リヴァリエってどうですか？Part12

[匿名さん]

2013年2月A棟竣工。
2015年2月B棟竣工予定。
2015年夏に徒歩2～3分圏内にショッピングモールOPEN



所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分、工事完了時期:2013年12月（予定））
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.55平米～81.47平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部



過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/
Part8
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/254818/
Part9
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/273367/
Part10
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/292662/
Part11
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/317792/

施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[167: 匿名さん]

>156
壁の遮音性スペックはコンクリート壁26cmに相当します。
鉄砲玉が心配なら防弾ガラスも考慮されたほうが良いと思います。

DFS制振はいくつかの地震動レベル２（想定される最大級の地震動）でシミュレーションされていますので、そんなしょぼい想像の世界のものではありません。
詳しくは過去スレに論文のリンクがありますのでそちらをご参照。

>こういうのが検討というんですよ。
（苦笑）

[168: 匿名さん]

リヴァリエを検討する場合のポイントは

このような物件が建設された地域ではなかったということです。

この地域で物件を探している方にとっては

・管理費が高い
・戸境壁が乾式
・駅前なのに何もない
・川沿いであるが故に防災、特有の環境（ホームレス）に難アリ
・竣工しても値下げしない

といった批判が出ます。

予算ありきで首都圏で物件を探している方にとっては

・タワーマンションにしては専有部の仕様が物足りない
・デベロッパーの販売方法が不慣れ
・同様の物件に比べ価格が安い（なにか不都合が有る筈と勘繰りたくなる）
・川崎市川崎区というアドレスになんも魅力も感じない
・風俗街、ギャンブル施設等の所謂嫌悪施設が近隣にある
・駅前といっても支線
・工場地帯であるが故の空気汚染等の環境問題への不満

といった批判が出るでしょう。

投資或いは数年後の転売として物件を査定される方であれば、

・立地にプレミアム感が全くない
・即日完売していない（竣工後も販売が続いている）
・デベロッパーの認知度なし
・川沿い、海沿い、タワーという防災上のマイナス要素が揃っている

といった批判が出ます。

つまり、
ランニングコストや実売価格を含めて地域は高めの物件であり、
しかし首都圏では比較的廉価であり、
加えて分かり易いカタログスペックとしての購入動機に欠ける物件だと思います。

マーケッティングの長けた実績あるデベロッパーではなかなか企画しない物件であり、
スグに現金化して次のプロジェクトに移らなければならない新興デベロッパーであればもう少し安く開発するでしょう。

京急という地元から離れられないデベロッパーが（他社の頓挫した開発案件を引き継いだ形で）
自身の沿線に新たな住環境を創造しようとしてある意味実験的に開発した物件だと思います。
であるが故に様々な物件に精通した方であればあるほど違和感をもつのだと思います。

万人に進められる物件などある訳もないですし、加えてこの物件は少し特殊であることは事実で、
住まう方の生活スタイルを選ぶところがあり、大規模な割に万人向けではないと思います。

少しでも興味をもたれたのであれば
想像されるネガな要素で検討を止める前に現地に行ってみることです。

結論を出すのはそれからでも十分だと思いますが。

[169: 検討済さん]

現地に行った方と行ってない方で意見が分かれますね、私も行く前まではネガでした。すいません。
検討中の方は、一度行くと本当の姿が見れますからオススメです。
ここに張り付くネガの方々は、不思議と川崎区内物件か、鶴見線路沿い物件と比較したがるから誰か判りやすいですね。
御苦労様です。

[170: 匿名さん]

リヴァリエから徒歩2分でできる商業施設は中規模って感じですね。

テナント数が20ちょい。

ただよみうりらんどは300万人を見越しての開発らしいですね。

[171: 匿名さん]

店舗面積１３５００㎡を２０店で割ると、１店舗平均６７５㎡ですね。

[172: 匿名さん]

ほぼ同じ立地、大差がない同じ仕様で、すでに売れた戸数の倍以上が供給されることが明確なため、
安くもない竣工後売れ残りに手を出す必然性が全くない。
　＆
Ａ棟だけでも売れ残り数が多すぎる（1割以上）ため、Ａ単体の収支面だけでも大幅値引きは難しい上に、
Ｂ棟Ｃ棟の販売への悪影響を考えると、有望客に値引きをほのめかして引き止めることすらきない。

という二重苦の袋小路に陥ってますね。

[173: 匿名さん]

商業施設が出来るのは周辺の人はまだ全然知らないようでした。

[174: 匿名さん]

営業次第ではだいぶ売れそうだね、
商業施設が出来るのはメリットだし。

[175: 匿名さん]

最近地震多発してるし、改めてここが注目されますな。

[176: 匿名さん]

そういえば住民が全然揺れないっていってたね、
まぁ震度２－３程度しかきてないっぽいけど、
地震力が1/3におさえられてるのはでかそうだね。

[177: 匿名さん]

来月からB棟の先行案内がはじまるようですね。
価格発表もあるのかな。

[178: いつか買いたいさん]

>168
説得力はあるが、ここに詳しいくらいだから、興味はあるんだろうね。

Ｐａｒｔ１２までいってるんだから、注目はされてる物件だよね。
大半はネガと擁護する住人ばかりだけど。。。

早くB棟情報が欲しいところです。

[179: 匿名さん]

いつかじゃなく、今！でしょ！！

[180: 匿名さん]

B棟待ちで仮に家賃１２万円を２年間支払うとすれば、更新手数料込で３００万円ほどかかるうえ、自分の年齢も上がってしまう。
で、いつ買うの？今でしょ！

ってな感じでA棟の営業もされるのかな

[181: 匿名さん]

ここの物件は比較対象があまりない事に加えて
デベロッパーの経験も不足している為、
そして大地震のあとの冷え込んだマーケットを考え
かなり安め（利益率を低く抑えた）の値付けだった思います。

加えて、市況がここに来て好転していることに加えて
開発がまだ３分の２残っている為、
営業体制も継続するため、
たとえ竣工後であっても販売事務所を撤収する必要がない。

叩き売りするつもりは最初からなかったとしか思えません。
但し、売れ残ったら安く売るという業界の悪習は知っていますので、
それを期待されている検討者の方にとっては期待はずれということに
なってしまうと思いますが。

ただし、期待通りに値引きしないからといって、
それを理由に物件を叩くのだとするとそれは間違っていると思います。
Ｂ棟に期待しましょう。

[182: 匿名さん]

SUMO見てましたらＡ棟の何部屋か既に賃貸に出されてますね。家賃は16万〜28万位で。やはり投資して貸しに出してるのでしょうか？

[183: 匿名さん]

>家賃は16万〜28万位

これでは一般の人の買値を考えると投資になりませんね。
業者のバルクとも思えないし。
転勤などで入居できなくなったが、手付放棄は嫌というケースかな？
まあ、地元の人の実需買いが少ない物件と考えるのがよろしいかと。

[184: 匿名さん]

>180
不動産営業の常套句、「家賃がもったいない／賃貸は資産にならない」理論だね。

＞B棟待ちで仮に家賃１２万円を２年間支払うとすれば、更新手数料込で３００万円ほどかかるうえ、
＞自分の年齢も上がってしまう。

その計算が正しいとして、300万払ってB棟待ちすればA棟より2歳若い物件が手に入る。
大規模修繕等もすべて2年遅く、遠い将来ながらいつかやってくる取り壊しの日も2年遅くなる。
当然、長期的な視点では、それには金銭的な価値がある。

なんだけど、そんな先の話はイメージできない、2年程度の築年数の差は誤差としか認識できない、
って馬鹿もこの世間には思いのほか多いんだよね。

[185: 匿名さん]

いつかうの？今でしょ！
って営業の仕方はしてそうだね。

・商業施設が出来て物件価格が上がる前に！
・消費税が上がる前に！
・駅に一番近いA棟が完売する前に！

っとか？

[186: 匿名さん]

>184
そのとおりなんだけど、自分の人生は限られてるからね。
劣化対策等級３だから、購入者は建て替えの心配は無用。
長期修繕計画だってそのとおりにするかわからない。