リヴァリエってどうですか？Part12

[匿名さん]

2013年2月A棟竣工。
2015年2月B棟竣工予定。
2015年夏に徒歩2～3分圏内にショッピングモールOPEN



所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分、工事完了時期:2013年12月（予定））
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.55平米～81.47平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部



過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/
Part8
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/254818/
Part9
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273367/
Part10
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/292662/
Part11
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/317792/

施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[No.151 by 物件比較中さん 2013-04-21 12:37:06]

問題なく検討してますわ。
ネガは現地来たことのない人の発言多いよね（笑）

[No.152 by 匿名 2013-04-21 12:59:58]

近辺のマンションと比べるとリヴァリエは川崎の街とともに生きる姿勢が顕著ですね。東海道から発展した川崎の文化的な薫を濃縮して楽しませてくれます。関東最古の鉄道会社、京急電鉄創業の地に由来するからかと邪推していますが街文化を絡ませ検討中の私にとって魅力です。
近隣の某オール●ークスさんのキャッチ「アドレスは横浜、すぐそこに川崎」的な逃げの姿勢がなく、川崎に根ざした気骨あふれるところが気にいっています。多様な価値観が交錯しますがリヴァエリは川崎への愛着が高い人向きではないでしょうか。

[No.153 by 匿名さん 2013-04-21 13:40:04]

濃縮した楽しみとは
どのような意味合いでしょう？

抽象的で意図を汲み取りづらいですね。

[No.154 by 匿名 2013-04-21 13:57:14]

そう？

旧来の庶民的下町文化と新しいラゾーナなどを享受できる「川崎」ってことでいいんじゃない？

[No.155 by 匿名さん 2013-04-21 14:14:38]

検討者以外が論点ずれたところで迷走しすぎ。

[No.157 by 匿名さん 2013-04-21 15:00:45]

>>152
そんなこと考えて物件絞り込む人が何人いるのか、会ってみたいわ
そこまで、京急に傾倒しているなら、株主にでもなってあげたら。
正直、ちょっと引くわ。

オールパークスはHPしか見てないけど、
１街区から４街区まで、順番に３年かけて販売したのかな？
でも、近隣にマンションが立ち並ぶ中で１４００戸近くを販売ってのは
並大抵じゃないよ。
アクアグランデなんて、完全に頓挫してるし。
大手だって、１００戸前後の分譲なら即完売だけど、４００や５００戸となると
簡単ではないだろう。
新川崎や矢向あたりも相当苦戦してるし。

[No.159 by 匿名さん 2013-04-21 15:27:29]

ショッピングモールが2分程度のところにできるのは確かにでかいね。

スーパーも今まではネットスーパーや宅配ボックスで便利っちゃ便利なシステムだけど、
使わない人には5分くらい歩かないとスーパーいけない現状だからね。

ショッピングモールにスーパー以外のテナントが20前後入るのも気になるところ。

港町付近にない商業が来たらインパクトでかいだろうね。

[No.160 by 匿名さん 2013-04-21 15:35:59]

商業施設の他にもまだ開発する土地の余地があるから、
よみうりらんどは色々とほかにも検討してるんじゃないかな？

商業施設の隣にもう一個くらい同じくらいの大きさの商業施設ができそうな土地あるよね？

年間300万目指してるなら、
まだ利益でそうな施設作りそう。

温泉スパとか？ｗ

[No.161 by 匿名さん 2013-04-21 15:41:53]

そうなんだよね、
地盤かたくて有名だよ港町は。
液状化も一番リスク少ないところに指定されてるし。

管理費とか普通だよタワマンなら？
2万前後くらいだし。
24時間警備やコンシェルジュいるし便利なんじゃないかな？
相応の管理費ってところですかね。

[No.162 by 匿名さん 2013-04-21 15:51:07]

競馬場再開発で商業施設できるのは市場ではかなり注目ですよ。

全体的に日本の株価が上がってるのはわかりますが、
数日前もよみうりらんどが一時ストップ高になるくらいあがってますし。

一番懸念は商業施設できたあとに竣工されると思われるC棟ですね。

販売価格に少なからず影響がありそう・・・

[No.163 by 匿名さん 2013-04-21 16:07:13]

テナントは東急が管理ですよね？
東急ストアとかスーパー入るのかな？

[No.164 by 匿名さん 2013-04-21 16:44:42]

それか地元密着の三和とかの可能性はありますね。

あまった敷地でスパなんてまた妄想してますが、
商業施設も当初妄想やめろといいつつ出来たからね。

正直ビックリしてますは（笑）

[No.165 by 匿名さん 2013-04-21 16:45:44]

c棟は税金上がるあとってのもあるしね。

[No.166 by 匿名さん 2013-04-21 16:47:12]

買うならタイミング合うならA棟でって感じかな？
B棟もイイけどまだ二年後だしね。

[No.167 by 匿名さん 2013-04-21 16:50:28]

>156
壁の遮音性スペックはコンクリート壁26cmに相当します。
鉄砲玉が心配なら防弾ガラスも考慮されたほうが良いと思います。

DFS制振はいくつかの地震動レベル２（想定される最大級の地震動）でシミュレーションされていますので、そんなしょぼい想像の世界のものではありません。
詳しくは過去スレに論文のリンクがありますのでそちらをご参照。

>こういうのが検討というんですよ。
（苦笑）

[No.168 by 匿名さん 2013-04-21 17:30:39]

リヴァリエを検討する場合のポイントは

このような物件が建設された地域ではなかったということです。

この地域で物件を探している方にとっては

・管理費が高い
・戸境壁が乾式
・駅前なのに何もない
・川沿いであるが故に防災、特有の環境（ホームレス）に難アリ
・竣工しても値下げしない

といった批判が出ます。

予算ありきで首都圏で物件を探している方にとっては

・タワーマンションにしては専有部の仕様が物足りない
・デベロッパーの販売方法が不慣れ
・同様の物件に比べ価格が安い（なにか不都合が有る筈と勘繰りたくなる）
・川崎市川崎区というアドレスになんも魅力も感じない
・風俗街、ギャンブル施設等の所謂嫌悪施設が近隣にある
・駅前といっても支線
・工場地帯であるが故の空気汚染等の環境問題への不満

といった批判が出るでしょう。

投資或いは数年後の転売として物件を査定される方であれば、

・立地にプレミアム感が全くない
・即日完売していない（竣工後も販売が続いている）
・デベロッパーの認知度なし
・川沿い、海沿い、タワーという防災上のマイナス要素が揃っている

といった批判が出ます。

つまり、
ランニングコストや実売価格を含めて地域は高めの物件であり、
しかし首都圏では比較的廉価であり、
加えて分かり易いカタログスペックとしての購入動機に欠ける物件だと思います。

マーケッティングの長けた実績あるデベロッパーではなかなか企画しない物件であり、
スグに現金化して次のプロジェクトに移らなければならない新興デベロッパーであればもう少し安く開発するでしょう。

京急という地元から離れられないデベロッパーが（他社の頓挫した開発案件を引き継いだ形で）
自身の沿線に新たな住環境を創造しようとしてある意味実験的に開発した物件だと思います。
であるが故に様々な物件に精通した方であればあるほど違和感をもつのだと思います。

万人に進められる物件などある訳もないですし、加えてこの物件は少し特殊であることは事実で、
住まう方の生活スタイルを選ぶところがあり、大規模な割に万人向けではないと思います。

少しでも興味をもたれたのであれば
想像されるネガな要素で検討を止める前に現地に行ってみることです。

結論を出すのはそれからでも十分だと思いますが。

[No.169 by 検討済さん 2013-04-21 17:47:53]

現地に行った方と行ってない方で意見が分かれますね、私も行く前まではネガでした。すいません。
検討中の方は、一度行くと本当の姿が見れますからオススメです。
ここに張り付くネガの方々は、不思議と川崎区内物件か、鶴見線路沿い物件と比較したがるから誰か判りやすいですね。
御苦労様です。

[No.170 by 匿名さん 2013-04-21 17:57:39]

リヴァリエから徒歩2分でできる商業施設は中規模って感じですね。

テナント数が20ちょい。

ただよみうりらんどは300万人を見越しての開発らしいですね。

[No.171 by 匿名さん 2013-04-21 19:24:29]

店舗面積１３５００㎡を２０店で割ると、１店舗平均６７５㎡ですね。

[No.172 by 匿名さん 2013-04-21 19:32:20]

ほぼ同じ立地、大差がない同じ仕様で、すでに売れた戸数の倍以上が供給されることが明確なため、
安くもない竣工後売れ残りに手を出す必然性が全くない。
　＆
Ａ棟だけでも売れ残り数が多すぎる（1割以上）ため、Ａ単体の収支面だけでも大幅値引きは難しい上に、
Ｂ棟Ｃ棟の販売への悪影響を考えると、有望客に値引きをほのめかして引き止めることすらきない。

という二重苦の袋小路に陥ってますね。

[No.173 by 匿名さん 2013-04-21 19:43:32]

商業施設が出来るのは周辺の人はまだ全然知らないようでした。

[No.174 by 匿名さん 2013-04-21 19:49:43]

営業次第ではだいぶ売れそうだね、
商業施設が出来るのはメリットだし。

[No.175 by 匿名さん 2013-04-21 20:02:43]

最近地震多発してるし、改めてここが注目されますな。

[No.176 by 匿名さん 2013-04-21 21:01:18]

そういえば住民が全然揺れないっていってたね、
まぁ震度２－３程度しかきてないっぽいけど、
地震力が1/3におさえられてるのはでかそうだね。

[No.177 by 匿名さん 2013-04-21 22:43:48]

来月からB棟の先行案内がはじまるようですね。
価格発表もあるのかな。

[No.178 by いつか買いたいさん 2013-04-21 23:00:16]

>168
説得力はあるが、ここに詳しいくらいだから、興味はあるんだろうね。

Ｐａｒｔ１２までいってるんだから、注目はされてる物件だよね。
大半はネガと擁護する住人ばかりだけど。。。

早くB棟情報が欲しいところです。

[No.179 by 匿名さん 2013-04-22 00:28:27]

いつかじゃなく、今！でしょ！！

[No.180 by 匿名さん 2013-04-22 00:55:22]

B棟待ちで仮に家賃１２万円を２年間支払うとすれば、更新手数料込で３００万円ほどかかるうえ、自分の年齢も上がってしまう。
で、いつ買うの？今でしょ！

ってな感じでA棟の営業もされるのかな

[No.181 by 匿名さん 2013-04-22 02:00:48]

ここの物件は比較対象があまりない事に加えて
デベロッパーの経験も不足している為、
そして大地震のあとの冷え込んだマーケットを考え
かなり安め（利益率を低く抑えた）の値付けだった思います。

加えて、市況がここに来て好転していることに加えて
開発がまだ３分の２残っている為、
営業体制も継続するため、
たとえ竣工後であっても販売事務所を撤収する必要がない。

叩き売りするつもりは最初からなかったとしか思えません。
但し、売れ残ったら安く売るという業界の悪習は知っていますので、
それを期待されている検討者の方にとっては期待はずれということに
なってしまうと思いますが。

ただし、期待通りに値引きしないからといって、
それを理由に物件を叩くのだとするとそれは間違っていると思います。
Ｂ棟に期待しましょう。

[No.182 by 匿名さん 2013-04-22 03:49:10]

SUMO見てましたらＡ棟の何部屋か既に賃貸に出されてますね。家賃は16万〜28万位で。やはり投資して貸しに出してるのでしょうか？

[No.183 by 匿名さん 2013-04-22 06:36:49]

>家賃は16万〜28万位

これでは一般の人の買値を考えると投資になりませんね。
業者のバルクとも思えないし。
転勤などで入居できなくなったが、手付放棄は嫌というケースかな？
まあ、地元の人の実需買いが少ない物件と考えるのがよろしいかと。

[No.184 by 匿名さん 2013-04-22 08:45:10]

>180
不動産営業の常套句、「家賃がもったいない／賃貸は資産にならない」理論だね。

＞B棟待ちで仮に家賃１２万円を２年間支払うとすれば、更新手数料込で３００万円ほどかかるうえ、
＞自分の年齢も上がってしまう。

その計算が正しいとして、300万払ってB棟待ちすればA棟より2歳若い物件が手に入る。
大規模修繕等もすべて2年遅く、遠い将来ながらいつかやってくる取り壊しの日も2年遅くなる。
当然、長期的な視点では、それには金銭的な価値がある。

なんだけど、そんな先の話はイメージできない、2年程度の築年数の差は誤差としか認識できない、
って馬鹿もこの世間には思いのほか多いんだよね。

[No.185 by 匿名さん 2013-04-22 09:34:47]

いつかうの？今でしょ！
って営業の仕方はしてそうだね。

・商業施設が出来て物件価格が上がる前に！
・消費税が上がる前に！
・駅に一番近いA棟が完売する前に！

っとか？

[No.186 by 匿名さん 2013-04-22 10:43:58]

>184
そのとおりなんだけど、自分の人生は限られてるからね。
劣化対策等級３だから、購入者は建て替えの心配は無用。
長期修繕計画だってそのとおりにするかわからない。

[No.187 by 匿名さん 2013-04-22 10:55:10]

100年設計ってことかな？
そこらへんの戸建やマンションよりは地震に強いし長く建ってられそうだね。

[No.188 by 物件比較中さん 2013-04-22 11:50:07]

>いつかうの？今でしょ！

（笑）。
不動産の営業ってそんな人多いよね。
週刊ダイヤモンドも毎年「買い時」だし。

[No.189 by 匿名さん 2013-04-22 12:22:46]

実際投資でない限り必要に迫られて買う方が殆どですから、
買い時なんてあってないみたいなもんでしょう。

其々の生活事情に応じたタイミングが一番の買い時になるとしか云えないのでは。

[No.190 by 匿名さん 2013-04-22 12:50:00]

ここに限らず今は不動産の買い時だとは思うけど。

消費税は近々上がるのは間違いないだろうし。
住宅ローンの固定金利が安い。
その他減税のサービスがある。
今後アベノミクスで物価上がる可能性がある。

実際、来年はもっとお買い得になっちゃうかもしれないけど、過去と比較で考えると買い時といってもいいかもね。

[No.191 by 匿名さん 2013-04-22 12:50:40]

長期修繕計画は、どのデベも、かなり、安く見積もっています。
本当の数字にすれば、月額の修繕積立金が大きくなり、
販売時に購入者の抵抗感があって、売れにくくなります。
本当に、ほぼ全ての物件がそう。
販売時に絶対に本当のことはいわないというか、本来正確な長期修繕計画を立てる責任は
売主にはないので。誰に責任があるかって、購入した所有者。
ここも、入居が始まって半年か1年位して、管理組合が軌道に乗れば、
実情が見えてくると思います。
でも、そんなのここに限らずですから。

その実情が見えるまで、しばし様子見で、B棟をよく検討してみたいと思います。
金利も、なかなかインフレターゲットに近づかなければ、付利撤廃もあると思うので。

[No.192 by 購入検討中さん 2013-04-22 13:07:56]

物価あがるのが結構現実味してるから、
買うなら私もA棟かな？

過去20年くらいのデータみても今が底だし、
アベノミクスは確かな実数を既にだしちゃってるし。


ってかA棟の残り間取りがほとんどなく、
一覧表を見せてもらったら検討中って文字が結構あった。

A棟完売は近い感じがしましたね。

急がないと売れちゃうってのは必然的に芽生える感情ですが、
そこはぐっと抑えて冷静に間取り物色中です。

[No.193 by 匿名さん 2013-04-22 15:10:19]

>191
逆に、長期修繕計画は管理会社の売上予定表だという考え方もあるらしい。
見積もりが過剰か不足しているかはいつ何が予定されているかよく見ないとわからない。

ここは費用のかかる修繕がきちんと計画されているように見えるので、少なくとも大きな不足は起こりづらいのではないだろうか。
過剰なら管理組合が無駄を排除すればもっと安くなる可能性もある。

[No.194 by 匿名さん 2013-04-22 17:15:59]

競馬場の一部再開発で商業施設が2年後OPENとなりましたが、
本格的に競馬場全体の再開発が現実味を帯びてきましたよ。

競馬客層高齢化 + 客足が減り続けてる現実があり、
また数年経ったら数年前に出した36億円の赤字とか出るかもしれないです。

売り上げ自体は去年はあがってるものの短期的な効果しかないらしく、
数十年スパンでみたら将来確実に競馬場が廃止になる可能性大です。

直近8年のデータを見ましたが、
8年間で15万人ほど入場者数が減ってます。

このペースで行くと数学じゃありませんが、
5～10年後には経営出来ないくらいの入場者数になると想定はできるはずです。

川崎競馬データ
年度：本場入場者（対前年度比）
平成17年度：471,462人（96.7％）
平成18年度：475,550人（100.9％）
平成19年度：455,695人 (95.8％)
平成20年度：448,401人 (98.4％)
平成21年度：442,516人（98.7％）
平成22年度：355,528人（80.3％）
平成23年度：342,938人（96.5％）
平成24年度：336,010人（98.0％）


っとなると競馬場跡地には再開発として、
色々出来るってことを考えるとその周辺物件は買っていても損だけはしないってことも可能性はあります。

[No.195 by 匿名さん 2013-04-22 17:59:40]

しばらく先の話しかもしれませんが、何も開発がないエリアよりはましですね。Ａ棟検討中の方々には、好材料でしょう。
今までがある意味、底辺でしたから、あがるしかないし。

[No.196 by 匿名さん 2013-04-22 18:20:46]

>194
平均で毎年2万人減少してるんですね。
再開発される可能性は少なからず期待できそうな数字ではありますねそのデータ。

[No.197 by 匿名さん 2013-04-22 18:40:21]

競馬場つぶして、マンションできたりしてね
東急系とかの
何せ、川崎市も横浜市も
無秩序にマンション認可して、税収アップにやっきになってるからね

[No.198 by 匿名さん 2013-04-22 18:46:28]

仮にその話が実現したら、
半分くらいはマンションになるだろうねｗ
あと半分くらいは商業施設やレジャー施設とかはできそうな感じはするけど。


思った以上に入場者数って減少してるんだね。

[No.199 by 匿名さん 2013-04-22 19:36:54]

競馬場再開発に出来るマンション買いたいですな

[No.200 by 匿名さん 2013-04-22 20:24:29]

よみうりランドの土地なんでしょ？
今度の商業施設が予想以上に人気が出れば競馬場にしてるのはバカらしくて辞めるんじゃない？