マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[956: 匿名さん]

投稿が1000件に近くなっていますので、新スレを建てました。適宜移動してください。

マンションで塾を経営【その５】

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/332255/

[957: 匿名さん]

>>955
>ですので、「裁判」を議論している方と、「住居専用に関しての規約違反」を議論している方が、入り乱れて、話が噛み合ってないのではないかと思う次第です。

そりゃそうでしょう。
どう見ても区分所有法や民法からは、「塾禁止」とはできない。そうなると、管理規約の第12条をよりどころにするおよび理事会の判断を支持するしかないのだが、ここにも国交省のコメントという厄介なものがある。だから、自分が知らないことを盾にしてコメントなど無関係と突っぱねて、理事会の判断が正だなどと頑張るしかない。

客観的に「共同の利益に反する行為」かどうかについて論じるのでは、不利であることを誰よりも良く分かっているのは、塾全面反対派でしょうね。

[958: 匿名さん]

>957
私は、双方折れなければ「共同の利益に反する」か否かの争いになると考えており、
かつこの塾の場合は管理組合側が勝つだろうと予想しているのですが、
「塾全面反対派」には入ってないということになるんですかね？
（この塾限定反対派、になるのかな？）

[959: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[960: 匿名さん]

>958
>この塾限定反対派
ですか、それはある意味妥当な考え方で、各種事例やコメントから見ても矛盾しません。

>この塾の場合は管理組合側が勝つだろうと予想している
具体的にどのような点が「共同の利益に反する」とお考えですか？

実は私も出来ればこの塾は止めた方が望ましい状況であると考えている口ですが、今までに得られた状況だけでは管理組合が不利な感がしているので、勝つと予想される方の見解をぜひお聞かせください。

[961: 匿名さん]

このマンションの塾は閉鎖し住居専用になったそうですから、新スレは塾と制限せずに一般的な事業に変更しましょう。

[962: 匿名さん]

暴力排除条例を採用し暴力団住民をマンションから追い出した例によると
マンション所有者は暴力団組員の家族である。
マンションに来客として暴力団組員が訪問を繰り返す。
このことから、応接室が組事務所として利用されているとの判断により
住民である暴力団組員が逮捕され居室はマンション所有者は部屋の明け渡しを求められた。

[963: 匿名さん]

>このマンションの塾は閉鎖し住居専用になったそう

元々住居専用だったのに、何を言っているの？

[964: 匿名さん]

＞＞９６２
暴力団って、スレ主のことではないですよね？

全然関係のない例をだされても・・・。

[965: 匿名さん]

>962
置き換えるとこんな感じか。

塾排除条例を採用し塾経営住民をマンションから追い出した例によると
マンション所有者は塾経営者の家族である。
マンションに来客として塾の生徒が訪問を繰り返す。
このことから、応接室が勉強部屋として利用されているとの判断により
住民である塾経営者が咎められ居室はマンション所有者は部屋の明け渡しを求められた。

妥当がどうか良く考えてみよう。

[966: 匿名さん]

来客の多い家はこのマンションでは嫌がらせを受けるってことか。

なるほど。

[967: 匿名さん]

散々違う例を挙げて説明するのが居たけれど、組事務所に訪れる暴力団員と塾に通う児童を一緒にするって、あいた口がふさがらない。

[968: 匿名さん]

>960
以下は単なる私見ですが

当該マンションの管理規約12条は、原則として住宅以外の用途での使用を包括的に禁じており、これと同じ条項が標準管理規約にもあるということは、公も、区分所有形態において、住宅以外の用途での使用を包括的に禁じることが区分所有者の総意（手続き論としては2/3以上の賛成）であれば妥当と認めていると考えられます。

標準管理規約12条には、運用にあたっての判断基準が示されています。これは、専有部分でのデイトレードや内職といった、明らかに他の区分所有者の生活の平穏さに影響を与えない営利活動を除外しても、12条とは矛盾しないことを示唆しています。標準管理規約ではなくコメントとして考え方だけが記載されているのは、実際にどこに許可不許可の線引きするかが、各マンションの管理組合に委ねられる性質のものであるから、です。

本スレの塾の場合、30人の住民ではない児童（平均して週2回受講であれば、1日あたりは10人程度）が、夕方という1日の中でも比較的住民の利用が多い時間帯に集中して、エントランスやエレベータを利用します。であれば、住民の総意で拒否することが区分所有法的に有効と考えます。管理組合が「生活の本拠であるために必要な平穏さを脅かす行為であり当マンションでは禁止である」と主張した場合、裁判所はその判断を覆さないでしょう。実際、その４まで来たこのスレで示された判例の中で、管理組合が負けたのは公平性を保たず、特定の住民だけを狙い撃ちにした事例ばかりとの認識です（見落としあるかもしれませんが）。公平性がなければ敗訴は当然ですが、それ以上でもそれ以下でもありえません。

公平性の観点では、次のような視点も成り立ちます。区分所有者の1人が児童向け学習塾を始めた位では、マンション全体としては、生活に目立った支障はでていないかもしれません。（エントランスやエレベータに知らない子がいることを快適と感じる住民は滅多にいないので、その塾がないほうがより快適であることは間違いないですが、さしたる努力をしなくても我慢できるでしょう、という意味です）では、1割ではどうでしょうか？あるいは3割では？仮に3割の住民が児童向け学習塾をはじめたら、目立った弊害がでることは避けられません。住宅専用で設計されたマンションの共用設備のキャパシティは、そんな利用を想定していません。一方、デイトレードや内職であれば、仮に全区分所有者がはじめたとしても、生活の本拠たる平穏さには影響ないでしょう。これと児童向け学習塾が同列に扱われるとは思えません。

[969: 匿名さん]

>>968
規約に抵触しない以上、過剰な制限でしょう。

塾等を、本当に規制したいのであれば、最初から基準を決めておくべきだったでしょう。

反対派の脅しに屈したように思え残念です。

[970: 匿名さん]

>968
都合の良い想定の前提条件の上で、かなり極端なケースでやっとというところですか。

その公平性って、一人暮らしと子供5人と住戸は公平か？と言っているのとさほど変わらない。子供5人の住戸がすごく増えたらそのマンションは。。。。。

[971: 匿名さん]

>969
>塾等を、本当に規制したいのであれば、最初から基準を決めておくべきだったでしょう。

網羅性を求めるのは現実的ではありません。
文章で記述できることには限界があるため、文章の解釈の権限が誰にあるかの見極めが重要となります。

管理規約であれば管理組合です。区分所有法であれば司法機関です。

営利目的の塾が明らかに管理規約12条に反しない、と主張されるのであれば、
司法の場でもそう訴えればよいでしょう。

>970
>その公平性って、一人暮らしと子供5人と住戸は公平か？と言っているのとさほど変わらない。

大違いです。本気で言ってるなら、あきれるばかりです。

[972: 匿名さん]

>971
貴方の解釈や見解を聞いても、やはり管理組合が勝てる可能性が高いとはとても思えない。

現状で顕著な平穏に関する問題が生じていないだけではなくて、その前提条件では近い将来問題が生じる可能性が高いとすら言えない。
よって、共同の利益を守るを越えた過剰規制と判断せざるない。

もし、エントランスやエレベータの運用に支障が生じるほど、過半の住戸で人の出入りが多くなった場合は、それを全面的に禁止するのではなくて、ルールの策定や設備の改善等で問題の解消を図るのが現実的です。それだけ状況が変化しているということは、それがその時点での居住者のニーズということと考えても間違いでは有りません。

もっとも、このように意見が別れる話だから、これだスレが続くのですがね。

[973: 匿名さん]

>792
まあ、結局のところ、区分所有法6条の「区分所有者の共同の利益」をどう解釈するか、に尽きます。

塾を肯定されている方は、司法は、明らかに支障が出ない限り、区分所有者の共同の利益に反するとはいえない、と判断するはずだと信じているのでしょう。

で、私はそう考えていません。また、その考えを覆されるような事例を、このスレを含め、見聞きしたこともありません。故に、「区分所有者の共同の利益」は、個々のマンション毎に区分所有者の総意（手続き上は2/3以上）で定めることができ、大きく社会通念に反する内容でない限り、その権利は裁判でも尊重されるだろう、と考えています。

[974: 匿名さん]

>>973
区分共有者が後から決めたらだめでしょうが、最初から決めてないと。

[975: 匿名さん]

世の中でルールにないことを罰するってこのマンションだけでしょうね。