マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[676: 匿名さん]

＞「このマンションの管理規約（この用途制限）」が区分所有法に違反している
違反してませんよ

[677: 匿名さん]

>>673
>>663 の投稿者でありませんが、この手の説明では、どこにでも同じことが書かれていますが、

広島市だと
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第６条第１項には、「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と定めてあり、これに抵触しなければ、専有部分については区分所有者がどのような用途にも使用することができるのが原則です。

にある通りですね。

これが大原則。これに反するものは、「建物の区分所有等に関する法律」に反することになります。

[678: 匿名さん]

>>677

だから、隣で金儲けをしているのが気に入らないとか、隣で人に教えているのは気に入らない、と言う理由では、それを禁止できないのです。

当然、教室、塾を禁止するというのは、無効。

[679: 匿名さん]

一般的に、住居専用マンションでの塾の営業は問題視されることが多く。
マンションでの塾運営は無理ですね。
その証拠にフランチャイズの塾では、マンションの個人住居での開講はできません。
マンションでの塾運営はトラブルが多く運営が難しいとの長年のノウハウです。

個人での運営も同様でしょう。トラブルになります。
騒音のトラブル、駐輪場のトラブル、駐車場のトラブル、送り迎えの車のトラブル、セキュリティ上のトラブルなど
これらをクリアすることは指南のワザです。
　

[680: 匿名さん]

>だから、隣で金儲けをしているのが気に入らないとか、隣で人に教えているのは気に入らない、と言う理由では、それを禁止できないのです。
え？塾が五月蠅いってのは？

[681: 匿名さん]

”住居専用”でしょ？　塾で五月蠅くしたら、完全アウトですね。

[682: ヒ"キ"ナーさん]

>>677
後半部分も引用してくださいね。

「しかしながら、マンションという近隣が緊密に居住する特殊な住環境においては、専有部分の使用やリフォーム等におけるトラブルも多く発生しています。
このため、広範多岐にわたるマンションの管理運営を組織的かつ合理的に行い、良質な共同生活を維持していくためには、各マンションの事情に応じて、区分所有者相互の共同のルールとして、管理規約の中にある程度客観的で具体的な制限を設けることが必要となります。
これについて「マンション標準管理規約（単棟型）」の第１２条では、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に使用してはならない。」と定めています。またそのコメントとして、「住宅としての使用は、専ら居住者の生活があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」と付されています。
内職程度であれば認められると思われますが、塾やピアノ教室などは認められない場合が出てくると思われます。このような場合には用途制限に違反する営業類似行為の判断基準を使用細則で定めておくことも必要になるでしょう。」

また、区分所有法３０条１項では、
「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」
と定めており、標準管理規約１２条は有効であると思いますが・・・

[683: 匿名さん]

>>679
>一般的に、住居専用マンションでの塾の営業は問題視されることが多く。

ここのスレ主を見ても分かるように、それはその通りです。

>マンションでの塾運営は無理ですね。

たしかに「無理」と思うのが一般的かもしれないが、「規約違反」か否かと問われたら塾運営というだけでは違反とは言えない。と答えざるえない。

[684: 匿名さん]

>>682
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
の、塾部分の結論部分を引用すると

「内職程度であれば認められると思われますが、塾やピアノ教室などは認められない場合が出てくると思われます。このような場合には用途制限に違反する営業類似行為の判断基準を使用細則で定めておくことも必要になるでしょう。」

となっている通り、「認められない場合」にするのであれば「判断基準を使用細則」で定める必要があるわけです。

しかし、この塾は既に行われているので、不遡及の原則に従い、その細則は適用されない訳。過去に遡って、新しいルールは適用されないんですよ。残念ながら。

[685: 匿名さん]

>>682
>後半部分も引用してくださいね。
677には無理な要求ですよ。詭弁で煽っているだけですから。


ストローマンの詭弁

　A： 「私は子どもが道路で遊ぶのは危険だと思う。」
　B： 「そうは思わない、子どもが外で遊ぶのは良いことだ。
　　　　A氏は子どもを一日中家に閉じ込めておけというが、果たしてそれは正しい子育てなのだろうか。」

わら人形、わら人形論法、架空の論法ともいう。
Aが主張していないことを自分の都合の良いように表現しなおし、さも主張しているかのように取り上げ論破することで
Aを論破したかのように見せかける。燻製ニシンの虚偽（red herring）。論理性が未熟なため相手の主張を誤解している
場合は誤謬であるが、意図的に歪曲している場合は詭弁となる。
　

[686: 匿名さん]

>>マンションでの塾運営は無理ですね。
>
>たしかに「無理」と思うのが一般的かもしれないが、
> 「規約違反」か否かと問われたら塾運営というだけでは違反とは言えない。と答えざるえない。

いや、五月蠅かったら規約違反でしょ。

[687: 匿名さん]

塾を止めさせたい側の「希望」はわかるが、法律論的には、困難ですね。

なぜ、「共同の利益に反する行為」を止めさせる議論をしないか不思議ですね。でも、「共同の利益に反する行為」があるのかどうかがよく分からないところですね。

マンションの居住者関係者が利用するように作られているエレベータや階段の利用が共同の利益に反するとは言えないからね。

[688: 匿名さん]

>>686
>五月蠅かったら規約違反

そのロジックだと、塾経営とは関係ないでしょう。

わからないかな？

[689: 匿名さん]

>>686
>いや、五月蠅かったら規約違反でしょ。

その場合は、塾じゃなくても規約違反。

[690: ヒ"キ"ナーさん]

>>687
>塾を止めさせたい側の「希望」はわかるが、法律論的には、困難ですね。
>なぜ、「共同の利益に反する行為」を止めさせる議論をしないか不思議ですね。でも、「共同の利益に反する行為」があるのかどうかがよく分からないところですね。

>>91 に書いた記憶がありますが・・・

>マンションの居住者関係者が利用するように作られているエレベータや階段の利用が共同の利益に反するとは言えないからね。

なにを言いたいのか、さっぱりわかりません。

[691: 匿名さん]

>>五月蠅かったら規約違反
>
>そのロジックだと、塾経営とは関係ないでしょう。
>
>わからないかな？

五月蠅い塾は規約違反でしょ。

[692: 匿名さん]

五月蠅くない塾は規約違反ではないと言いたい？

[693: 匿名さん]

あらあら「ヒ"キ"ナーさん」というのは、

by 匿.名さん　2013-04-17 10:05:36

さんですか。大変ですね。ハンドル頻繁に変えないと投稿できないって。

「停止勧告等がなされているにもかかわらず、規約違反を続けていると、その規約違反を続けている行為が、共同の利益に反する行為になるというロジックがある」って、「誤った規則を守れと言ったのに、それを守らなかったことにより新たな規則違反が生じる」というロジックですか？

おもしろいロジックですね。そりゃあ無理でしょう。

[694: 匿名さん]

>>692
>五月蠅くない塾は規約違反ではないと言いたい？

と、言うかマンション内で、何をしようが、原則良い訳、

[695: 匿名さん]

五月蠅くない塾はお目こぼししてもらえるかも・・・という程度かな。

[696: 匿名さん]

五月蠅くて問題になったら、規約違反”五月蠅い”　”住居専用”　という名目が並ぶでしょうね。

[697: 匿名さん]

>>691
>五月蠅い塾は規約違反でしょ。

なるほど、そうかもしれませんね。
では、
静かな塾
の場合はどうなりますか？

[698: 匿名さん]

>>692
自宅で、テレビを見たら、規約違反ですか？

自宅で、友達と勉強会したら、規約違反ですか？

自宅で、デイトレードしたら、規約違反ですか？

自宅で、ゲームソフト開発してオンライン開発したら規約違反ですか？

[699: 匿名さん]

>と、言うかマンション内で、何をしようが、原則良い訳、
原則で言うなら、迷惑かけない、規約に違反しない　上で　何をしようが・・・・でしょうかね。

[700: 匿名さん]

>>697　五月蠅くない塾はお目こぼししてもらえるかも・・・という程度かな。

[701: 匿名さん]

>>696
>”住居専用”

永久に国交省のコメントが理解できない？

[702: 匿名さん]

>>698
迷惑かけない、規約に違反しない　上で　何をしようが・・・・でしょうかね。

[703: 匿名さん]

>673
663です。677さんありがとうございます。一応、私からも回答します。

＞Ｏ 区分所有法の何条違反でしょうか？

管理規約というのは、その運用（管理組合が権限と責任をもつ）も含め、
区分所有法に合致していることが必須です。
ちなみに、区分所有法に明記された範囲内で民法に反しても問題ありません。
区分所有法は、民法の上位にあたりますので。

で、区分所有法の何条で争われるのか、と言う質問に関しては、管理組合が訴訟で根拠に選ぶ条項次第です。
まあ、おそらく57条でしょう。そして

第五十七条
　1項　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には(以下略）

となっていますので、677さんに示していただいた6条が参照されることになります。

つまり、本件で、管理規約（その運用含む）が区分所有法に違反しているというのは、具体的には、
「この塾」が「区分所有者の共同の利益に反する行為」に当たらないとの主張に相当します。

＞Ｏ また、「このマンションの管理規約（この用途制限）」が区分所有法に違反している
＞　　ということは、住居以外の用途に供することができるという主張ですか？

違います。
「住居以外の用途に供することができる」と主張するのは、何でもよいと主張しているも同然です。
ある意味、区分所有法の存在意義そのものを否定しているに等しいです。
塾側が、そんな無謀な主張をしてくることはありえないでしょう。

・「この塾」は、「区分所有者の共同の利益に反する行為」にあたらない、
　　　　↓
・「この塾」を、「住居以外の用途に供している」とみなすべきではない

という主張になるはずです。

なお、上記の

＞することができるという主張ですか？

というのは、私個人の見解を問うているわけではない、という理解ですがよろしいですか？

663では、塾側はそう主張してくるであろう、という見解を述べているだけで、
勝敗については言及していないつもりです。（荒れるだけなので）

[704: 匿名さん]

>>701　解釈に幅があるというだけでしょ。塾に都合がいいように解釈したいのは勝手だが、、、住人という相手があることだからね。

[705: 匿名さん]

ヒ"キ"ナーさんこと匿.名さんの
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/res/91

「停止勧告等がなされているにもかかわらず、規約違反を続けていると、その規約違反を続けている行為が、共同の利益に反する行為になるというロジックがある」って、おもしろいロジックですね。

これ、皆さんどう思います？

ビギナーさん、冗談ですよね？

[706: 匿名さん]

五月蠅くて問題になったら、規約違反”五月蠅い”　”住居専用”　という名目が並ぶのですよ。

[707: 匿名さん]

五月蠅い塾は規約違反。
五月蠅くない塾はお目こぼししてもらえるかも（住人次第）・・・という程度かな。

[708: 匿名さん]

どっちみち、マンションでの塾運営は困難を極めますね。

[709: ヒ"キ"ナーさん]

>>705
>ビギナーさん、冗談ですよね？

「Ｂの強硬姿勢は共同の利益に反する行為であって、共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去できない場合に当たる。」
（http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200505120141.html　から抜粋）

「規約でその使用方法・使用目的を定めてあれば、それに反する行為を制止を無視して常時又は断続的に長期にわたって継続すれば、多くの場合共同利益違反になると認定される可能性が大きいようである。」
（http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199907.html　から抜粋）

[710: 匿名さん]

>>709

その朝日の例は、住居として使用していない場合でしょう？「匿.名さん」の頃からそういう事例ばかり出してましたよね。未だにビギナーさんですね。

だから、そもそも規約違反でないので、その事例には当てはまらないのですよ。

[711: 匿名さん]

>>706
>>707
>>708
個人の感想は、個人の感想として、忘れておきましょう。

[712: 匿名さん]

>「Ｂの強硬姿勢は共同の利益に反する行為であって、共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去できない場合に当たる。」
>（http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200505120141.html　から抜粋）

このケースは、当初の相談は「マンションの管理規約で専有部分は住居として使用とあるのに、事務所や塾に使うことは許されるのでしょうか。」ですが、回答の内容から見ると、「住んでおらず事務所としての使用」なので、明らかに規約違反です。


>「規約でその使用方法・使用目的を定めてあれば、それに反する行為を制止を無視して常時又は断続的に長期にわたって継続すれば、多くの場合共同利益違反になると認定される可能性が大きいようである。」
>（http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199907.html　から抜粋）

その規約で定められた内容が区分所有法等に反しない内容であることが前提となります。

[713: 匿名さん]

>712
>その規約で定められた内容が区分所有法等に反しない内容であることが前提となります。

標準管理規約と同じ規定ならば、区分所有法等に反するという主張は無理だよ。
このマンションの１２条は標準管理規約と同文ですから。

[714: 匿名さん]

>710
住居兼事務所ならば「他の用途に供してはならない」に違反しないと思っているのね。ふ～ん。
がんばって総会で過半数以上の同意を得てね。

総会の結論には判例などあまり意味が無いからね。

[715: ヒ"キ"ナーさん]

>>712
>このケースは、当初の相談は「マンションの管理規約で専有部分は住居として使用とあるのに、事務所や塾に使うことは許されるのでしょうか。」ですが、回答の内容から見ると、「住んでおらず事務所としての使用」なので、明らかに規約違反です。

いまは、>>91 のロジックの話をしているのですよね？

>明らかに規約違反です。

そう、あなたのおっしゃるとおり規約違反です。
そして、裁判所は、
「Ｂの強硬姿勢は共同の利益に反する行為であって、共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去できない場合に当たる。」
と判断した。

>>91 のどこがおかしいのでしょうか？

[716: 匿名さん]

住居兼じゃないででしょう。このマンションの場合、住居で塾を営んでいる訳ですよ。

組合員が違いが理解できないのならば、マンション管理士かマンション管理センターに相談されると良いでしょうね。

[717: 匿名さん]

>715

前提条件を明確にせず、判断の部分だけ引用されても、今回の塾の件がそれに該当するかどうかは誰も判断できないのではないかな。
前提条件があっての判断でしょ。

[718: ヒ"キ"ナーさん]

>>716 さん
>>717 さん

なにか勘違いをしていませんか？
元々 >>91 は、>>90 さんに宛てたもので一般論です。
本スレの学習塾について言及したものではありません。

[719: 匿名さん]

トラブルになるのは、だいたい個人塾だよね。
CMしているようなところは、あまりトラブルにならない。

[720: 匿名さん]

普通のマンションで塾なんてやったら、規約違反でしょ。
だからみんな”こっそり”やる。

[721: 匿名さん]

”こっそり”は語弊がある？w
迷惑をかけないようにやると言い換えておきましょうか？

[722: 匿名さん]

No.19 by トピ主　2012-12-20 21:28:27 まずはお返事をくださった皆さん、お一人お一人に感謝します。どうもありがとうございます。とりわけ、過去の判例を調べて下さった方、専らという言葉の定義を調べて下さった方、ご自身の体験をお聞かせ下さった方、大変参考になりましたし、賛否両論さまざまな見方があるのだと改めて実感いたしました。この場を借りて御礼申し上げます。管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。息の長い手続きになりそうですが、違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思います。また結果をご報告差し上げます。



>管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

>先方は、自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談すると言ったそうで、その回答を理事会として待っている状況だと聞いています。理事会としては当該者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をしたうえで、例えば民事訴訟まで行うのか、検討することになりそうです。

[723: 匿名さん]

>>718
>元々 >>91 は、>>90 さんに宛てたもので一般論です。
>本スレの学習塾について言及したものではありません。

？？？
「本スレに学習塾に言及しない一般論」って、このスレに書き込む意味あるの？？？

[724: 匿名さん]

もう、偽者は勘弁して→>>722
せめて、ハンネをスレ主とわかるようにして

[725: 匿名さん]

大手の塾なら、弁護士がいるからね。
法的に問題ないように運営が行われる。

事前にトラブルにならない施策が打たれているということ。

個人塾だとその辺は自前になるから、トラブルが多くなる。