品川タワーレジデンス

[マンコミュファンさん]

品川駅高輪口サイドでは初の制震タワー、第一京浜沿いでプリンスホテルが事業に協力してますがいかがなものでしょう。

＜全体概要＞
所在地：東京都港区高輪3-422-15
交通：JR・京急品川駅から歩いて6分、都営浅草線泉岳寺駅から歩いて7分
総戸数：125戸
間取り：1DK～3LDK（30～87.37m2）
入居：2015年3月予定

売主：京阪電気鉄道、京阪電鉄不動産
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：京阪カインド

[スムログ 関連記事]
【高輪台～泉岳寺界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/10807/

[63: 匿名さん]

グラスカは3グレードあります。タンクトイレは最下層のスペーリアグレード。あそこはひどいフロアが違うと別のマンション。ただし共用部分は最上級グレードに合わせてあるのではったりかますのにはよい。
ただ自分の部屋に入ると悲しいかも。

[64: 匿名さん]

＞47
長谷工の株価知ってる？
今年の株高になってやっと100円超えたあたり。
昨年まで二桁でしたけど。

[65: 匿名さん]

ハセコーよりは西松建設のほうが良さそう。

[66: 匿名さん]

大崎は350？

[67: 匿名さん]

そんなしないよ。330くらい。ここも高くてもそんなもんだよ。

[68: 匿名さん]

330でも京浜沿いはいやですね。京浜沿いならまだまだ立ちそうですし。

[69: 匿名さん]

品川区大崎よりは港区高輪の方がいい。

[70: いつか買いたいさん]

住所より便利とか間取りとか優先したいって思うのですが、高輪って住所の方がいいのかなー。
線路が近いので、上の方の階ならいいけど部屋からの眺望も気になることもある場所。
制震っていうのは魅力あるのですが、お値段が！！

[71: 匿名さん]

線路は新駅と共に多少は東に移りますよ。
ここ程度で線路を気にするなら、Ｖタワーはどうなる。

[72: 匿名さん]

線路はいいけど、第一京浜がＮＧですな。まだ桜田通りの方がマシ。

[73: 匿名さん]

どっちもどっちの交通量だよ。それなら、浅草線よりJRに近い方がいいです。

[74: 匿名さん]

交通量は圧倒的に第一京浜だろ。桜田通りは意外に静か。

[75: 匿名さん]

線路はうるさいぞマジで。

[76: 匿名さん]

第一京浜は港から近いからトラックがたくさん。桜田通りは沿線が住宅地だからタクシーがたくさん。

トラックよりはタクシーかな。。

[77: 匿名さん]

線路沿い住んだ事あるけど深夜の工場用や清掃用車両は本当にうるさくて大変でしたよ。

[78: 匿名さん]

中古板にＶタワースレがあるので、
この辺の線路沿いが実際どうなのか聞いてみれば？聞かなくても過去レスに書かれてるかも知れないけど。

[79: 匿名さん]

JRの車両基地の再開発がありますが、
どのようになっていくでしょうね。

それによってこちらの住み心地もかなり変わってくるのではないかと思います。
基本的にはビジネス街になるのでしょうか？
買い物が便利になったり、
美味しいお店があったりすると嬉しいなぁと思います。

[80: 匿名さん]

７９さん
どうなのでしょうかね。田町はビジネス街。品川駅は飲食店やホテルなどがある街。
どちらになるのでしょうね。ただ飲食店などは品川駅にあるので十分の様な。
結構おいしいお店が多いです。港南口の方へ行くとさらに色々なお店がありますからね。
我が家は、定番ですが品川へ行くと、ついついつばめグリルへ行ってしまいますが。

[81: 匿名さん]

JRの開発でルミネが出来るとか聞いた事があります。

[82: 匿名さん]

高輪につばめグリルの社長の家がある。
ソルステージ高輪の裏。

[83: 匿名さん]

品川はサラリーマン向けの lunch や after five 用のお店がほとんどです。
ホテルも中途半端なレベルのものしか有りませんし。。

[84: 匿名さん]

再開発されてもせいぜい大崎とかのイメージ？

[85: 匿名さん]

再開発自体、より山手線に新駅が出来ることの方が目玉。

[86: 匿名さん]

山手線新駅はかなり東寄りにできるからここからは品川駅より遠いのでは？

[87: 匿名さん]

82さん
社長さんは高輪にお住まいなのですね！品川駅の港南口の方につばめぐりるの事務所があるのですが、
何だかすごく作りが安っぽくて、一時的なものなのかなと思っていたのですが
ずっとある感じなので事務所の為に作られた建物みたいです。つばめぐりる、美味しいですが、
味が店舗によって違う様な気がするのは私だけでしょうか。

[88: 匿名さん]

豊洲に近いイメージでは。オフィスとマンションの混在する街になる。

[89: 匿名さん]

再開発後は豊洲のはしっこのマンションになるわけか。

[90: 匿名さん]

残念ながら、ＪＲ山手線・京浜東北線駅とメトロ有楽町線駅とでは大違い。

[91: 匿名さん]

山手線の新駅は40年ぶり。何かと話題になりそう。
線路は新駅と共に東にずれるので、そんなに問題ない。
それよりも、第一京浜でしょう。
二重サッシでしょうが、おそらく窓は開けられない。
眺望の良さと騒音のデメリットをどう評価するか。

[92: 匿名さん]

87さん

つばめグリルは店舗毎に味違いますね。というか高輪店は社長が毎日来店するらしくそれで手が抜けず突出してレベルが高いらしいですよ。
しかし品川駅は駅の規模に対して商業は未発達で飲食店は微妙です。わざわざ遠くから人がくるような店はほぼ皆無です。

[93: 匿名さん]

NYのグランド・セントラル・ステーションと
同じオイスターバーが品川駅にあります。
日本では、丸の内と、ここだけかと思います。
テーブルから、従業員まで雰囲気はNYと同じです。

[94: 匿名さん]

オイスターバーは今や東京中にあり希少性はなくなりました。グランドセントラルバーも東京でいえば上野の聚楽みたいなもんで観光客向けだよね。

東京で一番古いのはおそらく五反田のTOKYOオイスターバー。港南口にもジャックボッドがありますね。

[95: 匿名さん]

品川だとつばめグリルは２店舗ありますよね？高輪口にあるつばめグリルと、
アトレの４階にもあった様な。ハンバーグももちろんだけど、トマトサラダも
美味しいですよね。もっとプリンスホテルにもすごい美味しいと言える様なお店が
入ってくれたらいいのに。１階のハプナは相変わらずの人気ですがね。

[96: 物件比較中さん]

世田谷に住んでます。夫の仕事の関係でこの周辺に移り住みたいのですが、
この通り沿いはうるさいですよね？働くだけならいい場所ですが、
まだ小さい子供がいるので住むなら三井の大崎の物件のほうが静かで良さそうですがどうでしょうか？
昔の人ではないのでアドレスは全く気にしないのですが…。

[97: 匿名さん]

第一京浜沿いなので音に関しては覚悟でしょうね。夜中でもタクシーや
トラックの行き来は昼間とあまり変わらない量です。静かさを求めるので
あれば大崎の物件の方が静かな事は静かかと思います。あとは大崎ですと
品川区になるかと思うので、お子さんがいらっしゃるとの事でしたら、
品川区と港区の子育て支援の事ですとか近隣の学校の事もお調べになられた
方がいいかと思います。

[98: 匿名さん]

音もそうだけど、粉塵はかなり凄いですよ。洗濯物は干せないのは当然ながら、２４時間換気口やサッシュ溝は真っ黒になります。大人はともかく、子供に対しては健康の点からおすすめ出来ないと思います。

[99: 匿名さん]

なんのことはない、96さんの質問は
ここには不利な条件を出して
三井大崎に有利な条件を出して、他人に答えを誘導しているだけじゃない。

[100: 匿名さん]

品川区は最近の教育環境はよくないし、本当に子供のことを考えたら港区のこっちの方がいいかも。

[101: 匿名さん]

検討に際して有意義な意見交換がしたいので、自作自演は止めて下さい。お願いします。

[102: 匿名さん]

第一京浜沿いということで話題でしたら、
隣に高輪中央マンションというのがありますので、
GoogleMapのストリートビューで道路沿いの外観写真が参考になると思います。

[103: 匿名さん]

ここに限らないけど幹線道路沿いの粉塵はかなりきついですよ。

[104: 買い換え検討中]

ここは、
ペット可なのか？
ディスポーザー装備なのか？
床暖房は？
24時間ゴミ捨て可能な各階ゴミステーションは？
24時間換気システムは？(全熱交換じゃなくても…)
ビューバス仕様の部屋はあるのか？(公式HP見たところ無いけど)
スケルトンインフィル構造？(将来のリフォームの自由度がほしい)

まだまだ不明な点が多いな〜・・。

[105: 匿名さん]

＊＊＊がすぐそばにあるのが微妙。。

[106: 匿名]

何？

[107: 匿名さん]

高輪口、京急・紀伊国屋以外でちょっとした買い物、

近くにコンビニありましたっけ？

[108: 匿名さん]

コウフクノカガクは伏せ字になるのね。宗教系の話はNGなのか。

[109: 物件比較中さん]

９９＞ここ三井の物件かと思ってました。気づかせてくれてありがとう。
京阪が売主なんですね。

[110: 購入検討中さん]

大崎のパークシティは御殿山小学校まで徒歩1分みたいですね。
しかも品川区でかなりレベル高い学校です。
教育環境は具体的に港区は何がいいのでしょうか？教えてください。

[111: 匿名さん]

110さんは96さん？
他人に聞くまでもなく三井大崎がお好きなようなので、あちらになされば？

[112: 匿名]

>>96芝浦アイランドの中古なんていかがでしょう？ あとは品川シーサイドあたり。

世田谷区のどこかにもよりますがそんなに通勤時間変わらないのでそのまま住み続けた方がいいような気がします。

[113: 匿名さん]

ここは高輪台が学区です。港区は小学校で三割、中学になると7割は私立なので学区とかどうでもいい人が多いのです。

例外は興 港南、芝浦地区でサラリーマンも購入できる価格のマンションが多い。一般的には高収入なのですが、山手線内側のエリアに比べるとビンボーなので、当然のごとく私立に行かせる財力と文化がなくお受験失敗組みも多く、結果としてなぜか公立のLevelが高いという不思議なことになっています。

[114: 匿名さん]

芝浦アイランドの中古なんてぼりすぎなのであんなの分譲価格以上で買ったら負けでしょう。

[115: 匿名さん]

前には第一京浜、横に将来は湾岸に繋がる環状4号線…大型車輌の
交通量はかなりなもんだしな…それに鉄道の騒音…後背地には墓地、横には…高輪のレジデンスには本当に引かれるんですが…

[116: 匿名さん]

鉄道は遠いし第一京浜も湾岸道路が整備されてトラックは大分減った。環４はタクシーとコンビニトラックばかりだしこの立地は意外と悪くないと思います。

[117: 匿名さん]

窓を空けっばなしで生活しないので大丈夫。一日中、家に引きこもってないから大丈夫。

[118: 匿名さん]

〉〉114
当時とは市況が違う

[119: 匿名さん]

市況が違おうと、新築が買えるなら新築にします。

[120: 匿名さん]

ここめちゃ価格高いらしい。

[122: 匿名]

買う気は満々あるがボッククリ価格なら即キャンセル。 幹線道路沿い、雑魚分譲会社、雑魚施工メーカー、低地、それを差し引いても品川の将来性に期待するから買いたいが、あり得ない価格ならむしろ怒りがわいてくるね。たかだか26ヘクタールの品川の再開発なんてたかが知れてるだろ。規模的には日暮里の再開発と同じだし、東京駅の１０分の１程度の規模しかない。

[123: 匿名さん]

坪３００なら買ってもいいかな。

[124: 匿名さん]

ハセコーって中層マンションに特化して瑕疵対応のノウハウはあるだろうけど、タワーは採算あわせらんないから控えてたはず・・・
それにハセコーの制振技術か・・・

[125: 匿名さん]

大森駅前には、ハセコーが単独で免震タワーを建ててるよ。
免震に比べれば制振技術など難しくはない。

[126: 匿名さん]

すいません。教えていただけますか？
免震の方が歴史的には積層ゴムなど含め、ある程度確立している技術ではなかったんですか？
制振技術ってまだまだゼネコンによってまちまちって認識なんですが？…

[127: 匿名さん]

制震はちゃんとしたものから、おもちゃみたいのまであってピンきりです。

[128: 匿名さん]

東雲辺りのスレでは
「免震は歴史的にまだ確立されていない技術」と散々書かれてきたが、
ここでは確立された技術ってことにするの？

[129: 匿名さん]

Wikiの「制震」に、免震が発展途上の技術であるといえる、と書かれています。

[130: 匿名さん]

なんか環状4号線もちだしたり、このマンションからどれだけ見えるかもしれない貴賓館中心の写真を出したり目一杯感ありありだね。高輪口初のタワーっていうけど第一京浜沿いのという修飾がいるのでは？高輪台駅近辺の方が同じ幹線沿いでも余程クオリティが高い。

[131: 匿名さん]

デベロッパーの知り合いに聞きましたが平均300後半～という値付けのようです。
下層階でも300前半スタートですね…
庶民には手が出ません。。

[132: 匿名さん]

デべの知り合いにって、京阪にお知り合いが？
ある意味スゴい。

[133: 匿名さん]

さすがにそれじゃ売れないでしょう。1国沿いは容積率高いのでその相場で売れるなら一帯はマンション通りになってますよ。

[134: 匿名さん]

最近の物件は、予想以上に高いです。

[135: 匿名さん]

ボクもデベの知り合いに聞きました。平均300前半らしいです。下は200代ですかね？ヨカッタ〜

[136: 匿名さん]

出た、安値を期待した典型的な書き込み！！
安く買えるといいですねぇ~

[137: 匿名さん]

施工が長谷工ってのがね～・・・

[138: 匿名さん]

長谷工だから安いと期待したい。

[139: 匿名]

長谷工は２度の公的資金注入で国に無理やり生かされて特殊な格安団地工法を与えられた特殊な企業。

何のために生かされたかというと行き詰まったＵＲ分譲部門の替わりを民間デベに担わせ格安団地を提供すること。

もし売値が高かったら用地取得に失敗したかデベが乗せたかのどちらかです。

[140: 匿名さん]

大森の長谷工施工タワー、高いですよ。

[141: 匿名さん]

大森で懲りてここは安くするんじゃないかな。あるいは調子に乗るか。。

[142: 匿名さん]

施工会社ではなく、デべが売値を決めるんでしょう。

[143: 匿名さん]

トランクルームがあるので収納は問題なさそうですね。
季節もの用品を収納できそうなので活用できるでしょうね。

この辺りの平均価格は12月はぐっと下がりましたが、年明けから少しあがってきているようですね。

[144: 匿名さん]

トランクルーム、って結局
室内の納戸と似たようなものなんですよねえ。
サーフボードやスキーやゴルフセットみたいな物を持ってる人以外には。
同じ面積の収納が室内に在ったほうが便利そう。

[145: 匿名さん]

まあトランクルームと同面積があればそっちのがほうがいいのは当たり前でしょう。
ただトランクルームは専有部にするには向かない場所（地下とか）を有効活用できます。

今住んでいるマンションは納戸もありますがトランクルームは別にあって季節物（扇風機とかクリスマスツリーとか）やスーツケースなどを収納するのに役立っております。

[146: 匿名さん]

ゴルフセットなんかは室内に持ち込むのも面倒なのでトランクルームがあるといいな。

[147: 匿名さん]

このあたり少し入るとセレブな印象のひとが多くていいですね。

[148: サラリーマンさん]

>145
>146

経験則では使い方は季節ものを入れるのがベストかなと思います。
ゴルフセットはよく使う方は出し入れが面倒になるかもしれないですね、湿度の管理も大切ですしよくフキフキ掃除する方も、自分の部屋に置いておくほうが便利かも。

でもサーフィンやスノースポーツが趣味の方は季節限定ものですからトランクがお役立ちです。

[149: 購入検討中さん]

ちびっこタワー。125戸なら強気の単価でしょ。
350～370ぐらいでしょう。

[150: 匿名さん]

第一京浜沿いでその価格はリスキー。

[151: 匿名さん]

セレブな印象、わかるわかる

60代くらいのすごいスタイルがいいおばあさんとか、芸能人みたいな格好したじいさんとかやたらいるよね。
ああいうのは東京でもなかなか見ない。

[152: 匿名さん]

バブルの頃はこのあたりは億ション地帯でしょうから。

[153: 匿名さん]

＞148さん
トランクルームには1世帯あたりどのくらいのスペースが与えられるのでしょうね。
サーフボードが収納できるほどの高さもありますか？
ウチはキャンプ用のアウトドアセットを持っておきたいと考えておりますが、
テーブルセットやテントなどがまるごと収納できるようなサイズであれば良いですね！

[154: 匿名さん]

間取り図に描いてありますが０．７平米ほどです。
ちなみにトランクルームは専有面積に含まれております。

[155: 匿名さん]

ってことは買い取りですか？
トランクルームは賃貸の場合もありますよね。

[156: 匿名さん]

買取というか専有部という扱いのようです。
もし間取り図にあるもの以外にトランクルームがあるんだったらすみません。

[157: 匿名さん]

占有部なら賃貸でも付くでしょう

[158: 購入検討中さん]

設計・施工が長谷工ってどうなんだろう・・・

[159: 匿名さん]

大森の免震タワーも、設計・施工が長谷工ですよ。

[160: 購入検討中さん]

でも、大森は三菱が厳しく社内基準でチェックすると言ってましたが、ケイハンにその能力があるとは思えないし・・・

[161: 匿名さん]

でも、大森はもともと長谷工と近鉄が取得した土地で
それに三菱商事が加わり、その後に商事の持分が地所に移った複雑な物件だし・・・

[162: 匿名さん]

聞いたこともない施工会社よりは長谷工の方が安心できます。