マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[21: 匿名さん]

管理規約は集合住宅で大勢の住民が平穏な生活を営むために必要で守ることが重要です。
他の住民達に迷惑をかけ規約を破ってまで、金儲けをする生活はあなたの家族を幸せにしているのでしょうか？
よく考えてください。

[22: 匿名さん]

お馬鹿さんいますね～　このマンションも通常どうり例外なく規約には（専有部分の用途）は
「専有部分を専ら住宅として使用する物とし、他の用途に供してはならない。」が設定ずみ。

と言う事は、ペット飼うな！　と同じく、部屋を住居以外に使ってはダメと言う事。
だから、管理会社と管理組合さんも塾としての使用禁止を勧告したんでしょうね。

このスレは、その規約の部分を判例などで勝手に解釈して議論してるだけ、結果はわかってます。
管理組合も、慌てず騒がず粛々と事を勧めるだけでしょう。

ペット禁止マンションで、ペット飼っても静かなら問題ないと思う愚かさにはビックリ！　人間やめて！

[23: 匿名さん]

ペット禁止マンションで熱帯魚や爬虫類を飼っても問題はありません。
同様に塾などを行なっても「専ら住宅として使用」の範囲を逸脱しない限り問題はありません。
そもそも「専ら住宅として使用」とは居住目的以外で所有することを指します。

>住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。
>したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

[24: 匿名さん]

>23を訂正。

誤：そもそも「専ら住宅として使用」とは居住目的以外で所有することを指します。

正：そもそも「専ら住宅として使用」とは居住目的以外で所有しないことを指します。

失礼しました。

[25: 匿名さん]

>>23
お馬鹿さんですね、これ、何処でもセットが通常。
＞「専有部分を専ら住宅として使用する物とし、他の用途に供してはならない。」

専らの定義は良いの、理解してま～　　ダメは駄目。（笑

おたくの言う解釈は通用しないし、裁判官だけが判断出来る事、でもきっと無理。笑

裁判までしてくれると面白いですが、塾も無駄な事はしないでしょうね。

[26: 匿名さん]

>24
>正：そもそも「専ら住宅として使用」とは居住目的以外で所有しないことを指します。

と、いうことは賃貸目的で所有は駄目なんだ．．．　　そ、そんなバカな。

[27: 匿名]

＞16

結論
そちらで否定した内容を、劣勢とわかるや否や、肯定の立場になってます。
意味不明。


＞11で質問している＞9の回答は？

それが＞16の
＞そのとおりでしょ。
ってこては、＞5が正しいって認めてるんだよ。

無理しなくてもいいのに。

さすがにアホらしく、付き合っておられないため、これでおしまい。
続きは頑張ってね。

[28: 匿名]

＞17
規約派の煽りはすごいね。

[29: 匿名さん]

はいはい。マンカンの出番ですね。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html

《国土交通省のコメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

《公益法人マンション管理センターの解説》
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。

　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。

　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。

(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

ということで、「客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。」が結論。このマンションだけが例外ということはない。

[30: 匿名さん]

>26
その場合は、所有者が賃借人に対して居住目的以外で貸与しないことを指します。

あなた達は一から十まで一言一句全て説明しないと理解できないのですね。

[31: 匿名さん]

裁判する塾が分からない。

[32: 匿名さん]

>＞11で質問している＞9の回答は？

>それが＞16の
>＞そのとおりでしょ。
>ってこては、＞5が正しいって認めてるんだよ。

そのとおりとは>9が正しいということですが？

[33: 匿名]

＞22
解釈の問題。
塾側が都合よく読んでるだけ。

[34: 匿名さん]

>>31
管理組合は裁判しないでしょう。

勝てるわけないからね。

[35: 匿名さん]

>25

「他の用途に供してはならない。」が有っても解釈は変わらんのよ。

[36: 匿名さん]

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はない

って、ことで、まずＯＫでしょう。

[37: 匿名さん]

裁判したら、「人数、教授の時間帯」を調整しなさいとの和解でおしまいだろうね。

で、組合は裁判するかな？

だから、経営者から意見を聴取し判断するって結論に至ったのだろう。外野が何を書いてもだめ。

[38: 匿名さん]

うん、ここには規約や法律、勝手に解釈する偉いお方が多いようで、何処でインチキ学ぶのか？

他人事は無責任でいいですね～　匿名掲示板ならではのインチキレスのオンパレード、凄い～笑～

[39: 匿名さん]

>>38

何の根拠も示さず人をインチキ呼ばわりする方がよほどインチキだろう。

何かしっかりした根拠を示したらどうなの？

[40: 匿名さん]

これも専門家のコメント、なんでも覚えて機論しておくんなはれ。クレームは受け付けません。（笑）
＞ピアノ教室や学習塾の使用は違反？（管理規約第12条関係）

マンションで、営利目的でピアノ教室、塾等を開業することや、最近ではSOHO
（在宅、小規模事務所）を営んでいることをみかけます。
規約にある「専ら住宅として」とは、居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されます。
したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要します。

生活の本拠がマンションにあれば、一室を利用して日中営利目的で利用しても規約上問題がないようにも
見えますが、「他の用途に供してはならない」との記述があることを忘れてはいけません。

用途を住宅目的とし、他の用途はダメとしている以上、営利目的での利用は規約違反と判断されます。
マンションの一室で開業する場合は、行為（営業）の中止を命じられるリスクがあることをご認識ください。

専ら住宅としての目的を逸脱しない範囲であれば、小規模事務所に限り、許可制で認めているマンション
もあります。営利目的利用の特例を容認するマンションは、しっかりとした運用ルール（細則）を総会で
審議する必要があります。

なぁなぁで済ませると、都合良く解釈をされ、いつのまにか暴力団関係や風俗関係の事務所が入っている
なんてこともありえますよ！

■ 標準管理規約原文より

第１２条（専有部分の用途）

区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

＜標準管理規約コメント＞　第１２条関係

住居としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。
したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

＞付け加えますが、標準管理規約のコメントには一切強制力は無い事を知っておいて下さい。

[41: 匿名さん]

＞３９↑
これでも読んでみて。

[42: 匿名さん]

>>40
＞付け加えますが、標準管理規約のコメントには一切強制力は無い事を知っておいて下さい。

じゃあなんのためのコメントなんですか？こういうケースの参考になるようにとのコメントでしょう。国土交通省が、解釈を誤らないようにと周知徹底させているコメントを強制力がないから無視しますと言っても、笑いものになるだけではないでしょうかね？

で、こういうトラブルで裁判になった場合の争点ですが、
1)建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為があるか？
2)居住者の生活の本拠がないか
3)生活の本拠であるために必要な平穏さを有していないか？
4)規模や人数、教授の時間帯に問題があるか？
ですよね。

暴力団事務所や風俗はもちろん風紀・公序良俗に反しだめ。住居として使わない保育所専用はだめ。不特定多数が出入りするような事務所使用はだめ、部屋を改造するような使い方もだめというような判決はみられるようですが、塾は「規模・人数・時間帯により認められない」となっており、「規模・人数・時間帯」が適切であれば良いとされている。

で、今回ケースの場合、実態は知る由もないが、
1)あるとすれば、エレベータや階段の使用頻度が問題になるだろうが、家族数の多い一般家庭の使用との比率と比べて大きな問題になるとは考えにくい。
2)居住してり本拠はあるようだ
3)一年半近くも問題にならないような平穏さを有していた模様
4)塾は時間が限られており、早朝深夜は授業が行われない。人数・回数等に関しては、調整が必要かもしれない。
って、ところでしょう。

裁判すればどういうように判断されるでしょうかね。民事裁判と言うのは、できる限り和解で解決するように、訴訟指揮が通常行われるからね。

[43: 匿名さん]

まあ、塾絶対反対派さんが、何を書こうが、当該マンションでは、塾経営者の話を聞いて判断するってことですから、それ以上、それ以下の何物でもないでしょう。これから、判断するんですよ。

[44: 匿名さん]

>>40
出典明示しないと、あなたの作文と思われるよ。文体自体が素人じみているしね。

[45: 匿名さん]

>>42
＞標準管理規約コメント　第１２条関係

＞住居としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。
＞したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

　↑　
これ、まったくもって強制力や拘束力の無い文言、国交省が勝手に作った文章にすぎません。

拘束力が有ると言うなら法的根拠を示してから書き込みなさい、コピペと感情論は要りません。

[46: 匿名さん]

>>44
＞これも専門家のコメント、なんでも覚えて機論しておくんなはれ。クレームは受け付けません。（笑）
ちゃんと読め！

[47: 匿名さん]

>>46
専門家とかけば専門家なの？素人でも？

出典をださないと、どういう専門家かわからないだろう。

クレーム受け付けませんって、あほまるだし。

[48: 匿名さん]

専ら住宅でググると同じ様なの沢山出てくるわ、塾に勝ち目無しだな。

[49: 匿名さん]

>>45
>>46
要は誰が何を書こうが、あんただけには、無関係ってことでしょう。

それって、世間で通用するかな？

まるでお子ちゃま理論だね。

[50: 匿名さん]

＞４７
おたくがアホ

[51: 匿名さん]

>>49
論破され、反論出来ないと今度はボヤキですか？　情けないねぇ。笑～

[52: 匿名さん]

>>48
>専ら住宅でググると同じ様なの沢山出てくるわ、
確かに。でも、大概がマンション管理センターの文言とほぼ同じで、「規模・人数・時間帯によっては認められない」としているようだけれどね。
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

[53: 匿名さん]

>>51
論破って言葉の意味を知らないようね。

で、結局出典も書けない？

[54: 匿名さん]

＞５３
自分でググれ、ノークレーム、おまえの面倒だけみとれんのよ。

[55: 匿名さん]

>>54
あらあら。自分の書き込みに責任を持てないってことね。

論じてもいないのに、論破ができるわけないだろうが。

気の毒。

[56: 匿名さん]

＞＞５５
＞自分でググれ、ノークレーム、おまえの面倒だけみとれんのよ。

[57: 匿名さん]

>>54
>ノークレーム、
これが君の「論破」の定義ね。

そりゃあ、誰にも君を論破できないはずだわ。だから君が論破したってことか。

目噛んで死ぬしかないだろうね。

[58: 匿.名さん]

「マンション管理センター」の解説から、「学習塾はＯＫ」が一人歩きしている
ように感じます。

弁護士は慎重姿勢ですし、
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200505120141.html
http://www.zennichi.or.jp/low_qa/qa_detail.php?id=392

マンション管理士（会）でも地方自治体が絡むとニュアンスが変わりますね。
http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/housing/seisaku/m-kiyaku/new-y...
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...

[59: 匿名さん]

>>54
>>56
>面倒だけみとれん

と書き込みを続けるって、マジ賢いね。

ああ恥ずかし。

[60: 匿名さん]

>>55
おまえ反論が一切ないし、ゴロツイているだけ。
論破されてさぞ悔しんだろうよ、気の毒に。

[61: 匿名さん]

>>58
しっかり個々に内容を読まれましたか？

塾が絡んでいないケースも出されているようですが。

要点を記載されては如何でしょうか？

[62: 匿名さん]

>>60
出典示さないと検討・反論の対象にならないでしょう。

素人の作文をいくらまじに反論しても仕方がないからね。

[63: 匿名さん]

>>60
で、君の主張は、国交省のコメントは関係ないっていうのではなかったの？

それで、なんでその得体のしれないものを引用してきて、それは関係があるとするの？

脳内で血管が交錯していないかな？

[64: 匿名さん]

>>58
やはり司法判断が理にかなってますね、まー判決には誰も勝てませんからね。
モデル規約等はあまり参考には成りません、あくまでモデルなんでしょう。

管理会社や各管理組合で規約違反と判断されるとまず違反なのでしょうね、根拠ありなんでしょう。

[65: 58]

>>61
>しっかり個々に内容を読まれましたか？

はい、理解しています。

>要点を記載されては如何でしょうか？

いずれも、読めば簡単に理解できるものばかりです。

[66: 匿名さん]

>>64
司法判断はマンション管理センターの通りでしょう。というか、司法判断があれば、マンション管理センターもそれに合わせますからね。

1)建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為があるか？
2)居住者の生活の本拠がないか？
3)生活の本拠であるために必要な平穏さを有していないか？

を個々に慎重に判断しているようですね。マンション管理センターの解説と矛盾するものではありません。

ですので、本件の管理組合が総会で塾経営者の話を聞いてから（慎重に）判断するというのは、至極当然と思われます。

[67: 匿名さん]

>>65
では、まず
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200505120141.html
ですが、
>あなたのマンションのように管理規約で用途が“住居”と定まっているようなケースでは、“事務所”や“塾”に使用すれば用途違反に当たるといえるでしょう。

というのは、住居ではなく“事務所”や“塾”に使用すれば用途違反ということで、本件とは無関係ですよね。

住居として使っている事例ではないようなので、一つ目のリンクから無関係なようですが、如何でしょうか？

[68: 匿名さん]

無視されてる方は、やはり自己の意見は無い無能者でしたね、ソース出せおやじと同じでしょう。笑
ハハハ～

[69: 匿名さん]

>>68
誰に対して何を言いたいのか意味不明。

口惜しさだけは滲み出ていて、同情できるが。

己を笑うしかないだろうな。

[70: 匿名さん]

無能者がぼやいてますか？