23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[10351: 匿名さん]

プレジデントを読むと5年後に値上がりが見込めるトップ3は蒲田駅、神田駅、板橋区役所前駅らしいよ。
いずれも2割以上の値上がりが見込める。逆に六本木とか超都心はバブル状態だから2割下がるらしい。

[10352: 匿名さん]

蒲田板橋はともかく神田って超都心では笑
なかなか大規模出ないし単純比較は難しいけど
五輪後の値下がり見込んで頭金積み増ししてる人は
二割上がった神田と二割下がった超都心比較して
今度は神田が高過ぎる、二割下がった他を買う、って話にならない？

[10353: 匿名さん]

>>10352 匿名さん
神田は日本橋大手町秋葉原の再開発に囲まれてる割には割安だから割と狙い目であるのは確かだよな。
ごちゃごちゃ具合は六本木と大して変わらんし

[10354: 匿名さん]

神田の駅前が地味ですからね。
再開発でもう少し垢抜けたら、爆上げすると思う。
再開発があるかは知らんが。

[10355: 匿名さん]

JR駅って割とどこも昭和な感じの風景が未だに残っているけれど、権利関係が複雑なところが多いのかな...

[10356: 匿名さん]

>>10355 匿名さん

そりゃ商売しやすいし、貸す相手にも困らないから手放したいって人は少ないわな。結果地上げや再開発も難しくなる。自分がJR駅前の土地を持ってたらって考えたら想像つくよ。テナントに貸しておけば慌てて売る必要もないしな。

[10357: マンション検討中さん]

山手線駅前に土地持ってたら生まれた瞬間もう人生あがってるよね。

[10358: 匿名さん]

ほんとほんと、羨ましいわ。
近くのビルは、おんぼろで雑貨屋をやっていたけど、建て替えて6階でコンビニや病院、歯医者、薬局などが入って、家賃収入月に500万はくだらなそう。
40代の息子さんはよく掃除をしていて、子供は我が子と同じ公立小。
普通にいたら普通の人にしか見えないけど、羨ましい。よくいる昔からの金持ちな。
あと1階が自分たちの店で、上からテナントも多いね。
羨ましい。でも子供が複数いたら、相続で揉めそう。

[10359: 匿名さん]

マイナス金利終焉、マンション市況悪化だな。

[10360: 匿名さん]

今の金利レベルならまだまだ物件投げ売りにはならないから簡単には下がらないよ
不動産価格が下がるには株の信用取引損の穴埋めが必要になったり銀行が資金回収に走るほどの経済状況の悪化が必要だからね

[10361: 通りがかりさん]

>>10351 匿名さん

正直あの分析あやしいですよね。なんでもAIを活用した予測...って言っとけばそれっぽく見えてしまうのは時代のせいかな。

[10362: 匿名さん]

AIって要はプログラムだし、ビッグデータはエクセルの表だからね
ただ過去のデータをもとに誰かが作ったプログラムで予想屋やってるだけのことを今風に人工知能が予想と言って雰囲気だしてるだけのことよ

[10363: 匿名さん]

AIによると、武蔵小山も値上がり予想になってましたね

[10364: 通りがかりさん]

AI・機会学習のわりに、ビッグデータと言えるほどのデータを読み込ませているかは大きな疑問ですね。あの数値を算出するのであれば、統計学のアプローチで活用データと分析ロジックをはっきりさせて統計学的仮説検定をやってもらった方が参考になる。
雑誌編集側もとりあえずAIって言っとけば...という風潮に乗る、つくるのもいかがなものかと思いますが...

[10365: 匿名さん]

AIは駅周辺の再開発情報なども織り込んでいるんですかね。ブラックボックス過ぎて正当性を評価しづらいですね。
またKYBで新たな不正が発覚したようですね。この問題はなかなか収束しませんね。
ゼロ金利政策も政策転換しそうですし、ここからマンション価格が下落していくのは目に見えていますが。

[10366: 匿名さん]

予想ロジックがブラックボックス化している時点で誰かの恣意的な考えが入り込んでいるんだよ
確かに金利が３％、５％と上昇していげばマンション価格が下落する可能性は高いかもしれないけどインフレが進めばそれでもマンション価格は上昇する可能性もある
いずれにしてもマンション価格の下落に賭けるのは信用取引で売りから入るようなものだから、よっぽどのプロでない限りはあまりオススメできないスタンスですけどね

[10367: 匿名さん]

>>10361
神田についてはよく耳にするし出遅れ銘柄として半分同意だけど、
既に日本橋○○町がバブルだし、神田の築古ビルも再開発の流れを見越したような価格だし、
あんまり上振れはないような・・・
ただ実際再開発が始まった品川～田町～浜松町の勢いは留まることを知らないし、
旧サラリーマンの街で老舗も多いし駅力そのものを考えると化ける可能性は大いにあるかも・・・

郊外型は北千住や赤羽に代表されるようなガラは悪いけどターミナル駅で穴場的な魅力があった街が、
大学誘致や再開発の流れで一気に表舞台に出てくるパターンがほとんど。
蒲田は町工場やヤンキーも多いけど二路線で駅前もそこそこだし条件は満たしてると思う。
西側から大学引っ張ってこれれば面白いかもね。
板橋は知らん・・・

[10368: 匿名さん]

実際、北千住あたりに再開発マンションが建つようになると相場も終盤なのかなと感じるね
普通は手出ししないエリアだし、ある意味、もうそのあたりしか残っていない状況の表れなのかなとも思うね

[10369: 匿名さん]

>>10368
北千住はイメージが悪かっただけで元々利便性は悪くないエリアだからね。

当スレでも群馬駅前だかのマンションが話題になってたけど、
あの辺りでピークを確信したよｗ

[10370: 匿名さん]

そういえば平成バブルの頃には富士とか三島に住んで新幹線で通勤するなんて話があったな、あんな感じか。

[10371: 匿名さん]

>>10369 匿名さん

JR平井駅前のタワマンが認可だと。記事を見たときフェイク記事かと疑ったわ。

行政は金かけずに街がきれいになるしデベは儲かるし地権者はあぶく銭入るし。三方良し。その金を実質負担してるのマンション購入者だけどね！

[10372: 匿名さん]

いいんじゃない、マンション購入者もそれなりに価値のある部屋を買ってるわけだから
北側で日陰になる隣接地権者だけがちょっと損してるくらいでしょう

[10373: 匿名さん]

誰か呼んだ～～？
公正中立　駅ランキング
それなりの数>>飯田橋>中目黒>川崎>北千住>蒲田>麻布十番＞大宮>大井町>広尾>赤羽>浅草>荻窪>下北沢>白金高輪>町田≒八王子>勝どき>みなとみらい>新大久保>月島>三軒茶屋>錦糸町>浅草橋>日暮里≒高円寺>川口>王子>巣鴨>浦和>武蔵小杉>大塚>学芸大>西日暮里≒阿佐ヶ谷>亀戸>門前仲町>豊洲>新小岩>目白>綾瀬>練馬>小岩≒駒込>代々木上原>大山≒川越>西新井≒田端>板橋≒田園調布≒所沢>亀有>竹ノ塚>南千住>平井>金町>東陽町>豪徳寺>武蔵浦和≒志木>木場>東雲>和光>多摩川>西川口>朝霞>浮間船渡>春日部>熊谷>葛西臨海公園>秩父>1000駅以上

[10374: マンション検討中さん]

>>10373 匿名さん
町田と八王子のランク高すぎない？

[10375: 匿名さん]

話は変わるけど、これだけスルガ銀、tateru等の株価が問題行為で暴落してる中、まだ、佐々木蔵之介がサラリーマンターゲットの新築アパート購入をCMで宣伝してるのって、どうなんかね

[10376: 匿名さん]

>>10373 匿名さん

出典は？ジェイアール限定の東京都の資料とは違うよ？

[10377: ご近所さん]

>>10373
葛西臨海公園とか、秩父とか入ってるのが笑える。
うちが上の方にあるからいいけどねー。

[10378: 匿名さん]

東京駅周辺の軒並み高い飲食を避けて在勤ランチ難民が神田方面行ってる、って都市伝説ですか？
店舗が成り立つうちは二、三軒束ねてマンション転用するにはまだまだかかりそうな。
日本橋◯◯町って廃業した繊維関係が多いと聞きます（茅場町の証券会社的）

[10379: マンション検討中さん]

馬喰町は繊維問屋がバンバン潰れてマンションorホテルなってるね
兜町すらもちょいちょいマンションなってるの見るとよく言われる東側シフトって大嘘だなと
日本橋って中央通り沿いのごく一部を除いてオフィスとしては完全に終了したわけで
単に大手町丸の内に集中してるだけというのが真実

[10380: 匿名さん]

オフィス集約需要に応えた大規模ビル真隣でも、土地自体が大きくないところはマンションくらいにしかならないんですよね。
生活利便施設があるわけでない価格だけ中央区にユーザーがどこまでついて来てくれることか…、ペンシルビルがペンシルマンションに変わるだけって気も

[10381: 匿名さん]

日本橋◯◯町はまぁ住める。人が住んでた歴史があるからね。教育環境も治安もいいし商業は歩けばすぐ人形町、三越前だし。
丸の内大手町日本橋に本社機能が集中して、住宅地化してきてるってのはそうだと思うけど、それが悪いことかどうかは不明。地価は相変わらず凄い勢いで上がっている。
個人的にはもう少し安くても郊外の方がのんびり過ごせそうで良いかなと思うけど。

[10382: 匿名さん]

>>10381 匿名さん
しかし室町三丁目のとこに取り残されたビルはかなり変なんだけど、なんであんなことになるのかね
坪5000万円くらい提示してあげれば売ってくれたんじゃないのかね

[10383: 匿名さん]

副都心の方が安いし 庶民は無理せずに

[10384: 匿名さん]

>>10382 匿名さん

提示出来る身分になってから言ってくださいて所やろ笑

[10385: 匿名さん]

>>10379
戦前戦後は上野を中心として栄えてきた。
昭和の高度成長期は新宿渋谷を拠点に西側の田畑が開発された。
今はその役目を終えた東の雑居ビルが再開発で生まれ変わってる。
デベの都合というか建物のサイクルを考えると東シフトは必然。

[10386: 匿名さん]

>>10382 匿名さん

四年前近いけど
>開業から1年間の来館者数（既存のコレド室町1を含む3館合計）は当初目標の1700万人を上回り、2400万人を達成、売上高も当初目標の110億円（3館合計）を大きく超えた。

売上20倍の新宿伊勢丹よりJRに近い紀伊国屋の隣とか道一本挟んだ旧丸井の売買事例で平米2,500万くらい。
室町に平米1,500万の価値ないでしょう笑デベが笛吹いても客は踊ってない

[10387: 匿名さん]

日本橋○○町の裏路地は昭和の香りが残る数少ない趣きのある街並みなんすよね
自分の土地建物は再開発にかかってほしいけど、いきつけのお店はそのまま残って欲しいんだよな

[10388: マンション検討中さん]

日本橋は丸の内よりずっと広いし三井と言えども一社で再開発できるエリアでなし
私鉄も通ってないので他に利害関係者もおらず、地元商店が踏ん張ってる人形町や安田不動産が小じっかりやってる浜町を除くと、虫食い状にペンシルマンション化して街のバリューが下がっているのが現状

オフィスとリテールは立地に応じての話で上も下もないが、レジは間違いなく下
しかも分譲なったら最後で50年は再開発の目もなく土地の有効活用は不可能

[10389: 匿名さん]

小じっかり笑

レジが集積すれば新規住民が八百屋魚屋通うか、と言ったらそういう話でもないのがなんとも
子ありは手狭になったら安いとこに越すって話になれば小中学校いらないし。
東側シフトというより、店舗オフィスの穴を高い値段で埋めてくれる一時入居者が増えただけ、という感じ

[10390: 匿名さん]

街のバリューは市場が評価すること。地価が毎年10パー越えで上がってる現象があとどれくらい続くか見ものですね。

[10391: 匿名さん]

東京の都市計画ってどれくらい先を見越して決まってるのかね。駅とその街の特色が、再開発タワマンでどこも個性ない街になっていく。

[10392: 匿名さん]

>>10391
それはしゃーない・・・

駄菓子屋毎日行くか？コンビニのほうが便利だろ？
提灯横丁が～とか言うけど老舗だろうが中小だろうが生き残るところは、
どんな状況下でも生き残る。
寧ろ50年前の家賃据え置きに甘んじてるような商売してるところはさっさと潰すべき。

[10393: 匿名さん]

>>10388 マンション検討中さん

細切れの土地の権利関係をきれいにするために再開発事業やって、タワマン建てて土地共有で高度に細分化。

権利関係の複雑さが平面から立体化しただけという。また100年後に権利変換やるのか笑

[10394: 匿名さん]

>>10391 匿名さん

東京に限らず日本はほとんど何も計画してないって世界じゃないかと。
大都市圏以外は、利用価値がないから期待してなくてもそんなに大きく変わらない。
東京都は、旧耐震マンションの玉突き建て替え制度創設の発表してるけど（国交相も似たような話を発表）
住居専用地域とかは上手くやらないと近隣住民との訴訟沙汰になり兼ねない。もっとも、それくらいやらないと
コープオリンピアみたいに高さ規制がネックになって、他の住民は建て替えしたいのに
二割持ってるテナントが減床困るで頓挫、って話になり兼ねない。
どっち転んでも丸く収まる話にはならない…。
まあ建て替えチョイスがあるだけタワーよりはマシだけど
（壊すに建てると同じくらい金かかってしかも余剰床増やすとか、人口増えなきゃ超都心でもやる意味ない）

[10395: マンション検討中さん]

建て替えによる容積率の緩和と同時に、ずっと議論されている絶対高さ規制の緩和が出てくるだろうから、都心の低層はアップサイドあり。日照規制は確実に残るので南北に長い敷地のマンションだとより良いね。

[10396: 匿名さん]

コープオリンピア問題は耐震性優先か表参道の低層の街並み維持かが論点
地権者が悪いとの論点のすり替えはいかんですよ
耐震性も街並みもどちらも行政にも責任があることを考えると渋谷区が補助金で解決してやるのが妥当でしょ

[10397: 通りがかりさん]

スーパーシティ構想が立ち上がってるようですね。
今朝も座長の竹中平蔵氏が中国はもっと進んでいる規制緩和を加速していかなければと話していました。
東京の都市開発にも影響大きいんでしょうね。

＞政府は１５日、国家戦略特区制度を活用した最先端都市「スーパーシティ」構想について検討するための有識者懇談会（座長・竹中平蔵東洋大教授）の第２回会会合を開いた。
　会合では、自動運転車両など先端技術の導入に向けて、必要な住民との合意形成の方法について話し合ったほか、関係府省の担当者へのヒアリングも行った。
　片山さつき地方創生担当相は会合で、「われわれの未来のためにどういうことができる都市を作ろうとしているのかを示すことが大切なポイントだ」と強調した。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181115-00000595-san-pol

[10398: 匿名さん]

23区をまたいだ駅との坪単価比較のデータが出ていますね。これをみると大田六郷が一番恥ずかしい。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000057.000018769.html

[10399: 匿名さん]

六郷はクソ下町だし川崎はあれだけ再開発されて人も集まってるししゃーない。
立地なりの値段になっているだけ良心的とも言えるのでは？

[10400: 匿名さん]

上記データを見ると六郷土手、小岩、篠崎は恥ずかしいね。都内とは言えない。