マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[676: 匿名さん]

＞「このマンションの管理規約（この用途制限）」が区分所有法に違反している
違反してませんよ

[677: 匿名さん]

>>673
>>663 の投稿者でありませんが、この手の説明では、どこにでも同じことが書かれていますが、

広島市だと
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第６条第１項には、「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と定めてあり、これに抵触しなければ、専有部分については区分所有者がどのような用途にも使用することができるのが原則です。

にある通りですね。

これが大原則。これに反するものは、「建物の区分所有等に関する法律」に反することになります。

[678: 匿名さん]

>>677

だから、隣で金儲けをしているのが気に入らないとか、隣で人に教えているのは気に入らない、と言う理由では、それを禁止できないのです。

当然、教室、塾を禁止するというのは、無効。

[679: 匿名さん]

一般的に、住居専用マンションでの塾の営業は問題視されることが多く。
マンションでの塾運営は無理ですね。
その証拠にフランチャイズの塾では、マンションの個人住居での開講はできません。
マンションでの塾運営はトラブルが多く運営が難しいとの長年のノウハウです。

個人での運営も同様でしょう。トラブルになります。
騒音のトラブル、駐輪場のトラブル、駐車場のトラブル、送り迎えの車のトラブル、セキュリティ上のトラブルなど
これらをクリアすることは指南のワザです。
　

[680: 匿名さん]

>だから、隣で金儲けをしているのが気に入らないとか、隣で人に教えているのは気に入らない、と言う理由では、それを禁止できないのです。
え？塾が五月蠅いってのは？

[681: 匿名さん]

”住居専用”でしょ？　塾で五月蠅くしたら、完全アウトですね。

[682: ヒ"キ"ナーさん]

>>677
後半部分も引用してくださいね。

「しかしながら、マンションという近隣が緊密に居住する特殊な住環境においては、専有部分の使用やリフォーム等におけるトラブルも多く発生しています。
このため、広範多岐にわたるマンションの管理運営を組織的かつ合理的に行い、良質な共同生活を維持していくためには、各マンションの事情に応じて、区分所有者相互の共同のルールとして、管理規約の中にある程度客観的で具体的な制限を設けることが必要となります。
これについて「マンション標準管理規約（単棟型）」の第１２条では、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に使用してはならない。」と定めています。またそのコメントとして、「住宅としての使用は、専ら居住者の生活があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」と付されています。
内職程度であれば認められると思われますが、塾やピアノ教室などは認められない場合が出てくると思われます。このような場合には用途制限に違反する営業類似行為の判断基準を使用細則で定めておくことも必要になるでしょう。」

また、区分所有法３０条１項では、
「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」
と定めており、標準管理規約１２条は有効であると思いますが・・・

[683: 匿名さん]

>>679
>一般的に、住居専用マンションでの塾の営業は問題視されることが多く。

ここのスレ主を見ても分かるように、それはその通りです。

>マンションでの塾運営は無理ですね。

たしかに「無理」と思うのが一般的かもしれないが、「規約違反」か否かと問われたら塾運営というだけでは違反とは言えない。と答えざるえない。

[684: 匿名さん]

>>682
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
の、塾部分の結論部分を引用すると

「内職程度であれば認められると思われますが、塾やピアノ教室などは認められない場合が出てくると思われます。このような場合には用途制限に違反する営業類似行為の判断基準を使用細則で定めておくことも必要になるでしょう。」

となっている通り、「認められない場合」にするのであれば「判断基準を使用細則」で定める必要があるわけです。

しかし、この塾は既に行われているので、不遡及の原則に従い、その細則は適用されない訳。過去に遡って、新しいルールは適用されないんですよ。残念ながら。

[685: 匿名さん]

>>682
>後半部分も引用してくださいね。
677には無理な要求ですよ。詭弁で煽っているだけですから。


ストローマンの詭弁

　A： 「私は子どもが道路で遊ぶのは危険だと思う。」
　B： 「そうは思わない、子どもが外で遊ぶのは良いことだ。
　　　　A氏は子どもを一日中家に閉じ込めておけというが、果たしてそれは正しい子育てなのだろうか。」

わら人形、わら人形論法、架空の論法ともいう。
Aが主張していないことを自分の都合の良いように表現しなおし、さも主張しているかのように取り上げ論破することで
Aを論破したかのように見せかける。燻製ニシンの虚偽（red herring）。論理性が未熟なため相手の主張を誤解している
場合は誤謬であるが、意図的に歪曲している場合は詭弁となる。
　

[686: 匿名さん]

>>マンションでの塾運営は無理ですね。
>
>たしかに「無理」と思うのが一般的かもしれないが、
> 「規約違反」か否かと問われたら塾運営というだけでは違反とは言えない。と答えざるえない。

いや、五月蠅かったら規約違反でしょ。

[687: 匿名さん]

塾を止めさせたい側の「希望」はわかるが、法律論的には、困難ですね。

なぜ、「共同の利益に反する行為」を止めさせる議論をしないか不思議ですね。でも、「共同の利益に反する行為」があるのかどうかがよく分からないところですね。

マンションの居住者関係者が利用するように作られているエレベータや階段の利用が共同の利益に反するとは言えないからね。

[688: 匿名さん]

>>686
>五月蠅かったら規約違反

そのロジックだと、塾経営とは関係ないでしょう。

わからないかな？

[689: 匿名さん]

>>686
>いや、五月蠅かったら規約違反でしょ。

その場合は、塾じゃなくても規約違反。

[690: ヒ"キ"ナーさん]

>>687
>塾を止めさせたい側の「希望」はわかるが、法律論的には、困難ですね。
>なぜ、「共同の利益に反する行為」を止めさせる議論をしないか不思議ですね。でも、「共同の利益に反する行為」があるのかどうかがよく分からないところですね。

>>91 に書いた記憶がありますが・・・

>マンションの居住者関係者が利用するように作られているエレベータや階段の利用が共同の利益に反するとは言えないからね。

なにを言いたいのか、さっぱりわかりません。

[691: 匿名さん]

>>五月蠅かったら規約違反
>
>そのロジックだと、塾経営とは関係ないでしょう。
>
>わからないかな？

五月蠅い塾は規約違反でしょ。

[692: 匿名さん]

五月蠅くない塾は規約違反ではないと言いたい？

[693: 匿名さん]

あらあら「ヒ"キ"ナーさん」というのは、

by 匿.名さん　2013-04-17 10:05:36

さんですか。大変ですね。ハンドル頻繁に変えないと投稿できないって。

「停止勧告等がなされているにもかかわらず、規約違反を続けていると、その規約違反を続けている行為が、共同の利益に反する行為になるというロジックがある」って、「誤った規則を守れと言ったのに、それを守らなかったことにより新たな規則違反が生じる」というロジックですか？

おもしろいロジックですね。そりゃあ無理でしょう。

[694: 匿名さん]

>>692
>五月蠅くない塾は規約違反ではないと言いたい？

と、言うかマンション内で、何をしようが、原則良い訳、

[695: 匿名さん]

五月蠅くない塾はお目こぼししてもらえるかも・・・という程度かな。

[696: 匿名さん]

五月蠅くて問題になったら、規約違反”五月蠅い”　”住居専用”　という名目が並ぶでしょうね。

[697: 匿名さん]

>>691
>五月蠅い塾は規約違反でしょ。

なるほど、そうかもしれませんね。
では、
静かな塾
の場合はどうなりますか？

[698: 匿名さん]

>>692
自宅で、テレビを見たら、規約違反ですか？

自宅で、友達と勉強会したら、規約違反ですか？

自宅で、デイトレードしたら、規約違反ですか？

自宅で、ゲームソフト開発してオンライン開発したら規約違反ですか？

[699: 匿名さん]

>と、言うかマンション内で、何をしようが、原則良い訳、
原則で言うなら、迷惑かけない、規約に違反しない　上で　何をしようが・・・・でしょうかね。

[700: 匿名さん]

>>697　五月蠅くない塾はお目こぼししてもらえるかも・・・という程度かな。

[701: 匿名さん]

>>696
>”住居専用”

永久に国交省のコメントが理解できない？

[702: 匿名さん]

>>698
迷惑かけない、規約に違反しない　上で　何をしようが・・・・でしょうかね。

[703: 匿名さん]

>673
663です。677さんありがとうございます。一応、私からも回答します。

＞Ｏ 区分所有法の何条違反でしょうか？

管理規約というのは、その運用（管理組合が権限と責任をもつ）も含め、
区分所有法に合致していることが必須です。
ちなみに、区分所有法に明記された範囲内で民法に反しても問題ありません。
区分所有法は、民法の上位にあたりますので。

で、区分所有法の何条で争われるのか、と言う質問に関しては、管理組合が訴訟で根拠に選ぶ条項次第です。
まあ、おそらく57条でしょう。そして

第五十七条
　1項　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には(以下略）

となっていますので、677さんに示していただいた6条が参照されることになります。

つまり、本件で、管理規約（その運用含む）が区分所有法に違反しているというのは、具体的には、
「この塾」が「区分所有者の共同の利益に反する行為」に当たらないとの主張に相当します。

＞Ｏ また、「このマンションの管理規約（この用途制限）」が区分所有法に違反している
＞　　ということは、住居以外の用途に供することができるという主張ですか？

違います。
「住居以外の用途に供することができる」と主張するのは、何でもよいと主張しているも同然です。
ある意味、区分所有法の存在意義そのものを否定しているに等しいです。
塾側が、そんな無謀な主張をしてくることはありえないでしょう。

・「この塾」は、「区分所有者の共同の利益に反する行為」にあたらない、
　　　　↓
・「この塾」を、「住居以外の用途に供している」とみなすべきではない

という主張になるはずです。

なお、上記の

＞することができるという主張ですか？

というのは、私個人の見解を問うているわけではない、という理解ですがよろしいですか？

663では、塾側はそう主張してくるであろう、という見解を述べているだけで、
勝敗については言及していないつもりです。（荒れるだけなので）

[704: 匿名さん]

>>701　解釈に幅があるというだけでしょ。塾に都合がいいように解釈したいのは勝手だが、、、住人という相手があることだからね。

[705: 匿名さん]

ヒ"キ"ナーさんこと匿.名さんの
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/res/91

「停止勧告等がなされているにもかかわらず、規約違反を続けていると、その規約違反を続けている行為が、共同の利益に反する行為になるというロジックがある」って、おもしろいロジックですね。

これ、皆さんどう思います？

ビギナーさん、冗談ですよね？

[706: 匿名さん]

五月蠅くて問題になったら、規約違反”五月蠅い”　”住居専用”　という名目が並ぶのですよ。

[707: 匿名さん]

五月蠅い塾は規約違反。
五月蠅くない塾はお目こぼししてもらえるかも（住人次第）・・・という程度かな。

[708: 匿名さん]

どっちみち、マンションでの塾運営は困難を極めますね。

[709: ヒ"キ"ナーさん]

>>705
>ビギナーさん、冗談ですよね？

「Ｂの強硬姿勢は共同の利益に反する行為であって、共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去できない場合に当たる。」
（http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200505120141.html　から抜粋）

「規約でその使用方法・使用目的を定めてあれば、それに反する行為を制止を無視して常時又は断続的に長期にわたって継続すれば、多くの場合共同利益違反になると認定される可能性が大きいようである。」
（http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199907.html　から抜粋）

[710: 匿名さん]

>>709

その朝日の例は、住居として使用していない場合でしょう？「匿.名さん」の頃からそういう事例ばかり出してましたよね。未だにビギナーさんですね。

だから、そもそも規約違反でないので、その事例には当てはまらないのですよ。

[711: 匿名さん]

>>706
>>707
>>708
個人の感想は、個人の感想として、忘れておきましょう。

[712: 匿名さん]

>「Ｂの強硬姿勢は共同の利益に反する行為であって、共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去できない場合に当たる。」
>（http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200505120141.html　から抜粋）

このケースは、当初の相談は「マンションの管理規約で専有部分は住居として使用とあるのに、事務所や塾に使うことは許されるのでしょうか。」ですが、回答の内容から見ると、「住んでおらず事務所としての使用」なので、明らかに規約違反です。


>「規約でその使用方法・使用目的を定めてあれば、それに反する行為を制止を無視して常時又は断続的に長期にわたって継続すれば、多くの場合共同利益違反になると認定される可能性が大きいようである。」
>（http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199907.html　から抜粋）

その規約で定められた内容が区分所有法等に反しない内容であることが前提となります。

[713: 匿名さん]

>712
>その規約で定められた内容が区分所有法等に反しない内容であることが前提となります。

標準管理規約と同じ規定ならば、区分所有法等に反するという主張は無理だよ。
このマンションの１２条は標準管理規約と同文ですから。

[714: 匿名さん]

>710
住居兼事務所ならば「他の用途に供してはならない」に違反しないと思っているのね。ふ～ん。
がんばって総会で過半数以上の同意を得てね。

総会の結論には判例などあまり意味が無いからね。

[715: ヒ"キ"ナーさん]

>>712
>このケースは、当初の相談は「マンションの管理規約で専有部分は住居として使用とあるのに、事務所や塾に使うことは許されるのでしょうか。」ですが、回答の内容から見ると、「住んでおらず事務所としての使用」なので、明らかに規約違反です。

いまは、>>91 のロジックの話をしているのですよね？

>明らかに規約違反です。

そう、あなたのおっしゃるとおり規約違反です。
そして、裁判所は、
「Ｂの強硬姿勢は共同の利益に反する行為であって、共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去できない場合に当たる。」
と判断した。

>>91 のどこがおかしいのでしょうか？

[716: 匿名さん]

住居兼じゃないででしょう。このマンションの場合、住居で塾を営んでいる訳ですよ。

組合員が違いが理解できないのならば、マンション管理士かマンション管理センターに相談されると良いでしょうね。

[717: 匿名さん]

>715

前提条件を明確にせず、判断の部分だけ引用されても、今回の塾の件がそれに該当するかどうかは誰も判断できないのではないかな。
前提条件があっての判断でしょ。

[718: ヒ"キ"ナーさん]

>>716 さん
>>717 さん

なにか勘違いをしていませんか？
元々 >>91 は、>>90 さんに宛てたもので一般論です。
本スレの学習塾について言及したものではありません。

[719: 匿名さん]

トラブルになるのは、だいたい個人塾だよね。
CMしているようなところは、あまりトラブルにならない。

[720: 匿名さん]

普通のマンションで塾なんてやったら、規約違反でしょ。
だからみんな”こっそり”やる。

[721: 匿名さん]

”こっそり”は語弊がある？w
迷惑をかけないようにやると言い換えておきましょうか？

[722: 匿名さん]

No.19 by トピ主　2012-12-20 21:28:27 まずはお返事をくださった皆さん、お一人お一人に感謝します。どうもありがとうございます。とりわけ、過去の判例を調べて下さった方、専らという言葉の定義を調べて下さった方、ご自身の体験をお聞かせ下さった方、大変参考になりましたし、賛否両論さまざまな見方があるのだと改めて実感いたしました。この場を借りて御礼申し上げます。管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。また結果をご報告差し上げます。



>管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

>先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

[723: 匿名さん]

>>718
>元々 >>91 は、>>90 さんに宛てたもので一般論です。
>本スレの学習塾について言及したものではありません。

？？？
「本スレに学習塾に言及しない一般論」って、このスレに書き込む意味あるの？？？

[724: 匿名さん]

もう、偽者は勘弁して→>>722
せめて、ハンネをスレ主とわかるようにして

[725: 匿名さん]

大手の塾なら、弁護士がいるからね。
法的に問題ないように運営が行われる。

事前にトラブルにならない施策が打たれているということ。

個人塾だとその辺は自前になるから、トラブルが多くなる。
　

[726: 匿名さん]

法的な問題と周辺住民とのトラブルは全く次元の異なる話、ちゃんと区別しなきゃだめだよ。
ここの塾も法的には問題ないが、いちゃもん付けてくる住民が居ればトラブルになる。

[727: 匿名さん]

>720
普通のマンションで普通に塾をする分には規約違反には当たりません。
普通というのはルール以前の問題で、普通に配慮が出来ていれば、という意味です。
それで規約違反だ何だと騒ぎ立てる輩がいても、誰も相手にはしないでしょう。

[728: 匿名さん]

訴えるなら、一番問題となる　「うるさい」　を軸に据えますね。普通。
　

[729: 匿名さん]

駐輪場や駐車場、迎えの車など。問題点がビデオで抑えられたら、塾修了ですよ。
　

[730: 匿名さん]

（失礼　修正）
問題点がビデオで証拠を押さえられたら、塾修了ですよ。

[731: 匿名さん]

（度々失礼　修正　誠にすいません）
問題点がビデオで証拠を押さえられたら、塾終了ですよ。

[732: 匿名さん]

塾（＝専有部内で対価を受け取って勉強を教える行為）と直接関係のない事象を理由に塾を止めさせることは出来ませんよ。個別の問題は個別に対応（解決）すれば良いことです。

[733: 匿名さん]

>728
勉強しているだけで何故うるさいのでしょうか？
そのようなマンションでは隣に人が住んでいるだけてうるさいと思いますが？

[734: 匿名さん]

>問題点がビデオで証拠を押さえられたら、塾終了ですよ。

1回2回では、終了にはできない。
手順としては、まず改善を求める。1回で改善されなければ何度も改善を求める。それでダメなら終了するように通達。
改善対象の事象と複数回の改善の要請はしっかりと記録に残すこと。裁判になった場合は、有効に働く。

[735: 匿名さん]

>727
>それで規約違反だ何だと騒ぎ立てる輩がいても、誰も相手にはしないでしょう。

騒ぎ立てる輩がいるいないかについては、このスレで問題になっている塾の場合は、

　スレ主
　管理組合理事会（および、その助言者としての管理会社）

が存在していますね。

次に、『誰も相手にはしないでしょう』というのは、あなたの予想ということになりますが、
それが正しいかどうかは、管理組合総会で白黒がつきます。
具体的には、総会で理事会の出した議案が否決されれば、あなたの正しさが証明されます。

そんな展開、万に一つもないと思いますが、信じるのは自由です。

[736: 匿名さん]

>735
それは、議論のすり替えですね。
ここのマンションの理事会、管理会社は「規約違反である」との間違った結論を誘導しようとしています。
相応の立場の者が「規約違反である」といえば、それを鵜呑みにする輩が沢山います。
理事会、管理会社が「規約違反ではない」と言えば、そちらの意見が多数となるでしょう。
一区分所有者と理事会、管理会社の力関係は権威主義の輩においては同等ではないのです。
先入観のない状態で採決したら結果は異なるでしょうね。

[737: 匿名さん]

塾経営者はお付き合いのある弁護士の名前入りで、第１２条の解釈についての正しい考え方を説明した文書をマンションを内全戸に配布することをお勧めします。

[738: 匿名さん]

>736
>一区分所有者と理事会、管理会社の力関係は権威主義の輩においては同等ではないのです。

だから何？
しかたないじゃないの、それが区分所有というマンションの宿命だから。
悔しかったら戸建てに引っ越せばいいだけ。

区分所有のマンションでは、どんなに納得がいかなくても大多数の意見に負けるのです。
そんなこと買う前からわかっていたことでしょ。
間違った結論とかで少数の人が反旗を振りかざしても、多数意見には勝てないのがマンションですから。

[739: 匿名さん]

>738
そのために裁判という制度があるのですよ。管理組合負けちゃうね。

[740: 匿名さん]

管理組合はまともでしょう。ここで投稿している人たちは、失敗したと思っているから必死で工作しているに過ぎない。自信あれば、ここで投稿する必要なんて、全くないからね。焦れば焦るほど、陳腐な投稿が増えるって訳だね。ビギナー何てハンドル名が示す通りでしょうね。

お気の毒ね♪

[741: 匿名さん]

ビギナーさんは塾反対派でしょ。

それは、おいておいて、

管理組合がまともかどうかはどっちでも良いことです。

争点は組合が裁判で勝てるかどうか。

[742: 匿名さん]

>740
管理会社が黒と言えば黒、白と言えば白、まともですかねぇ？とてもそうは思えませんが。

[743: 匿名さん]

>>741
まともだから、裁判しませんよ。


一部のまともでないのがプロパガンダしているだけでしょう。

[744: 匿名さん]

そうですね。理事会も考えを改めたようですしね。

[745: 匿名さん]

>>742
管理会社は、裁判を避けるでしょう。管理組合にとって、裁判は最悪の手段ですからね。万が一負ければ、アドバイスした管理会社は、どう責任をとれますか？管理会社失格は逃れない。そんな噂が立てば、他の顧客にも響くでしょう。

だから、今回も塾の正当な続け方をアドバイスして、この塾で基準に制限しようというアドバイスをしている訳です。

[746: 匿名さん]

管理会社は、一応管理組合側だから、理事会や管理組合にはNoとはなかなか言えない、その結果「理事会の言う通り規約違反かも知れないけれど、規約を改正して、塾をする場合の基準を決めて、正式に続けさせればどうか」という玉虫色のアドバイスになったのだろうね。止めさせ方を尋ねられて、続け方を答えるって、そういうこと以外には考えられないな。

[747: 匿名さん]

>746
>塾をする場合の基準を決めて、正式に続けさせればどうか」という玉虫色のアドバイスになったのだろうね。
お笑い！

管理会社としては、商用利用がない方が設備保全も清掃や管理も楽だから、塾を止めると思うよ。
塾生がマンション内において事件を起こしたり事故にあったりしたら管理会社の責任はゼロと言えるのかな？
ウチが管理会社ならハッキリと規約違反により塾はＮＧと伝え、もし商用利用をするなら管理費の増額を管理組合に要求するね。
管理会社もボランティアじゃ無いんだから。

[748: 匿名さん]

ここのマンションは、マンション管理センターのメンバーになってないのかな？

http://www.mankan.or.jp/02_union_reg/union_reg.html

年間5,000円で、30分の初回無料相談も受けられるのだが・・・。

「すでに全国で約8,000の管理組合の皆様にご登録いただいています。」らしい。

[749: 匿名さん]

>>747
>管理会社としては、商用利用がない方が設備保全も清掃や管理も楽だから、塾を止めると思うよ。

お笑い。どう違うの？週30人位の出入りが増えた位で。

むしろ、清掃や管理の仕事が増えた方が、儲かるだろうが。ボランティアじゃ無いんだから。

[750: 匿名さん]

>747
ウチが管理会社なら、、、

そんなタラレバは無用です。

[751: 匿名さん]

>>747
通ってくる子供に事故があっても管理会社の責任はゼロです。ご心配なく。

[752: 匿名さん]

>>747
仕事が無い方が良いって、主婦的発想だね。

その中、皆仕事を探しているのにね。

隣の金儲けが気になって仕方がないくらい暇ってことか。納得。

[753: 匿名さん]

>>752
その中 --> 世の中
失礼！

[754: 匿名さん]

スレ主から聞いた理事会の動きが本当なら、理事会には、塾存続の条件を詰めよう、なんて気はないよ。
だったら、

・理事会に塾経営者を呼んでヒアリング
・理事会で遵守事項の案を作成
・遵守事項案を総会議案とする

って流れしかない。

塾経営者を呼ぶのが理事会ではなく総会、という話が正しいなら、、
理事会の規約違反との判断は変わっておらず、理事会はその判断に基づく議案を出す気、ってことです。

総会では事前に周知した議案しか審議できないんだから、
総会の前に塾経営者を理事会に呼ばないなら、呼ばなくても議案を作れる状況にあるってこと。
ごく当たり前の話です。どっちよりの意見の持ち主だろうが、この解釈には関係ない。詰め将棋みたいなもん。

もちろん、総会の場での塾経営者の弁明は、その議案の採決における、個々の管理組合員の判断材料になる。
でも、あらかじめ決まっている総会の議案は不変です。それが承認されるか否認されるかに影響するだけ。

[755: 匿名さん]

いや、まだ議案は作っていない。
今回の総会では話を聞くだけ、スレ主情報からは弁明の機会と言う位置付けとは限定出来ない。
むしろ、理事会に呼ばないのは理事会だけで判断することが困難だと考えているからに他ならない。
したがって、総会での一般の区分所有者の反応、意見を踏まえて今後の対応をどうするか決めると思われる。

[756: 匿名さん]

議案は作らずに意見だけ聞くってことは、決定は臨時総会ないし来年の総会ってことじゃん。
是非いずれにせよ、住民（スレ主）からの苦情をうけ、いったんは塾に管理規約違反という申し入れをしておきながら、
そこから3ヶ月以上も後の総会に、そんな玉虫色のスタンスでのぞむ理事会なんてありえないと思うけど。

そんなんじゃ理事会が、なんで理事会でちゃん話しあった結果を総会に出さないんだ！ってつるし上げにあうよ。
塾賛成、塾反対のいずれでも、きちんと話し合った結果なら、
あとは総会でご判断いただくってスタンスでよいけど、意見決めてませんだと単なる理事会の怠慢だから。

[757: 匿名さん]

756の、【話し合った結果】というのは、理事会で話し合った結果という意味ね。

手続きにのっとって出した結論（理事会決議）を総会に出す分には、理事会の怠慢ではない。
塾経営者の意見を理事会が聞くかどうかは、オプション扱い。してもいいししなくてもいい。
管理会社の助言だけで十分と判断するのも一つの解として十分ありえる。

まあ、一般論としては理事会と塾経営者で一度話し合いをしたほうがいいとは思うけど、
この事例では、理事会として話し合いが成立する相手じゃないと判断した、ってことなんだろね。
まあ、理事会の通告に対して、弁護士名の書面なんて戦闘的なリアクションが来た以上、そう判断されても仕方ないかな。

私がこの塾の経営者なら、そんな文書は最終手段の隠し玉として胸におさめて、
まずは対面で理事長および理事一人一人を落としにいく。この塾経営者がそうしないのが不思議で仕方ない。

[758: 匿名さん]

>757
私も757さんの意見と同じだけど、たぶん話し合いはしたのでしょうね。話しても聞き入れないから警告書の発送の流れになったと思います。いくらなんでもいきなり警告書では、実務的には好ましい手続とは言えませんから。

私も「弁護士名の書面」による対応なんて、戦闘的以外の何物でも無いと思います。私が理事会メンバーでしたら、管理会社の助言などを得てしっかりと理論武装します。他の区分所有者からの目もありますので、誰からも揚げ足を取られないように粛々とすすめますね。総会での流れは、まさに754の通りになると思います。

>塾経営者の意見を理事会が聞くかどうかは、オプション扱い
その通りですね。今回は弁明の場をあえて設けることにより、万全を期した対応にしたのだと思います。
これで裁判において、「総会決議は無効だ」と塾側が反論することを実質的に封じ込めることが出来ますね。

[759: 匿名さん]

>756
区分所有法に基づく使用禁止措置や規約改定でないなら、そもそも総会の決議は要らないですし、議案は作りません。総会の結果でそういう流れにならない限りは臨時総会もないし、来年度の総会を待つ必要もないです。今回は掛け値なしに話を聞くだけでしょうね。今後の対応の理事会への一任を取り付ければ良いのですから。

[760: 匿名さん]

>759
こうやってまとめるとシンプルですね。

理事会
今後の対応の理事会への一任を取り付ければ良い。

塾側
総会決議で、理事会一任を否決させれば良い。

[761: 匿名さん]

>759
区分所有法に基づく差止請求（使用禁止よりハードルが低い）でも総会の普通決議が必要ですし、
管理組合がこの塾をやめさせる方向で動く場合に、強制力を伴う手段は、
区分所有法に基づく措置以外にはありませんよ。

[762: 匿名さん]

まあ、ここの管理組合（理事会）は、マンション管理センターのメンバーとなって、相談した方がいいと思うよ。70世帯で、年間5000円払った方が、いきなり弁護士雇って下手こくよりは、安上がりですからね。

[763: 匿名さん]

>>757
>私がこの塾の経営者なら、そんな文書は最終手段の隠し玉として胸におさめて、
>まずは対面で理事長および理事一人一人を落としにいく。この塾経営者がそうしないのが不思議で仕方ない。

ごもっとも。
ただ、スレ主の書き込みを見た感じだと、理事会側はかなり強い態度で臨んだように感じた。
塾の経営者は、法的な話は専門家ではない自分が主張しても埒が明かないと考えて、すみやかに専門家である弁護士に依頼した。
といったところじゃないかな。
戦闘的という見方も出来るけど、弁護士を入れて感情的な応酬にならない道を選択したのかも。

[764: ヒ"キ"ナーさん]

>>762

マンション管理センターに相談しても、これぐらいのことしか言わないと思います。

http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/

[765: 匿名さん]

>>763
ここの理事会は、社会経験のない感情的な方たちの集まりでしょうか？戸数の小さいマンションのようなので、輪番制かも知れませんが、理事の中には社会経験のある方もおられるでしょう。それで同じマンションの住民で組合員にいきなり強く出ますか？

また、ちょっと調べれば住居専用マンションでも塾が開けることがわかりますし、管理会社に問い合わせれば、塾は可との返答があるでしょうから、いきなり強い態度にでることはないでしょうし、出る必要もないでしょう。

ちょっと考え過ぎというか、都合の良い様に解釈しすぎでしょうね。

[766: 匿名さん]

>>764
マンション管理センターのメンバーになって、メンバーサイト見て御覧よ。

例の文言が書いてありますから。

でも、
http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/
は、ほぼマンション管理センターの次の解説の通りだよね。

------
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。
------

この通り、予め「用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておく」のが重要で、おかなければ、なかなか今回のような塾を規約違反とはしにくいってことです。

そろそろ別のハンドル用意した方がいいでしょうね。「未熟児さん」とかどうかな？

[767: 匿名さん]

>766
> (３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって
> 判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

この説明は、未だに正式に掲載されているのですか？
もはや使われなくなったんじゃ無いんですか？

[768: 匿名さん]

＞＞７６７
8,000以上の管理組合メンバー用の内容で、書籍類に掲載されています。

[769: 匿名さん]

>>767
>もはや使われなくなったんじゃ無い

どこかにそういうことが書いてありましたか？

[770: 匿名さん]

＞＞７６７
http://www.mankan.or.jp/12_member/logon.asp
から、ログインすれば、閲覧できますよ。

[771: 匿名さん]

>769
逆だよ。
今も使われているのかと聞いても誰も明確に答えてくれなかった。
本を示した人もいたが、その本に同じ文章が掲載されているのかを教えてもくれなかった。

誰かのおかげで
>(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などに
> よって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。
の記載が一人歩きしている。

まぁ、一人歩きしても 「（管理組合に）認められない場合が出てこよう」という意味だから
間違いでは無いけどね。

[772: 匿名さん]

>>771
メンバー用のコンテンツなんだけれど、教えてあげちゃおう。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_00.html

に目次がありますよ。

疑うのならば、直接「公益財団法人マンション管理センター」に電話して、お宅のコンテンツが「一人歩き」して、俺の主張の邪魔するんだけれど、何とか削除できないかって、相談してみればどうでしょうか。

[773: 匿名さん]

>772
その資料古くないですか？

例えば
>http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_10.html
の頁の一番下。
>「　建設省は、平成９年２月25日、「中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメント（単棟型）｣、｢中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメント（団地型）｣、「中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメント(複合用途型)」として、関係業界団体等に対して通達した。これらが現在の標準管理規約である。」
現在の標準管理規約が平成９年？

>第２章　標準管理規約(単棟型)の主な解説-１
の一番上
>〓注〓
> 　以下の解説で掲げた条文は「中高層共同住宅標準管理規約（単棟型）」であり、また、当該条文（又は別表）についての
>「中高層共同住宅標準管理規約コメント（単棟型）」は《コメント》として掲載している。
中高層共同住宅標準管理規約なの？

[774: 匿名さん]

>>771
>逆だよ。
って、現にWebで公開されているものを、「今も使われているのかと聞」くのって、どうかしているよね。さらに、それをWebサイトの運営者でもない者に教えろって、どうすればそういう他力本願な考え方が出てくるんだろう、そんなこと掲載しているサイトの運営者に聞くしかないでしょう。ましてや「公益法人」と名乗っているわけだから、コンテンツはそれなりの責任を持って管理しているでしょう。ちょっと考え方がおかしいんじゃあないの？

[775: 匿名さん]

>>773
だから、質問はサイト運営者に尋ねるべきであって、ここで質問しても仕方がないでしょう。

自分で調べるなり、考えるなりしてから、質問したら。