マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[776: 匿名さん]

>>773
何を言いたいのかわからないが、ここの議論の本質に影響ないでしょう。

「標準管理規約の整備の歴史」について知りたいのならば、自分でググれば良いって、わからない？ひょっとして、インターネットのビギナーさんかな？

http://www.mankan-builkan.com/category/1446255.html
が、明瞭では？

[777: 匿名さん]

単なる規約違反ならば、理事会の承認だけで提訴出来ます。　
総会で取り上げる必要も当事者から話を聞く必要もありません。
つまり、理事会は考え改めたと考えるのが自然ですね。

[778: 匿名さん]

>>777
そう思います。

理事会も管理会社に尋ねたり、塾側の反論を受けたりして、色々と事例を比較・検討されていることですから、

・ここの塾は、住居専用規定に違反していない
・塾を全面的に禁じることはできない

ことは、すぐ理解できるはずです。ですので、「規模・人数・時間帯」を聴取・検討して、制限を設ける方向ではないでしょうか。これが自然な流れでしょう。

住戸を住居として使用している限り
・人にものを教えること
・金儲けをすること
は、禁止できないわけですし、それを禁止することは、スレ主さんの目的でもないわけでしょうから、現実的な解決法を見出されることが良いでしょうね。

[779: ヒ"キ"ナーさん]

理事会が、法５７条（または、５８条）に基づく訴訟を考えているとすれば、
１．現在の状況であれば、共同の利益に反する行為と認定される可能性が高い。
２．総会決議を経ることにより、他の区分所有者に対する影響が大きいと判断
　　している区分所有者が多いことが裏付けられる。
等が要因として挙げられると思います。

[780: 匿名さん]

>776
要するにいままでさんざん引用されてきたマンカンのダイレクトリンクは、
中高層共同住宅標準管理規約の改正（平成９年２月） すら考慮されていない古い解説じゃないか、と言いたいの。

[781: 匿名さん]

>>780
だから、

(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

これは、このマンションには関係ないってことですか？

あなたが、そう思うならば、問合せして結果を知らせてくださいよ。マンション管理センターはメンバーの管理組合にこういう解説をしているわけて、異論を唱えるならば、マンション管理センターに問合せをしてからにしては？

でなければ、すべての引用先のコンテンツの細かな疑問点を、投稿者が責任を負わないといけないことになるからね。

[782: ヒ"キ"ナーさん]

>>766
>でも、
http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/
>は、ほぼマンション管理センターの次の解説の通りだよね。

そうなんです。解説のとおりなんです。
重要なのは、” 住みながら小規模な学習塾を開くこと ” が一般的に認められているとは書かれていないことなんです。

[783: 匿名さん]

>>782
じゃあどう書かれているの？

住みながら小規模な学習塾を開くことが一般的に認められてない

って書いてあるの？

手間がかかるから、一度で自分の意見述べれないかな？ひっかけや釣でなくて。

[784: ヒ"キ"ナーさん]

>>783
>手間がかかるから、一度で自分の意見述べれないかな？ひっかけや釣でなくて。

>>447 にメモがあるので、それでも読んでくださいな。

[785: 匿名さん]

その前に書いたメモってやめてくれない？

それに反応したら、それは実はxxxへの反論でそれを見てくれってなるのででしょう。

今回新しくリンクを貼ったのだから、それについて自分の意見を一から述べらたらどうかな？

[786: 匿名さん]

>777
>単なる規約違反ならば、理事会の承認だけで提訴出来ます。　

真っ赤な嘘を堂々と書かないでください。

管理規約に違反しているという理由で、
管理組合が区分所有者を提訴する場合の法的根拠は、区分所有法以外にありません。
例えば、受忍限度を超えて五月蝿いなど、他の理由で訴訟を起こす場合は、
直接の被害者が原告になる必要があります。管理組合も理事会もそれを代行できません。

そして、区分所有法に基づき区分所有者を「管理規約違反＝義務違反」を理由として訴訟を起こす場合のルールは、
区分所有法の第七節（義務違反者に対する措置、57条～60条）に定められています。
おそらく今回使われるのは57条（差止請求）ですが、その第二項に
「前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。」と定められています。

標準管理規約にも、48条で以下のように定められており、区分所有法との整合がとられています。

　第４８条次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
　　10 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任

777は、一行目から足を踏み外しているので、この2行目3行目も当然成り立ちません。

＞総会で取り上げる必要も当事者から話を聞く必要もありません。
＞つまり、理事会は考え改めたと考えるのが自然ですね。

[787: 匿名さん]

>>786
で、あなたの主張によると、>>777は誤っていて、理事会の承認だけでは訴えられないらしいが、あなたは結局、管理組合と理事会にどうしろと助言されるのですか？

肝心のそこを主張しないと・・・。

[788: 匿.名さん]

>>786 さん

あのぅ～、
わたしもこんなことを書いてしまったのですが、真っ赤な嘘でしょうか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266/res/739

[789: 匿名さん]

>>788
ビギナーさん、or 匿.名さん、どっちでもいいですが、アンカーとかリンク貼るだけではなく、ポイントとなる部分だけでも引用して、主張を述べたらどうかね。

それと、はるか昔に誰にも相手にされなかったものとかを、蒸し返しているなんてことはないですよね？

[790: 匿名さん]

>788
間違いですね。

この議論は確か昨日もあったと思いますが、
管理規約という私文書に、民法その他を超えた強制力をもたせている法的根拠は、区分所有法しかありません。

例えば、管理組合との間で締結している駐輪場契約に基づく使用料を滞納している区分所有者に対する提訴であれば、
区分所有法以外にも管理組合が一方の当事者となれる法的根拠がありますので、理事会決議で提訴が可能です。
でも、この塾の差し止めを求めるケースでは、区分所有法以外に根拠とできる法律がないのです。

まあ、私は別に弁護士ではないので、全ての法律をそらんじているわけではありません。
このケースで、管理組合が一方の当事者となれる他の法律の名前が示されれば、私の間違いということになります。

[791: 匿名さん]

>787
明らかな間違いを指摘することと、管理組合や理事会への助言が何故セットであるべきなのか分かりませんが、
（むしろ、論点がぼやけるだけでは？）理事会に対しては、

議案XX
　専有部で塾を経営している区分所有者が存在する。<-単なる事実の報告
　この塾は、当マンションの管理規約違反である。　<-理事会としての検討結果の報告
　当該区分所有者に解消を申し入れるも受け入れられなかったため、
　区分所有法57条に基づく訴訟も含め、今後の対応を理事会に一任いただきたい<-総会で判断いただく事項

こんな感じの議案で総会にのぞむことをおすすめします、かな。

総会は、各区分所有者が自分で考える場なので、もとより助言などありません。
塾経営が許されるマンションがいいと思えば議案に反対するもよし。
塾経営が許されないマンションがいいと思えば議案に賛成するもよし。

[792: 匿名さん]

>>791
>明らかな間違いを指摘
させてもらうと、塾が管理規約違反であるというのは、明らかに誤りです。

理事会の誤った認識によるものですから、是正されるべきものです。

[793: 匿名さん]

>>791

>792 さんの言われるとおりですね。

もし、訴訟を視野に入れた決議をするのであれば、まずは管理規約を変更しましょう。

第1号議案　管理規約変更の件
「本マンションでは、専有部での塾の運営を禁じる」条項の追加

第2号議案　管理規約違反者への法的対応の件
区分所有法57条に基づく訴訟も含め、今後の対応を理事会に一任いただきたい


ただし、両議案とも可決して、訴訟まで行くと管理規約の条項の適法性が争点になるでしょうね。
管理組合が勝てる可能性は必ずしも高くない。しかも、法の不遡及との兼ね合いもあるから結構不利。

[794: 匿名さん]

>792　>793
791ですが、あなたがたがそうお考えなら、それはそれで宜しいのではないですか？

管理規約違反の判断が間違いと書いてあるだけで、それ以上の説明も根拠の提示も何もないので、
私の見解にも内心にも全く影響しませんが、一応拝見はしました。

私としては、

・舞台となっているマンションの現状、問題となっている塾の実態を、私は限定的にしか知らない

・理事会および管理会社は、上記の現状、実態に関して、少なくとも私よりははるかに知悉している

・問題となっている塾が「区分所有者の共同の利益に反する」かどうかの判断については、
　私が、理事会や管理会社に助言する余地はない。

・理事会が管理規約違反と判断した事実がある前提で、
　手続き論として次にどうすべきかの見解を記述したのが791

というだけです。

[795: 匿名さん]

>791,794
まったく同意します。理路整然とした説明で法的な知識の高い方と思います。
法的にも正しいですね。

>792　>793 はなぜかいつも２人ずつセットで出てきて、出ないときは２人共でてこないんですよね。
不思議だ～。