管理費高い？36戸RC6階建て。情報交換してください

[入居済み住民さん]

5月に総会があるので管理費削減の案を出そうかと思っています。
委託費とか園芸費とかエレベータ保守とか・・・高いの？相場なの？って感じです。
同規模のマンションの情報とかあれば嬉しいです。
よろしくお願いします。

オートドア：8500/月、３台、年2回点検
宅配ボックス：6000/月　年2回点検
省エネ法定期報告：3000/月　3年1回
雑排水管清掃：18000/月
建築設備定期検査費：4300/月　年1回
特殊建築物定期検査：2800/月　3年1回
エレベータ：9人乗りフルメンテ、東芝：55,500/月
園芸費:17900/月　年１回剪定・施肥、年２回刈込消毒
備品・消耗品費：7900/月
管理委託費：331800/月

[101: スレ主]

＞NO５０さん
実際、水漏れなどおこってたりしませんか？

[102: スレ主]

＞NO51さん
一理ありますね。

[103: スレ主]

＞NO52さん
管理会社が室内に入るわけでもないので、通報がむずかしくないですか？

[104: スレ主]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[105: スレ主]

＞NO53さん
参考になります。

[106: スレ主]

＞NO54さん
デフォルトで撮影してもらえるものですか？

[107: スレ主]

＞NO55さん
それはこわいです。

＞NO5６さん
あるもんなんですね。

＞NO57さん
難しいところですね

＞NO58さん
要所要所みていくということでしょうか

＞NO59さん
やはりそうなりますよね

＞NO60さん
補償とかは当然あるんですよね？

[108: 匿名さん]

一体どうなってるの、ここは。

[109: 匿名]

＞１０７
補償とかは当然あるんですよね？

一般的に排水管洗浄業者は、損害保険に加入しています。
事故が起きた場合は、その保険を使いますが、
保険を使えば来期の掛け金が高くなることから使うことをためらいます。
原因は排水管の経年劣化にも起因しますから
一概に業者ばかりを責めるには無理があります。
良い業者は、事故の危険性がある場合、
その旨を事前に管理組合に相談し、
事故が起きた際の処理まで取り決めて受託します。
度々事故が発生し、その都度業者の責任を問われた場合、
その管理組合の洗浄を受ける業者は居なくなるでしょう。

[110: スレ主]

＞１０８さん
どうもこうも、投稿に対してスレ主が一つ一つコメントをしていってるだけです。

[111: スレ主]

＞１０９さん
そこが良い業者と普通＆悪い業者との見極めのひとつになるのですね。
勉強になります。

[112: スレ主]

で、当マンションのその後です。
管理会社７社に見積依頼をしました。
現地調査は済ませてます。

・大手＆準大手
Ｍ社＝辞退
Ｎ社＝見積参加
Ｔ社＝見積参加

Ｈ社＝辞退
ＤＬ社＝見積参加

・独立系
ＮＨ社＝見積参加
Ｇ社＝見積参加

となりました。
辞退があったことは残念。
今週すべての会社の見積がでてきます。

[113: 匿名さん]

うちのマンションで数年の間、合人社計画研究所が管理していた期間があり、合人社計画研究所になったのが築９年目になる時期でした。

臨時総会が開かれ、合人社計画研究所が「大規模修繕工事は１０年で行わないと保証が切れたり大変なことになりますので、全て当社にお任せ下さい。」と演説を行い、大規模修繕工事の概要説明をし始め、合人社計画研究所が工事を行うのが決まっているかのように話が進められました。

私を含め数名が発言し、配られた見積金額が妥当な額かどうかも、工事内容が妥当なのかどうかも分らないし、他のマンションでは修繕委員を募って行っていることもあるし、何よりも合人社計画研究所に工事をさせると決まったわけでもないと言う意見を数名が言ったら、合人社計画研究所の担当は、１世帯当たり最低１００万円だと言う金額は国土交通省からの指導書にも載っていると言うのですが、余りにも合人社計画研究所と理事長が強引だったこともあり、不自然な雰囲気があったので、他の人たちも修繕委員を募り検討すると言う意見に賛成しだし、総会決議となりました。

それから数日してから、これまで一度も営業が無かった大規模修繕工事をする会社からの訪問が続きました。
後でわかったのですが、合人社計画研究所と繋がっている工事会社の訪問でした。

立ちあがった修繕委員が独自に連絡した工事会社の中に、見積りも出したのに、突然、辞退した工事会社がありました。
その会社を良く調べてみると、近くで合人社計画研究所が管理しているマンションで工事をしている会社だとわかりました。

合人社計画研究所と合人社計画研究所絡みで取った見積りと理事長が取った見積りの金額は、良く似た金額でしたし、豪奢からの意見も直ぐに大規模修繕工事をしたほうが良いと言う意見でした。

しかし、修繕委員が取った見積りは、合人社計画研究所関係と違い、ゼネコンが出した一番高い金額でも合人社計画研究所よりも３割くらい安い金額でした。

しかも、ゼネコンはじめ近隣の業者全てが、まだ綺麗なのに１０年で大規模修繕工事を行うのは勿体無いと思うと言われ、更に、見積りに使った合人社計画研究所の見積り内容には、無駄な工事が多いので、独自に見積りをさせてもらうならもっと安く出来ますと言うのでした。

これが理事会に報告されると、理事長が慌ててしまい合人社計画研究所に工事をさせると約束もしているからと、おかしなことを言い出したので、理事会と修繕委員とで合人社計画研究所を外して行うことを提案し、臨時総会を開き決定されました。

その後、見積り協力してくれたゼネコンや業者と相談したところ、雨漏れなどの問題が無いのなら、１５年目でもいいのではないかと言うことになったのです。

当然、業者のみなさんは、傷んでなくても直ぐに工事をしてもらったほうが儲かるのですが、そんなことをしたら次に使ってもらえなくなるので我々の気持ちになってのアドバイスだと言っていました。

おもしろいことに、大規模修繕工事が延期になり、合人社計画研究所を外しと決まってから、大規模修繕工事の営業は全く来なくなりました。

今では合人社計画研究所とも縁を切り、新しい管理会社と修繕委員が選んだ工事会社の中から選んだ業者で大規模修繕工事を、基本の工事にエントランスの改造工事や通用口とフェンスなどの改造工事や共用部分の床のグレードアップ工事などを加えて１世帯当たりに換算すると７０万円くらいで済ませました。

今の管理会社は合人社計画研究所と違い、工事管理も通常の管理費に含まれている契約でしたので、ちゃんと管理もしてくれました。
　

[114: 匿名さん]

ちなみにどこの管理会社でしょうか？
って言っても言うのはダメかな・・・

[115: 匿名さん]

文中に何度も書きましたが、合人社計画研究所です。

[116: 匿名さん]

今の管理会社です。（管理会社変えたいので）

[117: 匿名さん]

何故、今の管理会社を知りたいのか、理由が分りません。
ここで今の管理会社を教えると、合人社計画研究所からの報復が起こるかも知れませんので、わざわざ無駄な波風立てるようなことをする気はありません。
悪い管理会社は数える程です。
その悪い管理会社だけに気を付けていれば、他の管理会社は大丈夫です。
管理会社が大丈夫であっても、偶々担当者が不正を働くことは、どんな職種の会社であっても企業であっても警察であっても同じです。
しかし、会社が悪事を働くと言うのは限られているからです。
残念ながら合人社計画研究所は、根っから悪い会社です。
正しいことと間違ったことの判断ができ、道徳心が少しでもあれば勤まらない会社なのです。

[118: 匿名さん]

>悪い管理会社は数える程です。
それだと安心なんですが。
今の管理会社は「悪い」というよりも「ダメ」な会社なんです。
住民からの意見を聞いても、改善する気が無い。
じっとしていれば嵐は過ぎると思っています。
管理会社を変えるならどこが良いのだろうと思ってお聞きしました。

[119: 匿名さん]

ダメなのは会社じゃなくて担当者では？
管理会社はどこであろうと八割は担当者の素質によりますよ
今の会社がどこかわかりませんが叩けるだけ叩いて担当者も最高の人材を用意するように言っておけば良い
管理会社変えるだけで2年間は何の検討もままならなくなり損する

[120: 匿名]

目先を変えて見ると、
細かな事まで含めると全ての管理会社はトラブルを抱えています。
そのトラブルの８０％を「担当者の資質」で片付けようとしています。
じゃ２０％は、管理会社の姿勢でしょう。
８０％も駄目なフロントマンが居る事を許している
管理会社の姿勢は問題ですね。
トラブルの原因は、全て管理会社が起因だと言うことを認めるのですね。
契約で２年間縛るつもりですか、
そのような会社は、すぐにトラブルを起こし即解約の申し入れがされるでしょう。
トラブルが起きないように努めるのであれば、
２４時間、３６５日そのような姿勢で業務に当たれば良いのです。

[121: 匿名さん]

ダメな管理会社は
　会社＝担当者
会社は社員が５人位で遠方なので、管理は丸ごと他社に委託です。
早く変更すれば良かったのですが、マンションの販売会社だったので
いままでズルズルきています。

[123: 匿名さん]

ダメな管理会社は、一般の管理会社の中での評価だが、そのダメな管理会社と悪徳管理会社は次元の違う似て非なるものと言うことですね。

[125: 匿名さん]

>124
マンションの規模や状態、居住者の希望によっては草取りが仕事の一部になることもあります。

[127: スレ主]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[128: スレ主]

＞Ｎｏ１１３～１２５
標題内容から著しい逸脱、企業の名指し批判は他の板へお移りください。
内容は削除依頼をいたしました。

[129: 匿名さん]

会社の社員なんだから100%会社
その内の8割が人によるということ 残り二割なわけないでしょ

悪い会社のトップは大手のザコと同じくらいの能力
適当な大手に頼んで当たり出てくるまで担当変更する方がいい
会社が悪い場合は即刻変えるべきですな

[130: 匿名さん]

数えるほどの数ですが、悪いのが管理会社自体である場合、そんな管理会社を選ぶと、マンション住人である理事長などを巻き込んで振り込め詐欺のような悪質な詐欺を働いて、巻き込んだマンション住民と共に金儲けをしますので、管理会社を替えなければ同じことが続きます。

悪いのが担当者であれば、担当者を替えるだけで良いのです。

[131: 匿名さん]

築２０年エレベータ８階建て９人乗りフルメンテで６.５万/月
高いですよね？
管理会社が間に入っているから、手数料が入っているのかな・・・

[132: 匿名さん]

管理費、修繕積立金の単価はどの位払ってますか？
築20年40戸1m2管理費＠110 積立金＠130
管理会社の支払に足りないので、駐車場料金から補填してます。
駐車料金はほとんど電気代等毎月使っています。
小さな工事もいつもあるし、５年前の大規模の借金もあり返済しているので
ほとんど積立金はありません。
こんなものでしょうか？

[133: 匿名さん]

積立金がないのは異常事態。
駐車場料金は、駐車場の修理のために計算し徴収するものです。

管理費が足りないなら、管理委託項目を見直す。
又は、管理費を値上げする。

[134: 匿名さん]

>128
削除したらこのスレは終わってしまうよ。
多少標題と違うからといって、削除する必要はないんでは？

[135: 匿名さん]

>121
それは一般的な管理会社の定義に入らない
単なるダメな会社です
早く大手に変えたほうが良いと思います

[136: 匿名さん]

>135

地方だと大手も常駐の人間なんか一人もいません。
大手は支社をどんどん集約して、地方の営業拠点を
持っていません。地元のビル管理会社に丸投げして
マージンを抜くだけ。地方の大手こそ早く切るべき。
逆に、中堅ぐらいに、地元密着で商売している会社
があります。

[137: スレ主]

＞１３５．１３６
関係ない内容はスレ立ててよそでやってくれ

[138: スレ主]

見積もりが出揃いました。
現行の管理会社が０とすると

Ｎ　社：＋３万円
Ｄ　社：－３万円
ＮＨ社：－８万円
Ｔ　社：±０万円
Ｍ社、Ｈ社、Ｇ社は見積辞退。


Ｎ社は金額が３万円高いものの、現行の管理会社より管理標準仕様が全体的に高い内容でした。
特に毎日の清掃業務仕様が大幅に高い内容でした。

Ｄ社はＮ社同様管理標準仕様が高く、清掃業務仕様も高い内容でした。
マンション周囲犯罪件数を調べ上げ防犯の提案など、多彩な提案をしてきました。

ＮＨ社は平々凡々ですが担当者が小まめに足を運んだり、セミナーの案内をしてきてくれたりしてます。

総合的にはＤ社が優勢。
ですが、あとは現行の管理会社がＤ社にどこまで近づけるか。になります。

[139: ご近所の奥さま]

>>133
うちの駐車場は高さ40メートル級のタワーパーキングが２基。
将来的にも保守、修繕費用がかかるのにも関わらず、駐車場収入は100%管理費に組み入れなので、それを総会で指摘したら、フロントに鼻で笑われたんですけど？「普通の事ですよ」ですって。
最初からなんか陰気くさいヤツとは思っていたけど、戦いの火蓋が今日、落とされた気がした。

[140: ご近所の奥さま]

ごめんなさい

火蓋が落とされた、ではなく切られたでした。

[141: スレ主]

＞133さん
普通じゃないで(^^;)
うちは100修繕に充ててます。
車の契約台数が減って破綻しないようにしないと、えらいことになりそうな(^^;)

[142: スレ主]

宅配ボックスについて。

点検報告がまわってきたのチェックしましたが、大変なことがおきました。


点検報告の捏造疑惑


管理人さんは午前中勤務で午後は不在。
宅配ボックスの点検は毎回午後に来てる。
点検報告には管理人さんの確認印がない（勤務時間外にきてるから当然）


オートロックの内側に入らないと点検出来ないことがあるんだけど、どうやってやったの？
操作パネルの動作確認。
扉の開閉確認。
カードリーダーの確認。

？？？？？だらけです。
高い点検代払っていたのになぁ。

[143: スレ主]

エレベーターの点検費が一声で下がりました。

エレベータ：9人乗りフルメンテ、東芝：55,500/月
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エレベータ：9人乗りフルメンテ、東芝：50,000/月

こちらがわからの提示は45,000/月だったけど、まぁいいかという感じです。