マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[336: 匿名さん]

＞321
でも、このマンション内で、色んな人が色んなこと始めるだろうね。

[337: 匿名さん]

>>335
それいい加減やめたら？反感買うだけだよ。

[338: 匿名さん]

反感というより哀れに思うよ。

[339: 匿名さん]

>>336
そんな因果関係のないこと書いても無駄ですよ。ケースバイケースで判断するっていうのが、一般的な解釈なんだから。

でも、そのためにも管理会社が、塾を正当に続ける方法を理事会に伝授したのではないかな？現行規約で問題のない塾は認めてしまって、規約を改正するのが一番ってことのように思うよ。

[340: ビギナーさん]

>「金儲け」かどうかというのは、あまり重要な要素ではないと思いますよ。

「金儲け」だから、
「被告らがＯＯＯによる経済的利益を得るのに、住民らは一方的に不利益を受けるだけであって、住民らにおいてこのような使用を受忍すべき理由はない」
なんて判決文に書かれるんだよ。

[341: 匿名]

＞337

単に＞311で質問されたので、答えただけですよ。
熱くならぬように。

[342: 匿名さん]

>>341
別に熱くなってない。蔑まれて嬉しいのかな？自虐的だね。

[343: 匿名さん]

>>340
国交省のコメントとその関連公益法人の解説で良いとされているものを、裁判所は簡単に否定できないと思うけれどね。

ビギナーの考えはビギナーの考えとして尊重しておきましょう。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

塾が認められないのは、限定的だそうだよ。 それで、これが世の中の標準。このマンションだけが関係ないなんてないことはないからね。

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

[344: ビギナーさん]

あのね、
国交省のコメントは裁判でも引用される（制定の主旨がわかるから）が、マンション管理センターが書いた解説など引用されることはない。

[345: 匿名さん]

国交省の作成した規約やコメントに基づいて、公益法人のマンション管理センターがマンション管理士の試験問題を作っているのだよ。で、多くの管理組合がメンバーになっている。だから一般的にそれに従って管理組合は運営されているの。

だからビギナーが何と言おうとも一定の影響力あるんだよ。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%85%AC%E7%9B%8A%E6%B3%95%E4%BA%BA

頑張って独自理論打ち立ててね。

[346: 匿名さん]

だから塾の裁判例なんて皆無だろう？

[347: 匿名さん]

マンション管理センター

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...

[348: ビギナーさん]

>だからビギナーが何と言おうとも一定の影響力あるんだよ。

なら、現在でもマンション管理センターから発行されている書籍で、そのことが記載されているもの（編著がわかるもの）を教えてほしい。

[349: 匿名さん]

>>348
お子ちゃまですか？自分で問い合わせたらどう？

[350: 匿名さん]

>>348
問い合わせるならば、マンション管理センターだけでなくてもよいよ。

次のサイトもほぼ同じ内容を掲載しているから、一件ずつ問い合わせてみたらどうかな？

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

[351: 匿名さん]

それと、どこかのマンションのショールームに行って、このマンション住居専用となっていますが、個人塾開けますか、って尋ねてみたらどうかな？

マンション管理センターとそっくりの文言が却ってくるだろうね。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...

>2004年に約1500人のマンション管理士に対して、他に所有している資格を調査したところ、宅地建物取引主任者が81.6%、管理業務主任者が73.9%であった。

だそうだから。

[352: ビギナーさん]

ないよ～
http://www.mankan.or.jp/05_book/book_01_01.html

その記載がある「マンション標準管理規約の解説」（編著 財団法人マンション管理センター）は、平成１６年に発行が終わっている。

[353: 匿名さん]

ビギナーさんよ、

先のマンション管理士の項にある「マンション管理士試験」も見ておくと良いかな。

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...

マンション管理士試験

試験主体は国土交通大臣で、財団法人マンション管理センターを指定試験機関として実施する。

【試験内容】
マンション管理に関する法令及び実務に関すること
・・・
・マンション標準管理規約
・マンション標準管理委託契約書
・マンションの管理に関するその他の法律
管理組合の運営の円滑化に関すること
・・・
・管理組合の苦情対応と対策
・管理組合の訴訟と判例
・管理組合の会計等
・・・
マンション管理士試験の合格率は7～8％前後と、合格率の観点から見ると一級建築士（学科：15.1％、製図41.7%、総合8.1%/H20）、土地家屋調査士（8.03%/H20）等と並ぶ難関試験である。



まともな管理会社ならば、マンション管理士がコンサルタントを務めているから、まず塾での訴訟は勧めないだろう。せいぜい和解になるだろうからね。

いずれにしろビギナーさんの独自理論よりは、参考になると思うよ。

[354: 匿名さん]

>>352
本当のばかじゃあないの？

ご自分のマンションはいつ建てられたの？

で、その頃に出ている書籍はたくさんあるだろうが。全部チェックしたの？

まず、電話して、この説明が当時有効だったかどうか聞かなきゃわからないだろう？

[355: ビギナーさん]

>いずれにしろビギナーさんの独自理論よりは、参考になると思うよ。

わたしの独自理論とは？

[356: 匿名さん]

＞346
指摘のように、塾裁判例はないでしょ。

安心がないと生徒来ないというのに、裁判しようとの経営者は、何考えてるんでしょうか。

[357: 匿名さん]

>>356
まだ言ってるのですか？お一人で頑張りなさい。そう言うのも独自理論っていうのではないでしょうかね？

[358: 匿名さん]

ハンドルネームを変えてまで頑張ることじゃないと思うけど。

[359: 匿名さん]

>>356
あんまり掲示板で「安心がない」を繰り返さない方がいいと思うよ。あなたが裁判の、しかも刑事事件の、対象にならないように言葉には気を付けた方が良いでしょうね。

[360: 匿名さん]

>>356
やっていることがストーカー紛いで悪質ですよ。理事会に任せたのなら、理事会に任せない。

[361: 匿名さん]

＞359
？

安心でない塾
に通わせる親っているの？
＞356は一般論でしょ。

判断は規約等だが、その決定に対して人がどう反応するかは、全く別問題。

一部の
規約=万能
の方についていけません。
スレ立てた主の希望は、
塾がなくなること
であり、
裁判したらどっちが勝つ？
と、質問してはいない。

[362: 匿名さん]

裁判をするような塾は安心じゃない？
一般論？
一般論では、マンション内での塾は
程度問題こそあれ、違反ではありません。
それで裁判までする管理組合の姿勢を疑うことはあっても、塾が安心ではなとは考えません。

[363: 匿名さん]

>>361
やり方が暴力団と似ていませんか？「子供や家族が可哀想だ」、裁判をすると「安心でない」。何を言いたいのでしょうか？別に民事裁判になったからと言って、「安心」とは関係ないでしょう。万が一塾に不満でも、そう言う言い方をする方のはどうでしょうかね？

それに理事会に任せたのではないですか？これから総会で塾の意見を聞いて判断することになっているのでしょう？なぜ、今Webサイトでそういう不穏な投稿をする必要があるのでしょうか？良識を疑われますよ。

ちなみに私は野次馬ですよ。

[364: ビギナーさん]

個人的には、簡単に塾を開くことができる住居専用マンションは真っ平御免であるが、>>291 規模の塾が簡単に認められるのであれば、ビジネスユースとしての利用価値は高いと考える。
>>291 の例で、塾生１人あたり 10,000円／月とした場合、月の収入は３０万円であり、多少のランニングコストが掛かったとしても美味しい話だと思う。

[365: 匿名さん]

>>364
趣旨スレと関係ないのでは？

おしまい。

[366: ビギナーさん]

最初の投稿 >>283 に誤記を見付けたので、ここに訂正しておく。
（誤）検討
（正）研究

それでは塾に行ってくる。

[367: 匿名さん]

＞＞３６４

ランニングコストも住宅用マンションで一部屋だけだから安く上がるのであって
他の部屋が始めたらだからランニングコストもあがりますよ。
商業用ビルと同じいや、もっとかかるようになるかもね。
管理が住宅用と商業用では違うからね。

[368: 匿名さん]

>>366
>それでは塾に行ってくる。

やっぱり子供だったんだ。道理で。

[369: 匿名さん]

>>355
> by ビギナーさん　2013-04-19 01:05:16
> >いずれにしろビギナーさんの独自理論よりは、参考になると思うよ。
> わたしの独自理論とは？

ここの掲示板色々見てきたが、自分の意見を相手に尋ねるっていうのも、なかなか面白いね。

[370: ビギナーさん]

こんな質問もなかなか面白いね。
>>328

[371: 匿名さん]

＞＞370
釣られてら。もう塾から帰って来たんだ。単純で面白いねえ。君は。やることまるわかり。

[372: ビギナーさん]

いま休憩時間中
鉛筆削ってるんだから邪魔するな。

[373: 匿名さん]

>>372
さすがビギナー。

先生が指導してやるよ。

[374: 匿名さん]

>>372
一時間もせずに休憩って、問題児用の塾か？

[375: ビギナーさん]

行かねーよ
マンションの一室なんてやだね～

[376: 匿名さん]

>>366
>それでは塾に行ってくる。

嘘つきは泥棒の始まりだよ。

[377: ビギナーさん]

えへん
それではアカデミックな議論でもしようではないか。

[378: 匿名さん]

>>377
そのばかにされたい性格変えてからにしたら？

[379: ビギナーさん]

【ビギナー塾からのお知らせ】

当塾の塾生には餌を与えないでください。

[380: 匿名さん]

餌は食いつく前に針をチェックしましょう。

[381: 匿名さん]

法令等基準やルールの遵守は，目的ではなく，最低限の前提条件であることを認識すべきでしょう。

ここの多くの読者の応答内容からも，今回，ルール上の白黒はハッキリとはつけがたい（＊）ことが明白な中，引き下がらない経営者って，どんな人なのでしょうか？
（＊は，レス数からも明白であり，また，経営者が裁判において負けると＊で言ってるのではありません。）

[382: 匿名]

362
趣旨を曲げており、かなり失礼ですよ。

まずよく読んで。

『裁判するような塾』
とは、どこにも書いてません。
安心できない塾に通わせる親はいない、と書いただけです。

事実(書いてないこと)を曲げても、対抗したことになってません。

[383: 匿名さん]

迷惑かけてまでマンションの一室で営業しているなら
毎日営業妨害してしまえ

[384: 匿名さん]

>381
普通は引き下がらないでしょう。自身に落ち度はないと考えているのですからね。

[385: 匿名さん]

>>382
ここの塾が安心でない理由は、なに？

[386: 匿名さん]

どんな迷惑かけているの？金儲け?

[387: 匿名さん]

子供の塾を探している，本件を全く知らない人が，

　「この塾って，裁判中なんだ（過去に裁判になったんだ）」

って知ったら，どう動くだろう？

[388: 匿名さん]

自分なら経営者から直接話を聞くね。
但し、過去の話なら気にしない。

[389: 匿名さん]

＞385
→最初にその文言を書いた＞362さん、答えなきゃ。

[390: 362]

安心でないとするしない理由なんてないよ。

[391: 362]

訂正

安心でないとする理由なんてないよ。

[392: 362]

>382
安心できない塾、と事実でなことを最初に書いたのはそちらですよ。

[393: 匿名さん]

＞388
この塾がたとえ通塾選択肢に残ってて情報を知りたいと思っても、経営者にとっては、プラスでない情報です。
客観性を担保できません。

気になっての確認なんだから、『もしアクションするなら』、間違いなく他の情報源も併せてチェックしますよね。

時折、強がりばかりで、現実が想像できない人がいますね。

[394: 匿名]

＞392
なんかこどもみたいで馬鹿馬鹿しくなってきたが、、、
仰るものを張り付けて下さい。

[395: 匿名さん]

マンションの関係者は全て当事者ですが、客観的な情報はどこから？
それから、「過去形」なら気にしないと言っているのですが、そこはスルーですか？

[396: 匿名さん]

>>393の周りには選択に迷うくらいマンション内塾があるんですね。

[397: 匿名さん]

所詮「安心でない」というのは主観に過ぎない。よって、理由なんぞ聞いても価値観が違うのだから意味がない気がする。

[398: 匿名さん]

>>396
393ではないが、

> >>393の周りには選択に迷うくらいマンション内塾があるんですね。

なぜそのように考えるか理解できない。

>この塾がたとえ通塾選択肢に残ってて

を「たとえ」とまで書かれていることを踏まえて考えると、
通常は、
テナントビルで開講している塾
独立した建物で開講している塾
あたりが通塾選択肢になる。もし通える範囲に
マンションの一室で開講している塾
があったとしたら、場合によっては選択肢に入れるかもしれない。

程度にしか読み取れない。

[399: 匿名さん]

大手の学習塾と個人経営のマンション内塾が同じ選択肢に残るとは通常考えないのでは。

[400: 匿名さん]

管理センターが良いと言っているから良い。

[401: 匿名さん]

>>399
>大手の学習塾と個人経営のマンション内塾が同じ選択肢に残るとは通常考えないのでは。
その通りですね。
だからこそ「たとえ」なのでしょうね。

[402: 匿名さん]

いいえ、「たとえ」はこの塾に掛かっているのであって、マンション内個人塾全体に掛かっているとは考えられません。
したがって、数多のマンション内個人塾の中で「たとえ」この塾が選択肢に残っても、と読めます。

[403: 匿名さん]

>数多のマンション内個人塾
ふーん、世の中にはマンション内個人塾というのがたくさん存在するという認識なんだ。
だったら、この塾の一つや二つの存在は何の問題もないな。

[404: 匿名さん]

普通にありませんか？
市内近所だけでも４つ５つは有りますよ。

[405: 匿名]

＞399さんのとおり。
大手と比べれば、一般的には選択肢から消える個人塾を、わざわざ残ったと仮定して、＞393を書いてます。

つまり、＞399も指摘のとおり、塾探ししてる人は、ここは避けます。
(ん？ 当然か)

[406: 匿名さん]

>市内近所だけでも４つ５つは有りますよ。
そうなんだ。じゃあ、なぜ今回はこんなに塾全面反対の方々は頑張っているんだろう。

しかも、これだけの人がマンション内での塾の運営に関する裁判例を探しているのに判決例が見つかっていない。

ということは、裁判になるケースがほとんどないということ？？？

今まで出てきた事務所使用等に対する裁判例はいずれも管理組合側が訴訟を起こしている。このケースでも同様となることが想定されるが、訴訟しても管理組合が勝てる見込みがとても少ないというのが大方の予想。となると、訴訟に踏み切る管理組合は稀というのが現実と見た。

[407: 匿名]

＞402
申し訳ありませんが402はハズレです。

＞393のスタートは、
＞387です。

あいだに
＞
なしで書いた人いるため、飛んだだけです。

趣旨は＞387です。

[408: 匿名さん]

塾全面反対派はノイローゼだから頑張ってます。病気なので許してね。

[409: 匿名さん]

>>405 さん
>つまり、＞399も指摘のとおり、塾探ししてる人は、ここは避けます。
>(ん？ 当然か)

当然でしょう。
ただ、それが当然ではない人が塾の生徒数から見て30人以上居るのが現実。

[410: 匿名]

＞402
最初から
マンション内個人塾
に絞って、塾探しを開始する人は、レアなのでは？

[411: 匿名さん]

>>407
アタリ、ハズレじゃないんだよ。
あなたがどういう意図で書いたかどうかは関係ない。
結果としてそのように読める文章を書いたということ。

[412: 匿名さん]

>>409、>>410
大手が良いと考える単純な人ばかりではないし、実際にレアではないんですよ。

[413: ビギナーさん]

学習塾について
３名のマンション管理士による “ こんなのってどうよ？ ”

http://kanto.m-douyo.jp/question/s9247/

[414: 匿名さん]

もぐりじゃないの？

[415: 匿名さん]

「もぐり」とはちょっといただけない表現ですが、この方々は他の回答内容を見た感じでは、

あまりあてにならない

という印象です。中にはそれ間違っていると言っても過言ではないような回答もありました。

[416: 匿名さん]

回答を見る限り、住宅から塾への用途変更のケースですね。

本件マンションの塾とは、異質なようですね。

[417: 匿名さん]

＞回答を見る限り、住宅から塾への用途変更のケースですね。

何で回答から判断するのか理解に苦しむ。　回答者が現場を知らない以上、普通は質問文から判断するのだが．．

[418: 匿名さん]

＞408 白旗？

[419: 匿名さん]

際どい状況の中，裁判して，
　「ギリギリでも白ならいいや」
との，経営者は，本当に塾を経営したいのだろうか？

[420: 匿名さん]

>>418
質問も同じね。「住居以外に使用できないものを」となっている。

[421: 匿名さん]

>>420
417への改正でした。失礼しました。

[422: 匿名さん]

>421
読み方、おかしいんじゃないの？
住宅専用から塾専用、住宅専用から住宅兼塾への用途変更の２種類が考えられるよ。

[423: 匿名さん]

>>422
国土交通省のコメントを見て下さい。

[424: 匿名さん]

>>417
>何で回答から判断するのか理解に苦しむ。　回答者が現場を知らない以上、普通は質問文から判断するのだが．．

回答者が、質問内容がどのような条件であるかを想定したのかは、当然のことながら回答に書かれている。
よって、このケースでは回答から判断するので特に間違っていないと思う。

ただし、質問者の想定条件が回答者が質問文から読み取って判断した条件と同一かどうかは、双方とも条件の表記が厳密さに欠けるため不明。
もしかしたら質問者は「住んでいながら塾」だけど、回答者は「塾だけ」、あるいはそれらは逆と判断して回答した可能性も否定できない。

[425: ビギナーさん]

理事長も住居を学習塾に転用するくらいなら、今度住む予定のところで学習塾を始めたらよいのに・・・（ブツブツ）

[426: 匿名さん]

質問者がビギナーさんだったのではないかな？

「住居専用」なんて、国土交通省のコメントを知らなきゃ、誰でも誤解するからね。

[427: 匿名さん]

普通はマンション買う前に勉強するでしょう。

[428: 匿名さん]

マンションの営業に聞けば、看板かかげなきゃ小規模なのはOKって言うよ。

それが公式見解だから。

[429: 匿名さん]

規約で塾を禁じていないマンションに入居して、塾に文句を言う方がおかしいとも言えないことはないね。

[430: 匿名さん]

実際にスレ主のマンションでどうなるかは解らないが、このスレとしての結論は出たようですね。

[431: 匿名さん]

まあ、大抵のことに当てはまるのだが、法律や規約等の文章の表面だけを捉えて

ダメとは書いていないからＯＫ。
ＯＫとは書いていないからダメ。

と主張する人が必ず居るものだ。
ここでも「規約の主旨はどのような内容なのか？」を鑑みずに表面だけを捉えて主張する方が少なからず居られる。まともな議論にならないので困ったものです。

ただ、私も個人的には「スレ主から提示された情報だけでは規約違反に問うのは難しい」とは考えているが、できれば塾は然るべき場所で開講して欲しいと思う一人ではある。子供の居る身だからこそ、小学生が厳格にルールを守り常に静かに出来るかどうかは良く分かっているつもりなので。

ということで、落とし所としては、
塾の運営は認めざる得ないが、
一日あたりの人数制限
共用部の利用ルール等の徹底
近隣住戸への騒音被害を皆無にする
などの制限を付けて、遵守できないことが明確になった場合は、「塾を止めます」という誓約書でも入れてもらうのかな。

[432: 匿名さん]

>>431

ごもっともな意見と思います。

全面賛成です。

[433: 匿名]

＞428
買ってもらい立場の人の話でしょ。
当たり前ということが、まず、分からないかな？

[434: 匿名さん]

レスする住人もいるみたいだけど、このマンション住人には、このスレが話題になってないのでしょうか？

[435: 匿名さん]

>>431
そのように細則などを定めるようにマンカンも言っているし、ここの管理会社もアドバイス（こちらは規約改定だが）しているようだよ。