マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[101: 匿名さん]

＞９８
よっぽどどこか悪いんじゃあないの？

管理組合が総会開いて塾経営者から話を聞いて対応するって言ってるんだから、裁判するかしないか以前の話だろう。

で、理事会が判断したから、裁判に勝てるなんて前提はなりたたないのも理解できない？

判断するのは裁判官であって、君ではないんだよ。

[102: 匿名さん]

>>96さん
>>88さんも混同されているのですが、

>住居専用マンションで、業務用に使用している事例がある場合

今回の場合は塾経営者さんは、住居として使用されているので、業務用に使われているケースではないというのが、議論の共通のベースです。

そこが>>86さんや>>96さんとは異なるので、議論が噛み合わないのではないかと思います。で、繰り返し本件塾と異なるケースの例が示されているようで、同じ無益な議論が繰り返されているようですね。

[103: 匿名さん]

>>102
税理士事件は自宅兼用です。96さんの指摘に混同はありません。

http://ameblo.jp/egidaisuke/entry-11354347631.html
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
件の税理士は，この規約ができた後の昭和５８年１２月に本件マンションの一室を取得し，当初は別の場所で税理士事務所を構えていましたが，昭和５９年１２月に自宅マンションを税理士事務所とするようになったということです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

102さんは「住居として使用されているので、業務用に使われているケースではないというのが、議論の共通のベース」
と書いていますが、税理士事件の高裁判決はその思い込みを覆す判決です。

税理士は高度な専門職だからダメ、寺子屋のような塾はＯＫという意見もありましたが、
今や、税理士も稼ぎが少ない人は生活できず、失業給付を受ける時代です。
http://mainichi.jp/area/news/20130202ddf041040040000c.html
税理士と塾との間に「共同の利益に反する行為」上の差異があるとは思えません。
差があるとすれば、コンメンタールやマンカン（及びその他の多数の孫引き）が
（トラブルの起きそうな例として）特記しているか、していないかの違いだけでしょう。

「一室を税理士事務所に改造しているからダメ。塾は夜は住宅に戻る」という論調もありましたが、
この説は根拠が示されていません（あるなら知りたいので示してください）。
税理士が「夜は布団を引いて寝起きするように改めるから、事務所を続けさせて」と言ったとして、
裁判所が認めると思っているのでしょうか？！

[104: 匿名さん]

＞102
住居としても使用し、塾も経営してます。
何故、前者だけの話になるの？
スレ主も後者の話ですよ。

[105: 匿名さん]

専有部を住宅として使用し、住宅としての使用の中に、住宅で塾を営むことが含まれているからじゃないですか。

[106: 匿名さん]

＞102 住居でなく住居専用とのこと。 経営は無理。

[107: 匿名さん]

>>102
もし誤っていたら申し訳ないが、
>税理士事件は自宅兼用です。
は、
>>96さんの
http://www.fukukan.net/paper/1304/work_help15.html
のリンク先のどこに書かれていますか？

で、>>96さんの投稿では、
>住居専用マンションで、業務用に使用している事例がある場合
と書かれており、「住居専用」ではないと言う前提ですよね。

後は「住居専用」の定義ですが、これは国土交通省のコメントの通りの解釈で、さらにマンション管理センターの解説通りでしょう。

マンション管理センターの解説では、税理士のようなケースは明確に記載されていませんが、「客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である」とあるとおりです。

これに従い、一審では、税理士側勝訴になったのではありませんか？で、二審では税理士側敗訴になり、確かこれは最高裁で係争中ですよね。

そのように裁判官でも判断がわかれる係争中の案件をベースに、素人が議論するのは如何でしょうか？

無益なことは止めましょう。

[108: 匿名さん]

>>107
は、
>>103さんへの反論でした。失礼。

[109: 匿名さん]

極端な話、塾の経営とピンクサロンの経営を同じに扱っているようなものでしょう。それぞれ個別に判断する必要があるとされているのに、ごちゃまぜにしたら訳がわからなくなるよ、塾の場合は、「規模・人数・時間帯」で認められないとされているわけだから、そこだけに焦点を絞ってを議論すれば良いでしょうね。

[110: 匿名さん]

同じマンション内に住む方々から大なり小なり批判があっても、裁判にも対抗してまで塾を続けたい人。

尋常でないけど、そこまでしてまでチャレンジする動機は何でしょうか？

[111: 匿名さん]

>>103さん
別の元医院が現在住居として使われているというのを、税理士事務所が現在住居として使われている、のと誤解していませんか？

で、この税理士事務所のマンションでは、税理士以外はすべて住居として使っているから、だめってことでしょう。

間違っているかもしれませんが、
http://www.fukukan.net/paper/1304/work_help15.html
を読む限り、そんな感じでしょうね。

[112: 匿名さん]

>>110
反論できなくなると、いつもこういう論調の投稿がでますが、そりゃあ関係ないのでは？匿名掲示板で相談した以上、関係者外が面白がって、議論していると取るのが普通でしょう。

一般論として、塾は可の場合が多いのですよ。

だから、このマンションでもほぼOKでしょうね。

[113: 匿名さん]

>>103さん
http://www.fukukan.net/paper/1304/work_help15.html
に、ちゃんとこう書いてありますよね。

>　東京高裁で、税理士事務所側は、2階以上でも住居以外の目的に利用している専有部分はいくつもあるが、管理組合側は使用中止を求めたことは一度もなかった。したがって規約は空文化している。また、規約違反であっても、区分所有法にいう共同の利益には反していない、などと主張して争いました。

税理士の主張は、住居として使っているからOKという主張ではないのですよ。

>事務所では、本人を含め４人が会計事務のデスクワークを行っています。

と言うことで、事務所専用として考えるべきでしょう。今回のケースとは全く異なります。

以前にも同じミスを繰り返されているのではないですか？投稿するのならば、良く内容を理解してお願いします。それと、リンクを貼るだけではなく、主張のポイントを明らかにしてくださいね。

[114: 匿名さん]

>>107
>>111

「誤解していませんか？」とは、下記ブログの弁護士さんに言ってるんですかね。

http://ameblo.jp/egidaisuke/entry-11354347631.html
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
件の税理士は，この規約ができた後の昭和５８年１２月に本件マンションの一室を取得し，当初は別の場所で税理士事務所を構えていましたが，昭和５９年１２月に自宅マンションを税理士事務所とするようになったということです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

わざわざURLだけでなく、記述も引用してあげたのに・・・

この事件では
・自宅兼用（生活の本拠がある）
・平穏さを害したかが問われていない
のがポイントです。
国交省コメントを守ったとしても、使用禁止の判決が出た例があるわけです。

もちろんこの判決には弁護士からの批判もあります。
高裁判決ですから確定もしていません。
だから、最高裁判決に注目です。それまでに和解されたら表に出ないかもしれませんが。

[115: 匿名さん]

>>113

「>事務所では、本人を含め４人が会計事務のデスクワークを行っています。
と言うことで、事務所専用として考えるべきでしょう。今回のケースとは全く異なります。」

事務所専用と考えるべき、に飛躍がありますよ。
昼間は４人が詰め、夜は税理士が生活していても不思議ではないでしょう？

塾では昼間十数人？が集まり、夜は塾経営者一家が生活しているんですよ。

[116: 匿名さん]

>>114
>>115

争点が異なるでしょう？

争点が異なるものを持ち込まれても・・・。

元々のリンクは
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/res/86
の
http://www.fukukan.net/
で、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/329930/res/96
で、
http://www.fukukan.net/paper/1304/work_help15.html
が、指摘されたから、これしか見ていないのだけれど。

amebloのは、また別のケースですか？

内容を理解されずに投稿されているケースが多いようだから、毎回見てられませんよ。

自宅であっても、寝泊まりするだけは、住居専用とは認められないとありませんでしたっけ？

それで、税理士は住居専用として使っていることを争点にしていませんですよね。むしろ逆でしょう？開き直って、住居専用でない使い方を他の住戸でもしているから、この方の事務所も認められるべきという主張でしょう。

税理士本人が争っていないものを、あなたが争っていることにしても仕方がないでしょうね。

[117: 匿名さん]

>>114
自宅であるから住居専用であるという仮定がおかしいよね。マンションを2つ3つ所有している人なんてたくさんいる訳だから。
http://ameblo.jp/egidaisuke/entry-11354347631.html
には、
>生活の本拠がある
などと、一言も書いていないよ？勝手に想定しているのでは？

[118: 匿名さん]

>>114
>この事件では
>・自宅兼用（生活の本拠がある）
>・平穏さを害したかが問われていない
>のがポイントです。

どこで、そんなポイント見つけてきたの？

リンク先には、そんなポイント記載されていないようだけれど？

争点は、
1) 住居専用では元々なかったマンションで、　（事実）
2) 住居専用の規約が後から作られ、（事実）
3) 他に住居専用として使っていない住戸があるにもかかわらず（税理士の主張）
4) 税理士事務所としての使用を差し止めることができる（管理組合側主張）か
どうかって、ことではないの？

で、管理組合側が住居専用にする努力をしてきて、現在住居以外には使われていないから、税理士側敗訴というのが、高裁判決でしょう。

>・自宅兼用（生活の本拠がある）
というのは、？？？

>・平穏さを害したかが問われていない
元々、そういう争点になっていない

ってことだと思います。この裁判結果は、今回の塾の件には、まったく関係ないでしょうね。

[119: 匿名さん]

判例タイムズ１３７５号を探して、問題の判例のページを見たところ解説に

当初住居として使用した後に税理士事務所として使用するようになったものであり

とあるので、事務所専用として利用していると考えたほうがよさそうです。

[120: 匿名さん]

>119
その解釈だと、このスレの塾も同じだよ。
当初は住居専用として利用していたが、塾に利用しているわけだ。

[121: 匿名さん]

>>120
今も住居専用というのは、このスレではほぼ同意されているのではないの？異論があるならば、まずスレを読み返したら？

で、ないと、↑のすべての議論も無意味になるからね。一人だけ別のことを言われても、ちょっとおかしいと思われるだけでしょう。

[122: 匿名さん]

>121
>今も住居専用というのは、このスレではほぼ同意されているのではないの？
同意どころか否定されているんだけど。
あんただけだよ。
同じことを何回も繰り返して住居専用と言っているのは。

[123: 匿名さん]

>>122
あんただけだよ。同じことを何回も繰り返して、国土交通省のコメントはこのマンションには適用されませんっていうのは。

君の独自の住居専用の定義って何よ？

まずそれを書けば？

[124: 匿名さん]

>>122

>>114で
>生活の本拠がある
って力説していたのは、何のため？

[125: 匿名さん]

いやはや塾全面反対派にとっては都合の悪いことに

>>114 で
>この事件では
>・自宅兼用（生活の本拠がある）
>・平穏さを害したかが問われていない
>のがポイントです。
>国交省コメントを守ったとしても、使用禁止の判決が出た例があるわけです。

とのレスの中の
>・自宅兼用（生活の本拠がある）
という前提条件が誤っていたことがほぼ間違いないという状況です。
間違った前提条件から導き出された結論はもちろん意味が無いものとなります。


現在の塾の状態は

当初は住居専用だったが、後に専ら住居で傍らで塾

という状態なので、この判例のケースとは異なる条件となります。

[126: 匿名]

＞125 傍らでも経営はアウトでしょ。

[127: 匿名さん]

>126

もうその人に何を言っても無理。完全にぶっ飛んでいるから。
何回も何回も、誰もが呆れてこの掲示板から去るのを待つという洗脳戦法じゃないの？

[128: 匿名さん]

>>127
その通り。この粘着質さんは、自分では何も提示せず、提示したとしたら「ノークレーム」とか、人の書くことは誤っていると根拠なく主張するだけからね、今後完全にスルーしましょう。

塾全面反対派って、ちゃんと文章も理解ず、議論で自分の主張もできない人ばかりってことで良いでしょうね。

おそらく管理組合でも手におえないのでしょうね。もしこのマンションの住民ならば、理事や他の管理組合員が本当に気の毒です。

[129: 匿名さん]

>>126
残念だなあーー。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

塾が認められないのは、限定的だそうだよ。

ちなみに、これが、業界標準ね。

http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html
http://www.mansion-rescue.com/knowledge/ownership/neighbor.html
http://www.tamamankan.jp/20111112_kiyaku.pdf
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1437453379
http://www20.tok2.com/home/tk4982/kubun-M-p02.htm
http://www.kishimoto-mankan.com/modules/blog/index.php?page=article&am...
http://www.geocities.jp/makorin3641/syoyu.html
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...
http://mansion-tky.sblo.jp/article/62015731.html
http://yumesekkei.jp/work/advice/advice_qa
http://www.cost-down.com/news/qa/006_qa.htm
https://www.wendy-net.com/faq/qa_kanri/02/02_06.html

[130: 匿名さん]

何なに派とくくるのはなぜなんだろうね？

白と黒しかないのかな？

白と黒しかないならば、この掲示板の利用価値はないのだが

塾反対賛成ではなく、議論すべきはマンションでの生活をいかに守るかでしょう。

集合住宅なのだから。

周囲に迷惑をかけないことが重要なのだが。

[131: 匿名さん]

>>130
そういうことですね。ところが、一部の理解力のない方が、絶対反対としているわけです。

周囲に迷惑をかけない。かけているとしたら是正することが、重要です。

ですので、この塾経営者が管理組合に問題点を問い合わせたり、ここの管理組合が塾経営者から意見を聴いて判断するというのは、とても理にかなっているわけです。

[132: 匿名さん]

一定範囲の迷惑を掛けること、掛けられることは集合住宅に住むうえでの前提だと思うが。（迷惑を掛けないなんて、非現実的なことは有り得ない。）

[133: 匿名さん]

そこで、「受忍限度」という考え方の登場です。

[134: 匿名さん]

ただし、迷惑は、塾や教室とは関係なく生じることもありますから、騒音だけが問題の場合は、住戸間の問題となる「場合も」あるようです。

[135: 匿名さん]

「区分所有者の共同の利益」に反するか、「一区分所有者の個人の利益」に反するか、その違いですね。

[136: 匿名さん]

＞131
＞135
そのとおりだと思います。
両派とも、片寄った極論を見ると、逆に、
それはないだろう。
と思ってしまいます。

[139: 匿名さん]

＞１３１
あなたが一番偏っています。
塾絶対反対派なんてくくりをなぜ作るのですか？

塾経営者が、管理組合の指示に従い一時的にでも塾営業を中断し迷惑行為を是正したらよいのではないですか？
弁護士からの問い合わせに管理組合も答えたでしょう。
迷惑行為とされたことを改善しなければ、折り合いをつけることはできないでしょう。

[140: 匿名さん]

>137、>138
その理事会判断が正しい保証はどこにもない。総会で覆ることも、裁判で覆ることもある。このマンションの理事会は自らの判断が拙速だったことに気がついたのですから、経緯を見守りましょう。

[141: 匿名さん]

>139
迷惑行為を具体的に説明せよとし質問に理事会は答えられていない。

[142: 匿名さん]

＞１４１
理事会は弁護士に文書回答しているはずだが、あなたは、塾経営者ですか？
そんなはずないですよね。
同じマンションの住民でもないですよね？
塾の父兄ですか？

[143: 匿名さん]

>142
そのような情報はどこにもない。

[144: 匿名さん]

＞139
確かに、現実的には迷惑行為の改善が最優先でしょう。

ところで、塾に行かせているマンション住人がいたら、どんな立ち位置なんでしょう？

[146: 匿名さん]

大半の住人にとってはどちらでも良いこと。塾があって困ることはないし、なくても困ることはない。通わせているお宅は困るね。

[148: 匿名さん]

>145
裁判となれば組合不利の状況に何ら変わりはありませんが。
営業停止を通知されたことのみにすがっている姿は哀れ。

[149: 匿名さん]

>147
それはここに書き込んでいるのが部外者だから、他人事だから。
そんな簡単なこともわからんの？