リヴァリエってどうですか？Part12

[匿名さん]

2013年2月A棟竣工。
2015年2月B棟竣工予定。
2015年夏に徒歩2～3分圏内にショッピングモールOPEN



所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分、工事完了時期:2013年12月（予定））
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.55平米～81.47平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部



過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/
Part8
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/254818/
Part9
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273367/
Part10
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/292662/
Part11
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/317792/

施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[82: 物件比較中さん]

ここへのニーズがあるのは、簡単に言うと
「大林組のタワマンが手頃な値段で買える」
からであって、それを上層階だからとか角部屋だからという
理由で5000万だの5500万だのと言い出すから無理がある。

3000万後半～4000万前半であればこの辺のタワマンとしては
優位に立てるが、5000万前後の予算がある人は当然、川崎西口
や武蔵小杉、東京湾岸なんかも視野に入ってくる。

安けりゃいいとか、高いからダメとは言わないが、
不動産は立地と価格が基本でしょう。

立地は低層階でも高層階でも、角部屋でも中住戸でも
変わらないんだから。

[83: 匿名さん]

ここってＡ棟売り切り必要はないんじないの。
続いてB棟の販売が始まれば、即入居可能なA棟が残ってる方がいいんじゃない？

[84: 匿名さん]

っていっても第1期で6000～6500万の間取りは売れちゃってたり、
5000万オーバーや角部屋もほとんど売れてましたしね。

売れ残りはプレミアムで部屋も狭い所が多くない？

上層はまだ地震懸念で売れにくいとか、
狭い部屋にはそこまで坪単価だせないとか理由はありそう。

A棟完売はB棟竣工までにしてればいいんじゃない？

それ以降まで残ってるのなら厳しいと思うけど。

[85: 匿名さん]

今まで特に大幅な値下げをしないでまったりと売ってる印象を受けてたA棟は、

もしかしたらよみうりらんどの再開発を事前に把握していたからって可能性はありそうですね。


多少なりとも徒歩2分くらいの所に商業施設ができるのはいい材料だし、

リヴァリエはよみうりらんどに助けられた感じがする。

もちろん売れ行きがすぐ良くなるわけではなさそうだ。


B棟はできるが、

入居タイミングや税金の問題から、

B棟を狙わずにA棟を購入する人もいなくはなさそうだし、

B棟竣工予定の2年後くらいには残り50戸ならさばける感じはありそうですね。


B棟の隣接テナントも医療モールが決定してたりと、

A棟住人にとってもメリットあるテナントだし。


総合的に考えると競馬場再開発で商業施設ができるのはかなりのインパクトだし、

テナント次第で利便性が向上するのもわからなくはない。

[86: 匿名さん]

でもＢ棟はその辺を考慮して、高層階の値段を下げそうだね。価格が同じだったら高層階に住みたいけどね。

[87: 匿名さん]

>85
完全にラッキーでしょ。
京急不動産は運が良いとしか言い様がない。
それなきゃBC棟中止したかもよ。

でも京急はやっぱり鉄道メインの会社。
売り方は上手くない。
けど余裕はある感じだね。

[88: 匿名さん]

A棟を開発発表前に買った人はラッキーだったね確かに。
別にそんなところに商業施設がなくても買ったんだから、
サプライズ発表すぎる。

徒歩2分の所に商業施設できんのはデメリットよりメリット多すぎ。

[89: 購入検討中さん]

人が住むところではないとは大きく出ましたね。
本気でそう思っていらっしゃるのでしょうか。

[90: 匿名さん]

>80
提灯記事だもの。載らないでしょ。

[91: 匿名さん]

>89
海岸近くは微妙なところ。

豊洲、東雲、有明あたりはちょっと前まで人が住む所ではなかったが、それもあっという間に人が住むところになった。
川崎区もどんどん変わっている。
このマンションもその一環。

[92: 入居済み住民さん]

商業施設の発表前だから載らないでしょ。
でも大師のマンションがランキングに入ったんだ。
近くのマンションが評価高いのは嬉しいね。

[93: 匿名]

＞90
それを言うならここのスレの方が遥かに提灯だよ（笑）

[94: 匿名さん]

大和ハウス、イニシア買収でイケイケモードでしょ。

[95: ご近所さん]

川崎駅西口ってリクルートコスモス因縁の土地なんですか？
昔のことってよく分からないのですが・・・
母がそんなことを言っていたのですが

[96: 匿名さん]

6期7次：5戸
先着：23戸
未販売：20戸（実際と誤差ある可能性）
契約数：407戸（実際と誤差ある可能性）

さて商業施設2年後OPENで契約数がのびるかな？

[97: 匿名さん]

大丈夫。ゆっくり販売しましょう。

京急さん、がんばれ

[98: 匿名さん]

先着順販売戸数2戸減っています。着実に売れています。

[99: 検討中の父さま]

商業施設の影響は今後出てくるでしょうかね？
スーパーやその他商業施設に2分でいけるのは魅力的。

そして駅前15秒か（笑）
駅前なのに人通り少ないってのもある意味いいよね。

ちらっとMRいきましたが緑化もいい感じでやってるらしいです。

あとはA,B棟どっちにしようかって感じです。

あとはタイミングですかね。

[100: 匿名さん]

見た目はいい感じなショッピングセンターですね。

[101: 購入検討中さん]

直近の話ではありませんが

羽田空港と都心を結ぶ新路線建設の計画が本格化しています。

http://www.nikkei.com/article/DGKDASDF1201A_W3A410C1EE8000/

直接的な影響は少ないとは言え、
実現すれば京急の利便性向上は間違いなく
（少なくとも個人的には貨物線の共用や競馬場のＳＣよりインパクト大です。）
京急沿線は今が買いではないかと思います。

特にこの物件は物件自体の質は悪くないですが、
立地に対しての旧来のイメージや嫌悪施設（実際にそうなのかは別にして）の
存在が影響して価格が割安であるにも関わらず人気が出ていないので、
その辺の条件が気にならない方にとっては買い得物件だと思っています。

[102: 物件比較中さん]

？これ、京急やこのマンションにプラスの話題ですか？

「羽田空港と都心」ということは、
例えば東京駅や新宿駅から羽田のアクセスが
よくなるとか、そういうことですよね？

そうなると、今は羽田への競合は東京モノレールだけ
だったのがメトロやＪＲなんかも入ってきたり、
このあたりのマンションの売りだった羽田への
アクセスの良さも、都心部からのアクセスが向上すると
相対的に強みが薄れる気がするんですが。

[103: 匿名]

羽田の国際化、航路拡充が進めばより近い物件にはメリットですよね。

[104: 匿名さん]

逆にいうと、空港自体の大きな成長が無く、今のままで羽田－都心－成田を結ぶ路線だけ整備された場合は、
京急、特に空港線の地位低下は必至ってことだね。

で、羽田が今から大化けするかといえば・・・どうだろね。

[105: 購入検討中さん]

101です

京急は乗り入れている浅草線の各駅が微妙に都心からズレている事だと思っています。
あと１００メートル西側を通っていればどんなに良かったかと勝手な想像していました。
（但し私は京急沿線には住んでいませんが）
とはいっても、京急は関東では珍しい標準軌（1435mm）なので、
他の地下鉄やＪＲ、私鉄には乗り入れられないというハンデがありました。

まさか並行して西側に新たな線路を建設するなど思ってもみなかったのですが、
空港アクセスを理由に建設が推進されれば、
京急沿線の利用者にとっては通勤等で利便性が向上すると思うのですが違いますか。

この物件が羽田に近いから価値があるなどとは思っていません。
年１００回は飛行機を利用しなければならない私は
羽田空港へのアクセスはやはり自動車が一番だと思っています。
重要なのは毎日の通勤です。

[106: 購入検討中さん]

皆さん勘違いされているかと思い再度説明します。
新線建設とは

東京・丸の内地区に新設する「新東京駅」を軸に京浜急行電鉄の泉岳寺駅と、
京成電鉄の押上駅を結ぶ新路線を開業する。羽田空港から新駅への移動時間は18分と最大で半減する。

という事です。

泉岳寺以南は京急の線路を走ります。当然新線には京急本線の電車も乗り入れる事になるでしょう。

[108: 匿名さん]

都心へのアクセスは十分にいいと思います。

[109: 匿名さん]

今現在で確実な情報で判断するならアクセスとかいい方だよ。

都心に15分程度で行けるし、横浜も同じくらいでいける。

駅前徒歩1分以内ってもの大きいからアクセスを考えたらいいほうだよ。


利便性も商業施設が近くにできたりと向上するから前向きに検討できるし、
ネットスーパーや宅配ボックスが共働きには助かりそう。

あとは高速出口が近かったり羽田が近かったり、
行政区間や銀行が近かったりと色々便利だと思う。

共用施設もそれなりにそろってるけど、
敷地内に医療モールやコンビニ、飲食店が入ってるのも魅力はある。


でも正直徒歩2分程度の所にスーパー含め中規模程度の商業施設ができるのが一番の材料だと思う。

[110: 匿名さん]

>107
確かに実現するか分からない情報で決めてしまうのは危険ですが、この様な情報は大変参考になります。

>106
この情報は全く知りませんでした。
詳しく調べて検討材料にしたいと思います。
ありがとうございます。

[111: 匿名さん]

電車乗ってる時間だけで言えば、
・横浜：9分
・品川：12分
・羽田空港：15分
・東京：19分
・新橋：21分
・渋谷：24分

乗換考えても+5分くらいだから便利な方だね。
駅前徒歩5分の物件なら更にプラス5分とかで計算だけど、
リヴァリエだと駅前徒歩10秒くらいらしいし（笑）

[113: 匿名さん]

川崎区はマンション激戦区だからね。
しかも震災後のタワーは不人気だったしね。
まあそんな状況下では良く頑張ったと思うよ。
90%売ったんだから。

[115: 匿名さん]

完売できない理由は明らかです。
投資で購入する法人個人が少ないからでしょう。

５００戸弱を実需で売り切るのは大変です。
誇張ではなくこの場所（に付随する様々なネガティブイメージ）で
これだけ売れていれば順調だと思います。

投資で購入される方は、
実際の住み易さや利便性ではなく、
判り易いスペックを好みますし、
人気があって抽選になっても変えればラッキーとの感覚で、
応募しますから、加速度的に人気に拍車が掛かるものです。

即日完売は転売を考えている方には付加価値になるかも知れませんが、
本来デベロッパーにとっては値付け失敗と判断されることになります。

不動産投資で資産形成を考えている富裕層は多いですが、
実需で住まい購入を考えてる購入者にとっては本来の価値を解り難くするという
意味で迷惑な存在ですね。

[116: 匿名さん]

どうせドンキとかしか入らないんだろうな。

[117: 匿名]

>>115
でも、オールパークスは、震災前と震災後で、２０１０年からこの春にかけ、
１〜４街区と建設順に３回だったかに分けて、合計１４００戸強を販売し、
ほとんど実需で、ほぼ完売目前（あと１５戸ほどらしいが）という話。
しかも、去年は至近距離で、ナイスの別物件やファインフロントテラス（合わせて４００戸位？）が
販売されている中でだよ。この２物件も完売間近か完売。
オールパークスだって、物件価格安くないし。

そう思うと、京急の営業力がなさすぎるんじゃないの？
しかも、そんな状況で、近隣で次々に実需が食われている。
よみうりランドの商業施設のネタがなければ、B、Cなんてまず無理だろ。
よみうりランドに足向けて、寝れないでしょ。

[118: 匿名さん]

まあ、免震だったら売れてたんじゃない？

[119: 購入検討中さん]

ここって、住民さんが免震より優れているとしきりに豪語している「制震」なんでしょ？
でも、売れないわけ？

[120: 匿名さん]

以下の点で不利。

港町駅を知ってる人はほとんどいないので、港町駅近くの物件を探す人もほとんどいないということ。
モデルルームが異常にアクセスしづらい場所だったこと。
にもかかわらず、認知させるための広告が足りなたこと。
営業の押しが弱いこと。

でも周りの物件よりはいいだろ。

[121: 匿名さん]

＊＊が何か言ってるよ？

[122: 匿名さん]

周りの物件よりは良く見えますよ、ただ完売まで時間がかかるのは立地のマイナスをカバーする決め手ないからじゃない。
ただ、マイナスが少しずつプラスになってきたから最終的にはデベの販売力次第。
Ａ棟完売実績が早く欲しいとこだね、いつかな？。

[123: 購入検討中さん]

オールパークスとかナイス物件見てきたけど、あそこは値引きが半端ないよね。言われたのは、販売価格から値引きした上、200万くらいのリフォーム代付けますだってさ。そこまでしても、完売は愚か、まだまだ数十戸残ってるよ。。。尚且つ物件価格安いよあそこ(´･_･`)

どうせ完売がどうとか言ってる人は、営業の口車にのせられたんだと思うけど。
実際、【らしい】【という話】【完売間近か完売】とかあやふやな答えでしょ？しかも又聞き情報も入ってる？
しかも団地化が半端ないし。共有廊下に布団干してあったり、ましてや自転車走行とかありえなくない？（笑）
そのうち、共有廊下で中国みたいにおっさん達が麻雀し始めたりして（笑）

だったら、比較でまだリヴァリエの方がまだ全然マシだと思ったので、現在検討中。

てことで、117さんはナイス物件にお住まいの方かな？（笑）ご苦労様です。

[124: 匿名さん]

検討者でもない人がわざわざ意地悪な書き込みをしに来るなんてご苦労様。

ナイス、長谷工、駅遠い物件は見る気も起きない。

[125: 匿名]

＞123
確かに内廊下だとそんな心配ないが、リヴァもタワマンなのにぺラボーの布団干しすごいよね。タワマンで布団干しは草野球だよ。

[126: 匿名さん]

布団干しなんてしてる人いないよ。
嘘書かないように！

[127: 匿名さん]

すぐわかる嘘は面白いね。
まさにこれがマンコミュだよ。
この掲示板の特質をよく表している。

[128: 購入検討中さん]

オールパークスは値引きしてにないよ
実際、自分が値引き交渉したけど、オプション１００万までが限度と
３月上旬にはっきりいわれた。
値引きすると、その情報が外部にもれ、現住民に迷惑がかかるし、不満がたまるからって。
それ以外の矢向の物件とかも、リフォーム代の一部や引っ越し代負担はあっても
物件価格からのダイレクトの値引きはなし。
あまり、知ったかでかかないほうがいいよ。

ここの物件は、Aで検討してたけど、夫婦二人には手頃なものが、もうなかったので
商業施設ができる頃のBで検討してます。
だって、それまでの２年間が不便だから。

[129: 匿名さん]

交渉下手なのですね。わかります。

[130: 匿名さん]

>128
ウチも検討中というレベルではありませんが、Ｂ棟販売開始されたら見に行くつもりです。
おっしゃるとおり、二年後は商業施設の他にも、北口や京急駅ビルなど川崎駅周りの再開発も進んでるはずです。
なので、Ｂ棟が今のところ有力候補です。

[131: 入居済み住民さん]

オールパークスも良いマンションだと思いますよ。
大規模マンションが希望だったので、ここと同様に検討してました。当時は価格も同じ位で悩みましたが、多摩川の景観でこっちにしました。
オールパークス付近にも商業施設が出来た見たいなので、付近の変化は大規模の特権なのかなと思ってます。