リヴァリエってどうですか？Part12

[匿名さん]

2013年2月A棟竣工。
2015年2月B棟竣工予定。
2015年夏に徒歩2～3分圏内にショッピングモールOPEN



所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分、工事完了時期:2013年12月（予定））
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.55平米～81.47平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部



過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/
Part8
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/254818/
Part9
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273367/
Part10
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/292662/
Part11
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/317792/

施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[No.101 by 購入検討中さん 2013-04-19 10:17:50]

直近の話ではありませんが

羽田空港と都心を結ぶ新路線建設の計画が本格化しています。

http://www.nikkei.com/article/DGKDASDF1201A_W3A410C1EE8000/

直接的な影響は少ないとは言え、
実現すれば京急の利便性向上は間違いなく
（少なくとも個人的には貨物線の共用や競馬場のＳＣよりインパクト大です。）
京急沿線は今が買いではないかと思います。

特にこの物件は物件自体の質は悪くないですが、
立地に対しての旧来のイメージや嫌悪施設（実際にそうなのかは別にして）の
存在が影響して価格が割安であるにも関わらず人気が出ていないので、
その辺の条件が気にならない方にとっては買い得物件だと思っています。

[No.102 by 物件比較中さん 2013-04-19 12:28:12]

？これ、京急やこのマンションにプラスの話題ですか？

「羽田空港と都心」ということは、
例えば東京駅や新宿駅から羽田のアクセスが
よくなるとか、そういうことですよね？

そうなると、今は羽田への競合は東京モノレールだけ
だったのがメトロやＪＲなんかも入ってきたり、
このあたりのマンションの売りだった羽田への
アクセスの良さも、都心部からのアクセスが向上すると
相対的に強みが薄れる気がするんですが。

[No.103 by 匿名 2013-04-19 12:45:07]

羽田の国際化、航路拡充が進めばより近い物件にはメリットですよね。

[No.104 by 匿名さん 2013-04-19 12:56:25]

逆にいうと、空港自体の大きな成長が無く、今のままで羽田－都心－成田を結ぶ路線だけ整備された場合は、
京急、特に空港線の地位低下は必至ってことだね。

で、羽田が今から大化けするかといえば・・・どうだろね。

[No.105 by 購入検討中さん 2013-04-19 13:27:55]

101です

京急は乗り入れている浅草線の各駅が微妙に都心からズレている事だと思っています。
あと１００メートル西側を通っていればどんなに良かったかと勝手な想像していました。
（但し私は京急沿線には住んでいませんが）
とはいっても、京急は関東では珍しい標準軌（1435mm）なので、
他の地下鉄やＪＲ、私鉄には乗り入れられないというハンデがありました。

まさか並行して西側に新たな線路を建設するなど思ってもみなかったのですが、
空港アクセスを理由に建設が推進されれば、
京急沿線の利用者にとっては通勤等で利便性が向上すると思うのですが違いますか。

この物件が羽田に近いから価値があるなどとは思っていません。
年１００回は飛行機を利用しなければならない私は
羽田空港へのアクセスはやはり自動車が一番だと思っています。
重要なのは毎日の通勤です。

[No.106 by 購入検討中さん 2013-04-19 13:33:16]

皆さん勘違いされているかと思い再度説明します。
新線建設とは

東京・丸の内地区に新設する「新東京駅」を軸に京浜急行電鉄の泉岳寺駅と、
京成電鉄の押上駅を結ぶ新路線を開業する。羽田空港から新駅への移動時間は18分と最大で半減する。

という事です。

泉岳寺以南は京急の線路を走ります。当然新線には京急本線の電車も乗り入れる事になるでしょう。

[No.108 by 匿名さん 2013-04-19 16:44:01]

都心へのアクセスは十分にいいと思います。

[No.109 by 匿名さん 2013-04-19 16:54:06]

今現在で確実な情報で判断するならアクセスとかいい方だよ。

都心に15分程度で行けるし、横浜も同じくらいでいける。

駅前徒歩1分以内ってもの大きいからアクセスを考えたらいいほうだよ。


利便性も商業施設が近くにできたりと向上するから前向きに検討できるし、
ネットスーパーや宅配ボックスが共働きには助かりそう。

あとは高速出口が近かったり羽田が近かったり、
行政区間や銀行が近かったりと色々便利だと思う。

共用施設もそれなりにそろってるけど、
敷地内に医療モールやコンビニ、飲食店が入ってるのも魅力はある。


でも正直徒歩2分程度の所にスーパー含め中規模程度の商業施設ができるのが一番の材料だと思う。

[No.110 by 匿名さん 2013-04-19 17:14:15]

>107
確かに実現するか分からない情報で決めてしまうのは危険ですが、この様な情報は大変参考になります。

>106
この情報は全く知りませんでした。
詳しく調べて検討材料にしたいと思います。
ありがとうございます。

[No.111 by 匿名さん 2013-04-19 17:44:26]

電車乗ってる時間だけで言えば、
・横浜：9分
・品川：12分
・羽田空港：15分
・東京：19分
・新橋：21分
・渋谷：24分

乗換考えても+5分くらいだから便利な方だね。
駅前徒歩5分の物件なら更にプラス5分とかで計算だけど、
リヴァリエだと駅前徒歩10秒くらいらしいし（笑）

[No.113 by 匿名さん 2013-04-19 21:37:11]

川崎区はマンション激戦区だからね。
しかも震災後のタワーは不人気だったしね。
まあそんな状況下では良く頑張ったと思うよ。
90%売ったんだから。

[No.115 by 匿名さん 2013-04-19 23:07:45]

完売できない理由は明らかです。
投資で購入する法人個人が少ないからでしょう。

５００戸弱を実需で売り切るのは大変です。
誇張ではなくこの場所（に付随する様々なネガティブイメージ）で
これだけ売れていれば順調だと思います。

投資で購入される方は、
実際の住み易さや利便性ではなく、
判り易いスペックを好みますし、
人気があって抽選になっても変えればラッキーとの感覚で、
応募しますから、加速度的に人気に拍車が掛かるものです。

即日完売は転売を考えている方には付加価値になるかも知れませんが、
本来デベロッパーにとっては値付け失敗と判断されることになります。

不動産投資で資産形成を考えている富裕層は多いですが、
実需で住まい購入を考えてる購入者にとっては本来の価値を解り難くするという
意味で迷惑な存在ですね。

[No.116 by 匿名さん 2013-04-19 23:10:58]

どうせドンキとかしか入らないんだろうな。

[No.117 by 匿名 2013-04-19 23:23:20]

>>115
でも、オールパークスは、震災前と震災後で、２０１０年からこの春にかけ、
１〜４街区と建設順に３回だったかに分けて、合計１４００戸強を販売し、
ほとんど実需で、ほぼ完売目前（あと１５戸ほどらしいが）という話。
しかも、去年は至近距離で、ナイスの別物件やファインフロントテラス（合わせて４００戸位？）が
販売されている中でだよ。この２物件も完売間近か完売。
オールパークスだって、物件価格安くないし。

そう思うと、京急の営業力がなさすぎるんじゃないの？
しかも、そんな状況で、近隣で次々に実需が食われている。
よみうりランドの商業施設のネタがなければ、B、Cなんてまず無理だろ。
よみうりランドに足向けて、寝れないでしょ。

[No.118 by 匿名さん 2013-04-19 23:34:11]

まあ、免震だったら売れてたんじゃない？

[No.119 by 購入検討中さん 2013-04-19 23:38:46]

ここって、住民さんが免震より優れているとしきりに豪語している「制震」なんでしょ？
でも、売れないわけ？

[No.120 by 匿名さん 2013-04-20 00:08:59]

以下の点で不利。

港町駅を知ってる人はほとんどいないので、港町駅近くの物件を探す人もほとんどいないということ。
モデルルームが異常にアクセスしづらい場所だったこと。
にもかかわらず、認知させるための広告が足りなたこと。
営業の押しが弱いこと。

でも周りの物件よりはいいだろ。

[No.121 by 匿名さん 2013-04-20 00:14:54]

＊＊が何か言ってるよ？

[No.122 by 匿名さん 2013-04-20 01:17:16]

周りの物件よりは良く見えますよ、ただ完売まで時間がかかるのは立地のマイナスをカバーする決め手ないからじゃない。
ただ、マイナスが少しずつプラスになってきたから最終的にはデベの販売力次第。
Ａ棟完売実績が早く欲しいとこだね、いつかな？。

[No.123 by 購入検討中さん 2013-04-20 08:17:20]

オールパークスとかナイス物件見てきたけど、あそこは値引きが半端ないよね。言われたのは、販売価格から値引きした上、200万くらいのリフォーム代付けますだってさ。そこまでしても、完売は愚か、まだまだ数十戸残ってるよ。。。尚且つ物件価格安いよあそこ(´･_･`)

どうせ完売がどうとか言ってる人は、営業の口車にのせられたんだと思うけど。
実際、【らしい】【という話】【完売間近か完売】とかあやふやな答えでしょ？しかも又聞き情報も入ってる？
しかも団地化が半端ないし。共有廊下に布団干してあったり、ましてや自転車走行とかありえなくない？（笑）
そのうち、共有廊下で中国みたいにおっさん達が麻雀し始めたりして（笑）

だったら、比較でまだリヴァリエの方がまだ全然マシだと思ったので、現在検討中。

てことで、117さんはナイス物件にお住まいの方かな？（笑）ご苦労様です。

[No.124 by 匿名さん 2013-04-20 09:22:31]

検討者でもない人がわざわざ意地悪な書き込みをしに来るなんてご苦労様。

ナイス、長谷工、駅遠い物件は見る気も起きない。

[No.125 by 匿名 2013-04-20 11:00:10]

＞123
確かに内廊下だとそんな心配ないが、リヴァもタワマンなのにぺラボーの布団干しすごいよね。タワマンで布団干しは草野球だよ。

[No.126 by 匿名さん 2013-04-20 11:48:11]

布団干しなんてしてる人いないよ。
嘘書かないように！

[No.127 by 匿名さん 2013-04-20 12:46:07]

すぐわかる嘘は面白いね。
まさにこれがマンコミュだよ。
この掲示板の特質をよく表している。

[No.128 by 購入検討中さん 2013-04-20 12:46:50]

オールパークスは値引きしてにないよ
実際、自分が値引き交渉したけど、オプション１００万までが限度と
３月上旬にはっきりいわれた。
値引きすると、その情報が外部にもれ、現住民に迷惑がかかるし、不満がたまるからって。
それ以外の矢向の物件とかも、リフォーム代の一部や引っ越し代負担はあっても
物件価格からのダイレクトの値引きはなし。
あまり、知ったかでかかないほうがいいよ。

ここの物件は、Aで検討してたけど、夫婦二人には手頃なものが、もうなかったので
商業施設ができる頃のBで検討してます。
だって、それまでの２年間が不便だから。

[No.129 by 匿名さん 2013-04-20 12:55:31]

交渉下手なのですね。わかります。

[No.130 by 匿名さん 2013-04-20 13:51:58]

>128
ウチも検討中というレベルではありませんが、Ｂ棟販売開始されたら見に行くつもりです。
おっしゃるとおり、二年後は商業施設の他にも、北口や京急駅ビルなど川崎駅周りの再開発も進んでるはずです。
なので、Ｂ棟が今のところ有力候補です。

[No.131 by 入居済み住民さん 2013-04-20 14:03:20]

オールパークスも良いマンションだと思いますよ。
大規模マンションが希望だったので、ここと同様に検討してました。当時は価格も同じ位で悩みましたが、多摩川の景観でこっちにしました。
オールパークス付近にも商業施設が出来た見たいなので、付近の変化は大規模の特権なのかなと思ってます。

[No.132 by 購入検討中さん 2013-04-20 15:17:28]

>>131さん
そうですよね。大規模の特権。
でも、その最大の恩恵を受けたのが、ファインフロントテラス。まさに棚ぼた。
最初は、オールパークスもあるし、ファインの売主に問題あってまず売れないと
言われてたけど、オールパークスの規模を見込んで、スーパーのサンワとかが進出。
おかげで、ファインの目の前がスーパー、さらには、ドラッグストアもできて、
ニトリ、ケーズ電気も徒歩だもんね。

でも、ここも、よみうりランドのおかげで、棚ぼただよね。

Aの規模くらいじゃしかたないけど、B、Cができるという需要あってこそ、
商業施設も、テナント誘致しやすくなるわけで、京急は、何としても、
B,Cを成功させんとね。

[No.133 by 購入検討中さん 2013-04-20 15:20:48]

我が家のような夫婦２人なら、ここのほうがいいけど、
小学生くらいがいるなら、オールパークス。
小学校も近いし、敷地のでかい広場で、ボール遊び等々の他、
マンション内にもサークル活動が充実してるから。
私の知人は、子供がいたので、あっちに決めたみたい。
私は、アベノミクスが順調にいかないことを願いつつ、
Bを希望します。

[No.135 by 入居済み住民さん 2013-04-20 18:03:13]

>133
我が家も子どもがいたのでオールパークスに気持ちが傾きましたが、既に入居者が多かったのでコミュニティが出来ちゃってるのかなと。
こっちに決めてからは子どものいる家庭は少ないのかなと思ってたら、予想以上にたくさんいましたよ。
契約から入居までの期間が長かったから、その間に家族が増えた方が多いみたいです。

検討版なのに書き込みすみません。

[No.136 by 匿名さん 2013-04-20 18:32:33]

タワマンと低層大規模比較はあまり比較にならないよ、しかも駅直結とバス便だし。
Ａ棟売り切ればネガも減るでしょうに。。

[No.137 by 入居済み住民さん 2013-04-20 19:24:42]

>136
ネガと言われる書き込みも参考になりましたよ。
私の場合はたまたま港町付近に住んでる知り合いがいたので、色々確かめられたのが良かったのかもしれませんが。

オールパークスもバスの必要は無いはずですよ。
八丁畷までそんなに遠くなかったと思います。
川崎駅までの距離は歩くと同じくらいだと思います。

[No.138 by 検討中さん 2013-04-20 21:17:03]

137さん
それなら何故オールパークスにしなかったの？。
リヴァリエのどこが良かったのか参考までに教えて下さい。

[No.139 by 入居済み住民さん 2013-04-21 00:01:11]

>138
やっぱり駅に近いことと、多摩川の景観できめちゃいました。

大師線は支線だしどうかな？と思いましたが、運行本数は京急本線の各駅と同じくらいなので変わらないかなと。
実際に利用してみたら川崎駅始発なので、中で座って待ってられるのが楽チンです。

オールパークスは後期販売だったので、希望のエリアでの部屋が無かったのも理由の一つです。

それと最初は鈴木町のグランファーストがいいなと思ってました。駅近でヨーカドーの目の前は魅力的でした。
前の国道も植栽がある広い歩道を作ってる様で綺麗になりそうです。

因みに大師線裏手に当たる川沿いの道は、スーパー堤防を作ってるらしく、土手の上がサイクリングコースになる様です。

ちょっとのんびり暮らしたいけど、都心からあんまり離れたくない人には大師線沿線はお勧めです！

[No.140 by 匿名さん 2013-04-21 01:27:01]

ちなみに線路沿いのオールは、電車の音がかなりあるみたいです。
電車以外に貨物はゆっくり長い編成で汽笛もならして走りますしね。。
リヴァリエはどうなんでしょうか？。

[No.141 by 購入検討中さん 2013-04-21 02:02:51]

私はオールパークスも見ましたが、建具の安っぽさにガッカリしたので、リヴァリエを検討しています。
オールパークスは安くて広い部屋を求めるなら良いかもしれません。ただし、全員ではありませんがオールパークス住民のマナーの悪さが目にあまったので、それもマイナス要因でした。一階の共有廊下を自転車疾走していたのには衝撃が走りました。
電車の騒音は、オールパークスの場合、線路側の窓は二重窓で、締め切っていれば、さほど音は気にならなかったです。ただ、いちいち窓を二回に分けて鍵開けとかするのが面倒でした。窓を開けるとかなりの騒音でした。
リヴァリエは、防音対策しているのかわかりませんが、窓を開けている時も、閉めている時も気になりませんでした。高層階の話しなので、低層はどうなのか不明です。
大師線は本数が少ないので、それも加えて静かだなぁと思います。
建具も気に入ってます。あとは内廊下もかなり良いと感じてます。足音が一切しないのでとても静かでした。
建物のグレードでいったらリヴァリエは高い方だと思います。

[No.143 by 匿名 2013-04-21 02:50:15]

入居して、半年、一年過ぎないと、住人のモラルやマナーなんてわからないよ
どっちみて、川崎からそう遠くないところに住んでた人が買ってるわけだし
五十歩百歩じゃないの

武蔵小杉のいくつかのタワマンみても、入居前は自画自賛モード全開だったのに
入居後は住人モラルへの不満タラタラ
そんなもんですよ

ここに住む住民だけが、特別、品格あるモラル意識が高い人とは限らない、思えない
川崎である以上、そのへんは了解sて物件探してるし
ただ、隣接する部屋の住人がうるさかったり、マナーそっちのけだったら、
もう、運が悪いと諦めるしかないとも思っている

[No.144 by 匿名さん 2013-04-21 09:26:08]

>141
共用廊下を自転車が走るのを見たら私も衝撃が走ります（笑）
リヴァリエで内廊下を自転車が走っていたらもっと衝撃的ですが、さすがにないですよね（笑）

一般に電車の音はスピードが落ちる駅近では大きくありません。
スピードが出ている区間の線路沿いは要注意です。

[No.147 by 匿名さん 2013-04-21 10:41:17]

ね。まだ20近く売れてないから必死なんでしょ。もっとか？
しかも竣工からだいぶ経つんじゃないかね。

[No.148 by 物件比較中さん 2013-04-21 10:44:04]

雨の日ですが見学いってきました。
駅前徒歩10秒くらいなのが本当で傘もささずにささっとA棟いけました！
ただMRは少しだけ離れてるところにあるの知らなくて傘さしましたが（笑）

皆さんが思ってるほどほかの物件同様に安っぽい感じが全然しませんでしたし、
エントランスも共用施設も専有部もいい感じでした。
共用部の家具とかも結構いいの使ってましたしね。
暖房効いてて内廊下はやっぱりいいですね。

近くに商業施設ができるのも検討するにあたって背中を押された感じがあります。
皆さんが言うように買うならAかB棟で決めたいとは思ってます。

ネットスーパーを宅配ボックス利用できるのも私にとってはありがたいシステムですね！

帰りにコンビニ２Fのカフェでおいしいランチして帰ってきたのですっごい満足してます。


検討しようとしてる人はぜひ現地見学をおすすめしますよ、
ここのネガがほとんど個人意見であてにならないのがわかりました。

公式HPにも載ってない情報も色々いただけたのでよかったです！

[No.149 by 匿名 2013-04-21 10:45:47]

133といい139といいリヴァを検討する人や住人は他人志向な方が多そうですね。グレードの話しも大事だが、あくまでも共同住宅なんだから文句言うなら一戸建て買えばいいんじゃないの？

[No.150 by 匿名さん 2013-04-21 11:21:40]

>125 >134 >149
住民層に問題があるということにしたいようですが、事実無根、意味不明です。
なんでそんなに必死になってるのかな。

[No.151 by 物件比較中さん 2013-04-21 12:37:06]

問題なく検討してますわ。
ネガは現地来たことのない人の発言多いよね（笑）

[No.152 by 匿名 2013-04-21 12:59:58]

近辺のマンションと比べるとリヴァリエは川崎の街とともに生きる姿勢が顕著ですね。東海道から発展した川崎の文化的な薫を濃縮して楽しませてくれます。関東最古の鉄道会社、京急電鉄創業の地に由来するからかと邪推していますが街文化を絡ませ検討中の私にとって魅力です。
近隣の某オール●ークスさんのキャッチ「アドレスは横浜、すぐそこに川崎」的な逃げの姿勢がなく、川崎に根ざした気骨あふれるところが気にいっています。多様な価値観が交錯しますがリヴァエリは川崎への愛着が高い人向きではないでしょうか。

[No.153 by 匿名さん 2013-04-21 13:40:04]

濃縮した楽しみとは
どのような意味合いでしょう？

抽象的で意図を汲み取りづらいですね。

[No.154 by 匿名 2013-04-21 13:57:14]

そう？

旧来の庶民的下町文化と新しいラゾーナなどを享受できる「川崎」ってことでいいんじゃない？

[No.155 by 匿名さん 2013-04-21 14:14:38]

検討者以外が論点ずれたところで迷走しすぎ。

[No.157 by 匿名さん 2013-04-21 15:00:45]

>>152
そんなこと考えて物件絞り込む人が何人いるのか、会ってみたいわ
そこまで、京急に傾倒しているなら、株主にでもなってあげたら。
正直、ちょっと引くわ。

オールパークスはHPしか見てないけど、
１街区から４街区まで、順番に３年かけて販売したのかな？
でも、近隣にマンションが立ち並ぶ中で１４００戸近くを販売ってのは
並大抵じゃないよ。
アクアグランデなんて、完全に頓挫してるし。
大手だって、１００戸前後の分譲なら即完売だけど、４００や５００戸となると
簡単ではないだろう。
新川崎や矢向あたりも相当苦戦してるし。

[No.159 by 匿名さん 2013-04-21 15:27:29]

ショッピングモールが2分程度のところにできるのは確かにでかいね。

スーパーも今まではネットスーパーや宅配ボックスで便利っちゃ便利なシステムだけど、
使わない人には5分くらい歩かないとスーパーいけない現状だからね。

ショッピングモールにスーパー以外のテナントが20前後入るのも気になるところ。

港町付近にない商業が来たらインパクトでかいだろうね。

[No.160 by 匿名さん 2013-04-21 15:35:59]

商業施設の他にもまだ開発する土地の余地があるから、
よみうりらんどは色々とほかにも検討してるんじゃないかな？

商業施設の隣にもう一個くらい同じくらいの大きさの商業施設ができそうな土地あるよね？

年間300万目指してるなら、
まだ利益でそうな施設作りそう。

温泉スパとか？ｗ

[No.161 by 匿名さん 2013-04-21 15:41:53]

そうなんだよね、
地盤かたくて有名だよ港町は。
液状化も一番リスク少ないところに指定されてるし。

管理費とか普通だよタワマンなら？
2万前後くらいだし。
24時間警備やコンシェルジュいるし便利なんじゃないかな？
相応の管理費ってところですかね。

[No.162 by 匿名さん 2013-04-21 15:51:07]

競馬場再開発で商業施設できるのは市場ではかなり注目ですよ。

全体的に日本の株価が上がってるのはわかりますが、
数日前もよみうりらんどが一時ストップ高になるくらいあがってますし。

一番懸念は商業施設できたあとに竣工されると思われるC棟ですね。

販売価格に少なからず影響がありそう・・・

[No.163 by 匿名さん 2013-04-21 16:07:13]

テナントは東急が管理ですよね？
東急ストアとかスーパー入るのかな？

[No.164 by 匿名さん 2013-04-21 16:44:42]

それか地元密着の三和とかの可能性はありますね。

あまった敷地でスパなんてまた妄想してますが、
商業施設も当初妄想やめろといいつつ出来たからね。

正直ビックリしてますは（笑）

[No.165 by 匿名さん 2013-04-21 16:45:44]

c棟は税金上がるあとってのもあるしね。

[No.166 by 匿名さん 2013-04-21 16:47:12]

買うならタイミング合うならA棟でって感じかな？
B棟もイイけどまだ二年後だしね。

[No.167 by 匿名さん 2013-04-21 16:50:28]

>156
壁の遮音性スペックはコンクリート壁26cmに相当します。
鉄砲玉が心配なら防弾ガラスも考慮されたほうが良いと思います。

DFS制振はいくつかの地震動レベル２（想定される最大級の地震動）でシミュレーションされていますので、そんなしょぼい想像の世界のものではありません。
詳しくは過去スレに論文のリンクがありますのでそちらをご参照。

>こういうのが検討というんですよ。
（苦笑）

[No.168 by 匿名さん 2013-04-21 17:30:39]

リヴァリエを検討する場合のポイントは

このような物件が建設された地域ではなかったということです。

この地域で物件を探している方にとっては

・管理費が高い
・戸境壁が乾式
・駅前なのに何もない
・川沿いであるが故に防災、特有の環境（ホームレス）に難アリ
・竣工しても値下げしない

といった批判が出ます。

予算ありきで首都圏で物件を探している方にとっては

・タワーマンションにしては専有部の仕様が物足りない
・デベロッパーの販売方法が不慣れ
・同様の物件に比べ価格が安い（なにか不都合が有る筈と勘繰りたくなる）
・川崎市川崎区というアドレスになんも魅力も感じない
・風俗街、ギャンブル施設等の所謂嫌悪施設が近隣にある
・駅前といっても支線
・工場地帯であるが故の空気汚染等の環境問題への不満

といった批判が出るでしょう。

投資或いは数年後の転売として物件を査定される方であれば、

・立地にプレミアム感が全くない
・即日完売していない（竣工後も販売が続いている）
・デベロッパーの認知度なし
・川沿い、海沿い、タワーという防災上のマイナス要素が揃っている

といった批判が出ます。

つまり、
ランニングコストや実売価格を含めて地域は高めの物件であり、
しかし首都圏では比較的廉価であり、
加えて分かり易いカタログスペックとしての購入動機に欠ける物件だと思います。

マーケッティングの長けた実績あるデベロッパーではなかなか企画しない物件であり、
スグに現金化して次のプロジェクトに移らなければならない新興デベロッパーであればもう少し安く開発するでしょう。

京急という地元から離れられないデベロッパーが（他社の頓挫した開発案件を引き継いだ形で）
自身の沿線に新たな住環境を創造しようとしてある意味実験的に開発した物件だと思います。
であるが故に様々な物件に精通した方であればあるほど違和感をもつのだと思います。

万人に進められる物件などある訳もないですし、加えてこの物件は少し特殊であることは事実で、
住まう方の生活スタイルを選ぶところがあり、大規模な割に万人向けではないと思います。

少しでも興味をもたれたのであれば
想像されるネガな要素で検討を止める前に現地に行ってみることです。

結論を出すのはそれからでも十分だと思いますが。

[No.169 by 検討済さん 2013-04-21 17:47:53]

現地に行った方と行ってない方で意見が分かれますね、私も行く前まではネガでした。すいません。
検討中の方は、一度行くと本当の姿が見れますからオススメです。
ここに張り付くネガの方々は、不思議と川崎区内物件か、鶴見線路沿い物件と比較したがるから誰か判りやすいですね。
御苦労様です。

[No.170 by 匿名さん 2013-04-21 17:57:39]

リヴァリエから徒歩2分でできる商業施設は中規模って感じですね。

テナント数が20ちょい。

ただよみうりらんどは300万人を見越しての開発らしいですね。

[No.171 by 匿名さん 2013-04-21 19:24:29]

店舗面積１３５００㎡を２０店で割ると、１店舗平均６７５㎡ですね。

[No.172 by 匿名さん 2013-04-21 19:32:20]

ほぼ同じ立地、大差がない同じ仕様で、すでに売れた戸数の倍以上が供給されることが明確なため、
安くもない竣工後売れ残りに手を出す必然性が全くない。
　＆
Ａ棟だけでも売れ残り数が多すぎる（1割以上）ため、Ａ単体の収支面だけでも大幅値引きは難しい上に、
Ｂ棟Ｃ棟の販売への悪影響を考えると、有望客に値引きをほのめかして引き止めることすらきない。

という二重苦の袋小路に陥ってますね。

[No.173 by 匿名さん 2013-04-21 19:43:32]

商業施設が出来るのは周辺の人はまだ全然知らないようでした。

[No.174 by 匿名さん 2013-04-21 19:49:43]

営業次第ではだいぶ売れそうだね、
商業施設が出来るのはメリットだし。

[No.175 by 匿名さん 2013-04-21 20:02:43]

最近地震多発してるし、改めてここが注目されますな。

[No.176 by 匿名さん 2013-04-21 21:01:18]

そういえば住民が全然揺れないっていってたね、
まぁ震度２－３程度しかきてないっぽいけど、
地震力が1/3におさえられてるのはでかそうだね。

[No.177 by 匿名さん 2013-04-21 22:43:48]

来月からB棟の先行案内がはじまるようですね。
価格発表もあるのかな。

[No.178 by いつか買いたいさん 2013-04-21 23:00:16]

>168
説得力はあるが、ここに詳しいくらいだから、興味はあるんだろうね。

Ｐａｒｔ１２までいってるんだから、注目はされてる物件だよね。
大半はネガと擁護する住人ばかりだけど。。。

早くB棟情報が欲しいところです。

[No.179 by 匿名さん 2013-04-22 00:28:27]

いつかじゃなく、今！でしょ！！

[No.180 by 匿名さん 2013-04-22 00:55:22]

B棟待ちで仮に家賃１２万円を２年間支払うとすれば、更新手数料込で３００万円ほどかかるうえ、自分の年齢も上がってしまう。
で、いつ買うの？今でしょ！

ってな感じでA棟の営業もされるのかな

[No.181 by 匿名さん 2013-04-22 02:00:48]

ここの物件は比較対象があまりない事に加えて
デベロッパーの経験も不足している為、
そして大地震のあとの冷え込んだマーケットを考え
かなり安め（利益率を低く抑えた）の値付けだった思います。

加えて、市況がここに来て好転していることに加えて
開発がまだ３分の２残っている為、
営業体制も継続するため、
たとえ竣工後であっても販売事務所を撤収する必要がない。

叩き売りするつもりは最初からなかったとしか思えません。
但し、売れ残ったら安く売るという業界の悪習は知っていますので、
それを期待されている検討者の方にとっては期待はずれということに
なってしまうと思いますが。

ただし、期待通りに値引きしないからといって、
それを理由に物件を叩くのだとするとそれは間違っていると思います。
Ｂ棟に期待しましょう。

[No.182 by 匿名さん 2013-04-22 03:49:10]

SUMO見てましたらＡ棟の何部屋か既に賃貸に出されてますね。家賃は16万〜28万位で。やはり投資して貸しに出してるのでしょうか？

[No.183 by 匿名さん 2013-04-22 06:36:49]

>家賃は16万〜28万位

これでは一般の人の買値を考えると投資になりませんね。
業者のバルクとも思えないし。
転勤などで入居できなくなったが、手付放棄は嫌というケースかな？
まあ、地元の人の実需買いが少ない物件と考えるのがよろしいかと。

[No.184 by 匿名さん 2013-04-22 08:45:10]

>180
不動産営業の常套句、「家賃がもったいない／賃貸は資産にならない」理論だね。

＞B棟待ちで仮に家賃１２万円を２年間支払うとすれば、更新手数料込で３００万円ほどかかるうえ、
＞自分の年齢も上がってしまう。

その計算が正しいとして、300万払ってB棟待ちすればA棟より2歳若い物件が手に入る。
大規模修繕等もすべて2年遅く、遠い将来ながらいつかやってくる取り壊しの日も2年遅くなる。
当然、長期的な視点では、それには金銭的な価値がある。

なんだけど、そんな先の話はイメージできない、2年程度の築年数の差は誤差としか認識できない、
って馬鹿もこの世間には思いのほか多いんだよね。

[No.185 by 匿名さん 2013-04-22 09:34:47]

いつかうの？今でしょ！
って営業の仕方はしてそうだね。

・商業施設が出来て物件価格が上がる前に！
・消費税が上がる前に！
・駅に一番近いA棟が完売する前に！

っとか？

[No.186 by 匿名さん 2013-04-22 10:43:58]

>184
そのとおりなんだけど、自分の人生は限られてるからね。
劣化対策等級３だから、購入者は建て替えの心配は無用。
長期修繕計画だってそのとおりにするかわからない。

[No.187 by 匿名さん 2013-04-22 10:55:10]

100年設計ってことかな？
そこらへんの戸建やマンションよりは地震に強いし長く建ってられそうだね。

[No.188 by 物件比較中さん 2013-04-22 11:50:07]

>いつかうの？今でしょ！

（笑）。
不動産の営業ってそんな人多いよね。
週刊ダイヤモンドも毎年「買い時」だし。

[No.189 by 匿名さん 2013-04-22 12:22:46]

実際投資でない限り必要に迫られて買う方が殆どですから、
買い時なんてあってないみたいなもんでしょう。

其々の生活事情に応じたタイミングが一番の買い時になるとしか云えないのでは。

[No.190 by 匿名さん 2013-04-22 12:50:00]

ここに限らず今は不動産の買い時だとは思うけど。

消費税は近々上がるのは間違いないだろうし。
住宅ローンの固定金利が安い。
その他減税のサービスがある。
今後アベノミクスで物価上がる可能性がある。

実際、来年はもっとお買い得になっちゃうかもしれないけど、過去と比較で考えると買い時といってもいいかもね。

[No.191 by 匿名さん 2013-04-22 12:50:40]

長期修繕計画は、どのデベも、かなり、安く見積もっています。
本当の数字にすれば、月額の修繕積立金が大きくなり、
販売時に購入者の抵抗感があって、売れにくくなります。
本当に、ほぼ全ての物件がそう。
販売時に絶対に本当のことはいわないというか、本来正確な長期修繕計画を立てる責任は
売主にはないので。誰に責任があるかって、購入した所有者。
ここも、入居が始まって半年か1年位して、管理組合が軌道に乗れば、
実情が見えてくると思います。
でも、そんなのここに限らずですから。

その実情が見えるまで、しばし様子見で、B棟をよく検討してみたいと思います。
金利も、なかなかインフレターゲットに近づかなければ、付利撤廃もあると思うので。

[No.192 by 購入検討中さん 2013-04-22 13:07:56]

物価あがるのが結構現実味してるから、
買うなら私もA棟かな？

過去20年くらいのデータみても今が底だし、
アベノミクスは確かな実数を既にだしちゃってるし。


ってかA棟の残り間取りがほとんどなく、
一覧表を見せてもらったら検討中って文字が結構あった。

A棟完売は近い感じがしましたね。

急がないと売れちゃうってのは必然的に芽生える感情ですが、
そこはぐっと抑えて冷静に間取り物色中です。

[No.193 by 匿名さん 2013-04-22 15:10:19]

>191
逆に、長期修繕計画は管理会社の売上予定表だという考え方もあるらしい。
見積もりが過剰か不足しているかはいつ何が予定されているかよく見ないとわからない。

ここは費用のかかる修繕がきちんと計画されているように見えるので、少なくとも大きな不足は起こりづらいのではないだろうか。
過剰なら管理組合が無駄を排除すればもっと安くなる可能性もある。

[No.194 by 匿名さん 2013-04-22 17:15:59]

競馬場の一部再開発で商業施設が2年後OPENとなりましたが、
本格的に競馬場全体の再開発が現実味を帯びてきましたよ。

競馬客層高齢化 + 客足が減り続けてる現実があり、
また数年経ったら数年前に出した36億円の赤字とか出るかもしれないです。

売り上げ自体は去年はあがってるものの短期的な効果しかないらしく、
数十年スパンでみたら将来確実に競馬場が廃止になる可能性大です。

直近8年のデータを見ましたが、
8年間で15万人ほど入場者数が減ってます。

このペースで行くと数学じゃありませんが、
5～10年後には経営出来ないくらいの入場者数になると想定はできるはずです。

川崎競馬データ
年度：本場入場者（対前年度比）
平成17年度：471,462人（96.7％）
平成18年度：475,550人（100.9％）
平成19年度：455,695人 (95.8％)
平成20年度：448,401人 (98.4％)
平成21年度：442,516人（98.7％）
平成22年度：355,528人（80.3％）
平成23年度：342,938人（96.5％）
平成24年度：336,010人（98.0％）


っとなると競馬場跡地には再開発として、
色々出来るってことを考えるとその周辺物件は買っていても損だけはしないってことも可能性はあります。

[No.195 by 匿名さん 2013-04-22 17:59:40]

しばらく先の話しかもしれませんが、何も開発がないエリアよりはましですね。Ａ棟検討中の方々には、好材料でしょう。
今までがある意味、底辺でしたから、あがるしかないし。

[No.196 by 匿名さん 2013-04-22 18:20:46]

>194
平均で毎年2万人減少してるんですね。
再開発される可能性は少なからず期待できそうな数字ではありますねそのデータ。

[No.197 by 匿名さん 2013-04-22 18:40:21]

競馬場つぶして、マンションできたりしてね
東急系とかの
何せ、川崎市も横浜市も
無秩序にマンション認可して、税収アップにやっきになってるからね

[No.198 by 匿名さん 2013-04-22 18:46:28]

仮にその話が実現したら、
半分くらいはマンションになるだろうねｗ
あと半分くらいは商業施設やレジャー施設とかはできそうな感じはするけど。


思った以上に入場者数って減少してるんだね。

[No.199 by 匿名さん 2013-04-22 19:36:54]

競馬場再開発に出来るマンション買いたいですな

[No.200 by 匿名さん 2013-04-22 20:24:29]

よみうりランドの土地なんでしょ？
今度の商業施設が予想以上に人気が出れば競馬場にしてるのはバカらしくて辞めるんじゃない？