マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[716: 匿名さん]

住居兼じゃないででしょう。このマンションの場合、住居で塾を営んでいる訳ですよ。

組合員が違いが理解できないのならば、マンション管理士かマンション管理センターに相談されると良いでしょうね。

[717: 匿名さん]

>715

前提条件を明確にせず、判断の部分だけ引用されても、今回の塾の件がそれに該当するかどうかは誰も判断できないのではないかな。
前提条件があっての判断でしょ。

[718: ヒ"キ"ナーさん]

>>716 さん
>>717 さん

なにか勘違いをしていませんか？
元々 >>91 は、>>90 さんに宛てたもので一般論です。
本スレの学習塾について言及したものではありません。

[719: 匿名さん]

トラブルになるのは、だいたい個人塾だよね。
CMしているようなところは、あまりトラブルにならない。

[720: 匿名さん]

普通のマンションで塾なんてやったら、規約違反でしょ。
だからみんな”こっそり”やる。

[721: 匿名さん]

”こっそり”は語弊がある？w
迷惑をかけないようにやると言い換えておきましょうか？

[722: 匿名さん]

No.19 by トピ主　2012-12-20 21:28:27 まずはお返事をくださった皆さん、お一人お一人に感謝します。どうもありがとうございます。とりわけ、過去の判例を調べて下さった方、専らという言葉の定義を調べて下さった方、ご自身の体験をお聞かせ下さった方、大変参考になりましたし、賛否両論さまざまな見方があるのだと改めて実感いたしました。この場を借りて御礼申し上げます。管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。また結果をご報告差し上げます。



>管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

>先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

[723: 匿名さん]

>>718
>元々 >>91 は、>>90 さんに宛てたもので一般論です。
>本スレの学習塾について言及したものではありません。

？？？
「本スレに学習塾に言及しない一般論」って、このスレに書き込む意味あるの？？？

[724: 匿名さん]

もう、偽者は勘弁して→>>722
せめて、ハンネをスレ主とわかるようにして

[725: 匿名さん]

大手の塾なら、弁護士がいるからね。
法的に問題ないように運営が行われる。

事前にトラブルにならない施策が打たれているということ。

個人塾だとその辺は自前になるから、トラブルが多くなる。
　

[726: 匿名さん]

法的な問題と周辺住民とのトラブルは全く次元の異なる話、ちゃんと区別しなきゃだめだよ。
ここの塾も法的には問題ないが、いちゃもん付けてくる住民が居ればトラブルになる。

[727: 匿名さん]

>720
普通のマンションで普通に塾をする分には規約違反には当たりません。
普通というのはルール以前の問題で、普通に配慮が出来ていれば、という意味です。
それで規約違反だ何だと騒ぎ立てる輩がいても、誰も相手にはしないでしょう。

[728: 匿名さん]

訴えるなら、一番問題となる　「うるさい」　を軸に据えますね。普通。
　

[729: 匿名さん]

駐輪場や駐車場、迎えの車など。問題点がビデオで抑えられたら、塾修了ですよ。
　

[730: 匿名さん]

（失礼　修正）
問題点がビデオで証拠を押さえられたら、塾修了ですよ。

[731: 匿名さん]

（度々失礼　修正　誠にすいません）
問題点がビデオで証拠を押さえられたら、塾終了ですよ。

[732: 匿名さん]

塾（＝専有部内で対価を受け取って勉強を教える行為）と直接関係のない事象を理由に塾を止めさせることは出来ませんよ。個別の問題は個別に対応（解決）すれば良いことです。

[733: 匿名さん]

>728
勉強しているだけで何故うるさいのでしょうか？
そのようなマンションでは隣に人が住んでいるだけてうるさいと思いますが？

[734: 匿名さん]

>問題点がビデオで証拠を押さえられたら、塾終了ですよ。

1回2回では、終了にはできない。
手順としては、まず改善を求める。1回で改善されなければ何度も改善を求める。それでダメなら終了するように通達。
改善対象の事象と複数回の改善の要請はしっかりと記録に残すこと。裁判になった場合は、有効に働く。

[735: 匿名さん]

>727
>それで規約違反だ何だと騒ぎ立てる輩がいても、誰も相手にはしないでしょう。

騒ぎ立てる輩がいるいないかについては、このスレで問題になっている塾の場合は、

　スレ主
　管理組合理事会（および、その助言者としての管理会社）

が存在していますね。

次に、『誰も相手にはしないでしょう』というのは、あなたの予想ということになりますが、
それが正しいかどうかは、管理組合総会で白黒がつきます。
具体的には、総会で理事会の出した議案が否決されれば、あなたの正しさが証明されます。

そんな展開、万に一つもないと思いますが、信じるのは自由です。

[736: 匿名さん]

>735
それは、議論のすり替えですね。
ここのマンションの理事会、管理会社は「規約違反である」との間違った結論を誘導しようとしています。
相応の立場の者が「規約違反である」といえば、それを鵜呑みにする輩が沢山います。
理事会、管理会社が「規約違反ではない」と言えば、そちらの意見が多数となるでしょう。
一区分所有者と理事会、管理会社の力関係は権威主義の輩においては同等ではないのです。
先入観のない状態で採決したら結果は異なるでしょうね。

[737: 匿名さん]

塾経営者はお付き合いのある弁護士の名前入りで、第１２条の解釈についての正しい考え方を説明した文書をマンションを内全戸に配布することをお勧めします。

[738: 匿名さん]

>736
>一区分所有者と理事会、管理会社の力関係は権威主義の輩においては同等ではないのです。

だから何？
しかたないじゃないの、それが区分所有というマンションの宿命だから。
悔しかったら戸建てに引っ越せばいいだけ。

区分所有のマンションでは、どんなに納得がいかなくても大多数の意見に負けるのです。
そんなこと買う前からわかっていたことでしょ。
間違った結論とかで少数の人が反旗を振りかざしても、多数意見には勝てないのがマンションですから。

[739: 匿名さん]

>738
そのために裁判という制度があるのですよ。管理組合負けちゃうね。

[740: 匿名さん]

管理組合はまともでしょう。ここで投稿している人たちは、失敗したと思っているから必死で工作しているに過ぎない。自信あれば、ここで投稿する必要なんて、全くないからね。焦れば焦るほど、陳腐な投稿が増えるって訳だね。ビギナー何てハンドル名が示す通りでしょうね。

お気の毒ね♪

[741: 匿名さん]

ビギナーさんは塾反対派でしょ。

それは、おいておいて、

管理組合がまともかどうかはどっちでも良いことです。

争点は組合が裁判で勝てるかどうか。

[742: 匿名さん]

>740
管理会社が黒と言えば黒、白と言えば白、まともですかねぇ？とてもそうは思えませんが。

[743: 匿名さん]

>>741
まともだから、裁判しませんよ。


一部のまともでないのがプロパガンダしているだけでしょう。

[744: 匿名さん]

そうですね。理事会も考えを改めたようですしね。

[745: 匿名さん]

>>742
管理会社は、裁判を避けるでしょう。管理組合にとって、裁判は最悪の手段ですからね。万が一負ければ、アドバイスした管理会社は、どう責任をとれますか？管理会社失格は逃れない。そんな噂が立てば、他の顧客にも響くでしょう。

だから、今回も塾の正当な続け方をアドバイスして、この塾で基準に制限しようというアドバイスをしている訳です。

[746: 匿名さん]

管理会社は、一応管理組合側だから、理事会や管理組合にはNoとはなかなか言えない、その結果「理事会の言う通り規約違反かも知れないけれど、規約を改正して、塾をする場合の基準を決めて、正式に続けさせればどうか」という玉虫色のアドバイスになったのだろうね。止めさせ方を尋ねられて、続け方を答えるって、そういうこと以外には考えられないな。

[747: 匿名さん]

>746
>塾をする場合の基準を決めて、正式に続けさせればどうか」という玉虫色のアドバイスになったのだろうね。
お笑い！

管理会社としては、商用利用がない方が設備保全も清掃や管理も楽だから、塾を止めると思うよ。
塾生がマンション内において事件を起こしたり事故にあったりしたら管理会社の責任はゼロと言えるのかな？
ウチが管理会社ならハッキリと規約違反により塾はＮＧと伝え、もし商用利用をするなら管理費の増額を管理組合に要求するね。
管理会社もボランティアじゃ無いんだから。

[748: 匿名さん]

ここのマンションは、マンション管理センターのメンバーになってないのかな？

http://www.mankan.or.jp/02_union_reg/union_reg.html

年間5,000円で、30分の初回無料相談も受けられるのだが・・・。

「すでに全国で約8,000の管理組合の皆様にご登録いただいています。」らしい。

[749: 匿名さん]

>>747
>管理会社としては、商用利用がない方が設備保全も清掃や管理も楽だから、塾を止めると思うよ。

お笑い。どう違うの？週30人位の出入りが増えた位で。

むしろ、清掃や管理の仕事が増えた方が、儲かるだろうが。ボランティアじゃ無いんだから。

[750: 匿名さん]

>747
ウチが管理会社なら、、、

そんなタラレバは無用です。

[751: 匿名さん]

>>747
通ってくる子供に事故があっても管理会社の責任はゼロです。ご心配なく。

[752: 匿名さん]

>>747
仕事が無い方が良いって、主婦的発想だね。

その中、皆仕事を探しているのにね。

隣の金儲けが気になって仕方がないくらい暇ってことか。納得。

[753: 匿名さん]

>>752
その中 --> 世の中
失礼！

[754: 匿名さん]

スレ主から聞いた理事会の動きが本当なら、理事会には、塾存続の条件を詰めよう、なんて気はないよ。
だったら、

・理事会に塾経営者を呼んでヒアリング
・理事会で遵守事項の案を作成
・遵守事項案を総会議案とする

って流れしかない。

塾経営者を呼ぶのが理事会ではなく総会、という話が正しいなら、、
理事会の規約違反との判断は変わっておらず、理事会はその判断に基づく議案を出す気、ってことです。

総会では事前に周知した議案しか審議できないんだから、
総会の前に塾経営者を理事会に呼ばないなら、呼ばなくても議案を作れる状況にあるってこと。
ごく当たり前の話です。どっちよりの意見の持ち主だろうが、この解釈には関係ない。詰め将棋みたいなもん。

もちろん、総会の場での塾経営者の弁明は、その議案の採決における、個々の管理組合員の判断材料になる。
でも、あらかじめ決まっている総会の議案は不変です。それが承認されるか否認されるかに影響するだけ。

[755: 匿名さん]

いや、まだ議案は作っていない。
今回の総会では話を聞くだけ、スレ主情報からは弁明の機会と言う位置付けとは限定出来ない。
むしろ、理事会に呼ばないのは理事会だけで判断することが困難だと考えているからに他ならない。
したがって、総会での一般の区分所有者の反応、意見を踏まえて今後の対応をどうするか決めると思われる。

[756: 匿名さん]

議案は作らずに意見だけ聞くってことは、決定は臨時総会ないし来年の総会ってことじゃん。
是非いずれにせよ、住民（スレ主）からの苦情をうけ、いったんは塾に管理規約違反という申し入れをしておきながら、
そこから3ヶ月以上も後の総会に、そんな玉虫色のスタンスでのぞむ理事会なんてありえないと思うけど。

そんなんじゃ理事会が、なんで理事会でちゃん話しあった結果を総会に出さないんだ！ってつるし上げにあうよ。
塾賛成、塾反対のいずれでも、きちんと話し合った結果なら、
あとは総会でご判断いただくってスタンスでよいけど、意見決めてませんだと単なる理事会の怠慢だから。

[757: 匿名さん]

756の、【話し合った結果】というのは、理事会で話し合った結果という意味ね。

手続きにのっとって出した結論（理事会決議）を総会に出す分には、理事会の怠慢ではない。
塾経営者の意見を理事会が聞くかどうかは、オプション扱い。してもいいししなくてもいい。
管理会社の助言だけで十分と判断するのも一つの解として十分ありえる。

まあ、一般論としては理事会と塾経営者で一度話し合いをしたほうがいいとは思うけど、
この事例では、理事会として話し合いが成立する相手じゃないと判断した、ってことなんだろね。
まあ、理事会の通告に対して、弁護士名の書面なんて戦闘的なリアクションが来た以上、そう判断されても仕方ないかな。

私がこの塾の経営者なら、そんな文書は最終手段の隠し玉として胸におさめて、
まずは対面で理事長および理事一人一人を落としにいく。この塾経営者がそうしないのが不思議で仕方ない。

[758: 匿名さん]

>757
私も757さんの意見と同じだけど、たぶん話し合いはしたのでしょうね。話しても聞き入れないから警告書の発送の流れになったと思います。いくらなんでもいきなり警告書では、実務的には好ましい手続とは言えませんから。

私も「弁護士名の書面」による対応なんて、戦闘的以外の何物でも無いと思います。私が理事会メンバーでしたら、管理会社の助言などを得てしっかりと理論武装します。他の区分所有者からの目もありますので、誰からも揚げ足を取られないように粛々とすすめますね。総会での流れは、まさに754の通りになると思います。

>塾経営者の意見を理事会が聞くかどうかは、オプション扱い
その通りですね。今回は弁明の場をあえて設けることにより、万全を期した対応にしたのだと思います。
これで裁判において、「総会決議は無効だ」と塾側が反論することを実質的に封じ込めることが出来ますね。

[759: 匿名さん]

>756
区分所有法に基づく使用禁止措置や規約改定でないなら、そもそも総会の決議は要らないですし、議案は作りません。総会の結果でそういう流れにならない限りは臨時総会もないし、来年度の総会を待つ必要もないです。今回は掛け値なしに話を聞くだけでしょうね。今後の対応の理事会への一任を取り付ければ良いのですから。

[760: 匿名さん]

>759
こうやってまとめるとシンプルですね。

理事会
今後の対応の理事会への一任を取り付ければ良い。

塾側
総会決議で、理事会一任を否決させれば良い。

[761: 匿名さん]

>759
区分所有法に基づく差止請求（使用禁止よりハードルが低い）でも総会の普通決議が必要ですし、
管理組合がこの塾をやめさせる方向で動く場合に、強制力を伴う手段は、
区分所有法に基づく措置以外にはありませんよ。

[762: 匿名さん]

まあ、ここの管理組合（理事会）は、マンション管理センターのメンバーとなって、相談した方がいいと思うよ。70世帯で、年間5000円払った方が、いきなり弁護士雇って下手こくよりは、安上がりですからね。

[763: 匿名さん]

>>757
>私がこの塾の経営者なら、そんな文書は最終手段の隠し玉として胸におさめて、
>まずは対面で理事長および理事一人一人を落としにいく。この塾経営者がそうしないのが不思議で仕方ない。

ごもっとも。
ただ、スレ主の書き込みを見た感じだと、理事会側はかなり強い態度で臨んだように感じた。
塾の経営者は、法的な話は専門家ではない自分が主張しても埒が明かないと考えて、すみやかに専門家である弁護士に依頼した。
といったところじゃないかな。
戦闘的という見方も出来るけど、弁護士を入れて感情的な応酬にならない道を選択したのかも。

[764: ヒ"キ"ナーさん]

>>762

マンション管理センターに相談しても、これぐらいのことしか言わないと思います。

http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/

[765: 匿名さん]

>>763
ここの理事会は、社会経験のない感情的な方たちの集まりでしょうか？戸数の小さいマンションのようなので、輪番制かも知れませんが、理事の中には社会経験のある方もおられるでしょう。それで同じマンションの住民で組合員にいきなり強く出ますか？

また、ちょっと調べれば住居専用マンションでも塾が開けることがわかりますし、管理会社に問い合わせれば、塾は可との返答があるでしょうから、いきなり強い態度にでることはないでしょうし、出る必要もないでしょう。

ちょっと考え過ぎというか、都合の良い様に解釈しすぎでしょうね。