マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[501: 匿名さん]

>499
492です。了解です。

区分所有法を根拠としないならば、管理組合も理事会も第三者になってしまい、関与できなくなりますね。

[502: 匿名さん]

>500
>感情的になって冷静な判断が行われる保証はない。
しかたないよ。それは。
マンションに住む区分所有者は、管理組合を脱退することが出来ないし、運命共同体でもあるのだからね。

[503: 匿名さん]

>>497
>塾の「存在だけで規約違反」になる場合もあるでしょ。

そのような場合を示す例が見つからないのです。
そのような事例があれば、是非お示しください。

[504: 匿名さん]

塾としては慎重な運営になるよね。
心証を良くして住民を敵に回さないようにしないと。
受忍限度として想定していない塾はいつ潰れてもおかしくない。

[505: 匿名さん]

塾なんて、結構マンション内の居住部分にあるよ。

人数さえそれほどでなければ、誰も咎めないでしょう。普通は。

多ければ、やっぱり問題な。

週３０人ならほぼOKでしょう。

[506: 匿名さん]

うんあるよ、然るべき手順を踏んで許可を得ているからね。

[507: 匿名さん]

>>506
どうしてわかるの？

全部聞いて回った？

[508: 匿名さん]

塾としては、住民に騒がれたらアウトですよ　塾終了

[509: 匿名さん]

>505
>誰も咎めないでしょう。普通は。
そうかもしれない。
でも、この塾は現実に理事会からＮＯと言われたのだからね。　とがめられたんだよ。
それも理事長ひとりでなく、理事会の総意だからね。

まぁ不服ならば、理事会の判断が間違っていました、と総会でひっくり返せばすむ話だよ。

[510: 匿名さん]

＞＞５０６
＞然るべき手順

憲法にでも書いてありますか？

[511: 匿名さん]

＞＞５０８
隣だけが、マンションで金儲けしているって騒ぐ人間はどこにでもいますよ。

[512: 匿名さん]

>>508
>塾としては、住民に騒がれたらアウトですよ　塾終了

ノイローゼかもと自己査定しているような人に騒がれても怖くないよ。

それに総会でNGと言われたとしても、それだけでは法的な実力行使は出来ないのが現実で、裁判所の判断が必要。そうなると、理事会や総会での決議が適切であったかどうかを含めて、判断される。

ちなみに、★共同の利益に反する行為
｛例-１｝
　　・耐力壁の撤去、
　　・爆発物の持ち込み、
　　・住居専用使用と決めているのに事務所・店舗とする、
　　・廊下や階段室に私物を置く、
　　・勝手に自動車を停める、
　　・外壁やベランダに家庭教師の宣伝用看板を取り付ける、
　　・プライバシーの侵害、
　　・騒音、悪臭の発散
　などが「共同の利益に反する行為」。
特に4番目あたりは守っていない人が居るマンションは多い模様。

[513: 匿名さん]

騒いで住民を敵に回しても良いことないですよ。

[514: 匿名さん]

個別塾に転向してコソコソやってますよ。

コソコソを良い意味としてとれば、”迷惑かけないように”。

[515: 匿名さん]

ま～、まずフランチャイズの塾は認可の無い場所での開塾は
審査が通りませんけどね。
　

[516: 匿名さん]

>512
>そうなると、理事会や総会での決議が適切であったかどうかを含めて、判断される。

こんなこというと笑われますよ。裁判所は監督機関でも指導機関でもありません。訴状の「請求の趣旨」について審理するだけ。

[517: 匿名さん]

＞＞５１３
＞騒いで住民を敵に回しても良いことないですよ。

それってスレ主さんにですか？それとも塾主さんに？

[518: 匿名さん]

えっ、理事会や総会の判断、決議が不適切、無効だって訴えるのだから、当然でしょう。

[519: 匿名さん]

>>517
騒いで住民を敵に回しているのは、スレ主さんですよね。

[520: 匿名さん]

個人経営の小規模の学習塾くらいで「まかりならん」とか大反対する住民が過半数もいるとはとても思えないけど。

[521: 匿名さん]

>大反対する住民が過半数もいるとはとても思えないけど。

理事会がＮＯと言ったんだから、「個人塾くらいいいじゃん！」と理事会見解を（あえて）否定してくれる奇特な住人が過半数以上（もしくは３／４以上）いるかどうかがポイントだよ。

[522: 匿名さん]

>>520
>個人経営の小規模の学習塾くらいで「まかりならん」とか大反対する住民が過半数もいるとはとても思えないけど。

確かにそのようにも思えますが、総会での決議の賛否の大部分が委任状（ほぼ議長への委任）によってなされるのがマンションの管理組合総会の実態です。実際に、理事会が「まかりならん」という議案を提出した場合は、総会の当日の出席者の過半数が「ＯＫ」と言ったとしても、「まかりならん」という結果になることが良くあります。
もうそうなると、塾側としては撥ね付けて最終的には裁判での白黒付けてもらう方向に進むしかないかと思われます。

理事会が恣意的だったり、独善的だったりすると、区分所有者はいろいろ大変です。

[523: 匿名さん]

当日、塾経営者から話を聞くのですから、それ以前に何れかの結論を誘導するかような議案を出すこと自体が手続きとして適当とは思えません。委任状を提出した人は塾経営者の話を聞いていないのですから、公平性に欠けるのことは間違いありません。裁判となればその辺も攻めどころになりますね。

[524: 匿名さん]

＞理事会が恣意的だったり、独善的だったりすると、区分所有者はいろいろ大変です。

その通りですね。
「総会での決議の賛否の大部分が委任状（ほぼ議長への委任）」ということにも、どうコメントしたら良いのかわかりませんが、それが区分所有の宿命ですね。

建て替えにしたってそうでしょ。絶対反対の住人がいても、所定数以上の賛成があれば強制的に建て替えが進むのですから。

塾側だって、そういう大変さがイヤなら自己所有して好きにすれば良いのです。

[525: 匿名さん]

>523
>それ以前に何れかの結論を誘導するかような議案を出すこと自体が手続きとして適当とは思えません。
そう思うなら理事会や総会で訴えてみればいいでしょ。あくまでもマンションの内部の問題に過ぎませんから。

その手続が、憲法に違反していたり、公序良俗に違反しているとかの法律に照らした瑕疵が無い限り裁判所の出る幕はありませんよ。

[526: 匿名さん]

はい、そうします。

[527: 匿名さん]

塾禁止は区分所有法違反です。　

[528: 匿名さん]

>>524
>塾側だって、そういう大変さがイヤなら自己所有して好きにすれば良いのです。

ごもっともです。
個人的には「どうしてわざわざ好き好んでマンションの１室で塾を開講せねばならないのか」と思います。
それでも規約違反か否かと尋ねられれば、明らかに迷惑と判断できる事象が生じていない場合は、「違反とは言えない。」と結論付けざる得ないと考えています。

誰か、「塾の開講だけでＮＧ」という判例か事例見つけてくれないかな。

[529: 匿名さん]

住んでいて塾をやっていけないって規則はどこにないですよね。

どうぞお好きに。

[530: 匿名さん]

>>525
>その手続が、憲法に違反していたり、公序良俗に違反しているとかの法律に照らした瑕疵が無い限り裁判所の出る幕はありませんよ。

法律違反や瑕疵が無くても、民事訴訟は起こせる。当然、裁判所の出番。

[531: 匿名さん]

フランチャイズの塾はマンションでは開講できませんよ。
書類審査の段階で落ちます。

（テナント契約や許可付なら別ですが）

[532: 匿名さん]

「わざわざ好き好んで」という点ではどっちもどっち、反対派だってそういうリスクを承知でマンションを買っているのだから。ですから、私も歓迎はませんが駄目だとも言いません。

[533: 匿名さん]

”無許可のままマンションで塾を開講するとトラブルになる確率が高い”

たくさんの教室を持っているフランチャイズの塾の開塾ノウハウのひとつです。
　

[534: 匿名さん]

人が多く出入りするのですから、問題が発生するのは当たり前ですね。
ましてや、分別のつく大人ではなく子供なのですから。
　
”許可を得てから開講する”
数多くの塾開業指南書にも記してあります。
　

[535: 匿名さん]

無許可で開塾するなら、迷惑にならないように細心の注意が必要です。
塾のスタイルを個人塾にするとか、訪問型の家庭教師スタイルにするとか・・・。

この手のアドバイスも塾開業指南書に記してあります。
　

[536: 匿名さん]

許可を得るというルールがないのですから、そのような指南書は無意味です。
それを理由に非難することもナンセンスです。

[537: 匿名さん]

経験ですね。ノウハウです。許可を取っていないと揉める確率が高い。

[538: 匿名さん]

フランチャイズの塾には多くの開塾のノウハウがありますから、許可を得ていない場所での開塾はできません。
　
（残念ながら、いくら優秀な先生でも開塾審査に通りません）
　

[539: 匿名さん]

>530
>法律違反や瑕疵が無くても、民事訴訟は起こせる。当然、裁判所の出番。

請求の趣旨は？　証拠方法は？　後学のためぜひ教えて？

[540: 匿名さん]

フランチャイズの塾って、逆にわざわざ通う価値のない所が多いよね。問題集買って自習したほうがマシだったりする。

[541: 匿名さん]

棲み分けですよ。
マンションでは、塾のスタイルを個人塾にするとか、訪問型の家庭教師スタイルにするとか・・・静かにやればいいんですよ。

[542: 匿名さん]

>>537
>許可を取っていないと揉める確率が高い
普通許可制になっていないでしょう。

[543: 匿名さん]

マンションによるでしょう。テナント契約できるマンションとかあるし。

[544: 匿名さん]

”　マンションでは塾の利用許可を取っていないと揉める確率が高い ”　
　
たくさんの教室の運営をサポートしてきたフランチャイズ塾のノウハウなんですよ。
　

[545: 匿名さん]

許可制のルールがないマンションでは許可は不要ですし、許可を求められても困りますので、悪しからず。

[546: 匿名さん]

　　
”　マンションでは塾の利用許可を取っていないと揉める確率が高い ”　
　
たくさんの教室の運営をサポートしてきたフランチャイズ塾のノウハウなんですよ。
場数が違います。

[547: 匿名さん]

あっそ。

[548: 匿名さん]

では、統計データを提示して下さい。
根拠となるデータがあるんですよね。

[549: 匿名さん]

フランチャイズの塾では、場所の許可がないと審査通りません。開塾できない。
”　マンションでは塾の利用許可を取っていないと揉める確率が高い ”　

塾が軌道にのったときに場所の問題が発生したら目も当てられませんしね。
軌道に乗るということは人数が増える、コマ数が増えるということです。周りへの影響が大きくなりますね。
　

[550: 匿名さん]

>>539
>請求の趣旨は？　証拠方法は？　後学のためぜひ教えて？

そんなもの相手の出方次第で変わるに決まってる。