マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[601: 匿名さん]

総会を開く以上、それ以前の決定は、参考にはなるだろうが、参考以外の何ものでもないってことよ。改めて、総会で意見を問うか、理事会での決定が必要でしょうね。

[602: 匿名さん]

>601
597さんの言うとおり理事会判断だけで裁判を起こすことだって出来るのだから、総会でひっくり返らない限り改めて理事会決定する必要はないよ。

[603: 匿名さん]

>>602
なんで？

理事会は、塾主の意見を聞くと判断した訳でしょう。

その判断はどうなるの？

それで総会を開いて、新しい情報を得ているのに、古い情報だけの時点の判断で裁判を起こせるわけないでしょう？

[604: 匿名さん]

>>600
？？？
塾側の弁護士なら、当然のこととして規約違反ではないとの主張をしますよ。
仮に出来ないと言われれば、別の弁護士に頼むでしょう。

[605: 匿名さん]

>>600
スレ主の記載はスレ主の理解に基づくもので、事実とは別ものです。

[606: 匿名さん]

塾は転居していった、とスレ主言ってなかったか？
　
スレの問題はとっくに解決していたと思ったが。
　

[607: 匿名さん]

>605
当事者からそう言われてしまうと元も子もないんだけど．．．　なら正式に訂正して下さい。

[608: 匿名さん]

スレ主の記載は、スレ主が不在になってからも、別の方によって盛られていった経緯があります。

[609: 匿名さん]

>596
また随分、おかしなことを言い出しましたね。

では、このケースで、区分所有法以外で、
管理組合が塾の差止請求を行う場合に根拠とできる法律を示してください。

[610: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
「まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。」
が、最終投稿だと思いますが、それ以外にあれば、リンクをよろしくお願いいたします。

[611: 匿名さん]

私は、管理組合が、一般的に認められている「塾」について、禁止することはないと思います。裁判すれば勝てないからね。でも、制限をつけることはあるでしょうし可能でしょう。

[612: 匿名さん]

区分所有者の共同の利益に反しない個人の権利までは制限出来ないですね。違法ですから。
ですので、白か黒かではなく、どこまでが許されるべき範囲かを議論するのが正しい解決策です。

[613: 匿名さん]

>610
まあ、そのスレ主の文章から、理事会が総会にのぞむスタンスをどう推測するか、って話なんだけど、

(a)まずはフラットな立場でこの塾経営者を呼んで話を聞いて、
　　その塾に問題があるかないかどうかを、理事だけでなく組合員みんなで話し合おうとしている

(b)理事会として今後この塾にどう対応していきたいか（裁判含む）を議案として示し、
　　かつ、この塾経営者に事情を説明する時間枠を設けた上で、採決してもらおうとしている

のどちらであっても、スレ主の立場（おそらく理事ではない）から見ると、

＞総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

って表現になりえるわけ。

で、スレ主の文章から受ける印象をベースにすると、(a)かなぁと考えても不思議じゃないんだけど、
マンション管理の仕組みや、理事会と総会の位置づけを知っていれば、すごい違和感があるわけ。
（a）で総会開いたら、何時間あっても足りんぞこれ、みたいな。
だから、実態は(b)のような形しかありえないんじゃないのかなぁ？、っていうのが私の個人的な見解です。

まあ、スレ主が総会での議案の中身をここに報告してくれれば話が早いんだけど、
手の内を明かすだけなので、総会が終わるまでは報告ないかもなぁ。

[614: 匿名さん]

>612
マンションでの管理組合と住人とのペット訴訟の判例から役に立つ記載を引用するよ。
裁判所はこういう考えだよ。

> 控訴人（住人）が本件マンションにおいてペットである本件犬を飼育することは、
> その行為により具体的に他の入居者に迷惑をかけたか否かにかかわらず、それ自体
> で管理規約に違反する行為であり、区分所有法六条一項に定める「区分所有者の
> 共同の利益に反する行為」に当たるものといわなければならない。

裁判所は、実害のある無しについて判断していないよ。それ自体で管理規約に違反する
行為であるかを見ているよ。ちなみにコレ、地裁で無く高裁判決だからね。

まっ、どうせ塾と違うと言うだろうけどね。

[615: 匿名さん]

>>614
それは最初からペット禁止のマンションの話ではないの？

全然違うケースを示すのが、ここの塾反対者の常套手段のようね。

[616: 匿名さん]

>614
管理規約で定められているか否かという点が異なります。

ペット（犬猫等）禁止を管理規約で定めることが区分所有法の許容するところであることが確認されているから、ペット禁止条項が有効で効力を発揮した例となります。

たとえば、
http://www.osakacity-mansion.jp/hanrei/hanrei-1
あたりで確認してください。

今回は、一律での塾禁止が管理規約で定められていないので、同様に扱うことは出来ません。
もっとも、一律での塾禁止を管理規約で定めることは、民法第206条

所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

に抵触すると考えられるため定めたとしても無効とされる可能性があります。
よって、一律の塾禁止ではなくて、問題の原点であるところの

建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為

があるか否かで争うことになります。

[617: 匿名さん]

>616
>もっとも、一律での塾禁止を管理規約で定めることは、民法第206条
>所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
>に抵触すると考えられるため定めたとしても無効とされる可能性があります。

614の判決でも住人が管理規約は無効であると主張したけど、裁判所は
>マンション内における動物の飼育は、一般に他の区分所有者に有形無形の影響を及ぼすおそれの
>ある行為であり、これを一律に共同の利益に反する行為として管理規約で禁止することは
>区分所有法の許容するところであると解され、具体的な被害の発生する場合に限定しないで
>動物を飼育する行為を一律に禁止する管理規約が当然に無効であるとはいえない。
と言っているんです。
つまり、裁判所は実際の被害の有無で無く「恐れ」だけしか見ていないんです。他にも参考に出来る
記載があるけど、どうせペットと塾は違うと言うだろうからね。

>一律での塾禁止が管理規約で定められていないので
理事会は定められている、そしてそれに違反していると判断をしたのですけどね。

[618: 匿名さん]

>616
>一律での塾禁止が管理規約で定められていないので、同様に扱うことは出来ません。

昔のマンションと違って、「他の用途に供してはならない。」とハッキリと書いてある以上、営業行為は規約違反になります。

[619: 匿名さん]

同じことです。
あくまでも、住宅として使用していることに変わりはありませんから。

[620: 匿名さん]

>>618
こういうように解釈を誤る人がいるから、住居専用の定義に、国交省のコメントがあり、マンション管理センターが解説しているわけだろう。

一人だけ、それは違うって言っても・・・・。

[621: 匿名さん]

ペット禁止の規約に同意していたケースと本件は根本的に異なります。

[622: 匿名さん]

＞一人だけ、それは違うって言っても・・・・。
別に俺が違うというかはどうでもいいこと。

今回は理事会が総意で「規約違反」と判断した。　以上

[623: 匿名さん]

＞ペット禁止の規約に同意していたケースと本件は根本的に異なります。

これも参考例だから、無視しても何でも良いこと。

今回は理事会が総意で「規約違反」と判断した。　以上

[624: 匿名さん]

>617
しっかりとした区別ができていないのね。

http://allabout.co.jp/gm/gc/29615/
にもあるように
犬の飼育禁止請求控訴事件　 東京高裁 平成6年8月4日の抜粋

マンション内における動物の飼育は、一般に他の区分所有者に有形無形の影響を及ぼすおそれのある行為であり、これを一律に禁止する管理規約が当然に無効とはいえず、Ｙ（飼い主）が本件マンションにおいて犬を飼育することは、その行為により具体的に他の入居者に迷惑をかけたか否かにかかわらず、それ自体で管理規約に違反する行為であり、区分所有者の共同の利益に反する行為に当たるとし、
また、動物の存在が飼い主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する特段の事情がある場合にはその飼育を禁止することは飼い主の権利に特別の影響を及ぼすものといえるが、本件ではその特段の事情を認めるに足る証拠はないから、本件規約の改正はＹの権利に特別の影響を与えるものではないとして、Ｘ（管理組合）の請求は理由があるとし、Ｙの控訴（横浜地裁平成3年の判決のこと）を棄却した。

の
「Ｙの権利に特別の影響を与えるものではない」
の部分も重要なポイントです。
もしYの権利に特別の影響を与える場合は、民法で守られた個人の権利を侵害しない範囲でなけれならないため、制限できる範囲が限定される。

[625: 匿名さん]

>>622
>>623
>今回は理事会が総意で「規約違反」と判断した。　以上

現在までの情報だけからみると、個人の権利の侵害に問われて民法に抵触するから「その判断は無効」とされる可能性が高いのによく頑張れるよ。感心感心。

[626: 匿名さん]

>624

の
の前までは理解した。俺の言った判例と同じようなロジックだから。

で何がいいたいの？　塾を禁止することは「Yの権利に特別の影響を与える場合」であって、「民法で守られた個人の権利を侵害する範囲」に該当するとでも言いたいのか？　

[627: 匿名さん]

異議がありましたので、さらに推敲・訂正しておきます。

マンション管理士（Wikipediaより抜粋）
------
マンション管理士（マンションかんりし）は、マンション管理組合のコンサルタントに必要とされる一定の専門知識を有している事を証明する国家資格であり、マン管とも呼ばれる。

試験主体は国土交通大臣で、財団法人マンション管理センターを指定試験機関として実施する。
【試験内容】
マンション管理に関する法令及び実務に関すること
・建物の区分所有等に関する法律
・民法
・建築基準法
・不動産登記法
・都市計画法
・消防法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
・マンションの建替え円滑化等に関する法律
・マンション標準管理規約
・マンション標準管理委託契約書
・マンションの管理に関するその他の法律
管理組合の運営の円滑化に関すること
・管理組合の組織と運営
・管理組合の業務と役割
・管理組合の苦情対応と対策
・管理組合の訴訟と判例
・管理組合の会計等
（その他多数）

マンション管理士試験の合格率は7～8％前後と、合格率の観点から見ると一級建築士（学科：15.1％、製図41.7%、総合8.1%/H20）、土地家屋調査士（8.03%/H20）等と並ぶ難関試験である。
------

このマンション管理士試験を司る公益財団法人マンション管理センターは、マンション管理についての適切な指導、相談、情報の提供を行っています。

そして、居住者の生活の本拠があり生活の本拠であるために必要な平穏さを有する住戸での塾について、マンション管理センターは、Webサイトや書籍などで、「塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。」としています。そのため、これに倣い多くのサイトで同様の解説がなされています。

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

このように、マンション管理センターは、公益法人として、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき、「マンション管理適正化推進センター」の指定を受け、マンション管理士や管理組合に、適切な指導、相談、情報の提供を行っているわけですから、ここのマンションだけが関係ないという訳にはいかないと思われます。

ただしこのスレの塾が認められるかどうかについては、既に予定されている管理組合の総会において、管理組合が、塾を開いている住戸の住民と、平穏が脅かされ共同の利益が害されているとする住戸の住民、双方の意見をしっかりと聴取し、公正・公平な判断を行うべきでしょう。

異論があればどうぞ。

[628: 匿名さん]

>627
裁判所の判断に関する議論にマンカンの出番はないよ。
第一、マンション管理士には訴訟代理権は無いでしょ。

[629: 匿名さん]

管理規約で「ペット禁止」と同様に「一律に稽古事教室禁止」「一律に塾禁止」と定めることが出来れば話しは早いけど、どこもそれをしていない（できない）のはなぜでしょうね。それが分かれば、おのずと今回のような件における適切な対応が見えてきますよ。

[630: 匿名さん]

>629
なぜそのような列挙型にしないかは、マンション管理士試験のテキストにも書いてあるんじゃないの？

[631: 匿名さん]

>>628
・管理組合の苦情対応と対策
・管理組合の訴訟と判例
を管理組合にコンサルティングするのが、マンション管理士の役目だよ。

[632: 匿名さん]

自宅で人に何かを教えて迷惑になるか？犬猫と一緒にするのって、どうよ？

[633: 匿名さん]

自宅での金儲けや、人にものを教えることを禁じるのではなく、共同の利益を損なう迷惑行為を禁じる必要があるのでは？その観点から、この塾はどうかだろうか？スレ主の感情たっぷりの投稿だけからでは、判断つかないでしょう。正直なところ。

[634: 匿名さん]

塾は犬のしつけ教室のようなものだからな　猫は知らん。
ま、通常、犬は下僕を示し、猫は愛人を示す。どちらもある意味かわいい。

[635: 匿名さん]

>>633
>共同の利益を損なう迷惑行為を禁じる必要があるのでは？

その通りですね。
もちろん
塾の開講＝共同の利益を損なう迷惑行為
とまでは言えないのです。

専ら住居をいくら都合よく解釈してもこの事実は変わりません。

もっとも塾の開講によって、各所で受忍限度を超えて騒音が発生している等々の迷惑行為が確認できれば、迷惑行為を止めるように通知。迷惑行為が治まらなければ、今度はその主因である塾そのものを禁止という流れが妥当と思われます。

[636: 匿名さん]

>>634
犬でも猫でも最初はビギナーだから、マナーから躾ないとね♪

[637: 匿名さん]

>635
>もっとも塾の開講によって、各所で受忍限度を超えて騒音が発生している等々の迷惑行為が確認できれば、
>迷惑行為を止めるように通知。迷惑行為が治まらなければ、今度はその主因である塾そのものを禁止と
>いう流れが妥当と思われます。

この方法はその後の訴訟を考えると不適切です。

騒音問題の訴訟は、被害を受けている住人と騒音源の住人間の民事訴訟です（管理組合は当事者ではない）。
規約違反の訴訟は、管理組合と違反住人との間の民事訴訟です。
それぞれ当事者が異なりますから、これらをごっちゃに対応するのは良くありません。

前者（騒音問題）の訴訟では管理組合は当事者になれませんので、騒音問題ならば管理組合は注意や仲裁程度がせいぜいです。この問題で管理組合から期限付きの警告書を送付するなんて越権行為です。従って管理組合が出てくる場合は、あくまで規約違反を根拠にする必要があります。
このように管理組合としては、騒音問題と規約違反問題を切り離して規約違反で粛々と対応すべきなので、迷惑行為が確認できたか否かでなく、現実に規約違反が行われているかで判断すべきなのです。

それに管理組合としては、マンション全体のことを考えねばなりません。塾がたとえ迷惑をかけないようなものであっても、外部から営業活動が認められる以上は、将来出てくるであろう第２、第３の開塾希望者とのバランスも考えて、明確な態度を示す必要があります。今回のケースはむしろこちらの方が重要です。
第２、第３の開塾希望者も認めるつもりなら認めれば良いでしょうし、第２、第３の開塾希望者を認めるつもりで無いならば、たとえ規模が小さくても、たとえ騒音が無くても禁止すべきでしょう。

[638: 匿名さん]

>>637
>騒音問題の訴訟は、被害を受けている住人と騒音源の住人間の民事訴訟です

>>635の方は、「各所で受忍限度を超えて騒音が発生している等々の迷惑行為が確認できれば」としていますから、これは管理組合の問題でしょう。

>規約違反の訴訟

残念ながら、規約にないのですから、規約違反ではないのです。

国土交通省＋マンション管理センターのコメントと解説を良く読んで理解してくださいな。

[639: 匿名さん]

>>637
>>627 のリンク先の説明を良く読んで理解してください。

国（国土交通省）と「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、「マンション管理適正化推進センター」の指定を受けたマンション管理センターが、標準規約では「住居専用であっても生活の本拠のある塾は一律に禁止できない」としています。その標準規約に基づいて作成されたこのマンションの規約が、塾の営業開始以前から、特別な条件をつけて塾を禁止していなければ、規約違反でないのです。理事会であっても、規約で禁止されていないものを、規約違反として禁止することはできません。

[640: 匿名さん]

>規約で禁止されていないものを、規約違反として禁止することはできません。

ハイハイ。朝から戯言ご苦労様です。
理事会からは、既に警告書は発送済みですよ！！　　

> その標準規約に基づいて作成されたこのマンションの規約が、塾の営業開始以前から、
> 特別な条件をつけて塾を禁止していなければ、規約違反でないのです。

どうぞ総会でいっぱい主張して、理事会決定をひっくり返して下さいね。ここで何回言っても発送済みの警告書は撤回されませんよ。
　

[641: 匿名さん]

なんで、第二、第三の開塾が認めないの？理由は？許認可の規定もないでしょ。

[642: 匿名さん]

>639
>標準規約では「住居専用であっても生活の本拠のある塾は一律に禁止できない」としています。

トップページからリンクされていない過去の試験用説明のダイレクトリンクにすがらずに、
マンカンの現在の解説を持ち出してよ。　全然説得力無いよ。

[643: ヒ"キ"ナーさん]

>>613 さん

わたしも同様に考えています。
理事会はすでに裁判外の請求は終えていますので、つぎは裁判上の請求に移るだろうと予想しています。
また、理事会としては、訴訟の提起前に手の内を晒す必要はなく、じっくりと戦略を練っているところだと思います。

[644: 匿名さん]

>>640
戯言と決めつけていますが、規約にないものは規約違反にできません。また、規約にないことに対して、理事会が警告書を発行することもありません。まともな理事会であればね。

あなたはどうして理事会が警告書を発行したことを知っているのですか？理事会は内容を管理組合員全員に公開し、あなたは住民たからご存知というころですよね。知っているのであれば、警告書はなんて書いてありましたか？

人の投稿を戯言と言うのであれば、その警告書の概要をここに記載する義務があなたにあるでしょう。

仮に理事会が警告書を発行したとしても、例えばスレ主さんが理事で理事会を主導したとしたらどうでしょうか？そのような理事会の警告文に意味はありますか？

規約にないことを規約違反として理事会が他の管理組合員に知らさずに警告書を発行するのであれば、その理事会は即刻退陣になるでしょうね。

お気の毒なマンションにお住まいだと思います。

[645: 匿名さん]

>>642

リンクなんてたくさん掲示されていますよ。

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

[646: 匿名さん]

>>640
あんた、サッカーでルールにないことで、イエローカード発行しないだろう。常識なさすぎ。

警察官が法律にないことで、注意するかね？

規約違反規約違反と連呼するならば、規約にあるかどうかがすべてだろう。

[647: 匿名さん]

>644
こんどは理事会攻撃ですか？　苦しい反撃ですね。
「他の用途に供してはならない」の規定が入っていることは既出です。
理事会から送られた書面が、実務家から見ると「警告書」であることはスレ主投稿から判断できます。

>知っているのであれば、警告書はなんて書いてありましたか？
はい知っています。
警告書には、
・一ヶ月以内にマンション内での塾経営をやめること、
・やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとる
と書いてありました。

[648: 匿名さん]

>645
マンカンが直接説明しているのを知りたいんだけど．．．
マンカンからは今や抹消されたものであると認めるの？

[649: 匿名さん]

>>647
なるほどね。気の毒なマンション居住者ですか。

理事会は大きなミスをしたってことですね。

で、塾経営者の反論に一理あるということで、総会で改めて塾経営者の意見を聞くとなったわけですね。

[650: 匿名さん]

＞＞６４８
直接電話して聞けば？

組合運営、管理規約等のご相談： ０３（３２２２）１５１７

[651: 匿名さん]

>650
逃げないように！
要するに、今やトップページから直接リンクすらされていない過去の説明なのですね。

[652: 匿名さん]

>>651
君の知りたいことは、あの説明が今も有効かどうかだろうが。今も有効なんだよ。「平成２４年度版　マンション管理の知識」を買ってみてみな。疑いがあるのならば、電話して聞けばと示唆している。

[653: ヒ"キ"ナーさん]

>>647
>・やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとる

以前に、理事会は法５８条に基づく訴訟も視野に入れているように読めると書きましたが、根拠はこの一文です。
共有部分の利用禁止は、法５７条に基づく訴訟ではできません。

[654: 匿名さん]

>疑いがあるのならば、電話して聞けば．．
電話で聞いて、ここで載せても「嘘だー！」の一言で終わっちゃうからね。
匿名掲示板ならば、誰もが確認できる根拠が必要ですよ。

あとね「認められる」といのは「管理組合に認められる」であって、「裁判所で認められる」ではないよ。
だから、今回のケースは「理事会には認められなかった」。

理事会の結論が出ているのに、未だにマンカンの規定を利用して認められるといっているからおかしいんだよ。
あとは、総会での結果を予想するだけでしょ。

[655: 匿名さん]

>>654
勝手にしたら、
>電話で聞いて、ここで載せても「嘘だー！」の一言で終わっちゃう
君がそう言っているんだろう。何を書いても信じない。

で、国交省のコメントも理解できない？

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

で、これらの解説も理解できない？

すべて嘘と言っているのは、君なんだが。嘘と立証する義務があるのは君だよ。

[656: 匿名さん]

>>654
本を買う金がないのだったら、
http://www.amazon.co.jp/dp/4789233898
http://www.amazon.co.jp/dp/4789235033
とかの目次覗いて御覧よ。

で、マンション管理センターの解説が、過去数年だけに適用されて、現在は異なると思うのだったら、購入して確認してみれば。

国交省のコメントに対する公益法人の解説は通常出版したり公開したりする前に、国交省のお墨付きを得てから公表・出版するからね。もし変更になったら、変更を周知しないととんでもないことになる。

このコメント・解説に従って、マンション内で教室や塾が既に数多く行われいる訳だから、万が一解釈を変更するようなことになれば、国交省やマンション管理センターはそれを周知徹底する必要があるって、理解できないかなあ。そして仮に変更になったとしても、不遡及だから、改正以前に営業を始めたものは、お咎めなしというのも理解できないかな？

ひょっとして、社会経験ないの？塾でも通った方が良いのではないかな？

[657: 匿名さん]

>655
勝手にしろというので、「降参宣言」と捉えます。

国交省のコメント？　それは標準規約の制定の考え方であって、規約解釈を拘束するものではありません。
規約を制定した主体は管理組合ですから、国交省のコメントなんて各管理組合が判断するための参考意見程度にしかなりません。

で、今回は理事会から「規約違反」と判断されたのですから、そのマンションにおいては塾はＮＧとされたわけです。
くどいようですが、総会で理事会決定を否定することが出来ますから、どちらを選択するかはそのマンションの住人のみが知るというものです。

塾側は弁護士の助けを借りようが、マンション管理士を使おうが、総会で過半数以上の同意（規約改正を伴う場合は３／４以上）を得ればすむだけの話です。

尚、弁護士からの質問について、管理組合が答える義務は無いと思います。「不服ならば総会で弁明する機会を与えます」ですむ話だと思いますよ。

[658: ヒ"キ"ナーさん]

さすがに、ａｍａｚｏｎ の目次はすごいですね。
目次だけで、塾が「他の区分所有者への影響がある使用」に分類されていることが判るのですから・・・

[659: 匿名さん]

>>657
社長「わが社は、これまで9時出勤でしたが、明日から8時半出勤にします。適用は会社設立日からにします。これは役員会で全員一致で決まりましたから、社員は反論しないように。」

社長「ビギナー君、君は、先月は8時半までに出勤したことは、一度もないね。従って懲戒解雇にします。弁護士に頼んでも、無駄だからね。」

って、感じだね。

[660: 匿名さん]

>>658
確かにすごい。クリックなか見検索で、国土交通省のコメントについて解説してあることまで、わかってしまう。

[661: ヒ"キ"ナーさん]

中身はもっとすごいらしいですよ。
マンション管理センター発行の「マンション管理基本六法」には、「標準管理規約に関するマンション管理センターの解説」が掲載されているそうですから・・・

[662: 匿名さん]

理事会がどのように審議してどのような判断を下して、区分所有者に通知しようともそれは理事会の自由です。

ただし、民法や区分所有法で規定されている個人の権利を侵害するような内容の場合は、法的に無効とされると考えたほうが良いでしょう。
今回のように、住みながらその傍らで塾を開講するのは個人の権利の範疇ですから、共同生活に対して明らかな迷惑行為等が生じていない限りは、管理組合が権利を制限できるとはとても思えない。

[663: 匿名さん]

657さんに同意です。というか、657には、間違いようがないことしか書いてないです。

どうも、管理規約というものが、法的には私文書にすぎないということの意味を理解されていない方が多いようです。
だから、「標準管理規約のコメントを読む限り、この塾は管理規約ではない（あるいは、そう限らない）」なんて、
論理的にありえない発言が出てきます。

確かに、現時点では「この塾」が、「このマンションの管理規約」に違反しているかどうか確定していません。
なぜなら、現時点で管理規約違反と判断しているのは理事会にすぎないからです。
「このマンションの管理規約」という私文書を定めている主体は、「このマンションの管理組合」です。
「このマンションの理事会」は、「このマンションの管理組合」の下に位置する執行機関にすぎません。

意思決定機関（管理組合）がなんらかの形で、執行機関（理事会）の判断を支持した時点で、
問題の塾の管理規約違反は確定します。
本件では、次の総会で、理事会の出す議案が採決で承認された時点で、確定するとみなすのが妥当でしょう。

標準管理規約のコメントは、管理組合が理事会の判断を支持するかどうかにあたって、
参考材料になる可能性はありますが、それ以上でもそれ以下でもありません。

これと、塾経営の是非は一体ではありません。
塾側に不満があれば（当然、あるんでしょうね）、裁判まで持ち越されます。
但し、裁判で争われることは、「このマンションの管理規約」に違反しているかどうかではありません。

管理組合側のこの要求、

　「このマンションの管理規約」に違反している塾の運営の差止

に対し、塾側は、

　「このマンションの管理規約」が塾に加えようとしている制限は、
　区分所有法で認められている範囲を超えている

という主旨の抗弁を行うことになります。

あえて分かり易い表現をとるなら、裁判で争われるのは、
「この塾」が「このマンションの管理規約」に違反しているかいないか、ではなく、
「このマンションの管理規約」が区分所有法に違反しているかいないか、です。

[664: 匿名さん]

社長「ビギナー君、ちょっと来たまえ。」

ビギナー君「アイアイアサー」

社長「君は社の規則に、社員は社内では職務に専念することとなっているのを知っているだろう。」

ビギナー君「イエス、サー」

社長「しかし君は、あくひをして、他の社員の迷惑になっているらしい。隣席の社員からノイローゼになりそうだと苦情が出ている。」

ビギナー君「サー、イエス、サー。」

社長「社内規則にあくびをしてはいけないとの明記はないが、役員会で、明らかに社内規則に違反していると認めらられたので、警告書を渡す。」

ビギナー君「サンキュー、サー。」

社長「よって、、一週間以内にあくびをするのを止めなさい。でなければ、トイレに席を持って行って、そこで仕事をするように。」

ビギナー君「サー、イエス、サー。」

(15分後）

ビギナー君「＼（￣０￣）／ふぁ～～、社長の呼出し屈だった」

隣席のノイローゼちゃん「ビギナー君、みーつけた。警告書受け取ったところでしょう。社長にいいつけちゃうもんねー。」

[665: 匿名さん]

>663
相変わらずお見事な説明です。さすがです。

[666: 匿名さん]

社長「ビギナー君、ちょっと来たまえ」

ビギナー君「イエス、サー」

社長「最近、君は上司に報告・連絡・相談をしなくなったそうだが、どうしたのかね」

ビギナー君「社長、この前まで、貼ってあった『報告・連絡・相談』の張り紙が、『質実剛健』になっていたので、もう『報告・連絡・相談』は撤廃されたと思います。もし『報告・連絡・相談』が今も有効でしたら、その証拠を示してください。できなければ、社長は『降参』したものと考えます。」

社長「（＠_＠;）」

[667: 匿名さん]

>あえて分かり易い表現をとるなら、裁判で争われるのは、
>「この塾」が「このマンションの管理規約」に違反しているかいないか、ではなく、
>「このマンションの管理規約」が区分所有法に違反しているかいないか、です。

違反してません。

[668: 匿名さん]

ようするに、塾としては「規約違反」と言われたとしても特に問題は無い。
管理組合は、強制的には中止等を行うためには訴訟して勝訴しなければならない。
塾側は、「規約違反」とすることは、個人の権利の侵害で民法や区分所有法に反するから無効と裁判で主張すればＯＫ。

ということですね。

[669: 匿名さん]

屁理屈言う人って、面白いね。

[670: 匿名さん]

>668
おおむね正しいといえば正しいけど、以下の表現の方が誤解の余地が少ないでしょう。

「規約違反」と言われたとしても特に問題は無い。
　　↓
「規約違反」と言われたとしても、その時点では塾を廃止する強制力を伴っていない。

無効と裁判で主張すればＯＫ。
　　↓
無効と主張して、勝てばＯＫ。

[671: 匿名さん]

これは塾が不利ですね。勝てる材料が無いですよ。

[672: 匿名さん]

>671
裁判に頼ると勝てる見込みは無いけど、総会での決議にすがるという手がありますよ。
総会で過半数以上の同意を得られれば道は開けます！

[673: ヒ"キ"ナーさん]

>>663
>「このマンションの管理規約」が区分所有法に違反しているかいないか、です。

Ｏ 区分所有法の何条違反でしょうか？
Ｏ また、「このマンションの管理規約（この用途制限）」が区分所有法に違反している
　　ということは、住居以外の用途に供することができるという主張ですか？

[674: 匿名さん]

>>672　だから？　それ勝てる要素ではないでしょ。　

[675: 匿名さん]

一般的に、住居専用マンションでの塾の営業は問題ないとされていて、現に行われている。で、ここの塾だけだめとするには、かなり強力な争点が必要でしょうが、このスレのような屁理屈だとまず無理でしょうね。「国土交通省のコメントは関係ない」「マンション管理センターの解説は関係ない」「理事会が決めれば十分だ」などいうのは、そりゃあ管理組合が依頼し、受任する気の毒な弁護士は言われたままに準備書面に書くでしょうが、内心・・・って感じですかね。

もし裁判になるとしたら、気の毒なのは、一般の管理組合員でしょうね。

[676: 匿名さん]

＞「このマンションの管理規約（この用途制限）」が区分所有法に違反している
違反してませんよ

[677: 匿名さん]

>>673
>>663 の投稿者でありませんが、この手の説明では、どこにでも同じことが書かれていますが、

広島市だと
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第６条第１項には、「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と定めてあり、これに抵触しなければ、専有部分については区分所有者がどのような用途にも使用することができるのが原則です。

にある通りですね。

これが大原則。これに反するものは、「建物の区分所有等に関する法律」に反することになります。

[678: 匿名さん]

>>677

だから、隣で金儲けをしているのが気に入らないとか、隣で人に教えているのは気に入らない、と言う理由では、それを禁止できないのです。

当然、教室、塾を禁止するというのは、無効。

[679: 匿名さん]

一般的に、住居専用マンションでの塾の営業は問題視されることが多く。
マンションでの塾運営は無理ですね。
その証拠にフランチャイズの塾では、マンションの個人住居での開講はできません。
マンションでの塾運営はトラブルが多く運営が難しいとの長年のノウハウです。

個人での運営も同様でしょう。トラブルになります。
騒音のトラブル、駐輪場のトラブル、駐車場のトラブル、送り迎えの車のトラブル、セキュリティ上のトラブルなど
これらをクリアすることは指南のワザです。
　

[680: 匿名さん]

>だから、隣で金儲けをしているのが気に入らないとか、隣で人に教えているのは気に入らない、と言う理由では、それを禁止できないのです。
え？塾が五月蠅いってのは？

[681: 匿名さん]

”住居専用”でしょ？　塾で五月蠅くしたら、完全アウトですね。

[682: ヒ"キ"ナーさん]

>>677
後半部分も引用してくださいね。

「しかしながら、マンションという近隣が緊密に居住する特殊な住環境においては、専有部分の使用やリフォーム等におけるトラブルも多く発生しています。
このため、広範多岐にわたるマンションの管理運営を組織的かつ合理的に行い、良質な共同生活を維持していくためには、各マンションの事情に応じて、区分所有者相互の共同のルールとして、管理規約の中にある程度客観的で具体的な制限を設けることが必要となります。
これについて「マンション標準管理規約（単棟型）」の第１２条では、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に使用してはならない。」と定めています。またそのコメントとして、「住宅としての使用は、専ら居住者の生活があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。」と付されています。
内職程度であれば認められると思われますが、塾やピアノ教室などは認められない場合が出てくると思われます。このような場合には用途制限に違反する営業類似行為の判断基準を使用細則で定めておくことも必要になるでしょう。」

また、区分所有法３０条１項では、
「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」
と定めており、標準管理規約１２条は有効であると思いますが・・・

[683: 匿名さん]

>>679
>一般的に、住居専用マンションでの塾の営業は問題視されることが多く。

ここのスレ主を見ても分かるように、それはその通りです。

>マンションでの塾運営は無理ですね。

たしかに「無理」と思うのが一般的かもしれないが、「規約違反」か否かと問われたら塾運営というだけでは違反とは言えない。と答えざるえない。

[684: 匿名さん]

>>682
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
の、塾部分の結論部分を引用すると

「内職程度であれば認められると思われますが、塾やピアノ教室などは認められない場合が出てくると思われます。このような場合には用途制限に違反する営業類似行為の判断基準を使用細則で定めておくことも必要になるでしょう。」

となっている通り、「認められない場合」にするのであれば「判断基準を使用細則」で定める必要があるわけです。

しかし、この塾は既に行われているので、不遡及の原則に従い、その細則は適用されない訳。過去に遡って、新しいルールは適用されないんですよ。残念ながら。

[685: 匿名さん]

>>682
>後半部分も引用してくださいね。
677には無理な要求ですよ。詭弁で煽っているだけですから。


ストローマンの詭弁

　A： 「私は子どもが道路で遊ぶのは危険だと思う。」
　B： 「そうは思わない、子どもが外で遊ぶのは良いことだ。
　　　　A氏は子どもを一日中家に閉じ込めておけというが、果たしてそれは正しい子育てなのだろうか。」

わら人形、わら人形論法、架空の論法ともいう。
Aが主張していないことを自分の都合の良いように表現しなおし、さも主張しているかのように取り上げ論破することで
Aを論破したかのように見せかける。燻製ニシンの虚偽（red herring）。論理性が未熟なため相手の主張を誤解している
場合は誤謬であるが、意図的に歪曲している場合は詭弁となる。
　

[686: 匿名さん]

>>マンションでの塾運営は無理ですね。
>
>たしかに「無理」と思うのが一般的かもしれないが、
> 「規約違反」か否かと問われたら塾運営というだけでは違反とは言えない。と答えざるえない。

いや、五月蠅かったら規約違反でしょ。

[687: 匿名さん]

塾を止めさせたい側の「希望」はわかるが、法律論的には、困難ですね。

なぜ、「共同の利益に反する行為」を止めさせる議論をしないか不思議ですね。でも、「共同の利益に反する行為」があるのかどうかがよく分からないところですね。

マンションの居住者関係者が利用するように作られているエレベータや階段の利用が共同の利益に反するとは言えないからね。

[688: 匿名さん]

>>686
>五月蠅かったら規約違反

そのロジックだと、塾経営とは関係ないでしょう。

わからないかな？

[689: 匿名さん]

>>686
>いや、五月蠅かったら規約違反でしょ。

その場合は、塾じゃなくても規約違反。

[690: ヒ"キ"ナーさん]

>>687
>塾を止めさせたい側の「希望」はわかるが、法律論的には、困難ですね。
>なぜ、「共同の利益に反する行為」を止めさせる議論をしないか不思議ですね。でも、「共同の利益に反する行為」があるのかどうかがよく分からないところですね。

>>91 に書いた記憶がありますが・・・

>マンションの居住者関係者が利用するように作られているエレベータや階段の利用が共同の利益に反するとは言えないからね。

なにを言いたいのか、さっぱりわかりません。

[691: 匿名さん]

>>五月蠅かったら規約違反
>
>そのロジックだと、塾経営とは関係ないでしょう。
>
>わからないかな？

五月蠅い塾は規約違反でしょ。

[692: 匿名さん]

五月蠅くない塾は規約違反ではないと言いたい？

[693: 匿名さん]

あらあら「ヒ"キ"ナーさん」というのは、

by 匿.名さん　2013-04-17 10:05:36

さんですか。大変ですね。ハンドル頻繁に変えないと投稿できないって。

「停止勧告等がなされているにもかかわらず、規約違反を続けていると、その規約違反を続けている行為が、共同の利益に反する行為になるというロジックがある」って、「誤った規則を守れと言ったのに、それを守らなかったことにより新たな規則違反が生じる」というロジックですか？

おもしろいロジックですね。そりゃあ無理でしょう。

[694: 匿名さん]

>>692
>五月蠅くない塾は規約違反ではないと言いたい？

と、言うかマンション内で、何をしようが、原則良い訳、

[695: 匿名さん]

五月蠅くない塾はお目こぼししてもらえるかも・・・という程度かな。

[696: 匿名さん]

五月蠅くて問題になったら、規約違反”五月蠅い”　”住居専用”　という名目が並ぶでしょうね。

[697: 匿名さん]

>>691
>五月蠅い塾は規約違反でしょ。

なるほど、そうかもしれませんね。
では、
静かな塾
の場合はどうなりますか？

[698: 匿名さん]

>>692
自宅で、テレビを見たら、規約違反ですか？

自宅で、友達と勉強会したら、規約違反ですか？

自宅で、デイトレードしたら、規約違反ですか？

自宅で、ゲームソフト開発してオンライン開発したら規約違反ですか？

[699: 匿名さん]

>と、言うかマンション内で、何をしようが、原則良い訳、
原則で言うなら、迷惑かけない、規約に違反しない　上で　何をしようが・・・・でしょうかね。

[700: 匿名さん]

>>697　五月蠅くない塾はお目こぼししてもらえるかも・・・という程度かな。