マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[401: 匿名さん]

>>399
>大手の学習塾と個人経営のマンション内塾が同じ選択肢に残るとは通常考えないのでは。
その通りですね。
だからこそ「たとえ」なのでしょうね。

[402: 匿名さん]

いいえ、「たとえ」はこの塾に掛かっているのであって、マンション内個人塾全体に掛かっているとは考えられません。
したがって、数多のマンション内個人塾の中で「たとえ」この塾が選択肢に残っても、と読めます。

[403: 匿名さん]

>数多のマンション内個人塾
ふーん、世の中にはマンション内個人塾というのがたくさん存在するという認識なんだ。
だったら、この塾の一つや二つの存在は何の問題もないな。

[404: 匿名さん]

普通にありませんか？
市内近所だけでも４つ５つは有りますよ。

[405: 匿名]

＞399さんのとおり。
大手と比べれば、一般的には選択肢から消える個人塾を、わざわざ残ったと仮定して、＞393を書いてます。

つまり、＞399も指摘のとおり、塾探ししてる人は、ここは避けます。
(ん？ 当然か)

[406: 匿名さん]

>市内近所だけでも４つ５つは有りますよ。
そうなんだ。じゃあ、なぜ今回はこんなに塾全面反対の方々は頑張っているんだろう。

しかも、これだけの人がマンション内での塾の運営に関する裁判例を探しているのに判決例が見つかっていない。

ということは、裁判になるケースがほとんどないということ？？？

今まで出てきた事務所使用等に対する裁判例はいずれも管理組合側が訴訟を起こしている。このケースでも同様となることが想定されるが、訴訟しても管理組合が勝てる見込みがとても少ないというのが大方の予想。となると、訴訟に踏み切る管理組合は稀というのが現実と見た。

[407: 匿名]

＞402
申し訳ありませんが402はハズレです。

＞393のスタートは、
＞387です。

あいだに
＞
なしで書いた人いるため、飛んだだけです。

趣旨は＞387です。

[408: 匿名さん]

塾全面反対派はノイローゼだから頑張ってます。病気なので許してね。

[409: 匿名さん]

>>405 さん
>つまり、＞399も指摘のとおり、塾探ししてる人は、ここは避けます。
>(ん？ 当然か)

当然でしょう。
ただ、それが当然ではない人が塾の生徒数から見て30人以上居るのが現実。

[410: 匿名]

＞402
最初から
マンション内個人塾
に絞って、塾探しを開始する人は、レアなのでは？

[411: 匿名さん]

>>407
アタリ、ハズレじゃないんだよ。
あなたがどういう意図で書いたかどうかは関係ない。
結果としてそのように読める文章を書いたということ。

[412: 匿名さん]

>>409、>>410
大手が良いと考える単純な人ばかりではないし、実際にレアではないんですよ。

[413: ビギナーさん]

学習塾について
３名のマンション管理士による “ こんなのってどうよ？ ”

http://kanto.m-douyo.jp/question/s9247/

[414: 匿名さん]

もぐりじゃないの？

[415: 匿名さん]

「もぐり」とはちょっといただけない表現ですが、この方々は他の回答内容を見た感じでは、

あまりあてにならない

という印象です。中にはそれ間違っていると言っても過言ではないような回答もありました。

[416: 匿名さん]

回答を見る限り、住宅から塾への用途変更のケースですね。

本件マンションの塾とは、異質なようですね。

[417: 匿名さん]

＞回答を見る限り、住宅から塾への用途変更のケースですね。

何で回答から判断するのか理解に苦しむ。　回答者が現場を知らない以上、普通は質問文から判断するのだが．．

[418: 匿名さん]

＞408 白旗？

[419: 匿名さん]

際どい状況の中，裁判して，
　「ギリギリでも白ならいいや」
との，経営者は，本当に塾を経営したいのだろうか？

[420: 匿名さん]

>>418
質問も同じね。「住居以外に使用できないものを」となっている。

[421: 匿名さん]

>>420
417への改正でした。失礼しました。

[422: 匿名さん]

>421
読み方、おかしいんじゃないの？
住宅専用から塾専用、住宅専用から住宅兼塾への用途変更の２種類が考えられるよ。

[423: 匿名さん]

>>422
国土交通省のコメントを見て下さい。

[424: 匿名さん]

>>417
>何で回答から判断するのか理解に苦しむ。　回答者が現場を知らない以上、普通は質問文から判断するのだが．．

回答者が、質問内容がどのような条件であるかを想定したのかは、当然のことながら回答に書かれている。
よって、このケースでは回答から判断するので特に間違っていないと思う。

ただし、質問者の想定条件が回答者が質問文から読み取って判断した条件と同一かどうかは、双方とも条件の表記が厳密さに欠けるため不明。
もしかしたら質問者は「住んでいながら塾」だけど、回答者は「塾だけ」、あるいはそれらは逆と判断して回答した可能性も否定できない。

[425: ビギナーさん]

理事長も住居を学習塾に転用するくらいなら、今度住む予定のところで学習塾を始めたらよいのに・・・（ブツブツ）

[426: 匿名さん]

質問者がビギナーさんだったのではないかな？

「住居専用」なんて、国土交通省のコメントを知らなきゃ、誰でも誤解するからね。

[427: 匿名さん]

普通はマンション買う前に勉強するでしょう。

[428: 匿名さん]

マンションの営業に聞けば、看板かかげなきゃ小規模なのはOKって言うよ。

それが公式見解だから。

[429: 匿名さん]

規約で塾を禁じていないマンションに入居して、塾に文句を言う方がおかしいとも言えないことはないね。

[430: 匿名さん]

実際にスレ主のマンションでどうなるかは解らないが、このスレとしての結論は出たようですね。

[431: 匿名さん]

まあ、大抵のことに当てはまるのだが、法律や規約等の文章の表面だけを捉えて

ダメとは書いていないからＯＫ。
ＯＫとは書いていないからダメ。

と主張する人が必ず居るものだ。
ここでも「規約の主旨はどのような内容なのか？」を鑑みずに表面だけを捉えて主張する方が少なからず居られる。まともな議論にならないので困ったものです。

ただ、私も個人的には「スレ主から提示された情報だけでは規約違反に問うのは難しい」とは考えているが、できれば塾は然るべき場所で開講して欲しいと思う一人ではある。子供の居る身だからこそ、小学生が厳格にルールを守り常に静かに出来るかどうかは良く分かっているつもりなので。

ということで、落とし所としては、
塾の運営は認めざる得ないが、
一日あたりの人数制限
共用部の利用ルール等の徹底
近隣住戸への騒音被害を皆無にする
などの制限を付けて、遵守できないことが明確になった場合は、「塾を止めます」という誓約書でも入れてもらうのかな。

[432: 匿名さん]

>>431

ごもっともな意見と思います。

全面賛成です。

[433: 匿名]

＞428
買ってもらい立場の人の話でしょ。
当たり前ということが、まず、分からないかな？

[434: 匿名さん]

レスする住人もいるみたいだけど、このマンション住人には、このスレが話題になってないのでしょうか？

[435: 匿名さん]

>>431
そのように細則などを定めるようにマンカンも言っているし、ここの管理会社もアドバイス（こちらは規約改定だが）しているようだよ。

[436: 匿名さん]

>>433
>当たり前ということが、まず、分からないかな？

わからないよ。君のところのマンションの営業は、いい加減なことを言うのか？

通常、マンションのような高額商品を売る際に、営業であっても無責任なことはいいません。トラブルの元だからね。このマンションは知らないが、大手のマンションの営業に質問した場合、応答マニュアルにない場合は、その物件を担当する宅地建物取引主任者やマンション管理士からの回答が伝えられるのが普通です。

[437: 匿名さん]

裁判長もどきは、どっから来たのかな？　　結論だけおせーて。

[438: 匿名さん]

誰のこと？
ちゃんとアンカー打ってね。

[439: 匿名さん]

＞436
本当に分からないのですか？
議論の基本を言ってるだけ。
マンション営業の回答の真偽を問題にしてるのではない。
どちらのサイドの人に聞いてるかのみ。

あなたの例は、以下の逆パターン。
マンション買って塾経営考えてる人が、マンション営業に聞いて、仮に、
塾はマンションでできないんですよ。
と、言われれた。

こちらなら、本当に経営できそうにないと、考えてしまう。

言い換えれば、巨人ファンに、
巨人は強いの？
と聞くのと同じ。

自分と同じサイドの人間持ち出すのは、打つ手がない人の窮余の策。

[440: 匿名さん]

>439
どっちでも良いよ。標準管理規約のコメントではこうなってるけど？って聞き返すから。

[441: 匿名さん]

>>430さ～ん

＞裁判長もどきは、どっから来たのかな？　　結論だけおせーて。

No.438 これでいいかい？

[442: 匿名さん]

ＯＫ！！

[443: 匿名さん]

マンション管理士（Wikipediaより抜粋）

------
マンション管理士（マンションかんりし）は、マンション管理組合のコンサルタントに必要とされる一定の専門知識を有している事を証明する国家資格であり、マン管とも呼ばれる。

試験主体は国土交通大臣で、財団法人マンション管理センターを指定試験機関として実施する。

【試験内容】
マンション管理に関する法令及び実務に関すること
・建物の区分所有等に関する法律
・民法
・建築基準法
・不動産登記法
・都市計画法
・消防法
・住宅の品質確保の促進等に関する法律
・被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法
・マンションの建替え円滑化等に関する法律
・マンション標準管理規約
・マンション標準管理委託契約書
・マンションの管理に関するその他の法律
管理組合の運営の円滑化に関すること
・管理組合の組織と運営
・管理組合の業務と役割
・管理組合の苦情対応と対策
・管理組合の訴訟と判例
・管理組合の会計等
（その他多数）

マンション管理士試験の合格率は7～8％前後と、合格率の観点から見ると一級建築士（学科：15.1％、製図41.7%、総合8.1%/H20）、土地家屋調査士（8.03%/H20）等と並ぶ難関試験である。
------

このマンション管理士試験を司る公益財団法人マンション管理センター（マンションかんりセンター）は、マンション管理についての適切な指導、相談、情報の提供を行っているが、

塾については、
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
で、

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

としています。これを読む限り、一律に認められないのではなく、例外的に認めらない場合があると解釈すべきでしょう。

そして、これに倣い、多くのサイトで、同じ内容が解説されているようですね。

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

マンション管理センターは、公益法人として、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき、「マンション管理適正化推進センター」の指定を受け、適切な指導、相談、情報の提供を行っているわけですから、ここのマンションだけ、関係ないという訳にはいかないでしょう。

ただし、この塾が認められるかどうかについては、今後管理組合の総会で塾経営者の意見と、平穏が脅かされ共同の利益が害されているする住民の意見をしっかり聞き、公正・公平な判断が行われるべきでしょう。

これが中立なところだと思いますが、如何でしょうかね？

異論があればどうぞ。

[444: ビギナーさん]

しかし、いつまでも、
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
がでてくるところがおもしろいね。

そうそう、昨日、
http://www.mankan.or.jp/05_book/book_01_01.html
を示して、現在、マン管センター発行のどの書籍に書いてあるのかと訊ねたが、「『マンション管理の知識』に書いてあるだろう」との指摘がなかったのは残念であった。

[445: 匿名]

＞440
まさかの反応に正直、驚いてます。
議論にならなかっただけでなく、本当に字面(規約等)しか頭にないんですね。

＞433見て
＞436の反応してきただけでもかなりイタイのに。

＞440のように、常に頭の中は字面しかない。

どっちだっていい、
と開き直ってきた上、さらに
規約見て聞き返す準備までしてる
って、あまりにも哀れ。

いつまでも恋人(規約)を大事にしてあげて下さい。

[446: 匿名さん]

>>444
ビギナーさん。

アマゾンでマンション管理センターの出版物を検索すれば結構でてきてましたよ。でも、なんで一々あんたに教える必要があるの？初心者は初心者なりに努力すべきだと思いますが。でも、みっともないから、そのハンドルやめたら？

[447: ビギナー]

「専ら住戸として使用」の中で、問題となる使用を、例えとして、「主婦の内職」、「趣味の教室としての使用」、「他の区分所有者への影響が予想される使用」に区分し、塾は「他の区分所有者への影響が予想される使用」に分類している。
そして、（その塾が規約に違反するかどうかは、）規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンション（＝暗騒音が小さい）では、（塾の騒音等が他の住民に悪影響を与える可能性が高いので）認められない場合があるとしている。

つまり、その塾が規約違反に当たるかどうかは、「規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する」のであって、塾が一般的に認められるというものではない。

[448: 匿名さん]

ビギナーってドヤ顔されてもな。もっと謙虚になったら。

ビギナーと名乗る以上、質問以外無視するよ。

[449: ビギナー]

はい、無視でお願いします。
「ビギナー」は、セレクトボックスの中から選択しただけ。

[450: 匿名さん]

>>449
>セレクトボックスの中から選択しただけ。

自分の選択・決断を人のせいにしてはいけない。

>はい、無視でお願いします。

自分でそう言われるならば、皆で無視しましょう。