23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[1041: 匿名さん]

>>1040 いつアドバイスしてくれた？

[1042: 匿名さん]

もうこれだけ円高が進むと今まで買ってた外国人投資家も買わんだろう。

[1043: 匿名さん]

築５年内の分譲マンション賃貸料に頭打ち感だそうです。
ピークは過ぎたのでしょうか。

築５年内の分譲マンション賃貸料に頭打ち感　民間調査 日本経済新聞
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO03848300Q6A620C1QM8000/

分譲マンションを賃貸に回す際の料金に頭打ち感が強まっている。東京カンテイ（東京・品川）によると東京23区で築５年以内の物件の５月の賃料は１平方メートル4122円と前月比ほぼ横ばい。

[1044: 匿名さん]

売主が勝手に付けている希望販売価格でさえ、天井感だそうです。
都心６区（千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京）は下落とのこと。
下落期に転じたそうです。

中古マンション価格、都内で天井感　５月は0.2％上昇
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO03995660T20C16A6QM8000/

東京都内の中古マンションの販売価格に天井感が広がっている。東京カンテイ（東京・品川）が23日まとめた５月の中古マンション（70平方メートル換算、希望販売価格）販売動向によると、東京23区の平均販売価格は5268万円と前月比で0.2％高い。３カ月連続で小幅な上昇にとどまった。これまでの上昇で割高感が強まり、買い控える動きが目立っている。

　上昇ピッチが急だった都心６区（千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京）は7146万円と前月比0.4％安い。下落は３カ月ぶり。同社の高橋雅之主任研究員は「これまで強気だった、中古マンション販売業者の価格設定がやや弱気になってきている。価格は調整期に入っている」と話す。

[1045: 匿名さん]

>>1035 匿名さん

土地以外も価格は上がる。給与は急に上がらない。生活は苦しくなる。住まいを転売に出す者が増える。買い叩かれる。

[1046: 金融投資家]

株・為替の世界では、
とっくに去年からアベグジット全盛ですよ。

おバカな不動産投資屋さん、
逃げ遅れないでね（大笑）

[1047: 匿名さん]

さらに追い打ちをかけるように、
英国EU離脱で、株が大幅安。

株価終値 １２００円超値下がり 英の「離脱」過半数受け
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20160624/k10010570201000.html

英国EU離脱で日本は英国以上に厳しくなる
http://toyokeizai.net/articles/-/124362

イギリスでEU離脱派が勝利 世界の株式市場から215兆円が失われる
http://news.livedoor.com/article/detail/11685986/

[1048: 匿名さん]

バブルがはじけるのはもうすぐですね。

新築マンションについては高騰した建築費と
相場を無視した大手デベの用地仕入れによって
今の分譲マンションの価格は十分膨れ上がったバブル価格です。
円高が進むと海外の投資家も買い控え
東京オリンピック前にはバブル崩壊の大惨事というのが
一般的な見かたですね。

[1049: 匿名さん]

リーマンショック後は、東北大震災の復興特需で建築コスト激増、東京五輪決定のよる再開発、安倍政権が年金原資を使って株やＲＥＩＴ（不動産投資信託）爆買い、中華系の爆買い、相続税対策のタワマン購入、超低金利などで、あっという間にリーマンショック前を超えた。
今後も追い風が吹くか？

[1050: 匿名さん]

英国のEU離脱ではリーマンショックと違って流動性危機は起こってないから、急に不動産価格が下がることはないよ。
ただ、不確実性が長く残るから今までの好況時と違ってどんどん上がっていくこともないだろうね。
一進一退を繰り返して、今ぐらいの水準でグズグズするというのが普通の見方でしょう。

景気対策と東京五輪で東京のインフラ整備が進めばそれでも上がっていくのでしょうが。

[1051: 匿名さん]

レインズの月例マーケットウォッチによると、
東京都の中古マンションに関して、
2016年5月の成約件数は約1500件で、在庫は約24000件。
すぐには減らないし、値上がりもしずらい状況。
買う人は、レインズの成約事例を見て、お買い得なものを選んでください。高値掴みしないように。

レインズ 月例マーケットウォッチ
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201605data.pdf

[1052: 匿名さん]

>>1051 匿名さん

レインズって一般人も見ることができるんですか？

[1053: 匿名さん]

>>1052
不動産屋にお願いすれば、印刷したものがもらえます。
ただ、加工したものを印刷しているかもしれないので、複数の不動産屋にお願いしたほうがよいでしょう。
レインズの成約事例を見せたがらない不動産屋は、ろくでもないので、避けたほうがいいと思います。

[1054: 匿名さん]

>>1053 匿名さん

ありがとうございます。
そね場合って、検討している物件と同じマンションの制約事例を何件か確認して坪単価を比較してお買得かどうか判断すればいいのでしょうか？
質問ばかりですみません。

[1055: 匿名さん]

NY株が大幅続落して、本日の日本株は大幅安スタート必至

株→下がると思えば、先物・オプション・信用などで、
レバレッジをかけて売るから、一気に下がる

不動産→現物取引が中心で、過去の成約事例を気にするから、
株より数が月遅れて下がり始める傾向にある

東証REIT（不動産投資信託）指数
2016年4月25日 1970.72
2016年6月27日 1729.56

[1056: 匿名さん]

建築資材の値下がりが目立つそうです。

建設資材、下げ目立つ
http://blog.shinei-kousyou.com/s/article/171974513.html

建設資材の値下がりが目立ってきた。主要な建設用鋼材の価格は2015年初めに比べ１割以上下落。樹脂も原油安の影響で値下げ交渉が進んでいる。

[1057: 匿名さん]

建設コストが下落したそうです。

建築コストがやや下落 2016/02/24
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/bldnad/15/160225/113000012/?ST=sma...

これまで高止まりしていた建築コストが需要の鈍化により、やや下落した。

結局、建設コストも下がって、在庫はダブついて、買い手市場なのかな。

[1058: 匿名さん]

そういえば、リーマンショックのときも、その前にファンドバブルで不動産が上がって、リーマンショックが起こる前には、サラリーマンが買えない値段になって、下落し始めた。そして、その状況で、リーマンショックが起こって、不動産価格が真っ逆さまに落ちた。

下落し始めても、新築の供給が減るからとかいろんな理由を挙げて、価格は下がらないという声がたくさん出てたけどね。
結果は見ての通り。

今回はどうでしょうか。

[1059: 匿名さん]

結局、人それぞれのライフスタイルとライフサイクルに合わせるしかないから。

今は仮に割高だとしても、職場（収入）、通勤、生活（の質）、子育てなんかの
タイミングとスケジュールを勘案していくしかないと思うなあ。

リーマンショック直前だってバブルだ、超割高だって言われてたけど
結局戻っちゃったし。（その場にいたら戻らない可能性も当然考えてた）

待てば、そりゃ安く買えるチャンスは絶対あるとは思うけど、
今欲しいマンションは、例えば20年待って同じ場所で格安で同等マンションが出ても
必要なくなってると思う。子育てとか終わっちゃって。

ということは、その待った時間はマンションの値下がりと引き換えに何かを
犠牲(我慢）にしたってことだと思うよ。人生そんなに長くもないから、
なるべくそういう不確かな不安をもとにした我慢は精神衛生上したくない。

という個人的考えのもと、このタイミングだとひょっとしたら
最高値をさらにジャンピングキャッチ！って気がしたけど、買ったｗ

[1060: 匿名さん]

気になるのは、バブルってバブルと大衆が認識している時に、はじけないという都市伝説

[1061: 匿名さん]

気になるのは、バブルってバブルと大衆が認識したときには、既にはじけているという都市伝説

[1062: マンション検討中さん]

人口が減れば需要が減るから値段が下がるって、それなら車もケータイもなんでも下がるよね。 供給も減るか、移民を受け入れるか、質が落ちるか、で結局全体的には大きく変わらないかも。 場所によってメリハリがあるんだと思う。 コスモポリタンなところ、良質なコミュニティが維持されるところは大きく下がらないのでは？ 湾岸やムサコのタワーマンションはどうかね。

[1063: 金融投資家]

>1062

数年前の価格、調べたらどうだ？

下落しないところなんてないんだよ。

[1064: 評判気になるさん]

>>1063 金融投資家さん
口の利き方、学んだらどうだ？

世の中に絶対なんてないんだよ。

[1065: 匿名さん]

とにかく今から買う人は
自分の背丈に合わせて、住宅ローンは年収の4倍、多くて5倍以内で、
子供の養育費を残して、
年金なんて当てにあらないんだから、老後の資金を残した上で、マンションを買いましょう。

今ババ抜きのババはひいたら、もう誰にも渡せなくなる可能性が大だから、
レインズの成約事例を見て、相場を押さえた上で、高値掴みしないように、じっくり選びましょう。
今売れ残っているのは、売主の希望価格が高すぎて、相場からずれすぎてるものばかりだから、その価格を基準に考えないように。

[1066: 匿名さん]

6000万フルローンなら1500万、8000万なら2000万か。
確かにそんなもんかもね。

[1067: 金融投資家]

>1065

貴方は、利口だね、1062や1064と違って。

その通り、将来の年金なんてないよ。


そう言えば、
ＧＰＩＦの第４四半期の運用実績、
まだ出てこないのかなぁ。
暴動が起きるの怖くて、出せないのか（大笑）

庶民の皆様は将来、大変ですねぇ。。

[1068: 匿名さん]

安倍政権は2014年10月にGPIFの投資比率を見直し、債券よりリスクが高い株式投資を24%から50%に引き上げた。
これについて民進党の山井和則議員は、独自に試算を行い、GPIFの2015年度の損失が約5兆円と発表している。
2016年度も現時点で巨額損失？　年金原資がヤバイよね。参院選後に運用実績を公表するってどうなのよ。

[1069: 匿名さん]

みなさんが、これを買ったらババをひいたな、と思われる物件は例えばどのマンションですか。

[1070: 匿名さん]

>>1068　GPIFはREITも大量に購入して不動産価格の上昇要因になったね。

>>1069 五輪選手村の6千戸が分譲･賃貸で放出されるエリアだと思う。

[1071: 金融投資家]

私が昨日、
ＧＰＩＦを指摘したら、
早速今朝のニュースで出してきたな。

対応が早いのはいいが、
内容はお粗末だな。

２０１６年度は、さらに損失拡大だしね。。

[1072: マンション検討中さん]

1062 ですが、大きく下がらないっていうところがポイント。 10年経って 30%下がっても家賃より安い。 20%下がっても、年利 1%の運用益。 リスクに見合わないかもしれないが、まあ生活の一部だからね。

[1073: 匿名さん]

金融投資家さん、
GPIFが株式投資で損失を出しているようだけど、
REIT投資は続けて大丈夫なの？

[1074: 匿名さん]

マンション検討中さん　
1990年代のバブル崩壊で苦い経験している高齢者の立場では、そのような考えはできないよ。
当時は不動産が1/2、1/3になるのが当たり前だった。

[1075: 匿名さん]

>>1074 匿名さん

当時と今では金利が全然違いますが、どう考えますか？？

[1076: 金融投資家]

>1073
大丈夫なわけないでしょ。
株が下がるんだから、ＲＥＩＴも下がるに決まってるでしょ。
それくらいは、バカでもわかってほしいな。

>1072
１％の運用益目指して投資するとは。。
ほんと、日本人の勤勉さには脱帽ですね（大笑）

>1075
金利の差なんて、誤差の程度ですよ。
投資してる人なら、みんなそうです。
金利気にするのは、あなたのような貧乏リーマンだけだと思いますよ。

[1077: 匿名さん]

>>1076 金融投資家さん

投資するのに金利動向を無視して投資するんですか！？金融投資家という名前なのに不思議な方もいるものですね。

[1078: 金融投資家]

>1077

投資を実践してない、あなたには理解できないんでしょうね。
金利動向を無視なんて言ってないですよ。
金利差なんて無視と言ってるんですよ。
その低い読解力で、あなたのレベルがわかるというものです。


例えば、
日本よりはるかな高金利（だった）なオージー＄にしても、
＊＊＊は金利差狙いでやってたバカどもだし、
勝ち組はあくまで差益でとってる人達です。

売買差益に比べて、
金利差なんて誤差の範囲というは金融投資では常識です。

[1079: 匿名さん]

金融投資家さんは、現在どのような投資をしているの？
マンコミュに投稿しているということは、新築マンションは買い？
株は空売り？海外資産は？

[1080: 匿名さん]

>>1076 金融投資家さん

1072みたいな居住目的も兼ねたマンション購入検討者を運用目的みたいに捉えるのは、素晴らしい読解力と想像力ですね！さすがです。

[1081: 匿名さん]

去年は路線価が上昇していたそうです。
1月1日付のデータ。
いまごろ、半年も前の話をされても、、、という感じです。

16年路線価、8年ぶり上昇に転じる　全国平均＋0.2％
http://jp.reuters.com/article/tokyo-nagoya-idJPKCN0ZH3J0

[1082: 匿名さん]

中古マンション市場が都心部で変化の兆しだそうです。
別のニュースで、都心６区（千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京）は下落し始めた、と出ていましたし、
価格上昇が大きかった場所ほど、反動が大きいようです。

中古マンション、東京都心で鈍化…変化の兆し
http://mainichi.jp/articles/20160701/k00/00e/040/213000c

ただ、地価上昇や新築マンションの価格高騰などを受けて活発化した中古マンション市場では、価格上昇を引っ張ってきた都心部の物件の価格が頭打ち傾向に転じるなど、今年に入って変化の兆しが表れ始めている。海外からの投資も伸び悩んでおり、近い将来の地価下落を懸念する声も出ている。

[1083: 匿名さん]

今の市況で、3年後に完成する新築マンションを買うのは危険だそうです。

3年後に完成する新築マンションを今買うのは危険？ローン月5万増、資産価値暴落の恐れも
http://biz-journal.jp/2016/06/post_15689.html

6月現在、マンション市場の潮目に変化の兆しがみられるのも事実です。今年に入ってから、首都圏や近畿圏の新築マンション市場では、価格引上げのタイミングを見据えながら販売を先送りにする傾向が強まり、月間の新規販売戸数は前年割れが続いています。販売戸数が減れば、一定の需要がある限り契約率が高まるものですが、現実には好不調のボーダーラインといわれる70％を切ることが多くなっています。
　昨年まではマンション価格が高くなっても、もっと高くなるだろうという先高感が強く、好調な販売が続いてきました。しかし高くなりすぎた結果、消費者がついていけなくなりつつあることを背景に先高感が弱まり、様子見傾向が強まっているといっていいでしょう。

むしろ転換点が近い、潮目の変化が近づいている――そう考えるほうが妥当なのではないかという気もします。

[1084: 金融投資家]

>1079

私の投資は、株の信用取引、ＦＸ、ＣＦＤがメインですね、海外口座も含めて。

新築マンションは、欲しいモノがあれば、いつでも買いですよ。
私の場合は不動産は投資ではなく、株やらで儲けて趣味で買うものですが。

株はカラ売りって、信用取引に決まってるでしょ。
現物株やる人は、不動産投資する人と同等のバカです。

海外資産は、最近ニュースになっているような海外の口座は、当然持ってますよ、パナマではないですが（笑）



>1083
転換点はとっくに過ぎて、潮目は完全に変わってますよ。
マジでわかってないの？

[1085: 1079]

金融投資家さん、どうもありがとう。
本音ベースの辛口トーク良いですね。
弟子入りして学びたいです。

> 転換点はとっくに過ぎて、潮目は完全に変わってますよ。

新築マンションはオリンピック前まで、
少なくとも今後1年くらいは上昇すると考えていたのですが、
既にピークアウトしたと判断されているのですか？
大きな住宅ローンで購入しようと考えている私はバカですか？
遠慮なくビシバシよろしくお願いします。

[1086: 匿名さん]

40過ぎて今初めてのマンションって奴は
相当アホだと思う

[1087: 金融投資家]

>1085

何が正解っていう風に、答えは一つに決まってるわけではありませんよ。

その時々に柔軟に立ち回れるのが我々金融投資家の強みで、
我慢して我慢して上がるまで待つのが不動産投資家というだけです。
手っ取り早く稼ぐ方法があるのに、我慢する奴はバカだと考えているだけです。


>既にピークアウトしたと判断されているのですか？
>大きな住宅ローンで購入しようと考えている私はバカですか？

ピークアウトしているのは間違いありませんが、
不動産は計画から販売まで数年がかりとかもありますので、
時勢について行けないというだけの話です。
数年先には２０１６年に買った人はバカだなぁと言われるのは間違いありませんが、
３０年先になったら２０１６年に買った人は賢い勝ち組と言われているかもしれん。
そんな先のことは、誰にもわかりません。

ちなみにローンを組むなら、
固定金利を組むやつはバカですよ。
今の日本に、
金利が上がる要因は何一つありません。
もしあるとしたら、
国家破綻してハイパーインフレになった場合くらいですね。

[1088: 1085]

金融投資家さん、何度もありがとうございます。

今週末 某都心物件の登録に行く予定だったのですが、
慎重に再検討しようと思います。

アベノミクスが逆回転を始めて、
円高・株安・デフレに戻りつつあるのかもしれませんね。

[1089: 匿名さん]

間違いない、絶対、100%などと言う投資家やそれを鵜呑みにする人もバカだと思いますよ。

[1090: 匿名さん]

>1087

いわゆるプチバブルの時もそういわれてたけど、
2007年に買った人って、2010～2014の4年間は高掴みと言われてたけど、
今じゃ勝ち組扱いだよね。

ちなみに、金利は固定も変動も損得ないですよ。
プロの銀行がきちんと計算して利率を出してるんだから、
どっちも損得ないです。
会社の補助とか条件のいいローンが通ったほうで決めていいと思うな。