23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[10501: 匿名さん]

>>10494 匿名さん

物の値段が「物価」お金の値段が「金利」です。世界中の中央銀行は「物価」を緩やかに上げるために「金利」を調整します。

経済にとっては「金利」が重要です。投機的商品の性格を有する不動産は、金利が全てです。

ちなみに不動産の価格は「物価」ではありません。賃料が不動産の「物価」です。

[10502: 匿名さん]

>>10488 匿名さん

住宅ローン金利が上がれば今の価格でマンション買える層がごっそり消えます。高くなった不動産、特に新築タワマンほど下落も大きくなるでしょう。

政府もよく分かってますから、金利が上がらないように必死に防衛するでしょう。古くはイギリスのポンド防衛、最近ではスイスの通貨防衛など、国が世界中の市場参加者に負けることも良くあります。さて日銀はどうなるでしょつ。

[10503: 匿名さん]

評論家さん、自分の考えをおねーしゃす

[10504: 匿名さん]

>>10500 匿名さん

その先の話を数字を入れておねーしゃす

[10505: 匿名さん]

>>10502 匿名さん

ごつそり消える、を割合で示すとどうなりますか？
その影響はどうなると読みますか？
できるだけ数字を入れておねーしゃす

[10506: 匿名さん]

>>10501 匿名さん

投資物件売り買いするのに金利を気にする人？
（ローンを組んで買う新築じゃありませんよ。
キャッシュ購入も多い主に中古の話です。
殊に投機的な視点で買うなら、気にするのは金利より利回りでしょう。
利が回るインカムゲインが取れなくてもキャピタルゲインが取れるかどうか）

いみじくも賃料が不動産の物価と言ってるのがポイントは金利でなく利回り、の証左のような

[10507: 匿名さん]

賃料水準は硬直性が高く、新築価格と比較するとわずかながら上昇しているのみ。
賃料があまり変わらず新築価格が急上昇すると、新規取得者の不動産の利回りは下がるが、調達金利が下落局面にあれば、ある程度は相殺される。
調達金利が上がると、賃料水準が変わらない前提では、新築価格が下がる方向に調整されるはずだが、理屈どおりに行くかは未知数。

[10508: 匿名さん]

新築価格は、原価(地価と建設費)で決まる。
理屈に合わない価格に上昇すれば、供給が減るだけでは？
今後原価は高止まりで金利は上昇するから、待てば待つほど損しそう。
賃料は少しずつ上昇していますね。

[10509: 買い替え検討中さん]

>10508
>今後原価は高止まりで金利は上昇するから、待てば待つほど損しそう。

現金一括購入の場合は、少し待って、自己資金に余裕を持たせた方が
物件を選びやすいだろ。

[10510: マンション検討中さん]

>>10508 匿名さん
>理屈に合わない価格に上昇すれば、供給が減るだけでは？

理屈に合わない価格に上昇すれば、だれも買えないので、
在庫が増えるだけなのでは？

[10511: 匿名さん]

>>10509 買い替え検討中さん

都区部の新築マンションは7000万円するから、現金一括で買える方は少ないでしょう。
待っても賃料はかかるし、高止まりで供給が減ったら選択肢は少ない。

[10512: 匿名さん]

都区部の新築マンションの供給数は約3万戸から、約1.5万戸にすでに半減していますね。
それがさらに減るだけです。
供給が減ってもデベは儲かっていますし、さらに供給が減っても困るのは暴落待ちの方だけで何も問題ないのでは？

[10513: マンション検討中さん]

たしかに自己資金に余裕があれば、理屈に合わない価格に上昇した
分譲マンションの供給が減っても何も困らないよね。

[10514: 匿名さん]

チョンガーなのか家族持ちなのか
株その他もやってるのか
マンション購入は付き合いでやってるのか
命かけて必死こいてやってるのか

[10515: 匿名さん]

新築未入居で転売メインなのか
自分で住んだり身内に貸してその内転売なのか
転売・賃貸両睨みでダラダラ行くつもりなのか
最悪３年・５年でも売らず貸さず寝かせる余裕があるのか
状況次第では６ヶ月以内にキャッシュに換金出来ないと不味い可能性も有りうるのか

転売ヤーでも状況によってかなり違う
むしろ実需組よりもっと状況がバラバラと言える。

[10516: 匿名さん]

手持ちの１億物件が８０００万になったら二度と手を出したくないのか
クラブ活動は自粛しつつ飲み屋ネタにする程度なのか
総資産の中では誤差の範囲なのか
使えねえ社員首にして暫く無駄な採用控えようと本業を真面目にやる良いきっかけになるのか

[10517: マンション検討中さん]

物件の適正な価値を見極める目を持っているのかどうかだろ。

[10518: マンコミュファンさん]

>>10508 匿名さん

金利があがる→供給が減る→土地の需要が減る→土地の価格が下がる→原価が下がる→物件が安くなるでしょうね。
デベはマンション供給してますが土地の消費側でもあるので表裏一体ですね。
もっとも商業ビルもあるので簡単な理屈ではありませんが。

[10519: 匿名さん]

投資か自宅で違うとは思う。
投資でこれから現金一括購入であれば、数年前にローンで購入していない点でセンスがないのでやめた方がいい。
自宅目的の購入で現在賃貸でローンを利用する予定なら、暴落待ちは損する可能性が高い。
価格は高止まりで、金利は今後上がるからね。

[10520: 通りがかりさん]

家賃補助もらいながら頭金ためつつ待ちです

[10521: 匿名さん]

マンションの一戸あたりの建築費は都内の板マンだと平均2200万円、タワマンだと平均3200万円。しかしながら、都内のマンション価格は平均7000万円。ぼったくりもいいところ。もっと安くできるはずだが、低金利の影響でなかなか下がらない。

[10522: 匿名さん]

下がったらデフレに逆戻り。

[10523: 匿名さん]

変動金利はむしろ下がっていますが。
固定養分の話ですかね。

[10524: 匿名さん]

>>10521 匿名さん
土地代がタダならな

[10525: 匿名さん]

低金利の影響で下がらない、じゃなくて高くても売れるから下がらない、では。
低金利でローン組めるから高くても売れる、って意なら部分的には通るけど全てじゃない。
供給半減しても業績好調なら建設業はマンションやるなら高値継続のまま供給絞るだけでしょ。
ここしばらくは儲からない話やらなくていいってだけのこと

[10526: 匿名さん]

一般的なタワマンだと価格の75％が建物代、土地代は25％に過ぎない。戸数が多いから土地の持ち分はわずかだからね。やはり不動産会社がぼったくりすぎ。

[10527: 匿名さん]

しかも購入者は平均して2割くらいしか頭金を払わず、ほとんどローン(借金)を組むから、例えば30階建のマンションなら24階分は借金で出来ているようなもの。

[10528: マンション掲示板さん]

>>10526 匿名さん

嘘だな
都内の一般的なタワマンでも土地が6割から7割
なんでそんなデタラメ書くのかな？

[10529: 匿名さん]

それほんまでっか？
サンプル例を出しておくんなまし

[10530: 匿名さん]

タワマンは土地の持ち分が極端に低いから、節税対策になっているんだよ。限られた土地にあれだけ高層で戸数が多ければ土地の持ち分なんてわずか。

[10531: 匿名さん]

>>10527 匿名さん

どういう意味でおまっしゃろ

[10532: マンション掲示板さん]

>>10529 匿名さん

都内新築マンションのモデルルームなり行って消費税いくらか聞けばすぐわかるし、買ったことある人でも分かる話

[10533: マンション掲示板さん]

>>10530 匿名さん

違う
節税になるのは賃借割合引けたり、小規模宅地特例使えることによる
小規模宅地特例の限度面積を有効に使えるという意味ではタワマンは優位だけれども

[10534: 匿名さん]

10526さんの言っていることは当たっているな。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/52664?page=2

[10535: マンション掲示板さん]

またソースが暴落芸人の評論家
原価で見てなんの意味があるのか？土地と建物を分けて考えることに意味があるのか？
都内なら新築中古問わず販売価格は土地が6割程度なのが事実、そのことに大した意味はないけど
不動産の価値は土地建物セットでしょうに

[10536: 匿名さん]

>>10532 マンション掲示板さん
6000万のマンション買った時、土地と建物の半々だったけど、
土地は消費税かからないから高くしているみたいに言われたよ。
まあいくらにしようと売主の自由なんだろうね。
土地は半分はいかないんじゃないの。

[10537: マンション検討中さん]

抑も土地の様な概念若くは自然物に所有権を認める事が可笑しいですね、建設省や板橋区役所にはこれまで何度も手紙を送り訪問を繰り返しマンションの所有権は無効であると訴えていますが一向に認められず敵の大きさを思い知っていますね、

[10538: マンション掲示板さん]

>>10536 匿名さん

売主が自由にしたら税務署から否認されるよ
固定資産税評価額や合理的な按分で決まる

[10539: 匿名さん]

3/4が建物代を主張する奴と土地が６割説、半々説のメンバー間で
もっと議論して結論を俺に教えろ

[10540: マンション検討中さん]

マンションの建築単価なんて坪100万位なのでは？

マンションの土地代は、
（敷地面積÷延床面積）×専有面積＝土地持分の広さ
でだいたい推定推定できるのでは？

だから都心の場合は、土地代＞＞建物代
郊外は、建物代＞土地代　の場合もありうる

[10541: 匿名さん]

都心区の低層マンション住まいですが、
土地代が７割超えでした。

[10542: 評判気になるさん]

消費税10%に伴い、住宅ローン減税が15年になる案が出ているそうですね。
フルで減税されるとしたら、400万→600万控除なら、2%分の建物代金の増加＋金利上昇を鑑みて、2019年10月以降の購入の方が100万強得になるのかな…その時に欲しい物件があるかわからないし、答えが出ませんねー。

[10543: 匿名さん]

>>10542

減税１５年をいい事に、マンション価格を更にそれ以上に高騰させそうな気も
するんですよね。
今買うのが良いとは言いませんけど、増税後の減税１５年が良いかというと、
それもよく分かりませんよね。

[10544: 匿名さん]

>>10542 評判気になるさん

今はモノがないからね。これは良いと思うモノがあれば、百万の差は気にならないはず。

[10545: マンション検討中さん]

黒田バズーカでマイナス金利なってその後の購入者は得したか？すぐに金利低下分だけマンション価格が上がって、安いときに買ってるバブル世代やドカタの風俗代、ゼネコンの株主にバラまかれただけだったろう。

ローン控除が延長されても同じことの繰り返しだよ。

[10546: 匿名さん]

7000万円の都内タワマンなら1戸あたりの建材費3200万円、土地代2000万円、人件費800万円、デベロッパーの利益1000万円くらいだよ。だからデベは値引きを1割以内に抑えようとする。または建材費や人件費を抑えるためにハセコー等の三流会社にタワマン建設を依頼したりしている。

[10547: 匿名さん]

>>10546
何調べかな？
デベの決算から計算したのか
２つ３つの物件で自分で計算したのか
ネットに書き込まれてたのか

[10548: 匿名さん]

あるいはそんな気がする～とか

[10549: 匿名さん]

初心者マークって、やっぱりついているだけのことある。このスレに限らず。

[10550: マンション検討中さん]

原価積み上げ方式＝
専有面積×建築単価＋（敷地面積×土地単価）×（専有面積÷延床面積）
でマンションの原価を計算した結果と実際の売り出し価格が
大きくかけ離れているのはなぜですか?

[10551: マンション掲示板さん]

建物があることにより土地の価値が上がるからです
だから土地と建物分ける意味なんて無い

[10552: 匿名さん]

かけ離れてても売れるから。

これが都心好立地の築古だと、市場価格で区分を全部買い占めても
更地の一割二割で買えちゃう逆転現象も見られる
（から港区あたりは業者が小規模物件買い占めて一定割合超えたところで建て替え決議
→更地の値段＋αに戻して売り抜け）。
こっちの不整合は誰も問題にしてない、おそらく世界中で東京でしか見られない説明不可能。
マンションの適正価格とか考えるのナンセンスだと思う

[10553: 匿名さん]

そういえば以前 広尾ガーデンヒルズの建て替えを妄想していた人、今ごろ息してるのかなあ。笑

[10554: 匿名さん]

一生モノ物件ランキングを見ると大規模物件ばかりだね。やはり資産価値を考えると大規模物件を買わないといけないね。

https://diamond.jp/articles/-/186925?display=b

[10555: 匿名さん]

>>10554 匿名さん

実家が5000～1億で堂々ランクインだわ

[10556: 匿名さん]

値上がり率だけ見ると、相場が反転した時に痛い目を見そう。

[10557: 匿名さん]

>>10554
流動性低いと世代固定されろくなことない
三流マンションばかりだしワーストランキングと考えてもよいかも

[10558: 評判気になるさん]

>>10554
100戸以上の物件かつある程度市場に流通したところしか集計されてないみたいですよ。

[10559: 匿名さん]

>>10554 匿名さん

自分や家族の住む家を上がった下がったで一喜一憂する人生は嫌だな

[10560: 匿名さん]

上がった下がったで一喜一憂するスレじゃんここ

[10561: 匿名さん]

>>10559 匿名さん

この発言はダサい

[10562: 匿名さん]

>>10550 マンション検討中さん

乖離の理由は3つ考えられます。

一般的な建築費単価は共用部分も含む延べ床面積に対応した単価のため、販売可能な専有面積あたりに変換が必要です。専有面積割合は6～7割くらいです。

土地単価に路線価から公示価格に補正して使うなら、昨今の土地高で実勢価格は公示の2倍～3倍とかなり高いです。他方、マンション用地は規模大、不整形のため単価の減価補正が必要で評価が難しいです。

この２つを修正しても分譲価格と開きがある場合、残余はデベの利益です。利益が大きくなり過ぎると競争が惹起され、デベ利益が減少するか分譲価格が下落し、最終的には分譲価格と原価を積み上げた価格(積算価格)はかならず一致します。

[10563: 匿名さん]

>自分や家族の住む家を上がった下がったで一喜一憂する人生は嫌だな

これ俺だな

[10564: 匿名さん]

>上がった下がったで一喜一憂するスレじゃんここ

素人がウンチク垂れるスレ

[10565: 匿名さん]

>>10562
分譲価格と原価が一緒になったら私ならマンションを建てないけど

[10566: 匿名さん]

>この発言はダサい

おじさんにダサいと思われようが
>自分や家族の住む家を上がった下がったで一喜一憂する人生は嫌だな

[10567: 匿名さん]

買う側としては原価と同じなら買いなんだろうけど、それって激しく素人臭い。適正利潤を乗せてみてそれで買うかどうかを考えるのが賢い消費者というものだと思う。もちろん、信頼に足るデベロッパーかどうかも重視するだろうね。

[10568: 匿名さん]

>利益が大きくなり過ぎると競争が惹起され、デベ利益が減少するか分譲価格が下落し

誰か代わりに（賛成反対は別にして）彼の言わんとしていることを説明してあげて下さい

[10569: 匿名さん]

今のマンション選びは、自分が買える値段、という罠に陥らない事だと思う。不良な業者が3Lですよ?と出して実は１LDKの面積だったりとかね、そういうペテンに引っかかってはいけない。一億超えでもちゃんと20坪以上あってちゃんと３L間取りが違和感ない物件を買おうという強い消費者の声が聞こえる

[10570: 匿名さん]

>適正利潤を乗せてみてそれで買うかどうかを考えるのが賢い消費者というものだと思う。

マンション購入における、この場合の賢い消費者ってのはどんなイメージかな？

物件ごとに条件が異なるマンションの適正利潤なんてものは作って売る方だって分からんよ。

[10571: 10550]

>>10562 匿名さん

10562さん、詳細な解説ありがとうございました。
大変勉強になりました。

[10572: 匿名さん]

南平台があの価格なら、ここが安く出るはずがない
ここよりいいと言えるマンションが一体幾らで取引されているというのよ

[10573: 匿名さん]

10562です。説明不足てした。
公表されている建築費は建築会社（ゼネコン）の利益を含んでいます。新築マンションは特殊なのでさらにデベの利益も乗ってきます。デベにとっての原価（土地取得費＋建物建築費＋適正な利益）の積み上げが分譲価格と最終的に一致することになります。デベの適正な利益が過剰になる（分譲価格が高騰したまま、土地取得費が下落する場合等）と、超過利潤を求め新規参入による供給が増えて分譲価格が下落するわけです。超過利潤が生じる理由は様々ですが、新規参入による供給増、分譲価格下落の方向に向かう事に変わりはありません。

[10574: 匿名さん]

>>10569

100平米 １億円の新築がありゃそりゃ欲しいです。
でも現実、そこそこの都心じゃ70平米１億円が関の山。

買いたいものが市場に出てこない。
挙げ句の果てにメディアには

「都心コンパクトマンションが人気」

という文字が踊る始末。
人気なんじゃなくて売り手がそういう物件で利益を最大限に取りたいだけだろうにと。

[10575: 匿名さん]

利益が載っていることが悪いの？利益がなければ誰もマンション建てないよね

[10576: 匿名さん]

>>10566 匿名さん
記事読んで、コメントしてる時点で一喜一憂してるっていう笑

[10577: マンション比較中さん]

>>10573 匿名さん
土地は有限だから、教科書どうりに供給増、価格下落とはならないんじゃない?土地抑えたデベが美味しい思いをするだけじゃない?

[10578: 匿名さん]

給料は全然上がらないから、身の丈に合った金額のマンションを買わないと破滅しますよ。
マンション業者なんかの買い煽りに踊らされないこと。

[10579: 匿名さん]

こんな場所で恨まれるぐらいなら山手線の内側でマンションなんて建てるべきではないね。
あまつさえ一般人に売ってはいけない。

[10580: 匿名さん]

銀行から１％未満の金利で資金調達できる限り、安値でビルやマンションを投げ売りする売り手はでてこないよ
バブル時は７％で借りてる所有者に銀行が一挙に回収にかかったからこそ、あんなことが起こり日本人全体にデフレ癖をつけちゃい、ここまでのネガティブ思考がしみついただけだからね

[10581: 匿名さん]

高値でしか出て来ないか安値で選び放題か、本当にタイミングが全て。
新築デベも転売ヤーも高く売れる限りは高く売りたい。
上がったものは必ず下がるから待ってれば整合性（）ある納得いく価格になる。
待てなければ無理して金出すしかない。出したくなければ納得いくまで待つしかない。
無理して買って割高なローン払い続ける不幸と、先の見えない我慢し続ける不如意どっち取るか。
確実に言えるのは経済は消費者の願望では動いてないってこと

[10582: マンション掲示板さん]

上がったものは必ず下がる
バブルで痛手を負った日本人特有の思考回路
海外だと多少の下げはあるが長期では右肩上がり
日本も右肩上がりになる可能性は充分にある

[10583: 匿名さん]

人口減小国で不動産が上がり続ける根拠？
人口比日本人＜外人にでもならなければ無理では
長期、って100年経って上がらなければ海外流出するでしょ笑
期間の定義やらないと

[10584: 匿名さん]

>>10583 匿名さん
典型的な情弱系のロジック
10583さんによく教えてもらいな

[10585: 匿名さん]

うん、10583さんによーく教えてもらう笑

[10586: 匿名さん]

>>10576 匿名さん

ちょっとなに言ってるか分からない

[10587: 匿名さん]

>>10584 匿名さん

これもちょっとなに言ってるか分からない

[10588: 匿名さん]

占い師達が切磋琢磨中と噂のスレはこちらですか

[10589: 匿名さん]

>記事読んで、コメントしてる時点で一喜一憂してるっていう笑

？？？

[10590: 匿名さん]

>>10588
フフフ、そんな感じですね

[10591: 匿名さん]

自分の買った物件を高く売りたいのでしょう。
よくあるポジショントークです。
世の中、9割5分はポジショントークですから。

[10592: マンション検討中さん]

予算6000万しかないですが都内、出来れば山手線内側に物件が欲しいです。
広さは2LDKで構いません。
ご教示ください。

[10593: 匿名さん]

>>10592 マンション検討中さん

新築限定ですか？
母親と二人暮らしですよね？

[10594: マンション検討中さん]

>>10593 匿名さん
はい、新築限定です
母と二人となぜわかったのか不思議ですがそうです
母は70代です

[10595: 匿名さん]

人のタイプにも依りますが、年をとると人通りの激しい場所は苦手になりますので
特に都心の大きな駅、長い横断歩道を渡らないと買い物に行けないような場所は
お袋さんの為には避けたほうが無難な場合が多いですね。

我々ではなかなか想像出来ないと思いますが
若い人やリーマンが早歩きでガンガン歩いている様な場合は自分の老いを必要以上に感じたり自分が邪魔になったりしてるんじゃないかと思ったり
一度に横断歩道を渡りきれるか不安になるような時は、その場所にいきたくないと思ったり
しがちです。

優しい人程かえって感じやすいのと、本人も明確に出掛けたくない理由を認識していない場合が多いですが、我々からすると、「年寄りだと坂道が大変だろう」とか思いがちです。
案外それよりも人の流れについて行けない事の方が人間は負い目を感じるようですので特に注意が必要です。

[10596: 匿名さん]

>都内、出来れば山手線内側に物件が欲しいです。
>母と二人、母は70代です

あとは文脈的には一度は住んでみたい、という印象を受けますのでそれを前提とするならば
都内にしろ山手線内側にしろ、今まで住んでた場所に近い方を選んであげた方が
お袋さん的には安心するかもです。

人間には移動時間的心理負担と移動距離的心理負担がありますが、
例えば遠いけれども高速使えば早い場所よりも地図で見た時に近い方が
心理的に落ち着く事があります。

なので城西・城東・城南・城北、どの方面から移ることになるのか分かりませんが
せめて反対側まで行かないほうがお袋さん的には気持ちが楽だと思いますよ。

[10597: 匿名さん]

>>10592
坪500なら12坪36平米1LDKで二人は微妙。
坪400なら15坪50平米2LDKで二人ならこんなもん。
坪300なら20坪66平米2LDKで二人余裕、3LDKもギリ視野に入る。

新築限定で坪300～400なら北部の田端、日暮里、西日暮里。
坪400～500なら文京区をカバー。
広さを妥協できて極端な人気エリアだったり立地に拘ったりしなければ全域いける。
中古や山手線徒歩圏の外側を妥協できるなら1～2割は下がる。

パっと思い浮かぶ自身が住みたい最高クラスのエリアと、
北部下町エリアの物件をとりあえず見比べてみれば何となく予算や全体像が見えてくると思う。

[10598: 匿名さん]

エスパー現る

[10599: 匿名さん]

ちなみに広告の最低価格が40～50平米の1LDKだったりするから、
チラシで5980万円から～って表示されてる物件ならギリ何とかなるはずだから目安にするといい。
4980万円～ってなってれば予算までに余裕があるからその分選択肢が広がるってことだね。

[10600: マンション検討中さん]

10595さん

大変的確なアドバイス本当にありがとうございます。
余りにスピード感のある場所は老いゆく母にはやはり負担が大きいですね

土地勘は城南にしかありません。
戸建ての生活がそろそろ大変になって来たのでマンションに住み替えたいと思っています。

いくつかのマンションは見ました。
中古も検討したのですがなかなかピンと来るものが無く、土地勘のある場所のマンションも予想以上に高くこれならいっそ広さを犠牲にしても資産価値を維持出来そうな物件の方が良いのでは、と思った次第です。

老齢の母が気後れしない場所というのを念頭に置いて探してみます。
本当にありがとうございました。