マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[776: 匿名さん]

>>773
何を言いたいのかわからないが、ここの議論の本質に影響ないでしょう。

「標準管理規約の整備の歴史」について知りたいのならば、自分でググれば良いって、わからない？ひょっとして、インターネットのビギナーさんかな？

http://www.mankan-builkan.com/category/1446255.html
が、明瞭では？

[777: 匿名さん]

単なる規約違反ならば、理事会の承認だけで提訴出来ます。　
総会で取り上げる必要も当事者から話を聞く必要もありません。
つまり、理事会は考え改めたと考えるのが自然ですね。

[778: 匿名さん]

>>777
そう思います。

理事会も管理会社に尋ねたり、塾側の反論を受けたりして、色々と事例を比較・検討されていることですから、

・ここの塾は、住居専用規定に違反していない
・塾を全面的に禁じることはできない

ことは、すぐ理解できるはずです。ですので、「規模・人数・時間帯」を聴取・検討して、制限を設ける方向ではないでしょうか。これが自然な流れでしょう。

住戸を住居として使用している限り
・人にものを教えること
・金儲けをすること
は、禁止できないわけですし、それを禁止することは、スレ主さんの目的でもないわけでしょうから、現実的な解決法を見出されることが良いでしょうね。

[779: ヒ"キ"ナーさん]

理事会が、法５７条（または、５８条）に基づく訴訟を考えているとすれば、
１．現在の状況であれば、共同の利益に反する行為と認定される可能性が高い。
２．総会決議を経ることにより、他の区分所有者に対する影響が大きいと判断
　　している区分所有者が多いことが裏付けられる。
等が要因として挙げられると思います。

[780: 匿名さん]

>776
要するにいままでさんざん引用されてきたマンカンのダイレクトリンクは、
中高層共同住宅標準管理規約の改正（平成９年２月） すら考慮されていない古い解説じゃないか、と言いたいの。

[781: 匿名さん]

>>780
だから、

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

これは、このマンションには関係ないってことですか？

あなたが、そう思うならば、問合せして結果を知らせてくださいよ。マンション管理センターはメンバーの管理組合にこういう解説をしているわけて、異論を唱えるならば、マンション管理センターに問合せをしてからにしては？

でなければ、すべての引用先のコンテンツの細かな疑問点を、投稿者が責任を負わないといけないことになるからね。

[782: ヒ"キ"ナーさん]

>>766
>でも、
http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/
>は、ほぼマンション管理センターの次の解説の通りだよね。

そうなんです。解説のとおりなんです。
重要なのは、” 住みながら小規模な学習塾を開くこと ” が一般的に認められているとは書かれていないことなんです。

[783: 匿名さん]

>>782
じゃあどう書かれているの？

住みながら小規模な学習塾を開くことが一般的に認められてない

って書いてあるの？

手間がかかるから、一度で自分の意見述べれないかな？ひっかけや釣でなくて。

[784: ヒ"キ"ナーさん]

>>783
>手間がかかるから、一度で自分の意見述べれないかな？ひっかけや釣でなくて。

>>447 にメモがあるので、それでも読んでくださいな。

[785: 匿名さん]

その前に書いたメモってやめてくれない？

それに反応したら、それは実はxxxへの反論でそれを見てくれってなるのででしょう。

今回新しくリンクを貼ったのだから、それについて自分の意見を一から述べらたらどうかな？

[786: 匿名さん]

>777
>単なる規約違反ならば、理事会の承認だけで提訴出来ます。　

真っ赤な嘘を堂々と書かないでください。

管理規約に違反しているという理由で、
管理組合が区分所有者を提訴する場合の法的根拠は、区分所有法以外にありません。
例えば、受忍限度を超えて五月蝿いなど、他の理由で訴訟を起こす場合は、
直接の被害者が原告になる必要があります。管理組合も理事会もそれを代行できません。

そして、区分所有法に基づき区分所有者を「管理規約違反＝義務違反」を理由として訴訟を起こす場合のルールは、
区分所有法の第七節（義務違反者に対する措置、57条～60条）に定められています。
おそらく今回使われるのは57条（差止請求）ですが、その第二項に
「前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。」と定められています。

標準管理規約にも、48条で以下のように定められており、区分所有法との整合がとられています。

　第４８条次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　　10 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任

777は、一行目から足を踏み外しているので、この2行目3行目も当然成り立ちません。

＞総会で取り上げる必要も当事者から話を聞く必要もありません。
＞つまり、理事会は考え改めたと考えるのが自然ですね。

[787: 匿名さん]

>>786
で、あなたの主張によると、>>777は誤っていて、理事会の承認だけでは訴えられないらしいが、あなたは結局、管理組合と理事会にどうしろと助言されるのですか？

肝心のそこを主張しないと・・・。

[788: 匿.名さん]

>>786 さん

あのぅ～、
わたしもこんなことを書いてしまったのですが、真っ赤な嘘でしょうか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/739

[789: 匿名さん]

>>788
ビギナーさん、or 匿.名さん、どっちでもいいですが、アンカーとかリンク貼るだけではなく、ポイントとなる部分だけでも引用して、主張を述べたらどうかね。

それと、はるか昔に誰にも相手にされなかったものとかを、蒸し返しているなんてことはないですよね？

[790: 匿名さん]

>788
間違いですね。

この議論は確か昨日もあったと思いますが、
管理規約という私文書に、民法その他を超えた強制力をもたせている法的根拠は、区分所有法しかありません。

例えば、管理組合との間で締結している駐輪場契約に基づく使用料を滞納している区分所有者に対する提訴であれば、
区分所有法以外にも管理組合が一方の当事者となれる法的根拠がありますので、理事会決議で提訴が可能です。
でも、この塾の差し止めを求めるケースでは、区分所有法以外に根拠とできる法律がないのです。

まあ、私は別に弁護士ではないので、全ての法律をそらんじているわけではありません。
このケースで、管理組合が一方の当事者となれる他の法律の名前が示されれば、私の間違いということになります。

[791: 匿名さん]

>787
明らかな間違いを指摘することと、管理組合や理事会への助言が何故セットであるべきなのか分かりませんが、
（むしろ、論点がぼやけるだけでは？）理事会に対しては、

議案XX
　専有部で塾を経営している区分所有者が存在する。<-単なる事実の報告
　この塾は、当マンションの管理規約違反である。　<-理事会としての検討結果の報告
　当該区分所有者に解消を申し入れるも受け入れられなかったため、
　区分所有法57条に基づく訴訟も含め、今後の対応を理事会に一任いただきたい<-総会で判断いただく事項

こんな感じの議案で総会にのぞむことをおすすめします、かな。

総会は、各区分所有者が自分で考える場なので、もとより助言などありません。
塾経営が許されるマンションがいいと思えば議案に反対するもよし。
塾経営が許されないマンションがいいと思えば議案に賛成するもよし。

[792: 匿名さん]

>>791
>明らかな間違いを指摘
させてもらうと、塾が管理規約違反であるというのは、明らかに誤りです。

理事会の誤った認識によるものですから、是正されるべきものです。

[793: 匿名さん]

>>791

>792 さんの言われるとおりですね。

もし、訴訟を視野に入れた決議をするのであれば、まずは管理規約を変更しましょう。

第1号議案　管理規約変更の件
「本マンションでは、専有部での塾の運営を禁じる」条項の追加

第2号議案　管理規約違反者への法的対応の件
区分所有法57条に基づく訴訟も含め、今後の対応を理事会に一任いただきたい


ただし、両議案とも可決して、訴訟まで行くと管理規約の条項の適法性が争点になるでしょうね。
管理組合が勝てる可能性は必ずしも高くない。しかも、法の不遡及との兼ね合いもあるから結構不利。

[794: 匿名さん]

>792　>793
791ですが、あなたがたがそうお考えなら、それはそれで宜しいのではないですか？

管理規約違反の判断が間違いと書いてあるだけで、それ以上の説明も根拠の提示も何もないので、
私の見解にも内心にも全く影響しませんが、一応拝見はしました。

私としては、

・舞台となっているマンションの現状、問題となっている塾の実態を、私は限定的にしか知らない

・理事会および管理会社は、上記の現状、実態に関して、少なくとも私よりははるかに知悉している

・問題となっている塾が「区分所有者の共同の利益に反する」かどうかの判断については、
　私が、理事会や管理会社に助言する余地はない。

・理事会が管理規約違反と判断した事実がある前提で、
　手続き論として次にどうすべきかの見解を記述したのが791

というだけです。

[795: 匿名さん]

>791,794
まったく同意します。理路整然とした説明で法的な知識の高い方と思います。
法的にも正しいですね。

>792　>793 はなぜかいつも２人ずつセットで出てきて、出ないときは２人共でてこないんですよね。
不思議だ～。

[796: 匿名さん]

規約にないことでは規約違反にはなりません。

[797: 匿名さん]

>790
間違っているのはあなたです。
騒音が共有部で発生している、共有設備の使用に関して迷惑とされる行為が行われているのであれば、管理組合は管理者としてその当事者となり得ます。

[798: 匿名さん]

>>792
理事会の判断が正しくなかったとしても外野にはどうすることも出来ない。
それを正すことが出来るのは当該管理組合の組合員か裁判のみです。

[799: 匿名さん]

理事会が「規約違反」と判断するのは自由だけど、塾の運営そのもの以外のしっかりとした明示できる違反要件を探しておかないと裁判になった場合に勝てる可能性は高くない。ご注意を。

[800: 匿名さん]

>797
では、何法に基づいてどういう訴えを起こせば良いとお考えなのですか？

[801: 匿名さん]

800ですが補足です。

797は、「管理規約違反だから」（レス777より）、「規約または使用細則等に違反する行為だから」(レス788より）を理由とした訴訟ではなく、規約や細則の如何に関わらず、違法行為が確認された場合の訴訟の話にすり替わっているのではないですか？

もちろん、他の法律に触れる行為があった場合は、理事会決議で訴訟を起こせる場合もありますよ。
但し、790までの議論の流れとは、完全に筋違いです。

[802: 匿名さん]

799
規約違反だけじゃ足りないのか？

[803: 匿名さん]

＞規約にないことでは規約違反にはなりません。
何をもって違反でないと言っているのか意味不明。
どんな解釈するの？

[804: 匿名さん]

>>802
>規約違反だけじゃ足りないのか？

誰の目から見ても「規約違反」と判断できる内容ならそれで足りるでしょうが、今回は違う。

裁判になった場合、まず間違いなく塾側の主張は「規約違反には該当しないあるいは区分所有法で認められている」でしょうから、管理組合側が「規約違反であることを前提として論理展開をすると足元から崩される可能性があります」
だから、「塾の運営というだけ」ではなくて他の違反要件を見つけておいて、「間違いなく規約違反である」と主張して裁判所で認めてもらわないとね。

[805: 匿名さん]

”住居専用”という点で騒音に対する規制が厳しくなるでしょう。
そういう点で”住居専用”という文言は有効です。
　

[806: 匿名さん]

”住居専用”という点で騒音に対する規制が厳しくなるでしょう。・・・住居用の騒音規制が適用されるという意味

[807: 匿名さん]

ここはビギナーさんしかいないようだね。

[808: 匿名さん]

弁護士さん？の登場ですか？　それは心強いですね。

[809: 匿名さん]

建築基準法の用途も違わね？

[810: 匿名さん]

消防法の規定も異なるでしょうね。

[811: 匿名さん]

>809、>810
塾をしていても住宅であることには変わりないから全て一緒です。

[812: 匿名さん]

その規定が記してあるんだ？

[813: 匿名さん]

騒音規制も住宅であることには変わりないから全て一緒なんでしょうね。

[814: 匿名さん]

住んでて何しようが基本的に勝手だろう。プライバシーの侵害の方が問題よ。騒音は基本的に住戸間の問題。共用施設は住民として利用してる限り問題なし。よってここの塾は未来永劫、稼ぎに稼ぎまくってよし。以上で閉廷。

[815: 匿名さん]

以上にわか弁護士さんからでした。

[816: 匿名さん]

あんたマンションでデイトレードして毎日億単位の金を動かしても問題ないだろうが。で、ボランティアで毎日数十人教えても、共用施設の問題もクリアだろう。で、何で塾が問題なのよ？そこを明確にできないから、絶対反対派は弱いよ。屁理屈ばかりじゃないの？

[817: 匿名さん]

建築基準法　消防法の規定が、にわか弁護士さんから披露されるのかと思った。

[818: 匿名さん]

塾は五月蠅いでしょ。

[819: 匿名さん]

”住居専用”というだけで、塾はアウトでしょ。
この規約の文言で塾終了となる。

[820: 匿名さん]

なんで？勉強しているだけじゃんか。

[821: 匿名さん]

>819
だから、住宅で塾をしているのです。問題ありません。

[822: 匿名さん]

住居専用という言葉は、非営業という意味だろう。

[823: 匿名さん]

>>818
塾でなくても隣の家の収入が気になる奴なんてもっとうざいぞ。

[824: 匿名さん]

>822
勝手な解釈は感心しませんね。

[825: 匿名さん]

五月蠅いからな～塾は。

[826: 匿名さん]

花火工場の内職を始めました。塾です。

[827: 匿名さん]

>825
勉強をしているだけで五月蝿いとは随分とボロなマンションですな。

[828: 匿名さん]

ﾎﾞﾛｲから静かにするんだろ

[829: 匿名さん]

>>827
ボロなマンションは塾禁止という、結論をひとついただきました。ありがとうございました。

うちのﾏﾝｼｮﾝはとりあえずボロなので塾はお止めくださいww

[830: 匿名さん]

普通は部屋に入ってしまえば音なんて皆無です。
行き帰りがお行儀よく出来るかどうかは地域性もあるんでしょうね。

[831: 匿名さん]

>829
それはお宅のマンション個別の問題ですので、お宅のことの組合に掛け合って下さい。
本スレとは無関係です。

[832: 匿名さん]

いや～塾は五月蠅いよ
　
五月蠅くて退居した英語塾を知っている。マジな話ね。

[833: 匿名さん]

>832
勉強をしているだけで五月蝿いとは随分とボロなマンションですな。
うちのマンションの塾は静かだよ。

[834: 匿名さん]

建築基準法　消防法の規定に引っかかるでしょ。
確定申告時にチェック入ると思うけど？　ご存じない？

[835: 匿名さん]

>>822
>住居専用という言葉は、非営業という意味だろう。
って、考えるのはビギナーですよ。

住む・生きるってことが色々な活動を伴うのは、当然。その中に、営利を目的として事業・しごとをいとなむことがあっても不思議でない。

だから、国交省のコメントがあるんだろうが。永久に理解できない？

[836: 匿名さん]

>>827
ボロなマンションは塾は五月蠅いので禁止という、結論をひとついただきました。ありがとうございました。

うちのﾏﾝｼｮﾝはとりあえずボロなので塾はお止めくださいww

[837: 匿名さん]

>>835　塾は五月蠅いから禁止なんですって

[838: 匿名さん]

マンションで塾ですか、典型的なビンボウ臭いマンションですね、引っ越しましょう！
どうせ汚いガキが俳諧するのでしょうね。

[839: 匿名さん]

>822
投資目的で購入して賃貸に出すのもダメなんですか？有り得ない。

[840: 匿名さん]

住居基準の静粛性は維持できないんでしょうね。　
　
塾が潰されて「ボロマンション・・・」と愚痴る塾経営者がいるようですが

[841: 匿名さん]

>837
五月蝿くない塾もありますので、塾＝五月蝿いというのは間違いです。

[842: 匿名さん]

騒音の話は、個別の話でしょう。で、脳の中で、「隣は金儲け」って唸っているだけじゃあないの？

まあ、共同の不利益になっているかどうか、頑張って立証して頂戴。

五月蠅いってことを言い出すこと自体が、規約違反ではないって言っているのと同じだから、いいことよ。

[843: 匿名さん]

>840

>住居基準の静粛性は維持できないんでしょうね。　

耐震偽装マンションでもなければ維持出来ます。

[844: 匿名さん]

貸し手がトラブル起こすとかマジでご不幸w

[845: 匿名さん]

スレ主のとこの塾は１年半も誰も問題にしなかったくらい静かみたいですよ。
スレ主自身はお金を稼いでると知ったら五月蝿く感じる様になったみたいですけど。

[846: 匿名さん]

君たち、本当にマンションで塾経営しているの？

[847: 匿名さん]

845　どの塾も最初は生徒一人からスタートだよ

[848: 匿名さん]

1年半で何人に増えたんだっけ？その塾は　30人？

[849: 匿名さん]

五年前は一人だったかもね。その頃はホームページもなかったようですし。

[850: 匿名さん]

ホームページで塾生を募集するようになって１年半ですから。

[851: 匿名さん]

その英語塾は防音を施したけど、トラブルが解決せずに退居していったんだよ
塾は五月蠅いからね

[852: 匿名さん]

>851
勉強をしているだけで五月蝿いとは随分とボロなマンションですな。
うちのマンションの塾は防音なんて施していないけど静かだよ。

[853: 匿名さん]

隣のお宅の声や音なんて絶対に聞こえない。
うちのお隣は良くカラオケパーティをしているけど何も聞こえない。

[854: 匿名さん]

君は塾を経営しているの？

[855: 匿名さん]

外見だけで塾がOKと判断されてもね～
それなりの用意をしてから開講するものだよ

特にマンションなら

[856: 匿名さん]

と言うことで、塾を絶対否定する意見は皆無のようですなあ。

[857: 匿名さん]

個人塾で５年で３０人とすれば、いいペースで増えているんじゃないかな

規模に見合った場所が必要ということかな

[858: 匿名さん]

未来永劫増え続けるもんじゃないでしょ。

[859: 匿名さん]

３０人程度なら規模的にも問題ないですね。

[860: 匿名さん]

俺んちは、６００戸規模の高層だから、１０戸くらいは、塾をやっているかもね。誰も気にかけんよ。子供ならば。

[861: 匿名さん]

たまたま３０人で引っかかったんだろう
元気な塾生がいたんだろうなw

[862: 匿名さん]

普通は３０人では気付かれないんだけどね

どっちにしろ気付かれたらおしまいだね。
新しい場所を探す良いｷｯｶｹだろう。

あと、確定申告も準備したほうがいいね。

[863: 匿名さん]

↑　貧乏臭い高層なんだね、ガキもセキュリティーもなんでもＯＫだろ。

[864: 匿名さん]

いや、たまたま３０人の時にホームページを見つけて、それ以来五月蝿く感じるようになっただけ。

[865: 匿名さん]

塾（子供を預かる）の基準は自治体によって異なるから、役所で調べた方がいいよ。
問題はクリアにしておいたほうがいい。

マンションの隠れ屋塾とは違うからさ。

[866: 匿名さん]

>862
確定申告は毎年していますが？

[867: 匿名さん]

君たちは、塾保険には入っているの？

[868: 匿名さん]

>>866
何の塾？　うちは英語。子供向け中学生までの。

[869: 匿名さん]

863　静かにしてろ！下品な

[870: 匿名さん]

それ以前から、隣の羽振りの良さが気にくわなかったとか。暇なおばさんにありそうな嫉妬かも。片側の意見だけ聞いても、そういうのは、わからないから、要注意。

[871: 匿名さん]

>>866
塾保険入っているの？

[872: 匿名さん]

870　そんなの相手にしなくていいでしょ　なんでいちいち相手にするの？

[873: 匿名さん]

>>866
何の塾？

[874: 匿名さん]

幼児向けの学習塾です。

[875: 匿名さん]

君たち本当に塾経営しているの？　でまかせ？　
もしかして、スレを荒らしているだけなの？