マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[901: 匿名さん]

十分でしょう。でもビギナーには理解できないだろうね♪

[902: 匿名さん]

ルールにないことをルール違反とすれば、当然、誤審判。

スポーツをやっておれば、子供でも分かること。

[903: 匿名さん]

>901,902
総会に、スポーツをやっている人が多く出ればいいですね。

[904: 匿名さん]

理事会は恣意的にルールを決めることはできない。どこにも規則として明示されていない事象で警告書を発行することもできない。ましてや相手の弁明を聴かずに警告書を発することもない。常識的にはね。

[905: 匿名さん]

>>903
仮に法律に疎く常識のない組合員が誤った結論を導けば、無視すればよいでしょう。

[906: 匿名さん]

>904,905
>無視すればよいでしょう。

なるほど。戦略はよ～くわかりました。

[907: 匿名さん]

>891
あなたがマンション管理士でないことだけは分かりました。
この件は、マンション管理士試験の過去問になってます。
グレーでもなければ、判断が分かれるわけでもない、ただの決まりごとです。

http://www20.tok2.com/home/tk4982/H16/H16-mank-kai.htm
Q
建物の管理又は使用につき区分所有者の共同の利益に反する行為に関する訴訟の提起は、
規約で定めでも、管理者がすることができるものとすることはできず、集会で決議しなければならない。
A
正しい。

管理規約は法ではありません。
区分所有法で定める手続きを踏まずに、区分所有法の義務違反で訴訟を起こすのは不可能です。
理事会決議で訴訟を起こしたいなら、区分所有法以外の違法行為を探してください。

付け加えるなら、専有部分での塾経営そのものを、区分所有法以外で違法とするのはまず無理です。
管理組合との何らかの合意の下であれば、専有部で塾を経営しているケースは珍しくなく、
そこに違法性はありません。
限度を超えてうるさい、とか、共用部分を破損したという事実があれば、
他の法律を根拠とした訴訟が起こせるケースがありえますが、
その場合は、静かにしろ、とか、弁償しろ、という判決がでるだけで、塾経営そのものは否定されません。

もちろん、管理組合との合意があればなので、このスレの塾には当てはまりませんが。

[908: 匿.名さん]

>>907 さん

区分所有法５７条～６０条に関しては、標準管理規約６６条に規定があります。
これについては、あなたのおっしゃるとおり、訴訟の提起については総会決議が必要です。
また、管理組合の管理者（＝理事長）が原告（任意的訴訟担当）となります。

わたしが書いているのは、標準管理規約６７条に関してです。

参考ＵＲＬ：http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_I-1.html

[909: 匿名さん]

>>908
ビギナーさんのリンクはいつもケースが違うから無視しましょう。

[910: 匿名さん]

>907
専門家に歯向かったって無理だよ。格が違う。

>908
なるほど。
管理組合代表者Ａとしての提訴ならば、標準管理規約６７条の規定により総会決議無しで提訴できると言うことですね。
凄いですね。やっぱ管理士では手が出ないほど奥が深いなぁ．．

>909
>無視しましょう。
やっぱりその戦略なんですね。

[911: 匿.名さん]

>>908 の続き

標準管理規約６７条を理解するためには、つぎの整理が必要です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/461
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/739
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/res/91

[912: 匿.名さん]

>>910 さん
>管理組合代表者Ａとしての提訴ならば、標準管理規約６７条の規定により総会決議無しで提訴できると言うことですね。

理屈はそのとおりです。
しかし、たとえば、「規約違反となる行為」が「共同の利益に反する行為」にも
該当することが明らかである場合がありますが、標準管理規約６７条による提起と
区分所有法５７条による提起とでは、手続きに関して、ギャップが大きすぎるとの
批判があります。このケースでは、やはり区分所有法５７条で提起すべきであると
思います。

[913: 匿名さん]

>912
なるほど。よくわかりました。

[914: 匿名さん]

とどのつまり、
標準管理規約の12条をどのように解釈し運用するか
標準管理規約の67条をどのように解釈し運用するか
は、このようにそれぞれの解釈に少なくない差が生じることが明らかということですな。

現実問題としては、理事会で「67条に基づき、訴訟します。」と決議した場合、それに表立って反対し問題提起するのは塾の経営者とその関係者程度でしょうから、結局裁判で争うことには違いが無さそうです。民事訴訟にいたるまでの手続きなんて実は結構いい加減で簡単。

[915: 匿名さん]

>914
>民事訴訟にいたるまでの手続きなんて実は結構いい加減で簡単。
実務家らしい生々しいコメントですね（笑）。

>理事会で「67条に基づき、訴訟します。」と決議した場合、それに表立って反対し問題提起するのは塾の経営者とその関係者程度でしょうから、結局裁判で争うことには違いが無さそうです。
わたしもそう思います。

[916: 匿.名さん]

現実問題としては、規約違反を規約６７条に基づいて訴訟するケースは
（ほとんど）ないそうです（その前段階で既に解決しているから）。
と何かの本で読んだことがあります。

[917: 匿名さん]

>>916
たしかに。
この程度のことは、話し合いで折り合いを付けるのが一番現実的。

[918: 匿名さん]

>916
そりゃそうでしょうね。
賃貸マンションならともかく、分譲マンションで理事会相手にそんな訴訟をやるなんて無謀以外の何物でも無いですよ。
訴訟後の生活もありますからね。

総会で他の区分所有者の同意が得られなかったら、それに従うべきですね。納得できるできないはともかく、それが区分所有の宿命ですから。

[919: 匿名さん]

893な組合員に同調する必要なんてないですよ。

[920: ヒ"キ"ナーさん]

なんだか静かになってしまいましたね。
倹約家の理事長なら、法５７条とのバランスも考慮して、こんなことを提案するかも・・・

以下の事項を盛り込んだ総会議案（普通決議議案）を総会に上程することを理事会決議する。
１．総会の場において、議案審議の前に当該区分所有者の最終的な意思を
　　確認する（反論・弁明の機会を与える）。
２．１．において、行為を停止するとの確約が取れない場合は、当該区分所有者の
　　行為を規約違反と判断し、規約６７条３項１号に基づく訴訟を提起する。
３．訴訟を提起するに際しては、規約６７条４項に基づき、当該区分所有者に対し、
　　違約金としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求する。

[921: 匿名さん]

ハンドル変えるのに忙しいね。その使い分けは何？ビギナーさん。

[922: 匿名さん]

一人三役四役ごくろうさん。スレ主に理事長もお勤めですか？

[923: 匿名さん]

>920
>なんだか静かになってしまいましたね。
もうグウの音も出ないんでしょうね。

920の案、大変よろしいと思います。
標準管理規約の６７条４項に「弁護士費用」まで含んでいるのがステキですよね。
これだと管理組合の支払い無しで済みますからね。

[924: 匿名さん]

塾が負けることはないという結論でよさそうね。

[925: 匿名さん]

憲法第７６条３項
すべて裁判官は、その良心に従い独立してその職権を行い、この憲法及び法律にのみ
拘束される。

従って、本件が訴訟となった場合、裁判官は民法や区分所有法という法律には拘束
されるが、
行政機関たる国土交通省が定めた標準管理規約やこのマンションの管理組合が定めた
管理規約、総会における決議等には拘束されない。

[926: 匿名さん]

だったら国土交通省が作成した規約に意味がない？

コメントも意味がない？


そんなことはないですよね♪

[927: 匿名さん]

裁判官って良心すなわち良識で判断するってなっているのに陳腐な理屈だね。まるでビギナーさん。

[928: 匿名さん]

>>925
きがくるったような裁判官でないと塾は禁止でできないってことのようね。お気の毒♪

[929: 匿名さん]

>>925
余程国土交通省のコメントが邪魔なようね♪

[930: 匿名さん]

組合側弁護士「裁判官殿、良心に従って、国土交通省のコメントは無視して下さい！」

裁判官「何でお前に指図されないといけないの?」

[931: 匿名さん]

>908
もしかして、貴方のいう訴訟とは、
「管理規約に違反していないという理由で、塾の経営をやめさせるための訴訟」
ではない別の訴訟なのですか？

「管理規約に違反していないという理由で、塾の経営をやめさせるための訴訟」
の話だと理解できているなら、貴方が理事会決議で可能といっている訴訟が、
一体、何という法律に基づく訴訟なのか、法律の名前で示してください。

[932: 匿名さん]

>914
>民事訴訟にいたるまでの手続きなんて実は結構いい加減で簡単。

どんないい加減な訴状でも裁判はおこせますからね。
本件であれば、裁判と並行して和解交渉も行われるでしょうから、
手続き上の不備は結果オーライで終わる可能性もあります。

でも、最後まで手続き上の不備が見逃されるわけはありません。
区分所有法を根拠に裁判を起こすなら、最初から区分所有法に従うべき、
とすべきではないですか？

[933: 匿名さん]

ビギナー屁理屈に窮す♪

[934: 匿名さん]

通りすがりだが、国交省の標準管理規約なるものは、マンション管理のただのガイドですよ。
何の拘束力も法的根拠も有りませんので、誤解の無いように、ただの見本です。
ましてや裁判の判決の根拠になるなどとんでもない！　引用もないです。

法的根拠が欲しいなら民法や区分所有法が現実的ですよ。

[935: 匿名さん]

>>932
>でも、最後まで手続き上の不備が見逃されるわけはありません。
>区分所有法を根拠に裁判を起こすなら、最初から区分所有法に従うべき、
>とすべきではないですか？

その通りですね。
このケースだと管理組合が訴訟を起す形になるから、本当に理事会決議だけで大丈夫か十分に吟味してくださいね。
塾側によって手続き上の不備等が指摘されたら、勝ち負け以前の話になるかもよ。

[936: 匿名さん]

>>934
で、この塾はどうなの?そしてその理由は？

[937: 匿名さん]

>>936
我々野次馬が判断すべき事ではありません、該当の管理組合が対応するのでしょう。
納得できなければ民事裁判すれば良いのでは、集合住宅の中での事、苦情が出たら普通は如何ですか？

コジマヨシオ君みたいに　そんなのかんけいねぇ～　っていいますかね？

[938: 匿名さん]

>>937
なんだ、全然通りすがりじゃないじゃん。

[939: 匿名さん]

>937
まともな住民からの苦情ならね。

[940: 匿名さん]

複数ハンドルを使い分け、どや顔のビギナーとか、張りついて速攻で答える通りすがりとか、スレ主擁護派はご自分の意見の正当化に大変だね。

[941: 匿名さん]

>>937
スレ主は隣人のようだが、隣戸で塾を少なくとも1年前から、やっていたのに、気付かなかった。でも、子供の出入りが多いことから、塾経営を疑いだし、ネットで検索したところ、「偶然」HPを見つけ、壁の隣で金儲けをされるのが不快でノイローゼになりかけと言うのがスレ主自身の説明のようだが、これって、管理組合関係ないでしょう。

確かに、他の組合員にしたら、「そんなの関係ねぇー」でしょうね。

[942: 匿名さん]

>935
932です。

ビギナー（＝匿.名？）さんよりはるかにまともな反応をされる方が現れて少し安心しました。
何度同じことを指摘されてもめげない（？）方らしく、正直、辟易していましたので・・・

>塾側によって手続き上の不備等が指摘されたら、勝ち負け以前の話になるかもよ。

区分所有法が57条～60条でしつこく、「訴訟するなら集会の決議を経て来い」といっているのは、裁判所が、単なる私文書（管理規約）と単なる個人の行動（塾）の整合性を判断することなど不可能だから、です。

ものすごく平たい表現でいうと、

「その辺は裁判所で面倒見切れないから、とりえあず、管理組合（その管理規約を定めた主体）が
　規約違反だと判断してることを確定させてから裁判所に来てくれ！
　そしたら、その管理規約に基づく個人の権利の制限が、区分所有法に合致しているか裁判所が判断してやる。」

という立法＆司法からのメッセージなので、区分所有法の場合は特に、適正な手続きを踏むことが重要だと考えています。

[943: 匿名さん]

>940
＞複数ハンドルを使い分け、どや顔のビギナーとか、張りついて速攻で答える通りすがりとか、スレ主擁護派はご自分の意見の正当化に大変だね。

いや、塾擁護派だって十分大差ない行動に見えますが・・・

ビギナーさんとは何度も議論になっており、辟易しているとまで書きましたが、
それは彼が法律にうとい上に強情というだけで、彼のスタンス（みたところスレ主より）は別に否定しません。

私も、標準管理規約12条をそのまま使っているマンションで、
管理組合と何のネゴシエーションもなく塾をはじめ、
理事会から違反を指摘されて下手に出るどころか強攻策でくる相手に、同情の余地はないと思ってます。
では実際にどうなるかの予想は、890に示したとおりです。

なお、標準管理規約やそのコメントは、管理組合（執行機関は理事会）が管理規約を制定・運用するにあたって、
こうすればよいという助言なので、裁判所ではほとんど意味を持たないでしょう。まあ、

「コメントにこうかいてあるので、塾が禁止事項だとは思わなかった。それが自然な解釈だ。
　総会でいまさら規約違反だといわれても、そんなの後だしジャンケンだ。」（遡及性）

という理屈を唱えることは可能ですが、それが裁判で認められる気はしません。

[944: 匿名さん]

区分所有者の共同の利益に反しない範囲の個人の権利をも規約で制約することの正当性があるかどうかが問われているのです。塾経営者が規約に同意のうえで購入したとしても標準管理規約コメント読んでそのように理解していたと言えば何ら不思議はありません。結局は区分所有者の共同の利益に反していればＮＧ、そうでなければＯＫとの判断が下るでしょう。

[945: 匿名さん]

>>943
塾擁護派と言うのはいないでしょう。個別に判断されると言う意見ばかりですよ。

[946: 匿名さん]

国土交通省のコメントは周知徹底されていますから、当然裁判所も無視できません。

国が周知徹底しているものに従って、規約違反にされてはたまりません。

[947: 匿名さん]

＞国土交通省のコメントは周知徹底されていますから、

え？
そんなの周知徹底されてるか？
いつどこで？

少なくとも、デベが契約前後に行う管理規約（この時点では案）の説明時にも触れられないし、
管理組合の最初の臨時総会でも標準管理規約のコメントになんかふれられない。
ふれるように国土交通省が指示してるなんて話も聴いたことない。

たまたま知っているマニア以外の管理組合員にとっては、
自分とこのマンションの管理規約の文章として書いてあることが全てだろ。

[948: 匿名さん]

>>943
>私も、標準管理規約12条をそのまま使っているマンションで、
>管理組合と何のネゴシエーションもなく塾をはじめ、

デイトレードするのに、許可をとりますか？

[949: 匿名さん]

>>947
徹底は知らんが、
「マンション標準管理規約（単棟型）」
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

の中で、

マンションが重要な居住形態となっている中で、マンションの快適な居住環境を確保するため、区分所有者は、具体的な住まい方のルールを定めておくことが重要であるとともに、社会的には、マンションを社会的資産として、その資産価値を保全することが要請されている。

このような状況の中で、管理組合はマンションを適正に管理するよう努め、国は情報提供等の措置を講ずるよう努めなければならない旨の適正化法の規定を踏まえ、国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。

となっているね。

さらに、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に従い、「マンション管理適正化推進センター」「マンション管理士」が、管理組合の管理者等その他の関係者に対し情報提供しているって、こと。

素人が知らないからって、理由は通らない。

[950: 匿名さん]

>947
原始規約の文言が標準管理規約そのままで、且つ管理会社から特段の説明がない場合、その意図するところは標準管理規約コメントと同じであると理解されます。