で震度3地域で制振マンションだが、結構長く揺れた。

[13894: 匿名さん]

>>13887 匿名さん
SSが抜きんで過ぎてて、次点との差が大きいね。

[13895: 匿名さん]

千代田区の制振タワーマンション(賃貸)住まいだけど
全く気が付かなかったですよ。
館内放送で始めて知ったくらい。

[13896: 匿名さん]

>>13895 匿名さん
素晴らしいですね。
地盤を知りたいので是非物件名をお願いします。
賃貸かつ、揺れなかったなら、差し支えないと思いますので。

[13897: マンション検討中さん]

え？制振で震度3が揺れないのは寧ろヤバイんでないの。
たまたま今回揺れが伝わりにくい地域かもしれないけど。

[13898: 匿名さん]

>>13896 匿名さん

ラ・トゥール千代田です。

[13899: 匿名さん]

>>13898 匿名さん
ありがとうございます。大変参考になります。
特別良い地盤でもないので
さすがラトゥールなのか、
内陸なんで今回は伝わりにくかったかですかね。
参考までに3.11のときはどうでしたか？

[13900: 匿名さん]

>>13899 匿名さん

越して来てまだ2年なので3・11の時は分かりません。

[13901: 匿名さん]

千代田区でも港区でも、山手線内側にしとけってことだな。

[13902: 匿名さん]

いえ、直下型地震で山手線内側の活断層が震源になる可能性もありますから、内側でも外側でも地盤が良いに越したことは無いかと。

[13903: 匿名さん]

>>13900 匿名さん
ありがとうございます。

[13904: 匿名さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[13905: 匿名さん]

何の話ですか？個別のネガの話でしたら、その物件のスレでお願いします。

[13906: 匿名さん]

ラ・トゥールは下駄履きはしてません

[13907: 匿名さん]

うちも割と新しい方のラトゥール、免震

[13908: 匿名さん]

揺れましたか？

[13909: eマンションさん]

ファクトベースだと
>>13883 の物件のある地域は震度4
>>13895 の物件のある地域は震度2

[13910: eマンションさん]

>>13909 のソースはこちら
https://www.google.com/amp/s/tenki.jp/amp/forecaster/deskpart/2019/05/...

[13911: 匿名さん]

定借で天下をとるでごわす

[13912: 匿名さん]

ラ・トゥールは定借ではなく賃貸
渋谷は売れてるみたいね

[13913: 匿名さん]

渋谷は無抽選で誰でも買えますよ。
千桜も中古だだ余りだし、やはり定借はダメなんでしょうね。

[13914: マンション掲示板さん]

>>13910 さん、>>13905で。
それとも個別スレ荒らし過ぎてアクセス制限で書き込めなくなりましたか？

[13915: マンション掲示板さん]

失礼しました。
上の>>13914 は
>>13913 さん宛の間違いです。

[13916: 匿名さん]

特定物件の話はネガポジともスレ違い。
各物件板へのリンクを貼るのもスレ違い。
ここは23区総括的な話で。

>>13910 eマンションさん
気象庁が中央区大手町一丁目にあり
当然そこも震度観測点だけど
支持層50m以深が地下にあり
地盤かなり軟弱なんだよね。
江戸時代の地震では武家屋敷が
壊滅した記録もある。

あと震源地とプレートの位置関係で
その時々でピンポイントで揺れが伝わる場所も
伝わらない場所もある。
湾岸でも内陸地でもね。

[13917: 匿名さん]

将来人口増加による将来性と、客観性考慮してみました。

都会度・格・地価＋将来性の総合
SS 千代田区、港区
S 中央区
A 渋谷区、品川区、文京区
A－ 目黒区 、新宿区
B 台東区、豊島区、江東区、世田谷区
C 大田区、杉並区、中野区 、墨田区
D 荒川区、板橋区、練馬区
E 北区
F 足立区、江戸川区、葛飾区

あと、SSSてのは客観性に疑問あるので辞めました。

[13918: 匿名さん]

大手町近辺はもともと日比谷入江という海だったからね。

[13919: 匿名さん]

単純に区で表現するのは無理だね。
例えば港区の湾岸エリアならAランク、中央区の湾岸エリアならBランクになる。
下位城北・城東エリアも大規模再開発地区は1から2ランクは上になる。
大学は学部ごとに大きく偏差値が違うように、同区内でもランクは異なるから上記のランキングはあまり意味はないかな。

[13920: 匿名さん]

JR 東海道路線は最初海沿いにひかれてるからね。
東側は元海の場所は多い。
山手線内側が人気なのも、この辺りもあるだろうね。
まあ、元海でも勝どきや品川みたいに支持層浅くて、下手な内陸地より強固な場所もあるから一概には言えないけどね。

[13921: 匿名さん]

>>13919 匿名さん
それ、反映できたら良いんですけどね。
品川でも五山別格ですし、中央区には逆にそう言う場所はないでしょう。
しかし、23区全区のエリア全部に詳しくないので、挫折です。

[13922: 匿名さん]

>>13919 匿名さん
渋谷区みたいな若向け地区にある高級住宅地はどのあたりで判断すべきですかね。あと、新宿区も。
神宮前はA +くらいかと思うのですが、松濤が迷います。

[13923: 匿名さん]

安全度
犯罪発生率

SS
文京区 1329件 0.59%

S
杉並区 3783件 0.66%

A
品川区 2792件 0.70%
世田谷区 6533件 0.71%
練馬区 5232件 0.72%
目黒区 2066件 0.73%
荒川区 1676件 0.77%

B
中野区 2679件 0.80%
大田区 5871件 0.81%
板橋区 4677件 0.81%
江東区 4359件 0.85%
江戸川区 5902件 0.85%

C
北区 3157件 0.91%
葛飾区 4241件 0.94%
足立区 6633件 0.98%

D
墨田区 2844件 1.08%

E
豊島区 4778件 1.60%
港区 4069件 1.61%
台東区 3354件 1.65%
中央区 2595件 1.66%

F
新宿区 6485件 1.89%

G
渋谷区 5400件 2.35%

Z
千代田区 3287件 5.37%

[13924: 匿名さん]

補足すると上記の>>13923 は、犯罪件数を住民人口で割ったものです。
昼間の勤務人口と夜の住民人口の差が大きく、住民人口が極端に少ないの区は数字が大きくなりますね。

[13925: 匿名さん]

文京区の犯罪率は素晴らしいですね。
さすがです。

[13926: 匿名さん]

>>13923 匿名さん

犯罪の種類まで変数にしないと総合ランキングに反映できないね

[13927: 匿名さん]

前レスにもあったが、文京区は50代以上の大人の街。渋谷や新宿、港区に比べるとエネルギーには劣るが代わりに落ち着きがある。
それが、犯罪件数にも現れてる。

そのあたりはトレードオフだよね。

[13928: 匿名さん]

>>13917 匿名さん

相場と一致してきたね

[13929: 匿名さん]

軽犯罪なのか、強盗殺人みたいな重犯罪なのかは重要ですね。

[13930: 匿名さん]

>>13928 匿名さん
やはり、不動産に出物なしですかね。
2045年に人口３割増しの区は段違いで強いかと。
都心3区とは良く言いました。
要人自宅や国の中枢施設も多いので
震災のときも、計画停電の対象外でしたしね。

[13931: 匿名さん]

犯罪率自体が参考にしにくい算出方法だから犯罪件数を参考にしたとしても。
>>13917 のランキングで文京区が中央区と同じSになったり、千代田区がSS から落ちて中央区と同ランクに変更は無いと思うよ。

[13932: 匿名さん]

>>13930 匿名さん

そうなると都心3区を掘り下げたい

安全性
地盤（N50以上支持層の平均深さ）
災害（火災と水害の想定）

利便性
乗車分数（東京＋新宿の平均など）
買い物（徒歩圏内のスーパー面積）

人口分布
高齢化（若年層の割合）
出生率（理想2.7以上）

街並
緑化率（大公園の有無）
ゆとり（平均敷地面積）
景観（川や海の有無）
衛生（ホームレス割合）
嫌悪施設（キャバクラ数など）

発展性
インフラ（新線予定など）
再開発継続性（大企業拠点や区役所など有無）
商業（人気ブランド出店数）
大学（一流大学の有無）

育児
保育（待機児童割合）
学校（平均学力）

などでベストエリアを出したいけど手間だね

[13933: 匿名さん]

出生率（理想2.07以上）でした

[13934: 匿名さん]

>>13932 匿名さん
良いですねー。でも、数値揃えて論理的にやるのは大変ですね。1テーマずつ回しますか。

[13935: 匿名さん]

区で出すとざっくりだから、本当は駅ベースで出すのが精緻な情報ですけどね。中央区には晴海のような元々坪単価180万円くらいの相場だった僻地がある一方で、足立区には北千住のようにターミナル駅近物件だと坪単価400万円を越える街もある。以前のように区で区切る意味合いは薄れている。

[13936: 匿名さん]

>>13935 匿名さん
難しいですね。エリアベースが正解ですかね。
湾岸系は価格低い代わり若いファミリー多いから非高齢化や出生率は高ポイントでしょうし。なかなか公平な審査項目ですね。

[13937: 匿名さん]

>>13935 匿名さん

今の評価を反映させるものなので、当時はーという見解は不要かな。
あと、区内での格差は必ずどこもあるので、それは一度わすれて区というくくりで考えないと議論が進まない。

[13938: 匿名さん]

>>13937 匿名さん

都会度・格・地価・将来性(人口動態)の総合

SS 千代田区、港区
S 中央区
A 渋谷区、品川区、文京区
A－ 目黒区 、新宿区
B 台東区、豊島区、江東区、世田谷区
C 大田区、杉並区、中野区 、墨田区
D 荒川区、板橋区、練馬区
E 北区
F 足立区、江戸川区、葛飾区

[13939: 匿名さん]

外国人人口の多さはプラスなのか、マイナスなのか？

[13940: 匿名さん]

経済的にはプラスでない。
教育的にはプラスにの可能性。
マナー的には日本人外国人限らず層によるが、マイナスの可能性もある。
不確定事項は客観性損なうから評価に入れないほうが良い。

[13941: 匿名さん]

山手線内側 ＋ 中央線南側 が ＳＳ
これは確定
さらに、ＳＳＳクラスとなるには、例えば、
利用路線 5路線以上が徒歩 5分以内
学区年収ベスト30
人気商業エリア隣接 若くは 住みたい街ベスト10
みどりの多さ（半径 1km以内）
ミクロでの人口動態
再開発などの街としての発展性
など、が必要（各条件はあくまで例として）
区単位では、みれない

[13942: 匿名さん]

>>13941 匿名さん

んじゃ、このランクにそれ反映してよ

都会度・格・地価＋将来性の総合
SS 千代田区、港区
S 中央区
A 渋谷区、品川区、文京区
A－ 目黒区 、新宿区
B 台東区、豊島区、江東区、世田谷区
C 大田区、杉並区、中野区 、墨田区
D 荒川区、板橋区、練馬区
E 北区
F 足立区、江戸川区、葛飾区

[13943: 匿名さん]

>>13941 匿名さん
つうか、山手線内側の中央線南側で、徒歩5分内に5路線ある駅てそもそもあるっけ？
支線は無しだよね？JR京浜、山手、東海道とかを一本ずつに数えるくらいしか？

[13944: 匿名さん]

公示価格で比べてその話題は終わり。

[13945: 匿名さん]

お前ら、自分の家の場所位は自分で決めりゃいいんだぞ。

他人がＳＳだＡだＢだっつってもお前らの気に入る場所に住めばいいんだぞ。

[13946: 匿名さん]

>>13945 匿名さん

SSS 俺様が住んでるところ
D それ以外

これで終了

[13947: 匿名さん]

例えばな、青山の駅近、150㎡の最上階に住んでる人がいたとしてな
その人は同じマンションでも75㎡の低層階になっちゃう位なら
もうちょっと遠くても広い部屋に住む選択をするかも知れないんだよ。

同じマンションの狭い部屋に住む家族を見て
「そうそう、狭くてもここに住むべき。君たちは正しい」と思うか
「見栄張ってないで広いとこ探せばいいのに」って思うかは分からんからな。

[13948: 匿名さん]

>>13946
そうそう、それでいいんだよね。

[13949: 匿名さん]

まあ、極論はそうだけど
いちお、スレタイに沿ってね。

[13950: 通りがかりさん]

まあ所詮、マンソンの価格動向スレだからなあ
駅近だの複数路線だの、お前らどんだけ通勤大好きなんだよって話しだよな