マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[916: 匿.名さん]

現実問題としては、規約違反を規約６７条に基づいて訴訟するケースは
（ほとんど）ないそうです（その前段階で既に解決しているから）。
と何かの本で読んだことがあります。

[917: 匿名さん]

>>916
たしかに。
この程度のことは、話し合いで折り合いを付けるのが一番現実的。

[918: 匿名さん]

>916
そりゃそうでしょうね。
賃貸マンションならともかく、分譲マンションで理事会相手にそんな訴訟をやるなんて無謀以外の何物でも無いですよ。
訴訟後の生活もありますからね。

総会で他の区分所有者の同意が得られなかったら、それに従うべきですね。納得できるできないはともかく、それが区分所有の宿命ですから。

[919: 匿名さん]

893な組合員に同調する必要なんてないですよ。

[920: ヒ"キ"ナーさん]

なんだか静かになってしまいましたね。
倹約家の理事長なら、法５７条とのバランスも考慮して、こんなことを提案するかも・・・

以下の事項を盛り込んだ総会議案（普通決議議案）を総会に上程することを理事会決議する。
１．総会の場において、議案審議の前に当該区分所有者の最終的な意思を
　　確認する（反論・弁明の機会を与える）。
２．１．において、行為を停止するとの確約が取れない場合は、当該区分所有者の
　　行為を規約違反と判断し、規約６７条３項１号に基づく訴訟を提起する。
３．訴訟を提起するに際しては、規約６７条４項に基づき、当該区分所有者に対し、
　　違約金としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求する。

[921: 匿名さん]

ハンドル変えるのに忙しいね。その使い分けは何？ビギナーさん。

[922: 匿名さん]

一人三役四役ごくろうさん。スレ主に理事長もお勤めですか？

[923: 匿名さん]

>920
>なんだか静かになってしまいましたね。
もうグウの音も出ないんでしょうね。

920の案、大変よろしいと思います。
標準管理規約の６７条４項に「弁護士費用」まで含んでいるのがステキですよね。
これだと管理組合の支払い無しで済みますからね。

[924: 匿名さん]

塾が負けることはないという結論でよさそうね。

[925: 匿名さん]

憲法第７６条３項
すべて裁判官は、その良心に従い独立してその職権を行い、この憲法及び法律にのみ
拘束される。

従って、本件が訴訟となった場合、裁判官は民法や区分所有法という法律には拘束
されるが、
行政機関たる国土交通省が定めた標準管理規約やこのマンションの管理組合が定めた
管理規約、総会における決議等には拘束されない。

[926: 匿名さん]

だったら国土交通省が作成した規約に意味がない？

コメントも意味がない？


そんなことはないですよね♪

[927: 匿名さん]

裁判官って良心すなわち良識で判断するってなっているのに陳腐な理屈だね。まるでビギナーさん。

[928: 匿名さん]

>>925
きがくるったような裁判官でないと塾は禁止でできないってことのようね。お気の毒♪

[929: 匿名さん]

>>925
余程国土交通省のコメントが邪魔なようね♪

[930: 匿名さん]

組合側弁護士「裁判官殿、良心に従って、国土交通省のコメントは無視して下さい！」

裁判官「何でお前に指図されないといけないの?」

[931: 匿名さん]

>908
もしかして、貴方のいう訴訟とは、
「管理規約に違反していないという理由で、塾の経営をやめさせるための訴訟」
ではない別の訴訟なのですか？

「管理規約に違反していないという理由で、塾の経営をやめさせるための訴訟」
の話だと理解できているなら、貴方が理事会決議で可能といっている訴訟が、
一体、何という法律に基づく訴訟なのか、法律の名前で示してください。

[932: 匿名さん]

>914
>民事訴訟にいたるまでの手続きなんて実は結構いい加減で簡単。

どんないい加減な訴状でも裁判はおこせますからね。
本件であれば、裁判と並行して和解交渉も行われるでしょうから、
手続き上の不備は結果オーライで終わる可能性もあります。

でも、最後まで手続き上の不備が見逃されるわけはありません。
区分所有法を根拠に裁判を起こすなら、最初から区分所有法に従うべき、
とすべきではないですか？

[933: 匿名さん]

ビギナー屁理屈に窮す♪

[934: 匿名さん]

通りすがりだが、国交省の標準管理規約なるものは、マンション管理のただのガイドですよ。
何の拘束力も法的根拠も有りませんので、誤解の無いように、ただの見本です。
ましてや裁判の判決の根拠になるなどとんでもない！　引用もないです。

法的根拠が欲しいなら民法や区分所有法が現実的ですよ。

[935: 匿名さん]

>>932
>でも、最後まで手続き上の不備が見逃されるわけはありません。
>区分所有法を根拠に裁判を起こすなら、最初から区分所有法に従うべき、
>とすべきではないですか？

その通りですね。
このケースだと管理組合が訴訟を起す形になるから、本当に理事会決議だけで大丈夫か十分に吟味してくださいね。
塾側によって手続き上の不備等が指摘されたら、勝ち負け以前の話になるかもよ。

[936: 匿名さん]

>>934
で、この塾はどうなの?そしてその理由は？

[937: 匿名さん]

>>936
我々野次馬が判断すべき事ではありません、該当の管理組合が対応するのでしょう。
納得できなければ民事裁判すれば良いのでは、集合住宅の中での事、苦情が出たら普通は如何ですか？

コジマヨシオ君みたいに　そんなのかんけいねぇ～　っていいますかね？

[938: 匿名さん]

>>937
なんだ、全然通りすがりじゃないじゃん。

[939: 匿名さん]

>937
まともな住民からの苦情ならね。

[940: 匿名さん]

複数ハンドルを使い分け、どや顔のビギナーとか、張りついて速攻で答える通りすがりとか、スレ主擁護派はご自分の意見の正当化に大変だね。

[941: 匿名さん]

>>937
スレ主は隣人のようだが、隣戸で塾を少なくとも1年前から、やっていたのに、気付かなかった。でも、子供の出入りが多いことから、塾経営を疑いだし、ネットで検索したところ、「偶然」HPを見つけ、壁の隣で金儲けをされるのが不快でノイローゼになりかけと言うのがスレ主自身の説明のようだが、これって、管理組合関係ないでしょう。

確かに、他の組合員にしたら、「そんなの関係ねぇー」でしょうね。

[942: 匿名さん]

>935
932です。

ビギナー（＝匿.名？）さんよりはるかにまともな反応をされる方が現れて少し安心しました。
何度同じことを指摘されてもめげない（？）方らしく、正直、辟易していましたので・・・

>塾側によって手続き上の不備等が指摘されたら、勝ち負け以前の話になるかもよ。

区分所有法が57条～60条でしつこく、「訴訟するなら集会の決議を経て来い」といっているのは、裁判所が、単なる私文書（管理規約）と単なる個人の行動（塾）の整合性を判断することなど不可能だから、です。

ものすごく平たい表現でいうと、

「その辺は裁判所で面倒見切れないから、とりえあず、管理組合（その管理規約を定めた主体）が
　規約違反だと判断してることを確定させてから裁判所に来てくれ！
　そしたら、その管理規約に基づく個人の権利の制限が、区分所有法に合致しているか裁判所が判断してやる。」

という立法＆司法からのメッセージなので、区分所有法の場合は特に、適正な手続きを踏むことが重要だと考えています。

[943: 匿名さん]

>940
＞複数ハンドルを使い分け、どや顔のビギナーとか、張りついて速攻で答える通りすがりとか、スレ主擁護派はご自分の意見の正当化に大変だね。

いや、塾擁護派だって十分大差ない行動に見えますが・・・

ビギナーさんとは何度も議論になっており、辟易しているとまで書きましたが、
それは彼が法律にうとい上に強情というだけで、彼のスタンス（みたところスレ主より）は別に否定しません。

私も、標準管理規約12条をそのまま使っているマンションで、
管理組合と何のネゴシエーションもなく塾をはじめ、
理事会から違反を指摘されて下手に出るどころか強攻策でくる相手に、同情の余地はないと思ってます。
では実際にどうなるかの予想は、890に示したとおりです。

なお、標準管理規約やそのコメントは、管理組合（執行機関は理事会）が管理規約を制定・運用するにあたって、
こうすればよいという助言なので、裁判所ではほとんど意味を持たないでしょう。まあ、

「コメントにこうかいてあるので、塾が禁止事項だとは思わなかった。それが自然な解釈だ。
　総会でいまさら規約違反だといわれても、そんなの後だしジャンケンだ。」（遡及性）

という理屈を唱えることは可能ですが、それが裁判で認められる気はしません。

[944: 匿名さん]

区分所有者の共同の利益に反しない範囲の個人の権利をも規約で制約することの正当性があるかどうかが問われているのです。塾経営者が規約に同意のうえで購入したとしても標準管理規約コメント読んでそのように理解していたと言えば何ら不思議はありません。結局は区分所有者の共同の利益に反していればＮＧ、そうでなければＯＫとの判断が下るでしょう。

[945: 匿名さん]

>>943
塾擁護派と言うのはいないでしょう。個別に判断されると言う意見ばかりですよ。

[946: 匿名さん]

国土交通省のコメントは周知徹底されていますから、当然裁判所も無視できません。

国が周知徹底しているものに従って、規約違反にされてはたまりません。

[947: 匿名さん]

＞国土交通省のコメントは周知徹底されていますから、

え？
そんなの周知徹底されてるか？
いつどこで？

少なくとも、デベが契約前後に行う管理規約（この時点では案）の説明時にも触れられないし、
管理組合の最初の臨時総会でも標準管理規約のコメントになんかふれられない。
ふれるように国土交通省が指示してるなんて話も聴いたことない。

たまたま知っているマニア以外の管理組合員にとっては、
自分とこのマンションの管理規約の文章として書いてあることが全てだろ。

[948: 匿名さん]

>>943
>私も、標準管理規約12条をそのまま使っているマンションで、
>管理組合と何のネゴシエーションもなく塾をはじめ、

デイトレードするのに、許可をとりますか？

[949: 匿名さん]

>>947
徹底は知らんが、
「マンション標準管理規約（単棟型）」
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

の中で、

マンションが重要な居住形態となっている中で、マンションの快適な居住環境を確保するため、区分所有者は、具体的な住まい方のルールを定めておくことが重要であるとともに、社会的には、マンションを社会的資産として、その資産価値を保全することが要請されている。

このような状況の中で、管理組合はマンションを適正に管理するよう努め、国は情報提供等の措置を講ずるよう努めなければならない旨の適正化法の規定を踏まえ、国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。

となっているね。

さらに、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に従い、「マンション管理適正化推進センター」「マンション管理士」が、管理組合の管理者等その他の関係者に対し情報提供しているって、こと。

素人が知らないからって、理由は通らない。

[950: 匿名さん]

>947
原始規約の文言が標準管理規約そのままで、且つ管理会社から特段の説明がない場合、その意図するところは標準管理規約コメントと同じであると理解されます。

[951: 匿名さん]

現に周知徹底されてないのは事実だから、書いた役人に責任とらせよう。

[952: 匿名さん]

>>951
>現に周知徹底されてないのは事実だから、

マンション管理士は、試験問題によくでるから、皆知っているよ。

[953: 匿名さん]

>>950
当然でしょうね。もし、このマンションだけ、営利活動を禁じるのであれば、「住戸内での営利行為を一切禁じる」とかしないといけないでしょう。でも、それが、有効とはとても思えないですがね。

[954: 匿名さん]

>946
標準管理規約は管理規約のテンプレとして国土交通省が作成して配布している文書であり、
そのコメントは運用にあたってのアドバイスとの位置づけになります。
いずれも、アドバイスの相手となるのはマンション管理組合です。

塾経営者の方が、管理組合総会の場で、
　
　管理組合員のみなさんが素人なだけで、この程度の塾は認められるべきなのです。
　なぜなら、このマンションの管理規約は国土交通省の標準管理規約そのものであり、
　その標準管理規約のコメントとして国土交通省が出している文書には、これこれこういう記述があるから。

って主張をされるのであれば、標準管理規約およびそのコメントの正しい使い方の一環だと思います。
（正直、私には、その主張が管理組合員に認められそうな気はしません）

裁判所には、集会で管理規約違反が確定した状態でこの話が持ち込まれるはずなので、
裁判では、管理規約の一言一句の解釈などが論点になることはありません。
ましてや、このマンションの管理規約とイコールではないテンプレ（標準管理規約）や、
さらにそのテンプレの解説文（標準管理規約のコメント）は、基本的に論点にはなりません。
（強いて言えば、943のロジックですが・・・）

裁判では、この塾の実態をふまえた上で、その経営を制限することが、
区分所有法が管理組合に対して認めている個人の権利を制限することの範囲内か、が焦点になります。
これは、この塾が、区分所有法6上の共同の利益に反する行為といえるかどうかを判断する、と同じことを言っています。

[955: 匿名さん]

>>954
>この塾が、区分所有法6上の共同の利益に反する行為といえるかどうかを判断する、と同じことを言っています。

に同意します。スレ主さんや「他の」マンションの住民らしき方の投稿では、何が「共同の利益に反する」のか不明です。「五月蠅い」と言うのがありましたが、多数の住民が五月蝿く思うような行為が塾で行われるとは到底想像できません。

しかし、ビギナーさんなどの塾反対派の論理・争点は別なのですよ。
・このマンションは住居専用なので、国土交通省のコメントと関係なく、営業行為はすべて禁じられるべきである
・理事会が規約違反と認め（何に対してかは不明）警告書を出した
・理事会が規約違反と認め警告をした行為を続けることが、さらに規約違反となる
と言うことであり、そこで、そもそも規約違反なのかどうかということで、国土交通省のコメントが出てくるわけです。

塾経営者は、おそらく、スレ主さんたちが「警告書」とするものを理事会から受け取り、警告書の元になる規約や、規約違反の事実について尋ねたものと思いますが、理事会側は、「共同の利益に反する」事実が提示できなかったのではないでしょうかね。ここの情報が欠落しているので、何とも言えません。

裁判前提ではないので、まず、塾が住居専用に反するか、反しないのか、国交省のコメントが重要なポイントになるわけです。

いずれにしろ、まず、裁判にはならないと思います。

ですので、「裁判」を議論している方と、「住居専用に関しての規約違反」を議論している方が、入り乱れて、話が噛み合ってないのではないかと思う次第です。

[956: 匿名さん]

投稿が1000件に近くなっていますので、新スレを建てました。適宜移動してください。

マンションで塾を経営【その５】

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/332255/

[957: 匿名さん]

>>955
>ですので、「裁判」を議論している方と、「住居専用に関しての規約違反」を議論している方が、入り乱れて、話が噛み合ってないのではないかと思う次第です。

そりゃそうでしょう。
どう見ても区分所有法や民法からは、「塾禁止」とはできない。そうなると、管理規約の第12条をよりどころにするおよび理事会の判断を支持するしかないのだが、ここにも国交省のコメントという厄介なものがある。だから、自分が知らないことを盾にしてコメントなど無関係と突っぱねて、理事会の判断が正だなどと頑張るしかない。

客観的に「共同の利益に反する行為」かどうかについて論じるのでは、不利であることを誰よりも良く分かっているのは、塾全面反対派でしょうね。

[958: 匿名さん]

>957
私は、双方折れなければ「共同の利益に反する」か否かの争いになると考えており、
かつこの塾の場合は管理組合側が勝つだろうと予想しているのですが、
「塾全面反対派」には入ってないということになるんですかね？
（この塾限定反対派、になるのかな？）

[959: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[960: 匿名さん]

>958
>この塾限定反対派
ですか、それはある意味妥当な考え方で、各種事例やコメントから見ても矛盾しません。

>この塾の場合は管理組合側が勝つだろうと予想している
具体的にどのような点が「共同の利益に反する」とお考えですか？

実は私も出来ればこの塾は止めた方が望ましい状況であると考えている口ですが、今までに得られた状況だけでは管理組合が不利な感がしているので、勝つと予想される方の見解をぜひお聞かせください。

[961: 匿名さん]

このマンションの塾は閉鎖し住居専用になったそうですから、新スレは塾と制限せずに一般的な事業に変更しましょう。

[962: 匿名さん]

暴力排除条例を採用し暴力団住民をマンションから追い出した例によると
マンション所有者は暴力団組員の家族である。
マンションに来客として暴力団組員が訪問を繰り返す。
このことから、応接室が組事務所として利用されているとの判断により
住民である暴力団組員が逮捕され居室はマンション所有者は部屋の明け渡しを求められた。

[963: 匿名さん]

>このマンションの塾は閉鎖し住居専用になったそう

元々住居専用だったのに、何を言っているの？

[964: 匿名さん]

＞＞９６２
暴力団って、スレ主のことではないですよね？

全然関係のない例をだされても・・・。

[965: 匿名さん]

>962
置き換えるとこんな感じか。

塾排除条例を採用し塾経営住民をマンションから追い出した例によると
マンション所有者は塾経営者の家族である。
マンションに来客として塾の生徒が訪問を繰り返す。
このことから、応接室が勉強部屋として利用されているとの判断により
住民である塾経営者が咎められ居室はマンション所有者は部屋の明け渡しを求められた。

妥当がどうか良く考えてみよう。