23区内の新築マンション価格動向（その67）

[匿名さん]

アベノミクスのおかげで湾岸部独り勝ち
その66　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310807/

[6830: 匿名さん]

いやタワマンが地震や津波にどれくらい耐えるか早く観たいなぁ

[6831: 匿名さん]

＞いやタワマンが地震や津波にどれくらい耐えるか早く観たいなぁ

でも戸建からだと見えないよ
先に甚大な被害に遭ってしまうから…

[6832: 匿名さん]

>6827

高層建築物は検査がしっかりしてるから、
一戸建よりはそれでもマシなんですよね。

今のパワービルダー系なんて怖くて変えない。。。

[6833: 匿名さん]

10年前ぐらいのリーマンショック前ぐらいに建った物件って仕様がいいからねえ。

中古が値上がりするのにはわけがあるよね。

[6834: 匿名さん]

10年も前の技術的に劣るマンションは今さら買いたくないなあ、、、

[6835: 名無しさん]

>>6830 匿名さん
東日本大震災って有ったのしらないの？
外国人？

[6836: 匿名さん]

今のタワマンは首都圏直下地震は未体験だよね。
東日本の時とは規模が違うから、免震じゃないタワマンはどうなることか。東日本の時でさえ耐震タワマンの亀裂損傷は酷かった。制振は一番揺れが酷くなりそう。
もし地震が怖いならローンリスクを減らすため安い物件を買うことだね。23区内でも70平米程度なら3000万円台で購入できる新築マンションはまだある。

[6837: 匿名さん]

まぁ耐震と制震は基本理念が同じだしなあ

制震の方が揺れないけど受けるダメージは同じという、、

[6838: 匿名さん]

大きな地震でダメージを受けた建物って、直後に同じ規模の地震が起きると簡単に倒壊しちゃったりするんだよね。

東日本大震災をくぐっている物件とそうでない物件で比較すると、震災をくぐっていない方が次の震災の時に倒壊するリスクは低いと見た方がいいかもしれない。

[6839: 匿名さん]

タワーマンションを購入するかどうか検討する材料のコピペを張ってあげます。
タワーマンション購入の際はご参考にしてください。

[6840: 匿名さん]

> ●タワーマンションのメリット

> ①タワーマンションは、ほとんど例外なく免震構造や制振（制震）構造で建築されているので、大地震が来ても揺れが小さく、家具の転倒による怪我など二次災害に遭いにくい。

→大きな地震に耐えたとはいえ、免震装置そのものは疲労しますし、半永久的に持つものでもありません。
また、大規模な地震では大きな余震がかなりの回数にわたって繰り返し発生します。免震装置の中には、エネルギー吸収能力が衰えてしまうもので出てくるでしょう。そうした装置をいつ、どのような方法で交換するのがベストなのかという課題は残ったと考えています
http://www.taisin-net.com/solution/special_issue/87lvn70000018cso.html

→ 一方、免震のように静的荷重を受ける状況下では、建物の変形を抑えるのは剛性しかありません。
ですから、剛性があまり低下しない方が変形を抑制できますし、逆の場合はどんどん変形が進んでしまいます。
免震は、打たれ弱く脆いと言えます。
基礎固定の場合は、塑性化が履歴減衰の増大となり変形を抑制する方向に働きますから、冗長性という観点からは基礎固定の方が一枚上手です。
この現象は、最初にお話した建物の地震応答解析結果の意味するところと合致します。
以上が、過渡応答でも定常応答でも共通して見られる免震の応答特性なのです。
免震の建物は一度壊れるとどんどん変形が進んでしまいますから、免震の建物を塑性化させる設計は好ましくないということになります。
https://www.sein21.jp/NewSeinWeb/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0104...


> ②災害対策も充実しており、ライフラインが切れたときのために非常用設備（72時間自家発電装置・太陽光電源・飲料水生成装置・簡易トイレ・かまどなど）も充実している物件が多い。

→さらに、地震で停電や断水になった場合、エレベーターが使えなくなるので外出は難しいですし、水を一階から高層階まで運ぶのは相当苦労します。地震だけでなく、火事が起こった時に逃げ出しにくい事も大きな問題です。こうした災害は滅多に起こらないとはいえ、万が一の災害へ対応が難しい事が、タワーマンションの大きなデメリットといえるでしょう。
http://rh-guide.com/hudousan/tower_man_demerit.html


> ③タワーマンションは、大抵が戸数300戸以上の大規模な物件なので、ホテル並みの豪華な共用施設がふんだんに用意され、またコンシェルジュを置いて住民サービスに当たるなど、付加価値の高い物件が多い。

→ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。
http://sp.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html?page...


> ④既成市街地の駅前再開発の一環として誕生することも多いので、ペデストリアンデッキで駅まで繋いだものもあるなどアクセスが良いことに加えて買い物施設・飲食店も充実していることから、生活利便性が非常に高い。

→私も駅前に住んでおりますが、部屋によって騒音の度合いは大きく違います。
電車と反対側の部屋はほとんど気になりません。駅側は神経に障るくらい騒がしいです。
騒がしい駅側にはリビングがあるのですが、逆にリビングで子供が騒いでもテレビを大きくしても電車がうるさいので大丈夫という変な安心感も・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15656/


> ⑤多くは20階以上の高層階に限ることですが、都会の喧騒から遠い住まいであることも長所。窓を開けると、はるか下を走る車が小さく見えますが、騒音は殆ど聞こえて来ない。

→そもそも、タワマンの高層階に住めば、少なくとも地上から15m以上は離れた場所で生活することになる。そこで危惧されるのが、抑うつなどの症状だ。
　建設省建築研究所（当時）の渡辺圭子教授が1994年に発表した論文「集合住宅のストレスと居住者の精神健康」は、「高層集合住宅はその高さゆえに、外の明るさ、雨の音、樹木の緑といった外界による刺激が乏しい」と指摘する。
　また、感覚遮断研究では「刺激を極度に絶たれた被験者は無気力、抑うつなどの症状に陥りがち」だといい、渡辺教授は、高層階でもそれと同様の傾向が表れるのでは、と類推している。
　さらに、高層階での居住は「流産率が高まる」との報告もある。公衆衛生学の権威で『コワ～い高層マンションの話』（宝島社）の著者である逢坂文夫氏は、94年の研究「住居環境の妊婦に及ぼす健康影響について」で「高層階の居住者ほど流産の割合が高くなる」と発表しており、10階以上の高層階に住む女性の流産割合は38.9％に達するとしている。
http://biz-journal.jp/2017/08/post_20285.html


> ⑥タワーマンションの足元には広いオープンスペースがあって、都会とは思えない庭園が設けられるケースが多いもの。これは、出入りの際に住民に潤いを与えてくれる。また、中低層階の住戸では、その緑の景観をリビングから楽しむこともできるはずです。

→これを見た方の中には「こんなの本当に必要なの？」「誰が使うの？」と感じられた方もいると思います。
しかし、タワーマンションというのは、必ずと言っていいほど「億ション」と呼ばれる部屋がいくつも存在します。
そういった億ションを購入する人たちが満足できるマンションを計画する必要がある為、新築設計の段階で不要と思われる施設も設置しなければ販売が苦しくなる、という実情があります。
高級料理の周りに存在する花や芸術料理のようなものと同じです。
コンシェルジュがどこまで役にたつの？本当に必要なの？と言われると疑問を感じることがないわけではありません。
https://replacesupport.com/management-fee-for-tower-apartment


> ⑦眺望という無形の付加価値が付いてくる（住戸位置によって異なるものの、富士山や東京タワー、スカイツリー、レインボウブリッジといった魅力的な光景をリビング内からいつでも見ることができる）。これが最大のメリット・魅力となっている。

→ここでは代表的な入居者の不満点を2つほど挙げてみよう。まず1点目は、眺望に魅かれて高層階を選んだのに、それが実現していないという不満。
これは、中層のマンションにありがちな隣の建物で眺めが邪魔されるというものではない。窓際やバルコニーからは確かにすばらしい眺めが見られるのだが、リビングに座った状態では空しか目に入らない、ということ。
確かに大半の人は、ゆっくりとしたい休日などはリビングのソファやダイニングチェアに腰かけていることが多いはず。肝心のその瞬間（体勢で）見たいものが見えないというわけだ。
https://allabout.co.jp/gm/gc/26374/2/

[6841: 匿名さん]

>>6840
タワマン買えなかったのを拗らせた人が…
安い郊外の戸建でも買えばいいのに

[6842: 匿名さん]

いやー
欲しくないんですよね、タワマン。

[6843: 匿名さん]

まあタワマンに限らず大規模な物件は一部の不良な区分所有者による管理費滞納とかマナー違反に悩まされる事は多いようです。比較的小規模で民度の高い都心の物件だとそういう問題は起こりにくいですが、目の玉が飛び出るような価格というジレンマが。

経営者の中にはリスクを避けるためにあえて賃貸という選択肢を取る人もいます。買うより割高ですが、経費にすればいいのですから。

[6844: 匿名さん]

＞一部の不良な区分所有者による管理費滞納

体験したことありませんが脳内以外ではどこで起こってますか？

[6845: 匿名さん]

タワマン欲しくないのに、これほど膨大な量のコピペやリンク先を保存しておいて颯爽と投下してくる滑稽さんが出没したとの噂のスレはこちらですか？

[6846: タワーレジデンス最高さん]

>>6845 匿名さん

後悔する日々においては、誰しも自分を納得させる理由は必要ですよ。

いつかは前に進まないといけないので。

[6847: 匿名さん]

すごいな、掲示板にこんな量の投稿されても誰も読まないのに笑

ところで、本題のマンション価格動向ですが、マンションマニアさんが、待つ人が多いんだから価格は下がらないと言ってます。

皆さんはどう思いますか？

[6848: 名無しさん]

>>6847 匿名さん

下がると思ってる人が多いとまだ上がるよね。欲しい人が多いってことだから。

まだ上がると思ってる人が多いと下がるよね。自分がマンション買ったら、上がって欲しいと思うからね。

[6849: マンション検討中さん]

>>6847 匿名さん

予想はどうせ外れるのでしても仕方がないと思ってる派。

買える人がほしいタイミングで買えばよいと思う。

べつに絶対買わないといけないものでもない。

マンションマニア氏は、相場がどうであれ、新築買うのをお勧めするのが仕事なので、"欲しいなら今でしょ"というトークになるのはやむを得ない。