マンションで塾を経営【その４】

[匿名さん]

五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住む者です。

マンションの管理規約違反についてのご相談です。

1) 最近、近隣住戸について、子どもの出入りが激しい家だと感じていたのですが、ネットサーフィンをしていたところ偶然そのおたくで個人塾を経営していることを知りました。

2) 奥さんが経営しているらしく、わざわざホームページを作って生徒を募り、少なくとも一年半前から平日と土曜の連日連夜、小学生から中学生まで集めて自宅で勉強を教えて一人につき数千円から数万円の月謝をとっていることがホームページから判明しました。

3) 私が住むマンションは、区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてました。

4) それを受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めたようなのですが、塾の経営をやめるつもりはないそうで先ほどもドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がしていました。正直かなりうるさいです。

5) セキュリティの整った落ち着いたマンションだと思いついの住処にするつもりで購入したのに、塾では講師の募集まで行っており、不特定多数が出入りしていると思うと気が重く、また規約違反を平気でやり過ごす当該経営者に対しても強い憤りを感じます。

そこでご相談ですが、管理規約は法律ではないとはいえ、規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないのでしょうか。ノイローゼになりそうです。

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015

（前スレ）
【その３】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/328165
【その２】: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325266
オリジナル: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236

[971: 匿名さん]

>969
>塾等を、本当に規制したいのであれば、最初から基準を決めておくべきだったでしょう。

網羅性を求めるのは現実的ではありません。
文章で記述できることには限界があるため、文章の解釈の権限が誰にあるかの見極めが重要となります。

管理規約であれば管理組合です。区分所有法であれば司法機関です。

営利目的の塾が明らかに管理規約12条に反しない、と主張されるのであれば、
司法の場でもそう訴えればよいでしょう。

>970
>その公平性って、一人暮らしと子供5人と住戸は公平か？と言っているのとさほど変わらない。

大違いです。本気で言ってるなら、あきれるばかりです。

[972: 匿名さん]

>971
貴方の解釈や見解を聞いても、やはり管理組合が勝てる可能性が高いとはとても思えない。

現状で顕著な平穏に関する問題が生じていないだけではなくて、その前提条件では近い将来問題が生じる可能性が高いとすら言えない。
よって、共同の利益を守るを越えた過剰規制と判断せざるない。

もし、エントランスやエレベータの運用に支障が生じるほど、過半の住戸で人の出入りが多くなった場合は、それを全面的に禁止するのではなくて、ルールの策定や設備の改善等で問題の解消を図るのが現実的です。それだけ状況が変化しているということは、それがその時点での居住者のニーズということと考えても間違いでは有りません。

もっとも、このように意見が別れる話だから、これだスレが続くのですがね。

[973: 匿名さん]

>792
まあ、結局のところ、区分所有法6条の「区分所有者の共同の利益」をどう解釈するか、に尽きます。

塾を肯定されている方は、司法は、明らかに支障が出ない限り、区分所有者の共同の利益に反するとはいえない、と判断するはずだと信じているのでしょう。

で、私はそう考えていません。また、その考えを覆されるような事例を、このスレを含め、見聞きしたこともありません。故に、「区分所有者の共同の利益」は、個々のマンション毎に区分所有者の総意（手続き上は2/3以上）で定めることができ、大きく社会通念に反する内容でない限り、その権利は裁判でも尊重されるだろう、と考えています。

[974: 匿名さん]

>>973
区分共有者が後から決めたらだめでしょうが、最初から決めてないと。

[975: 匿名さん]

世の中でルールにないことを罰するってこのマンションだけでしょうね。

[976: 匿名さん]

>974
890の下の方に書かれているロジックが成り立つ、とお考えのようですね。

私は無理だと思いますが、そうお考えになるのは自由ですし、
当事者であればそれを試してみるのも自由かと思います。

[977: 匿名さん]

本件が裁判になったとき、裁判官は区分所有法の下記条項に従って判決を
下すであろう。

第３１条１項（規約の設定、変更及び廃止）
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の
多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更
又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その
承諾を得なければならない。

[978: 匿名さん]

そのとおりですね。
そして、当該マンションの実情をよく知り、マンション管理をビジネスとしている管理会社の見解が以下です。

＞管理規約違反か否かという基本的な部分については、管理を委託されている会社の担当者から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け理事会でもその旨確認をし本人に文書で通知をしております。

[979: 匿名さん]

区分所有法上は認められます。さて、どうしましょうかね。
>977の引用した条項はむしろ塾を禁止する場合に必要な手続きです。

[980: 匿名さん]

＞区分所有法上は認められます。さて、どうしましょうかね。

何の根拠も説明もなくただ断言されても・・・塾を肯定される方はこういう人多いですね。

[981: 匿名さん]

法律くらい自分で勉強して下さい。管理会社が違反と言ったから認められないとか、根拠になってませんよ。

[982: 匿名さん]

>>980
>何の根拠も説明もなくただ断言されても・・・塾を肯定される方はこういう人多いですね。

「区分所有法上は」書かれているから、根拠が区分所有法にあることは明らかなのに何を読んでいるのか。
どの条文のどの部分とまで説明されなければ分からないのであれば、下手な反論は書き込まない方が身のためです。まあ区分所有法の頭の方を読めば十分な内容ですけど。

区分所有法そのものには、当然「塾禁止」などということは規定されておらず、第６条あたりで権利義務が規定されている程度です。
使用に関する細かなことは、第30条以降で規定されている「規約」で定めることになりますが、この「規約」は区分所有者相互間の「契約」と考えた方が良いと思います。「契約」なので、通常は区分所有者の3/4の賛成で変更できる等々の条件が付きます。「契約」であると考えると、その解釈は「理事会が優先」のような話は的外れであることも分かります。「契約」に書かれていないことは、通常は相互の話し合いによってどのようにするかを決めるものですが、今回それが行われているようには見えません。

「規約」で制限できる範囲は、その区分所有建物の状況ならびに区分所有者の十分な合意によって定まってきますが、

第30条3項
3.前2項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

のようにいろいろと考慮すべきことがあります。

[983: 匿名さん]

投稿が1000件に近くなっていますので、新スレを建てました。適宜移動してください。

マンションで塾を経営【その５】

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/332255/

[984: 匿名さん]

>982
？

＞のようにいろいろと考慮すべきことがあります。

いろいろと考慮すべきことがあるのに、

＞区分所有法上は認められます。

なんて断言ができるのはなぜですか？

[985: 匿名さん]

>>984
>>区分所有法上は認められます。
>なんて断言ができるのはなぜですか？

982だが
そんなことは私に聞かれても困る。
断言したやつに聞いてくれ。

ただ、専有部の利用に関する権利を規定した第1条の主旨を尊重すると、規約等の他のルールで明示的に禁止されていない限りは原則ＯＫと考えるのではないかと思わんこともない。

[986: 匿名さん]

>985
>982だが
>そんなことは私に聞かれても困る。
>断言したやつに聞いてくれ。

つまり、979が「区分所有法上は認められる」って断言できた理由は分からないってこと？
だったら、なんでこんなこと書いたの？？？

>「区分所有法上は」書かれているから、根拠が区分所有法にあることは明らかなのに何を読んでいるのか。

[987: 匿.名さん]

しかし、民事裁判を語るのに憲法を持ち出す人がいるのには驚きましたね。
処分権主義や弁論主義を持ち出すのならわかりますが・・・

[988: 匿名さん]

>>986
何でも聞いてばかり、はたまた揚げ足ばかり。
少しは自分で考えれば。

[989: 匿名さん]

>>987
ビギナーの割にわかったようなことを書いているが、相変わらず全然わってないようね。

[990: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

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