なんばセントラルプラザ リバーガーデンってどうですか？ その２

[匿名さん]

なんばセントラルプラザリバーガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市浪速区湊町2丁目5番2（地番）
交通：関西本線（JR西日本） 「JR難波」駅 徒歩1分
大阪市営四つ橋線 「なんば」駅 徒歩4分
大阪市営千日前線 「なんば」駅 徒歩4分
阪神なんば線 「大阪難波」駅 徒歩5分
近鉄奈良線 「大阪難波」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「なんば」駅 徒歩6分
南海線 「難波」駅 徒歩7分
南海高野線 「難波」駅 徒歩7分
間取：1DK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：41.33平米～105.83平米
売主・事業主：リバー産業
販売代理：リバーホーム

物件URL：http://www.rg-namba.jp/outline/index.html
施工会社：リバー建設株式会社
管理会社：株式会社浪速管理

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/275881/

【タイトルに"その２"を追加しました。2013.04.15 管理担当】

[21: 購入検討中さん]

ユニットバスは1418か1618の賃貸向け既製品（売価30万円程度）。
トイレは異様に狭い。
クロスも床材もすぐにはげる一番安い規格のもの。
二重天井になっていないなど、いまどき、あり得ない構造。

これで、グレードが高いと思っている方は、いままで、木造アパートにでも住んでいた方なのでしょうね。

[22: 契約済みさん]

そんなに、お風呂やトイレを　豪華な造りにしないでもいいのでまったくなんにも感じなかったけど。
そんなに豪華にしたいなら、こないだ封書で届いたと思うけど…大丸ミュゼエールなり、担当さんと相談して
どんどんグレードアップしたらいいとおもうけど？

[23: 契約済みさん]

あっごめん　購入検討

購入検討さんだった…。

[24: 匿名さん]

石切の注文建築一戸建てに住んでるけど、今後の住み替え検討中の物件にしている観点から
間取りの図面で見たけどトイレもバスルームもマンションとして狭いとは思わなかったなあ。
まあ戸によって違うかもしれないけど。

この物件、和室と洋室は二重天井が基本プランでＬＤがインサート工法になっているんで
問題ないでしょ。だいたい二重天井が便利なのはリフォーム時だからね。

クロスやフローリングがすぐはげるとか、また大袈裟すぎるとネガキャンも逆効果だし、
購入検討中も例によって嘘くさ（笑）。

[25: 匿名さん]

購入検討中さん　旗色悪いですね。
お風呂やトイレなど重箱の角を突っ込めば小馬鹿にされ、
二重天上になってないと、パンフレットすら読んでないことが発覚。
購入検討中さん、これに懲りずガンバってね。

西棟は、いまだ販売していないため、話題ないんだもん。

[26: 匿名さん]

クロスがはがれる？？？？

それは、クロス職人の技能の問題ですよ。
クロスはデザイン性で価格は大幅に違うが、
アパート仕様の700円/m2でも決してはがれない。

ん？？？これは釣りなのか？？？

[27: 主婦さん]

西側販売まで話題ないですね。というところで
杭打ち工事が終わって基礎工事に入ったようですよ。
ここは免震で杭基礎が６６メートル以上というのだからずいぶん安心です。
工事関係者の方、安全に気をつけてがんばってください*⌒∇⌒*

[28: 購入検討中さん]

グレードなんていまどきのマンション
大手も似たりよったり。
高いのは大手の看板料だよ。
下請け会社の孫請け業者も掛け持ちしてるわけだしね

[29: 購入検討中さん]

自分が住むとして検討に値するのは、最近では、グランフロント大阪オーナーズタワーだけですね。

ここは、収益物件として賃貸にするためのマンションとしては、とても魅力的です。

[30: 匿名さん]

>２９さん
ココへの書き込みが、もしお仕事ならばもう少し文章を考えないと・・・

ココは、ターミナル駅、生活利便性、電柱が無い空間、緑もある、病院もある。
平地で高齢者も住みやすい、なんばでありながら清閑な住環境、申し分ない立地。

躯体は、免振構造であり安心。間取、広さ、眺望、設備、
躯体のデザイン等は、各自の好みで賛否両論分かれる。

デベは一流とはいえないね。

子育て環境は・・・・・。近隣に幼稚園とか保育所はあるのだろうか。
私は興味がないから知らないが。

収益物件としては、意見が分かれるよ。
新築物件を収益で考えると利回りが非常に悪い。表面利回り４~６％程度か。
住宅ローンは使えないし、金利３％程度で負担が大きく、儲けは微々たるもの。
空室リスクを考慮すれば、賢い選択とは思えないが。

>２９さん　参考になりましたか。

[31: 匿名さん]

基礎工事の杭についてですが、66mもあり安心とどなたかおっしゃっていましたが、
以前調べた際に、マンション購入の手引き書に「杭が25m以上のマンションは地盤に不安あり」と書かれていたので、
そこが気になっています。

確かにハザードマップ等で液状化とかの心配はありそうだな…と思いましたが、正直大阪は海抜0mが多く、地盤もよくないところが多いので、ターミナル駅前が欲しいとなると妥協するべき点かな、と思い決めました。

梅田は調べたことがないですが、田んぼを埋めた土地なので梅田と言うらしいですし…。

自分なりに調べた範囲で、地盤はよくないが、それなりの基礎工事、地盤改良、地震対策などとられているので、万一のときも、賃貸等よりは安心かと納得しました。天変地異の際は命さえあれば、資産価値はあきらめようと。

みなさん、地盤、基礎工事のことはどう考えておられますか？？

[32: 匿名さん]

この物件は上町断層系の大地震に対する構造上の安全対策がなされているみたいで
災害避難ビルに討論されてて万一の場合の近隣住民さんの避難場所にもなってるようですね。
その場合、エントランスは近隣住民さんにも開放されるようです。

まあここが破損、韜晦する時は大阪中のビルも街もひどい状態になってると思うので
それこそ
＞天変地異の際は命さえあれば、資産価値はあきらめようと。
ですね。

[33: 購入検討中さん]

正直なところ、地盤や基礎工事は気にしていません。
まぁ、手抜き工事は困りますが・・・それ以外は気にしてもしょうがないかと思っています。

マンションにしろ戸建てにしろ住むのはいいとろこ30年くらいですか・・・
気にいらなければ住み替えれば良いと考えています。

間取り等、考えても家族構成など20年もたてば変わるものです。

その時、リフォームより住み替え派かなぁ・・・

[34: 購入検討中さん]

避難場所でもいいけど緊急の食糧、電気、被災道具
など避難者が使うであろう道具の維持費全部ここの住民が払うことになると
不公平感があるなあ。
ましてや肝心の時に殺到して使えなかったりすれば最悪。

[35: 購入検討中さん]

>>30
住宅ローンは使えますよ。
住民票をこのマンションに移せばいいだけのことですから。
１日だけ住んで嫌になって元のマンションに転居するのは自由ですし、
違法でもありません。

周りのブースは収益物件の相談の人ばかりでしたね。
実際に住む人は全体の半分以下ではないでしょうか？

家賃保証の制度もありますしね☆

[36: 匿名さん]

基礎工事の質問をした者です。
それぞれの優先順位ですよね…。まぁ、地震なんてきて見ないとわからないし、
するべき対策をしていればよし！！と思うしかないですよね。

わが家の場合はほぼ唯一引っかかった点が地盤でしたので質問してみました。

グレードに関しては、正直古めの戸建てで育った庶民には、
実家より設備等すごすぎてよくわかりません。
他の一般的なマンションと比較して見劣りはしないのではないかと思いましたが。
元々立地の割にお得感があるところが売りだと思うので、
富裕層と言われるような方には合わないと思います。

ただ、投資目的の購入層が多いのは、いざとなったら、売却か賃貸を考えなければいけない
転勤族には心強い気がします。

[37: 匿名さん]

１日だけ住んで嫌になって元のマンションに転居するのは自由ですし、
違法でもありません。
銀行から契約違反といわれますよ。
一括返済を視野に入れて投資してください。
年末には、銀行から返済金額が送付されます。
通常は、その書類をを年末調整の時期に添付すれば還付してもらいます。

[38: 購入検討中さん]

>>37
> 銀行から契約違反といわれますよ。

いわれません！

[39: 契約済みさん]

３４さん、とりあえず人間の命が最優先されるのですよ。
この物件を購入する人はそういうことも納得して契約しているのだということですね。
生きるか死ぬかの緊急時に、おまえら入ってくるな、では人の道に外れるでしょう。

とりあえず公的、私的な支援が届くまでは助け合って工夫して生き延びなくては…。
まあ、そんなことはないことが一番いいのですが。

[40: 匿名さん]

＞住宅ローンは使えますよ。
＞住民票をこのマンションに移せばいいだけのことですから。
＞１日だけ住んで嫌になって元のマンションに転居するのは自由ですし、
＞違法でもありません。

わずかな儲けのためにそんな詐欺まがいの行為をする奴は、あわれな人間やなw

[41: 匿名さん]

>38さん
　私も、37さんのように考えていましたが、
　住民票を移すだけで違法ではないのですか。

　恐縮なのですが、もう少し詳しく教えて頂けませんか。

[42: 匿名さん]

転勤など止むを得ない場合は大丈夫なはず。無断で移住するのはチョットわかりませんが、、、

ただしローン控除はどの道受けれなくなりますね！
(引返してきて復活パターンはあり)

[43: 購入検討中さん]

価格発表会ですね。詳細お願いします。
ABよりは高くなるでしょう

[44: 購入検討中さん]

>>41

住民票を移すのは、実際に、居住の意思があるのですから
違法でもなんでもありません。

そして、１日でその物件を嫌になることも違法ではありません。

むしろ、銀行も住宅ローンの貸付は営業成績になりますので、
信用に問題がない人には、むしろ、色々と悪知恵を教えて
必要がない人にまで、貸し付けようと必死です。

そのあたりは、色々とテクニックがありますので、最初から
率直に、投資目的で住宅ローンを借りたいと言えば、
営業マンも積極的に、秘密のアドバイスをしてくれますよ。

[45: 匿名さん]

>44さん
　丁寧なご説明ありがとうございます。

[49: 匿名さん]

住むにも貸すにも、コスパがいいってことね。

立地的には、なんば、中津、堂山、四ツ橋、北浜、天六、南森街、新大阪・・・
どこが人気地区なのだろうか。

[50: 匿名さん]

堂山？　堂島の間違いだよね。
堂島には住んでみたいなぁ。
梅田、北新地にも近いし。

[53: 匿名]

貧乏人は言うこともカスな芸人並みやな（笑）

[54: 匿名さん]

あぁ、またスベッてる…

[55: 匿名]

リフレインか（笑）同じこと繰り返すしか能がないバカやな。

富もなければ、語彙も少ない低学力は哀れやのう（笑）

[56: 匿名]

大阪のアホはお笑いの語彙しか知らんからな。やれやれ。

[57: 匿名さん]

>53.54.55.56さん

　掲示板には、情報の記載をお願いします。
良い情報、悪い情報、なんでも書いてください。
住宅は、多くの人には一生一度のお買い物ですから、
いろいろな情報がほしいのです。

[58: 匿名さん]

スベり散らすな～

[59: 購入検討中さん]

少なくとも、ここは投資用として最適です。
なによりも再開発地域の最後の土地（厳密には宗教法人が所有する小さな土地が未開発ですが・・・）です。

このマンションができると同時に街が完成して、地価も上昇すると思われます。
すぐに転売しても儲けが出る可能性があります。

ローレルタワー難波・ルネッサ難波も、完成後２年目くらいに買値の２０％増しほどで転売できました。
３匹目のどじょうに期待しましょう！

[60: 購入検討中さん]

さあ何匹釣れるかな

[61: 主婦さん]

えっ、そうなんですか。
じゃあ、なんばセントラルプラザなら完成後２年で３０％？増しですね。
ヤッタ～*^皿^*

[62: 購入検討中さん]

はい一匹目～

[63: 匿名さん]

２年目で買値の２０％増しだと相当の資産増ですね。
親のすすめで東向き契約しといて良かったです。
文字通り、リバーの提唱する将来財産にピッタリの物件だったです。

[64: 匿名さん]

というか、
ルネッサやローレルが上乗せされたのは単に予想市場よりも安く分譲されていただけで、
今回はそこのところも折り込み済みの価格で販売されているってのが筋じゃないのかな？
同じ場所でそのような前例があるから今回も同じようにいくってほど甘くないと思いますが、、、価格設定する側の立場で考えればなるべく市場価格より高値で売りたいわけですし。。。
ただし、価値は落ちにくと思います。

[65: 匿名さん]

すみません
>予想市場
ではなく実質市場でした。

[66: 主婦さん]

ううっ、３匹目のどじょう、ダメなんですか。
ガーン、ちょっとがっかり　゜◇゜
でもいいです。ここ気に入ってるんで*⌒∇⌒*

[67: 匿名さん]

長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

購入2年で譲渡(売却)した場合は、短期譲渡となります。
年末調整でボッタクリと感じるほどの税金を納めることになります。
詳細な説明は省きますが、バブルがはじけた一つの理由に上記制度ができたことも原因です。
本制度によりマンション転がしが、儲からなくなった。金が金を生まなくなった。

つまり、築２年２０％ＵＰで売却しても微々たる儲けですよ。
ただで２年間住めて良かった程度です。

ココの良さは、10年住んでも購入額程度で再販できる期待値です。
私は１０年後に資産価値が激減しない数少ない物件と考えますが・・・

[68: 購入検討中さん]

いまは、バブルのときとは違って、景気回復の目的で短期譲渡の税率も極めて低くなっています。
さらに、譲渡課税がされない、さまざまな裏技も用意されています。

詳しくは営業マンまでお尋ねくださいね☆

[69: 匿名さん]

２年後に２０％だと濡れ手に粟です。１０年たっても資産価値減らないってのもいいです。
東側買っといてよかったです。どっちも花マル。
西側も東側より値上がりしても早い段階で完売しそうですね。
裏技使って小ゼニ儲けたい人はがんばってね。

[70: 購入検討中さん]

やはり値上げですか…
条件悪くなるのに…