マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[601: 匿名さん]

総会を開く以上、それ以前の決定は、参考にはなるだろうが、参考以外の何ものでもないってことよ。改めて、総会で意見を問うか、理事会での決定が必要でしょうね。

[602: 匿名さん]

>601
597さんの言うとおり理事会判断だけで裁判を起こすことだって出来るのだから、総会でひっくり返らない限り改めて理事会決定する必要はないよ。

[603: 匿名さん]

>>602
なんで？

理事会は、塾主の意見を聞くと判断した訳でしょう。

その判断はどうなるの？

それで総会を開いて、新しい情報を得ているのに、古い情報だけの時点の判断で裁判を起こせるわけないでしょう？

[604: 匿名さん]

>>600
？？？
塾側の弁護士なら、当然のこととして規約違反ではないとの主張をしますよ。
仮に出来ないと言われれば、別の弁護士に頼むでしょう。

[605: 匿名さん]

>>600
スレ主の記載はスレ主の理解に基づくもので、事実とは別ものです。

[606: 匿名さん]

塾は転居していった、とスレ主言ってなかったか？
　
スレの問題はとっくに解決していたと思ったが。
　

[607: 匿名さん]

>605
当事者からそう言われてしまうと元も子もないんだけど．．．　なら正式に訂正して下さい。

[608: 匿名さん]

スレ主の記載は、スレ主が不在になってからも、別の方によって盛られていった経緯があります。

[609: 匿名さん]

>596
また随分、おかしなことを言い出しましたね。

では、このケースで、区分所有法以外で、
管理組合が塾の差止請求を行う場合に根拠とできる法律を示してください。

[610: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
「まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。」
が、最終投稿だと思いますが、それ以外にあれば、リンクをよろしくお願いいたします。

[611: 匿名さん]

私は、管理組合が、一般的に認められている「塾」について、禁止することはないと思います。裁判すれば勝てないからね。でも、制限をつけることはあるでしょうし可能でしょう。

[612: 匿名さん]

区分所有者の共同の利益に反しない個人の権利までは制限出来ないですね。違法ですから。
ですので、白か黒かではなく、どこまでが許されるべき範囲かを議論するのが正しい解決策です。

[613: 匿名さん]

>610
まあ、そのスレ主の文章から、理事会が総会にのぞむスタンスをどう推測するか、って話なんだけど、

(a)まずはフラットな立場でこの塾経営者を呼んで話を聞いて、
　　その塾に問題があるかないかどうかを、理事だけでなく組合員みんなで話し合おうとしている

(b)理事会として今後この塾にどう対応していきたいか（裁判含む）を議案として示し、
　　かつ、この塾経営者に事情を説明する時間枠を設けた上で、採決してもらおうとしている

のどちらであっても、スレ主の立場（おそらく理事ではない）から見ると、

＞総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

って表現になりえるわけ。

で、スレ主の文章から受ける印象をベースにすると、(a)かなぁと考えても不思議じゃないんだけど、
マンション管理の仕組みや、理事会と総会の位置づけを知っていれば、すごい違和感があるわけ。
（a）で総会開いたら、何時間あっても足りんぞこれ、みたいな。
だから、実態は(b)のような形しかありえないんじゃないのかなぁ？、っていうのが私の個人的な見解です。

まあ、スレ主が総会での議案の中身をここに報告してくれれば話が早いんだけど、
手の内を明かすだけなので、総会が終わるまでは報告ないかもなぁ。

[614: 匿名さん]

>612
マンションでの管理組合と住人とのペット訴訟の判例から役に立つ記載を引用するよ。
裁判所はこういう考えだよ。

> 控訴人（住人）が本件マンションにおいてペットである本件犬を飼育することは、
> その行為により具体的に他の入居者に迷惑をかけたか否かにかかわらず、それ自体
> で管理規約に違反する行為であり、区分所有法六条一項に定める「区分所有者の
> 共同の利益に反する行為」に当たるものといわなければならない。

裁判所は、実害のある無しについて判断していないよ。それ自体で管理規約に違反する
行為であるかを見ているよ。ちなみにコレ、地裁で無く高裁判決だからね。

まっ、どうせ塾と違うと言うだろうけどね。

[615: 匿名さん]

>>614
それは最初からペット禁止のマンションの話ではないの？

全然違うケースを示すのが、ここの塾反対者の常套手段のようね。

[616: 匿名さん]

>614
管理規約で定められているか否かという点が異なります。

ペット（犬猫等）禁止を管理規約で定めることが区分所有法の許容するところであることが確認されているから、ペット禁止条項が有効で効力を発揮した例となります。

たとえば、
http://www.osakacity-mansion.jp/hanrei/hanrei-1
あたりで確認してください。

今回は、一律での塾禁止が管理規約で定められていないので、同様に扱うことは出来ません。
もっとも、一律での塾禁止を管理規約で定めることは、民法第206条

所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

に抵触すると考えられるため定めたとしても無効とされる可能性があります。
よって、一律の塾禁止ではなくて、問題の原点であるところの

建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為

があるか否かで争うことになります。

[617: 匿名さん]

>616
>もっとも、一律での塾禁止を管理規約で定めることは、民法第206条
>所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
>に抵触すると考えられるため定めたとしても無効とされる可能性があります。

614の判決でも住人が管理規約は無効であると主張したけど、裁判所は
>マンション内における動物の飼育は、一般に他の区分所有者に有形無形の影響を及ぼすおそれの
>ある行為であり、これを一律に共同の利益に反する行為として管理規約で禁止することは
>区分所有法の許容するところであると解され、具体的な被害の発生する場合に限定しないで
>動物を飼育する行為を一律に禁止する管理規約が当然に無効であるとはいえない。
と言っているんです。
つまり、裁判所は実際の被害の有無で無く「恐れ」だけしか見ていないんです。他にも参考に出来る
記載があるけど、どうせペットと塾は違うと言うだろうからね。

>一律での塾禁止が管理規約で定められていないので
理事会は定められている、そしてそれに違反していると判断をしたのですけどね。

[618: 匿名さん]

>616
>一律での塾禁止が管理規約で定められていないので、同様に扱うことは出来ません。

昔のマンションと違って、「他の用途に供してはならない。」とハッキリと書いてある以上、営業行為は規約違反になります。

[619: 匿名さん]

同じことです。
あくまでも、住宅として使用していることに変わりはありませんから。

[620: 匿名さん]

>>618
こういうように解釈を誤る人がいるから、住居専用の定義に、国交省のコメントがあり、マンション管理センターが解説しているわけだろう。

一人だけ、それは違うって言っても・・・・。

[621: 匿名さん]

ペット禁止の規約に同意していたケースと本件は根本的に異なります。

[622: 匿名さん]

＞一人だけ、それは違うって言っても・・・・。
別に俺が違うというかはどうでもいいこと。

今回は理事会が総意で「規約違反」と判断した。　以上

[623: 匿名さん]

＞ペット禁止の規約に同意していたケースと本件は根本的に異なります。

これも参考例だから、無視しても何でも良いこと。

今回は理事会が総意で「規約違反」と判断した。　以上

[624: 匿名さん]

>617
しっかりとした区別ができていないのね。

http://allabout.co.jp/gm/gc/29615/
にもあるように
犬の飼育禁止請求控訴事件　 東京高裁 平成6年8月4日の抜粋

マンション内における動物の飼育は、一般に他の区分所有者に有形無形の影響を及ぼすおそれのある行為であり、これを一律に禁止する管理規約が当然に無効とはいえず、Ｙ（飼い主）が本件マンションにおいて犬を飼育することは、その行為により具体的に他の入居者に迷惑をかけたか否かにかかわらず、それ自体で管理規約に違反する行為であり、区分所有者の共同の利益に反する行為に当たるとし、
また、動物の存在が飼い主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する特段の事情がある場合にはその飼育を禁止することは飼い主の権利に特別の影響を及ぼすものといえるが、本件ではその特段の事情を認めるに足る証拠はないから、本件規約の改正はＹの権利に特別の影響を与えるものではないとして、Ｘ（管理組合）の請求は理由があるとし、Ｙの控訴（横浜地裁平成3年の判決のこと）を棄却した。

の
「Ｙの権利に特別の影響を与えるものではない」
の部分も重要なポイントです。
もしYの権利に特別の影響を与える場合は、民法で守られた個人の権利を侵害しない範囲でなけれならないため、制限できる範囲が限定される。

[625: 匿名さん]

>>622
>>623
>今回は理事会が総意で「規約違反」と判断した。　以上

現在までの情報だけからみると、個人の権利の侵害に問われて民法に抵触するから「その判断は無効」とされる可能性が高いのによく頑張れるよ。感心感心。

[626: 匿名さん]

>624

の
の前までは理解した。俺の言った判例と同じようなロジックだから。

で何がいいたいの？　塾を禁止することは「Yの権利に特別の影響を与える場合」であって、「民法で守られた個人の権利を侵害する範囲」に該当するとでも言いたいのか？　

[627: 匿名さん]

異議がありましたので、さらに推敲・訂正しておきます。

マンション管理士（Wikipediaより抜粋）
------
マンション管理士（マンションかんりし）は、マンション管理組合のコンサルタントに必要とされる一定の専門知識を有している事を証明する国家資格であり、マン管とも呼ばれる。

試験主体は国土交通大臣で、財団法人マンション管理センターを指定試験機関として実施する。
【試験内容】
マンション管理に関する法令及び実務に関すること
・建物の区分所有等に関する法律
・民法
・建築基準法
・不動産登記法
・都市計画法
・消防法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
・マンションの建替え円滑化等に関する法律
・マンション標準管理規約
・マンション標準管理委託契約書
・マンションの管理に関するその他の法律
管理組合の運営の円滑化に関すること
・管理組合の組織と運営
・管理組合の業務と役割
・管理組合の苦情対応と対策
・管理組合の訴訟と判例
・管理組合の会計等
（その他多数）

マンション管理士試験の合格率は7～8％前後と、合格率の観点から見ると一級建築士（学科：15.1％、製図41.7%、総合8.1%/H20）、土地家屋調査士（8.03%/H20）等と並ぶ難関試験である。
------

このマンション管理士試験を司る公益財団法人マンション管理センターは、マンション管理についての適切な指導、相談、情報の提供を行っています。

そして、居住者の生活の本拠があり生活の本拠であるために必要な平穏さを有する住戸での塾について、マンション管理センターは、Webサイトや書籍などで、「塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。」としています。そのため、これに倣い多くのサイトで同様の解説がなされています。

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

このように、マンション管理センターは、公益法人として、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき、「マンション管理適正化推進センター」の指定を受け、マンション管理士や管理組合に、適切な指導、相談、情報の提供を行っているわけですから、ここのマンションだけが関係ないという訳にはいかないと思われます。

ただしこのスレの塾が認められるかどうかについては、既に予定されている管理組合の総会において、管理組合が、塾を開いている住戸の住民と、平穏が脅かされ共同の利益が害されているとする住戸の住民、双方の意見をしっかりと聴取し、公正・公平な判断を行うべきでしょう。

異論があればどうぞ。

[628: 匿名さん]

>627
裁判所の判断に関する議論にマンカンの出番はないよ。
第一、マンション管理士には訴訟代理権は無いでしょ。

[629: 匿名さん]

管理規約で「ペット禁止」と同様に「一律に稽古事教室禁止」「一律に塾禁止」と定めることが出来れば話しは早いけど、どこもそれをしていない（できない）のはなぜでしょうね。それが分かれば、おのずと今回のような件における適切な対応が見えてきますよ。

[630: 匿名さん]

>629
なぜそのような列挙型にしないかは、マンション管理士試験のテキストにも書いてあるんじゃないの？

[631: 匿名さん]

>>628
・管理組合の苦情対応と対策
・管理組合の訴訟と判例
を管理組合にコンサルティングするのが、マンション管理士の役目だよ。

[632: 匿名さん]

自宅で人に何かを教えて迷惑になるか？犬猫と一緒にするのって、どうよ？

[633: 匿名さん]

自宅での金儲けや、人にものを教えることを禁じるのではなく、共同の利益を損なう迷惑行為を禁じる必要があるのでは？その観点から、この塾はどうかだろうか？スレ主の感情たっぷりの投稿だけからでは、判断つかないでしょう。正直なところ。

[634: 匿名さん]

塾は犬のしつけ教室のようなものだからな　猫は知らん。
ま、通常、犬は下僕を示し、猫は愛人を示す。どちらもある意味かわいい。

[635: 匿名さん]

>>633
>共同の利益を損なう迷惑行為を禁じる必要があるのでは？

その通りですね。
もちろん
塾の開講＝共同の利益を損なう迷惑行為
とまでは言えないのです。

専ら住居をいくら都合よく解釈してもこの事実は変わりません。

もっとも塾の開講によって、各所で受忍限度を超えて騒音が発生している等々の迷惑行為が確認できれば、迷惑行為を止めるように通知。迷惑行為が治まらなければ、今度はその主因である塾そのものを禁止という流れが妥当と思われます。

[636: 匿名さん]

>>634
犬でも猫でも最初はビギナーだから、マナーから躾ないとね♪

[637: 匿名さん]

>635
>もっとも塾の開講によって、各所で受忍限度を超えて騒音が発生している等々の迷惑行為が確認できれば、
>迷惑行為を止めるように通知。迷惑行為が治まらなければ、今度はその主因である塾そのものを禁止と
>いう流れが妥当と思われます。

この方法はその後の訴訟を考えると不適切です。

騒音問題の訴訟は、被害を受けている住人と騒音源の住人間の民事訴訟です（管理組合は当事者ではない）。
規約違反の訴訟は、管理組合と違反住人との間の民事訴訟です。
それぞれ当事者が異なりますから、これらをごっちゃに対応するのは良くありません。

前者（騒音問題）の訴訟では管理組合は当事者になれませんので、騒音問題ならば管理組合は注意や仲裁程度がせいぜいです。この問題で管理組合から期限付きの警告書を送付するなんて越権行為です。従って管理組合が出てくる場合は、あくまで規約違反を根拠にする必要があります。
このように管理組合としては、騒音問題と規約違反問題を切り離して規約違反で粛々と対応すべきなので、迷惑行為が確認できたか否かでなく、現実に規約違反が行われているかで判断すべきなのです。

それに管理組合としては、マンション全体のことを考えねばなりません。塾がたとえ迷惑をかけないようなものであっても、外部から営業活動が認められる以上は、将来出てくるであろう第２、第３の開塾希望者とのバランスも考えて、明確な態度を示す必要があります。今回のケースはむしろこちらの方が重要です。
第２、第３の開塾希望者も認めるつもりなら認めれば良いでしょうし、第２、第３の開塾希望者を認めるつもりで無いならば、たとえ規模が小さくても、たとえ騒音が無くても禁止すべきでしょう。

[638: 匿名さん]

>>637
>騒音問題の訴訟は、被害を受けている住人と騒音源の住人間の民事訴訟です

>>635の方は、「各所で受忍限度を超えて騒音が発生している等々の迷惑行為が確認できれば」としていますから、これは管理組合の問題でしょう。

>規約違反の訴訟

残念ながら、規約にないのですから、規約違反ではないのです。

国土交通省＋マンション管理センターのコメントと解説を良く読んで理解してくださいな。

[639: 匿名さん]

>>637
>>627 のリンク先の説明を良く読んで理解してください。

国（国土交通省）と「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、「マンション管理適正化推進センター」の指定を受けたマンション管理センターが、標準規約では「住居専用であっても生活の本拠のある塾は一律に禁止できない」としています。その標準規約に基づいて作成されたこのマンションの規約が、塾の営業開始以前から、特別な条件をつけて塾を禁止していなければ、規約違反でないのです。理事会であっても、規約で禁止されていないものを、規約違反として禁止することはできません。

[640: 匿名さん]

>規約で禁止されていないものを、規約違反として禁止することはできません。

ハイハイ。朝から戯言ご苦労様です。
理事会からは、既に警告書は発送済みですよ！！　　

> その標準規約に基づいて作成されたこのマンションの規約が、塾の営業開始以前から、
> 特別な条件をつけて塾を禁止していなければ、規約違反でないのです。

どうぞ総会でいっぱい主張して、理事会決定をひっくり返して下さいね。ここで何回言っても発送済みの警告書は撤回されませんよ。
　

[641: 匿名さん]

なんで、第二、第三の開塾が認めないの？理由は？許認可の規定もないでしょ。

[642: 匿名さん]

>639
>標準規約では「住居専用であっても生活の本拠のある塾は一律に禁止できない」としています。

トップページからリンクされていない過去の試験用説明のダイレクトリンクにすがらずに、
マンカンの現在の解説を持ち出してよ。　全然説得力無いよ。

[643: ヒ"キ"ナーさん]

>>613 さん

わたしも同様に考えています。
理事会はすでに裁判外の請求は終えていますので、つぎは裁判上の請求に移るだろうと予想しています。
また、理事会としては、訴訟の提起前に手の内を晒す必要はなく、じっくりと戦略を練っているところだと思います。

[644: 匿名さん]

>>640
戯言と決めつけていますが、規約にないものは規約違反にできません。また、規約にないことに対して、理事会が警告書を発行することもありません。まともな理事会であればね。

あなたはどうして理事会が警告書を発行したことを知っているのですか？理事会は内容を管理組合員全員に公開し、あなたは住民たからご存知というころですよね。知っているのであれば、警告書はなんて書いてありましたか？

人の投稿を戯言と言うのであれば、その警告書の概要をここに記載する義務があなたにあるでしょう。

仮に理事会が警告書を発行したとしても、例えばスレ主さんが理事で理事会を主導したとしたらどうでしょうか？そのような理事会の警告文に意味はありますか？

規約にないことを規約違反として理事会が他の管理組合員に知らさずに警告書を発行するのであれば、その理事会は即刻退陣になるでしょうね。

お気の毒なマンションにお住まいだと思います。

[645: 匿名さん]

>>642

リンクなんてたくさん掲示されていますよ。

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

[646: 匿名さん]

>>640
あんた、サッカーでルールにないことで、イエローカード発行しないだろう。常識なさすぎ。

警察官が法律にないことで、注意するかね？

規約違反規約違反と連呼するならば、規約にあるかどうかがすべてだろう。

[647: 匿名さん]

>644
こんどは理事会攻撃ですか？　苦しい反撃ですね。
「他の用途に供してはならない」の規定が入っていることは既出です。
理事会から送られた書面が、実務家から見ると「警告書」であることはスレ主投稿から判断できます。

>知っているのであれば、警告書はなんて書いてありましたか？
はい知っています。
警告書には、
・一ヶ月以内にマンション内での塾経営をやめること、
・やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとる
と書いてありました。

[648: 匿名さん]

>645
マンカンが直接説明しているのを知りたいんだけど．．．
マンカンからは今や抹消されたものであると認めるの？

[649: 匿名さん]

>>647
なるほどね。気の毒なマンション居住者ですか。

理事会は大きなミスをしたってことですね。

で、塾経営者の反論に一理あるということで、総会で改めて塾経営者の意見を聞くとなったわけですね。

[650: 匿名さん]

＞＞６４８
直接電話して聞けば？

組合運営、管理規約等のご相談： ０３（３２２２）１５１７