五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。
マンションの管理規約違反についてのご相談です。
1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。
2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。
3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。
4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。
5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。
そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。
2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19
2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54
2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61
2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236
[スレ作成日時]2013-04-16 12:33:35
注文住宅のオンライン相談
マンションで塾を経営【その４】
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41:
匿名さん
[2013-04-17 00:11:11]
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42:
匿名さん
[2013-04-17 00:22:02]
>>40
＞付け加えますが、標準管理規約のコメントには一切強制力は無い事を知っておいて下さい。 じゃあなんのためのコメントなんですか？こういうケースの参考になるようにとのコメントでしょう。国土交通省が、解釈を誤らないようにと周知徹底させているコメントを強制力がないから無視しますと言っても、笑いものになるだけではないでしょうかね？ で、こういうトラブルで裁判になった場合の争点ですが、 1)建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為があるか？ 2)居住者の生活の本拠がないか 3)生活の本拠であるために必要な平穏さを有していないか？ 4)規模や人数、教授の時間帯に問題があるか？ ですよね。 暴力団事務所や風俗はもちろん風紀・公序良俗に反しだめ。住居として使わない保育所専用はだめ。不特定多数が出入りするような事務所使用はだめ、部屋を改造するような使い方もだめというような判決はみられるようですが、塾は「規模・人数・時間帯により認められない」となっており、「規模・人数・時間帯」が適切であれば良いとされている。 で、今回ケースの場合、実態は知る由もないが、 1)あるとすれば、エレベータや階段の使用頻度が問題になるだろうが、家族数の多い一般家庭の使用との比率と比べて大きな問題になるとは考えにくい。 2)居住してり本拠はあるようだ 3)一年半近くも問題にならないような平穏さを有していた模様 4)塾は時間が限られており、早朝深夜は授業が行われない。人数・回数等に関しては、調整が必要かもしれない。 って、ところでしょう。 裁判すればどういうように判断されるでしょうかね。民事裁判と言うのは、できる限り和解で解決するように、訴訟指揮が通常行われるからね。 |
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43:
匿名さん
[2013-04-17 00:24:49]
まあ、塾絶対反対派さんが、何を書こうが、当該マンションでは、塾経営者の話を聞いて判断するってことですから、それ以上、それ以下の何物でもないでしょう。これから、判断するんですよ。
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44:
匿名さん
[2013-04-17 00:29:11]
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45:
匿名さん
[2013-04-17 00:31:42]
>>42
＞標準管理規約コメント 第１２条関係 ＞住居としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。 ＞したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。 ↑ これ、まったくもって強制力や拘束力の無い文言、国交省が勝手に作った文章にすぎません。 拘束力が有ると言うなら法的根拠を示してから書き込みなさい、コピペと感情論は要りません。 |
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46:
匿名さん
[2013-04-17 00:33:14]
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47:
匿名さん
[2013-04-17 00:40:17]
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48:
匿名さん
[2013-04-17 00:41:47]
専ら住宅でググると同じ様なの沢山出てくるわ、塾に勝ち目無しだな。
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49:
匿名さん
[2013-04-17 00:42:01]
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50:
匿名さん
[2013-04-17 00:42:47]
＞４７
おたくがアホ |
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51:
匿名さん
[2013-04-17 00:44:52]
>>49
論破され、反論出来ないと今度はボヤキですか？ 情けないねぇ。笑～ |
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52:
匿名さん
[2013-04-17 00:46:08]
>>48
>専ら住宅でググると同じ様なの沢山出てくるわ、 確かに。でも、大概がマンション管理センターの文言とほぼ同じで、「規模・人数・時間帯によっては認められない」としているようだけれどね。 http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222... http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379 http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am... http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html |
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53:
匿名さん
[2013-04-17 00:48:06]
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54:
匿名さん
[2013-04-17 00:51:13]
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55:
匿名さん
[2013-04-17 00:54:35]
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56:
匿名さん
[2013-04-17 00:56:37]
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57:
匿名さん
[2013-04-17 00:57:58]
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58:
匿.名さん
[2013-04-17 00:59:22]
「マンション管理センター」の解説から、「学習塾はＯＫ」が一人歩きしている
ように感じます。 弁護士は慎重姿勢ですし、 http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200505120141.html http://www.zennichi.or.jp/low_qa/qa_detail.php?id=392 マンション管理士（会）でも地方自治体が絡むとニュアンスが変わりますね。 http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/new-y... http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222... |
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59:
匿名さん
[2013-04-17 00:59:56]
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60:
匿名さん
[2013-04-17 01:00:02]
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61:
匿名さん
[2013-04-17 01:02:35]
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62:
匿名さん
[2013-04-17 01:04:13]
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63:
匿名さん
[2013-04-17 01:06:21]
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64:
匿名さん
[2013-04-17 01:11:45]
>>58
やはり司法判断が理にかなってますね、まー判決には誰も勝てませんからね。 モデル規約等はあまり参考には成りません、あくまでモデルなんでしょう。 管理会社や各管理組合で規約違反と判断されるとまず違反なのでしょうね、根拠ありなんでしょう。 |
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58
[2013-04-17 01:13:23]
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66:
匿名さん
[2013-04-17 01:16:53]
>>64
司法判断はマンション管理センターの通りでしょう。というか、司法判断があれば、マンション管理センターもそれに合わせますからね。 1)建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為があるか？ 2)居住者の生活の本拠がないか？ 3)生活の本拠であるために必要な平穏さを有していないか？ を個々に慎重に判断しているようですね。マンション管理センターの解説と矛盾するものではありません。 ですので、本件の管理組合が総会で塾経営者の話を聞いてから（慎重に）判断するというのは、至極当然と思われます。 |
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67:
匿名さん
[2013-04-17 01:22:58]
>>65
では、まず http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200505120141.html ですが、 >あなたのマンションのように管理規約で用途が“住居”と定まっているようなケースでは、“事務所”や“塾”に使用すれば用途違反に当たるといえるでしょう。 というのは、住居ではなく“事務所”や“塾”に使用すれば用途違反ということで、本件とは無関係ですよね。 住居として使っている事例ではないようなので、一つ目のリンクから無関係なようですが、如何でしょうか？ |
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68:
匿名さん
[2013-04-17 01:23:04]
無視されてる方は、やはり自己の意見は無い無能者でしたね、ソース出せおやじと同じでしょう。笑
ハハハ～ |
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69:
匿名さん
[2013-04-17 01:29:57]
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70:
匿名さん
[2013-04-17 01:31:34]
無能者がぼやいてますか？
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71:
匿名さん
[2013-04-17 01:33:39]
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72:
匿名さん
[2013-04-17 01:34:55]
論破されて、往生際の悪いアホですね。無駄。
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73:
匿名さん
[2013-04-17 01:37:57]
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74:
匿名さん
[2013-04-17 01:39:32]
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75:
匿名さん
[2013-04-17 03:09:06]
論破(笑)
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76:
匿名さん
[2013-04-17 07:35:58]
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77:
匿名さん
[2013-04-17 07:59:29]
塾に反対するのは結構だが、掲示板で、ノークレームとか主張し、「論破」を繰り返すとは如何なものだろうか。
また、知ってか知らずか、説明なく、似て非なるケースのリンクだけを掲載すると言うのも、どうだろうか。 塾反対派、頑張れ！もっと知性を見せて！ |
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78:
匿名
[2013-04-17 08:41:20]
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79:
匿名さん
[2013-04-17 08:47:16]
>58
さすが弁護士さんのコメントは説得力ががありますね。 地方自治体絡みの意見もたいへん参考になります。 http://www.zennichi.or.jp/low_qa/qa_detail.php?id=392 において東京高裁平成23年11月24日判決で、 >Y（事務所オーナー） は、本件建物部分を税理士事務所として使用していることが区分所有法57 条にいう「区分所有者の共同の利益に反する行為」に当たるとはいえないと主張する。 > しかし、住居専用規定は、本件マンションの2 階以上において、住居としての環境を確保するための規定であり、2 階以上の専有部分を税理士事務所として営業のために使用することは共同の利益に反するものと認められる。Y の上記主張は理由がない。 とピシャリと否定していますね。 これは地裁判決でなく高裁判決ですから、この判決の意味は特に重いですね。 |
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80:
匿名さん
[2013-04-17 09:04:50]
居住の実態がなかったケースと一緒にされてもねぇ。
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81:
匿名さん
[2013-04-17 09:09:38]
>>79
まだ、確定していないものを出されてもね。それにかなり今回のケースと違うからね。同じように訴訟しても、どうだろうか？ 1)係争中であること 2)内職や副業程度のケースではないこと 3)部屋を事務所として使っていること スレ主さんによると http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015 >ここの管理組合・理事会も総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という ことで、裁判にするとしても、もっと先のことのようよ。 で、マンション管理センターも、税理士や弁護士まで認められるとはしていないからね。 http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html >(１) 主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。 >(２) 華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。 >(３) 塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。 > いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。 「何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である」とここの理事会のやろうとしていることを勧めているようね。 かなり異なるケースを、何度も引用したからって、異なるものは異なるので、その点よろしく！ |
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82:
匿名さん
[2013-04-17 09:13:16]
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83:
匿名さん
[2013-04-17 09:14:01]
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84:
匿.名さん
[2013-04-17 09:14:30]
>>58 の続き
管理会社が、慎重派であるのは当然として、 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/res/472 学者関係ですが、１２条の後段に関する早大大学院教授である鎌野邦樹氏 （マンション管理士試験の試験委員でもある）による解説は、 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165/res/680 のとおりですが、前段部分については、つぎのように解説しています。 「『専有部分を専ら住宅として使用』は、本条のコメントで『専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する』とされている。ここでいう「『生活の本拠』とは、区分所有者が当該専有部分に住所（民法２２条参照）を有することを意味するものではなく、コメントの後段に照らすと、専有部分の利用方法について、それがもっぱら日常的な寝食のための居住用建物としての平穏さが確保されるべきものであることを意味すると解される。したがって、区分所有者が居住用借家として賃貸したり、自己の非日常的使用（たとえば、週末や出張時のみ使用）や、空住戸（ないし荷物の保管場所）としておくことは許されるものと解される。」 |
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85:
匿名さん
[2013-04-17 09:25:49]
>>79 さんが提示されているケースは
>専有部分を税理士事務所として営業のために使用することは共同の利益に反するものと認められる。 というのが高裁の判決です。 ポイントの一つは、よく引き合いに出される管理規約の第12条 （専有部分の用途） 第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 に抵触するとの判断ではないということです。 高裁も区分所有法の （区分所有者の権利義務等） 第6条 1.区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。 に該当するか否かが判断基準となっているということなのです。 よって、今回の塾においても、NGと判断されるか否かは同様に考えるべきであることは自明です。 要するに、最終的に塾はNGとなるとしても規約の12条ではないということなんですよ。 |
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86:
匿.名さん
[2013-04-17 09:28:16]
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87:
匿名さん
[2013-04-17 09:30:03]
>>84
いつも中途半端に引用されるばかりで、ご自身の立場や考え方明示されておらず、コメントがしにくいのですが、 >それがもっぱら日常的な寝食のための居住用建物としての平穏さが確保されるべきものであることを意味すると解される であれば、本件の場合は、もし塾経営者が、ここで暮らしているのであれば、『専有部分を専ら住宅として使用』にあたるということで良い訳ですよね。 |
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88:
匿名さん
[2013-04-17 09:31:42]
>>86
>理事長の助っ人 理事長は裁判したいわけではないでしょう。誤解を与える表現は止めましょう。 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015 >総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応 な訳ですから。 |
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89:
匿名さん
[2013-04-17 09:32:41]
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90:
匿名さん
[2013-04-17 09:49:16]
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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