マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[596: 匿名さん]

>586
区分所有法に基づかない（共同の利益に反することを根拠としない）、特別決議を必要としない差し止め請求なら、そもそも総会の決議すらいらないでしょう。

[597: 匿名さん]

>>596
今から総会で塾主の意見を聞くのだから、そういう判断ではないでしょう。

[598: 匿名さん]

>>595
普通、あれをただの質問だと理解しますか？

当方は規約違反ではないと考えている。もし、貴方が規約違反と考えているなら、その根拠の提示を要求する。

と、いった趣旨の文書が届いたと捉えないか？

[599: 匿名さん]

総会の判断がどうなるかはわからないのに、何を言っても無駄でしょう。

総会で、塾がだめとするか、良しとするかはわからない。

一般的には小規模なものは認められるとされているだけ。

[600: 匿名さん]

>598
理解と、スレ主の記載事項（＝事実）は違います。
特定人の理解で話が進んでしまうと、スレが荒れます。

私的には、弁護士ならば規約に違反しないと判断するとは思えないので、質問文しか送れなかったと踏んでいるのですが（あっ、これ私のつぶやきであり、主張するつもりはありません）。

[601: 匿名さん]

総会を開く以上、それ以前の決定は、参考にはなるだろうが、参考以外の何ものでもないってことよ。改めて、総会で意見を問うか、理事会での決定が必要でしょうね。

[602: 匿名さん]

>601
597さんの言うとおり理事会判断だけで裁判を起こすことだって出来るのだから、総会でひっくり返らない限り改めて理事会決定する必要はないよ。

[603: 匿名さん]

>>602
なんで？

理事会は、塾主の意見を聞くと判断した訳でしょう。

その判断はどうなるの？

それで総会を開いて、新しい情報を得ているのに、古い情報だけの時点の判断で裁判を起こせるわけないでしょう？

[604: 匿名さん]

>>600
？？？
塾側の弁護士なら、当然のこととして規約違反ではないとの主張をしますよ。
仮に出来ないと言われれば、別の弁護士に頼むでしょう。

[605: 匿名さん]

>>600
スレ主の記載はスレ主の理解に基づくもので、事実とは別ものです。

[606: 匿名さん]

塾は転居していった、とスレ主言ってなかったか？
　
スレの問題はとっくに解決していたと思ったが。
　

[607: 匿名さん]

>605
当事者からそう言われてしまうと元も子もないんだけど．．．　なら正式に訂正して下さい。

[608: 匿名さん]

スレ主の記載は、スレ主が不在になってからも、別の方によって盛られていった経緯があります。

[609: 匿名さん]

>596
また随分、おかしなことを言い出しましたね。

では、このケースで、区分所有法以外で、
管理組合が塾の差止請求を行う場合に根拠とできる法律を示してください。

[610: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
「まだ裁判にはなっておりません。総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。」
が、最終投稿だと思いますが、それ以外にあれば、リンクをよろしくお願いいたします。

[611: 匿名さん]

私は、管理組合が、一般的に認められている「塾」について、禁止することはないと思います。裁判すれば勝てないからね。でも、制限をつけることはあるでしょうし可能でしょう。

[612: 匿名さん]

区分所有者の共同の利益に反しない個人の権利までは制限出来ないですね。違法ですから。
ですので、白か黒かではなく、どこまでが許されるべき範囲かを議論するのが正しい解決策です。

[613: 匿名さん]

>610
まあ、そのスレ主の文章から、理事会が総会にのぞむスタンスをどう推測するか、って話なんだけど、

(a)まずはフラットな立場でこの塾経営者を呼んで話を聞いて、
　　その塾に問題があるかないかどうかを、理事だけでなく組合員みんなで話し合おうとしている

(b)理事会として今後この塾にどう対応していきたいか（裁判含む）を議案として示し、
　　かつ、この塾経営者に事情を説明する時間枠を設けた上で、採決してもらおうとしている

のどちらであっても、スレ主の立場（おそらく理事ではない）から見ると、

＞総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。

って表現になりえるわけ。

で、スレ主の文章から受ける印象をベースにすると、(a)かなぁと考えても不思議じゃないんだけど、
マンション管理の仕組みや、理事会と総会の位置づけを知っていれば、すごい違和感があるわけ。
（a）で総会開いたら、何時間あっても足りんぞこれ、みたいな。
だから、実態は(b)のような形しかありえないんじゃないのかなぁ？、っていうのが私の個人的な見解です。

まあ、スレ主が総会での議案の中身をここに報告してくれれば話が早いんだけど、
手の内を明かすだけなので、総会が終わるまでは報告ないかもなぁ。

[614: 匿名さん]

>612
マンションでの管理組合と住人とのペット訴訟の判例から役に立つ記載を引用するよ。
裁判所はこういう考えだよ。

> 控訴人（住人）が本件マンションにおいてペットである本件犬を飼育することは、
> その行為により具体的に他の入居者に迷惑をかけたか否かにかかわらず、それ自体
> で管理規約に違反する行為であり、区分所有法六条一項に定める「区分所有者の
> 共同の利益に反する行為」に当たるものといわなければならない。

裁判所は、実害のある無しについて判断していないよ。それ自体で管理規約に違反する
行為であるかを見ているよ。ちなみにコレ、地裁で無く高裁判決だからね。

まっ、どうせ塾と違うと言うだろうけどね。

[615: 匿名さん]

>>614
それは最初からペット禁止のマンションの話ではないの？

全然違うケースを示すのが、ここの塾反対者の常套手段のようね。