ザ・セントラルマークタワーってどうですか？part２

[匿名さん]

ザ・セントラルマークタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/274524/

所在地：大阪府大阪市北区中津1丁目2番2他（地番）
交通：大阪市営御堂筋線 「中津」駅 徒歩1分
東海道本線（JR西日本） 「大阪」駅 徒歩11分
大阪環状線 「大阪」駅 徒歩11分
阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩7分
阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩7分
阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩7分
大阪市営御堂筋線 「梅田」駅 徒歩9分
阪急宝塚本線 「中津」駅 徒歩5分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：42.13平米～143.40平米
売主・事業主：住友商事　関西ブロック
売主・事業主：MID都市開発
売主・事業主：大和ハウス工業
販売代理：住商建物　大阪支社


施工会社：前田建設工業・長谷工コーポレーション共同企業体
管理会社：住商建物株式会社

【情報を追加　修正しました　2013.4.14　管理担当】


[スムログ 関連記事]
「大阪のマンション」と、大阪最後の一等地「うめきた2期」のことなど／大阪駅・梅田駅・中津駅
https://www.sumu-log.com/archives/8564/

[681: 購入検討中さん]

３月末でコムズは閉鎖になっております。

[682: 購入検討中さん]

重要事項説明書の写しもらいました。
このマンションの北側
うめきた第２期開発の関係で（「大阪都市計画土地区画整理事業」）結構変化があることが書いてありました。
購入予定者はよく検討してください。

[683: 購入検討中さん]

ｺﾑｽﾞ跡なら豊崎ですが、中津と比べたら
どちらの印象がいいのですか？

[684: 匿名さん]

三井はコムズのビルをわざわざ他社に売却したから、マンションになるとしても三井がデベの可能性はないよ。

[685: 購入検討中さん]

でも、コムズの跡地にマンション出来ればセントラルマークタワーの南東角部屋の景観は最悪になりますね。

[686: 匿名さん]

南東角地は売れ行きいいし、一応、売りの間取り（眺望）ですから、痛いのは、痛いですね。

前面の道路幅が大きいですが、やはり痛い・・

何が建築されるにせよ（マンション、ホテル等）高層は間違いないですよね。

考えてしまいますね・・・

[687: 周辺住民さん]

ホテル、オフィス、だれがこんなとこで計画するのでしょうか？

タワマン以外ないのでは。

[688: 購入検討中さん]

迷います。
完璧な物件はないものの、気になる点が
ある。
すべてが駅直結でくつがえせるか？

[689: 匿名さん]

駅直結と　中津から梅田（ＪＲ大阪も？）までの徒歩可能の雰囲気・・・そこそこ、良い立地かと。

[690: 匿名さん]

私は検討してたのですが、やめました。
立地に高級感があれば良かったのですが、中津にセカンドは私にはなかったです。
でも、非常に便利な立地だと思います。

[692: 匿名さん]

近くに住んでまして何時も歩いてますが？現況もっと梅田に近く駅にも近い新築マンションがあれば教えていただけないでしょうか？

[694: 匿名さん]

691さんは梅田のホテルにでも住まれては！

[695: 購入検討中さん]

コムズ跡地も駅直結ですよね。ホテルが撤退したのだから、跡地には場所はマンションしかないですよね。南東角部屋を登録しましたが、眺望が悪くなればあの値段は高いですね。
それに豊崎の方が若干イメージ良い？

[696: 匿名さん]

1枚タイプの一階図面を見ると、南東の角部屋なら、コムズにタワーが建設されても、影響ないんじゃ？？

ちょっと、コムズの位置とずれてません？？

[697: 匿名さん]

ずれてますよ。南は梅田方面です。登録してきましたが抽選は勘弁して下さいお願い致します。

[698: 匿名さん]

南東角部屋は寝室は大丈夫だけどリビングのコーナーサッシのカーテンを開けられなくなる。

その隣の東向Cタイプが気になってるんだけど、こっちもかぶるだろうか？

[699: 匿名さん]

コムズ跡地は、どこが買ったの？

[700: 匿名さん]

土地価格も上がってるから高くなるでしょうね。

[701: 購入検討中さん]

コムズ跡地にマンションかどうか未定だと聞きましたが、本当にマンションが建つのでしょうか？
近い将来でしょうか？

[703: 匿名さん]

どこが、開発するのかな？

[704: 匿名さん]

マンションができるとして、価格はどれくらいになるのか…
少なくとも10％消費税でしょうし、円安の建材、人件費の上昇等々、メリットがあるのか、無いのか。

[705: 匿名さん]

梅田きた　含めた再開発事業で梅田が大きく変わる・・・けど、１０年　２０年単位か・・

先が読めない。

ここの価値変動推測・・・

「駅直結」で普遍かなぁ・・・・

[706: 匿名さん]

私は買わないけど、この地域が今よりも悪くなることはないと思うよ。

[707: 匿名さん]

建設資材の値上がり、って、10年前も言ってたよ。

[708: 購入検討中さん]

コムズ跡地にマンションが出来たとして、
価格はセントラルマークタワーよりも高いと逆に売れないでしょう。
利便性はあっても中津ですから。

[709: 匿名さん]

建築資材って・・今どき、安価な、見た感じも安物が増加してないかなぁ・・

マンションの販売価格は同じでも、全体に安い部材を使用とかが、現状では？

マンションの外観なんかも、お金かかってると、重厚感？が違う！

と思いませんか？

[710: 匿名さん]

少なくともコンクリはここ半年で1.5倍値上がりしてますね。

[711: 匿名さん]

クラウンでも原価３０万円なんていいますが・・・

マンション、普通に高級なのが１部屋　原価１０００万円もあれば、十分できるんじゃ・・・

[712: マンコミュファンさん]

原価１０００万ておめでたいですね。
そんなんでできたら不動産株は倍はしてますよ

[713: 匿名さん]

でも、仕様を無視して突き詰めたら原価1000万くらいちゃいますか？
ま、すべて原価でやろうと思えば全て一人で作らないとダメですけどね。
完成できずに他界しますわ

[715: 匿名さん]

いよいよ明後日デスね～

[716: 匿名さん]

原価・・・例えば、一戸建ての　４０坪、木造部分、プレカット１００万円しないでしょ。

あとは、壁（サイディングや屋根）

内装、キッチンやユニットバスやトイレ・・・

これが、マンションに変わるだけだし、原価１０００万円で、それに、営業マンの給与やギャラリーの費用

テレビＣＭ費用、パンプレット・・・などなど・・・をのせていく・・

で、最終は土地代でしょ。

利益のせて、販売までの期間を考えて、やってるんだから・・・

マンション１戸の原価１０００万円でおつり出るでしょ。

[717: Tが当たりますように]

原価じゃなく材料費＋設備費、、、の事を仰ってるんですよね？
その発想で行くと、化粧品や医薬品なんかの原価率は数％、、、
だと思います。

因みにマンデべの原価率は７０％台後半（土地代込）、、、位ですかね。
それに販促費がプラスされ最終的に営業利益率５％～１０％
ってところでしょうか。

[718: 匿名さん]

化粧品なんか、瓶代の方が高い

[719: 匿名さん]

原価の話はあまり意味ないからもういいよ。

[720: 匿名さん]

今日のニュースでも土地が上がってると言ってました。

[721: 匿名さん]

長期金利の上昇（住宅ローン金利も上昇）と株価下落の方が、住宅購入に影響ありそう・・

[722: 匿名さん]

ある高名な建築家によると、70平米のマンションだと原価は700万円ぐらいらしい。

[723: 匿名さん]

じゃあ買わんかったらえぇやん

[724: 購入検討中さん]

申し込んだ方、やめた方、理由を参考に教えてください。

[725: 匿名さん]

原価の話は無意味だからもういいよ。

仮に原価で買ったコンクリートや鉄の塊でどうしろって言うんだい。
そんなどうでもいいこと考えてるから、こんなマンションすら簡単に買えないんだよ。

[726: 匿名さん]

立地以外で、


「標準以下の仕様」


って、どの部位で、標準的には　どんな物なの？　あるいは、高級なら　どんな物なの？



何箇所くらい列記するとあるの？



とくに、こんなマンション程度・・・的な発言してる方にお聞きしたい。（特に７２５さん）

是非、ご指導お願い致します。

[727: 匿名さん]

来た…。
コムズのビルの建て替え近い。
１階のスタバ、6/10に閉店だって。
新しいビルの角度によってはBタイプとCタイプが丸見えに。

[728: 匿名さん]

と、すると、コムズ跡がマンションなら、互いに丸見え仕様？？

[729: 匿名さん]

コムズ跡に仮にマンションが出来たとしても、こことはかなり距離が離れてるやん！
この程度でお見合いとか言ったら、只今分譲中の三井の北区のタワーなんか全室お見合い部屋になるで

[730: 匿名さん]

高級かどうかって価格、坪単価でみるのが最も客観的。
それが全部の合計だから。

関西にも高級物件欲しいですが、どうでしょうか。

[731: 匿名さん]

高価格と高級は違う。常識。

[732: 匿名さん]

庶民が幻想する低価格の高級物件なんかないよ。常識の常識。

[733: 匿名さん]

しかし高価格だけど高級じゃない物件は山ほどある話。

[734: 匿名さん]

ここは高価格だけど高級で無いってこと

[735: 匿名さん]

庶民からみたら高価格にみえるだけだよ。
ここが高級で売り出してないし、高価格でも売り出してないよ。

[737: 匿名さん]

>コムズのビルの建て替え近い。
>１階のスタバ、6/10に閉店だって。
>新しいビルの角度によってはBタイプとCタイプが丸見えに

建築計画、まだ出てないんでしょうか？
40mぐらいしか離れてないから、確かに東南角とＣタイプは見合いになりますね。

[738: 匿名さん]

どうせコムズに建っても、ラマダがどうや、周りがどうや、価格が高いや言うてる気がする。
ま、一生やってなさい…

[739: 匿名さん]

市には既に、建築計画の事前相談やら・・出てたりしてｗ（コムズ跡）

誰か、暴露してほしいｗ

[740: 購入検討中さん]

申込状況をしっているかたいますか？

[741: 購入検討中さん]

当選の人には，もうすぐ電話かかってくるよ

[742: 購入検討中さん]

倍率高いのですか？
次回の申込を検討中です。

[743: 匿名さん]

私が、価格発表会？の１８日に見た時点では、重なってる物件でも「２」であとは　「１づつ」で、重複はそんなになかったです。

ですが、南側（東南）は結構びっしりって感じでした。

実際に、抽選後、どうなるか楽しみですがｗ（にぎやかしに、申し込みあるふりがよくありますからね）

一応、全部、ローン審査ＯＫか　現金の人のみ表示してると言ってましたが・・・

私は、様子をみて、人気度合いを見て、次回に、決断かな。

[744: 購入検討中さん]

３４階は抽選か？３３階と３４階とでは大きく値段が違っているし，本当に買いたい人は３３階以下のお部屋ということに

[745: 購入検討中さん]

重要事項説明会たくさんの人が来ていました。
重要事項説明書もらって，購入申込書書いて，でも契約に至らなかったら，申込金は全額返ってくるそうです。
でもそういう例はかなり勇気がいりますね。

[746: 匿名さん]

どういうこと？当たり前のようだけど？

[747: 購入検討中さん]

この場に及んでまだ迷ってるってこと？

[748: 匿名さん]

大きな金額なんだし、普通はドキドキもするよ。　

[749: 匿名さん]

重要事項説明会行った人、コムズ跡の建築計画説明ありましたか？

[750: 匿名さん]

34F,35Fはほぼ抽選だった模様。
1期は予想以上に盛況のようですので、2期以降で狙ってる方はかなり厳しいかも。
40平米台の収益物件は9割がた、29F～の上層階や70平米以上の部屋も北側以外はほぼ埋まってるんじゃないでしょうか。
そんな感じなので2期以降は低中層階の50,60平米台中心かと。2期以降で上層階や70平米以上の部屋狙っている方は抽選やむなしじゃないかと思います。
というか立地は関西最高レベルのタワーなので、買う気あるなら即決しないと後手に回りますよ･･･

コムズですが三井系で取得しているとのこと。ただ地下鉄の通路の入り込み具合や、道路への接し方を見てみると、マンション建てる場合面積的にかなり厳しくなりそうな感じがするので、あまり背の高いのは建たない気がします。（まぁ三井はパークリュクスシリーズとか強引なの建てることもあるのでなんともですが･･･）
三井系なんで淀屋橋odonaみたいな商業施設＆オフィスの可能性もありそうですね。

[751: 匿名さん]

もう良い部屋はほとんど売れてますね。残念ですが検討する部屋が無かったです。

[752: 匿名さん]

東京には沢山ありますよ。
坪単価400万以上でいいところありますよ。

残念ながら関西にはないですね。

ここは地方ですから。

東京港区に住みましょう。

[753: 匿名さん]

アベノミクスすげーな
どうせ直ぐ近くだし売れないと思って
他の日程入れてたらもう残りないやん
ファミリーは70㎡以上は欲しいからな

[754: 購入検討中さん]

残ってる数の方が多いよ。
角部屋も3分の2以上残ってる。

[755: 匿名さん]

私は南向きの角部屋上階を希望してましたのでありませんでしたが。

[756: 匿名さん]

第一期販売は２００戸位でしたっけ？
角部屋の南向きは４分の３ほど今回売り出し
北向きの角や中低層階ははほとんど次回以降　　だったような、、、

[757: 匿名さん]

そそ、南（南東）側。は人気だし、角部屋は、ほとんどなかったのが、抽選前。

結果はモデルルームに見に行ってないけど。

どうなんだろ？

[758: 匿名さん]

ODONAのような施設が中津に需要があるとは到底思えません。
せいぜいスーパーくらい。

[759: 匿名さん]

スーパー出来るといいなあ（笑）

[760: 匿名さん]

今週号（週末発売）の東洋経済の　マンション老朽化・・の記事がおもしろいですよ。

[761: 匿名さん]

要望書段階ではどこでも選べたし、第一期販売はほぼ要望書通りで割り当て決まったようなんで南東とか上層階は殆ど出ちゃったね。

[762: 匿名さん]

やっぱり人気マンションですね。タイプによっては完売してる部屋がありました。

[763: 匿名さん]

そんなに人気ないよ。中津だから。

[764: 匿名さん]

南側は人気だし、売れてる現実から言えば、人気あるでしょ。

「中津だから」って、販売状況知って言ってるのかなぁ？

７６３　さん。

[765: 匿名さん]

完売はT、M、P、X、Y、、、あたりかな

[766: 匿名さん]

最近は、買い手も相当勉強しているので、売れ行きがはっきり出ている。「売り」がない部屋は売れないですね。

[767: 匿名さん]

７６６の意味がわからん。

勉強してたら、せめてここなら中古で買って投資でしょ？
セキュリティも甘いし、作りからして賃貸向けだよ。
ここは住む気にはならない。
南東の景色はイマイチだよ。梅田でなく外れた景色だし。

良いところにこだわらない一般向けだね。

[769: 匿名さん]

勉強不足って、勉強が得意と言いたいのか？
論外って、あなた何も説明してないよ。

[770: 匿名さん]

７６６です。説明不足で混乱させましてすいません。私が言いたいのは、最近は不動産を購入するためのセミナーが沢山開催されて、どの物件、どのような間取りの部屋が資産価値が高いかが広く知られるようになったということを伝えたかったのです。例えば、低層階でも客寄せのために価格を安く設定していれば買い、眺望がよくても割高であれば買わない方がよい、等です。このマンションだったらどの部屋でも買いというのはないということです。

[771: 匿名さん]

767と769は同一人物？

とりあえず、コメみると知能が乏しい事はわかるね

[772: 匿名さん]

769ですけど、
770さんありがとう。

沖　有斗氏のデーターと考察も参考にされるといいですよ。
私は沖信者でないですけどね。

本当に頭が切れる人っていうのは、難そうにみせる文章は書かないものだよ、７７１さん。

[773: 匿名さん]

確かにセキュリティ甘い。
エレベータは自分の階以外でも止まるから、セールスが入りこんだら好きなところに行き放題だし
ベランダは隣の部屋が丸見え。
仕様も確かに賃貸レベル。

でも、立地はいい。
駅上・梅田徒歩圏に価値を見いだせるかどうかだね。

[775: 匿名さん]

おっと、774の説明に期待。
彼のデータ以上、異なる良い考察をぜひ知りたい。

773さんに賛成。
立地アクセスは抜群に良いけど、地歴の立地は今ひとつかな。地歴が良ければ高級仕様にしたでしょう。

[776: マンション投資家さん]

以前送られてきた三菱地所の冊子（ザ・パークハウス）によると
マンションのリセールバリュー決定要因は
立　地　　→　　９０％　　　
個別要因（住戸の階層・面積・借景等）　→　　５％
物件の仕様・設備・安全性等　　　　　→　　　５％
だそうです。

設備面で否定的な意見もあるようですが（どのマンションでもありますが：笑）
御堂筋線直結・梅田うめきた徒歩圏・近隣での今後の再開発余地（将来性）等等、、、
投資価値は十分あるものと思ってます。

ところで、地歴っていまどき気にする人っているのかなあ
特にひどい場所以外関係ないと思うけど、、、

[777: 匿名さん]

中津より淀屋橋。
豊洲より南青山、元麻布。

都心へのアクセス立地は同じでも地歴の立地で土地価格が変わります。

要するに価格に見合う地歴を気にするかどうかでしょう。

[778: マンション投資家さん]

淀屋橋駅直上物件が出来れば面白そうですね

[779: 匿名さん]

豊洲と麻布じゃ3倍違うでしょ( ；´Д｀)
そもそも比較にならない。

[780: 匿名さん]

麻布は住宅地ですが淀屋橋は住宅地ではありません。
しいて言うなら丸の内のようなもの。
地価が高いほどみんなが住みたがる場所ではない。
大阪には麻布や白金台のような利便性も住環境もよい住宅地はありません。